裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第849號民事判決
裁判日期：民國101年12月07日
裁判案由：補繳買賣價金
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第849號原告 蘇正賢
蘇正發 蘇俊銘 共同訴訟代理人 石麗卿 律師被告 宋文恭 訴訟代理人 陳松棟 律師
邱昱宇 律師上列當事人間請求補繳買賣價金事件，本院於民國101年11月8日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告蘇正賢、蘇正發、蘇俊銘各新臺幣柒拾貳萬貳仟柒佰柒拾參元、新臺幣柒拾貳萬貳仟柒佰柒拾參元、新臺幣柒拾貳萬貳仟柒佰柒拾肆元，及均自民國一百零一年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨按週年利率百分之一點五計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告蘇正賢、蘇正發、蘇俊銘各以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣柒拾貳萬貳仟柒佰柒拾參元、新臺幣柒拾貳萬貳仟柒佰柒拾參元、新臺幣柒拾貳萬貳仟柒佰柒拾肆元為原告蘇正賢、蘇正發、蘇俊銘預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有列各款情之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條定有明文。原告原起訴請求被告給付原告新臺幣（下同）216萬8,320元，及自民國101年3月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨按日息千分之1計算之違約金；嗣於訴訟中，變更請求被告應給付原告蘇正賢、蘇正發、蘇俊銘各72萬2,773元、72萬2,77
3元、72萬2,774元，及均自101年3月28日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨按週年利率15%計算之違約金，核其表明被告應給付予各原告之金額部分，乃補充其事實上之陳述，非為訴之變更，而就違約金請求部分，乃減縮應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠被告於99年9月15日向原告購買坐落桃園縣○○鎮○○段○○
○○號、由原告共有（應有部分各3分之1）之土地（地目：旱，面積4,613平方公尺即1,395.43坪，權利範圍：全部，下稱系爭土地），約定買賣價金以每坪1萬4,000元計算，並簽訂不動產買賣契約書1份（下稱系爭買賣契約）。又依系爭買賣契約第4條第3款後段：「本件買賣標的物如經鑑界發現面積有增加或減少者，雙方同意就差異部分，按土地單價互為找補。」、第8條第1款「甲方（即被告）若不依約履行各項義務或支付價金時，每逾1日甲方應加付按該期價款千分之1計算之懲罰性違約金予乙方（即原告）（自逾期日起至完成給付日止）…。」約定，倘系爭土地經鑑界發現面積有增加，被告即應按原約定每坪單價加付價金予原告，若被告未給付，原告並得請求加付價金按年息千分之1計算之違約金。後原告蘇正賢雖曾委請代書於99年9月17日就系爭土地申請鑑界，然當日僅在現場指界定樁，並未進行面積測量，嗣原告於99年10月18日將系爭土地以買賣為原因辦理移轉登記予被告，並於100年8月委託測量公司進行測量後，始發現系爭土地原登記面積4,613平方公尺有短少，乃向桃園縣大溪地政事務所申請面積更正，經該所分別於10
0年9月23日、101年2月22日召開○○○鎮○○段000地號重測前後面積疑義」研討會議，並於101年3月27日更正登記系爭土地面積為5,125平方公尺在案，是依系爭買賣契約第4條第3款後段約定，系爭土地面積較原登記面積增加
512平方公尺，被告應加付價金216萬8,350元予原告【計算式：（5,125-4,613）平方公尺×0.3025×1萬4,000＝
216萬8,350元】，原告乃先後於100年5月20日（原告誤為100年5月30日）、101年3月21日分別以大溪郵局第10
5號、大溪員樹林郵局第43號存證信函催告被告於函到1週內出面結算，然被告均置之不理，顯已違約，被告除應加付價金216萬8,350元外，並應依系爭買賣契約第8條第1款約定，給付自系爭土地於101年3月27日完成更正登記翌日即101年3月28日起至清償日止，按年息千分之1計算之懲罰性違約金，惟原告僅請求按週年利率15%計算。為此，爰依系爭買賣契約第4條第3款後段以及第8條第1款之約定，請求被告加付系爭土地價金216萬8,350元，及自101年
3月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨按週年利率15%計算之違約金等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告蘇正賢、蘇正發、蘇俊銘各72萬
2,773元、72萬2,773元、72萬2,774元，及均自101年3月28日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨按週年利率15%計算之違約金。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠兩造係於99年9月15日簽立系爭買賣契約，原告蘇正賢委由
代書於99年9月17日向桃園縣大溪地政事務所申請鑑界，當時未經桃園縣大溪地政事務所或兩造提出系爭土地面積有何增加或減少之問題，兩造對於鑑界情形均無異議，原告並於99年10月18日將系爭土地移轉登記予被告，同時點交土地予被告，被告則依系爭買賣契約第3條所載總價金付清全部買賣價金1,953萬6,057元，是系爭契約第4條第3款約定買賣標的物之物或權利瑕疵，或因鑑界所致面積增加或減少應行價金找補等事項，原告自無再就此事項爭議之餘地。又系爭土地乃於101年3月27日為面積更正登記，已在系爭土地所有權移轉、點交之後，依民法危險負擔原則，此時系爭土地所生面積更動，其損益應歸由被告，原告不得再向被告有所主張。另系爭買賣契約第4條第3款約定，乃出賣人（即原告）應負物或權利瑕疵擔保責任之約定，而無買受人（即被告）應負何責任問題，原告主張系爭土地面積所增加，應僅係原告得否依民法第88條規定撤銷其錯誤之意思表示問題，惟原告於系爭爭土地所有權移轉登記、點交完成後，始為本件主張，難認其無過失，且迄今已逾1年，依同法第90條規定應不得撤銷。再併觀諸系爭買賣契約第4條全文、第6條第4款：「產權移轉登記所需之登記規費、印花稅、代辦費用由甲方負擔；土地複丈之鑑界及代辦費用、農用證明書申請費用等由乙方（即原告）負擔。」、第12條第1款：「乙方（即原告）應於本約第一期款收清同時，申請土地鑑界。」約定，可知原告有申請土地鑑界之義務，且應於第一期價款收清同時申請「土地鑑界」，該「土地鑑界」包括土地複丈即測量面積在內，是解釋系爭買賣契約第4條第3款後段關於土地面積增加或減少按土地單價找補價金之依據，應指原告依系爭買賣契約第12條第1款、第6條第4款所為申請土地鑑界、土地複丈所得面積增加或減少之差異而來，未及於因其他方式所發生之土地面積增減，故原告蘇正賢於99年9月17日申請系爭土地鑑界時未為面積測量，應認兩造已確定土地面積以當時登記面積為準，不再互為找補，原告不得依系爭買賣契約第4條第3款後段規定請求被告加付價金，被告拒絕加付價金予原告，亦無違約情事。退步言之，縱認原告得對被告請求違約金，然系爭土地面積於所有權移轉登記完成及點交後始變更登記，本非可歸責被告之事由所致，原告請求依週年利率15%計算違約金，乃嚴重超過衡平標準，應參酌我國銀行業對於借款人、保證人請求違約金之標準，酌減至以週年利率0.5%計算，始屬合理等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、本件兩造不爭執事項：㈠被告於99年9月15日向原告購買系爭土地，約定土地買賣價
金以每坪1萬4,000元計算。兩造並於系爭買賣契約第4條第3款約定：「簽約後，於土地產權移轉登記完畢點交前，如發現買賣標的物有物或權利之瑕疵，概由乙方（即原告）依法補正，如瑕疵重大確實無法補正者，甲方並得解除契約；本件買賣標的物如經鑑界發現面積有增加或減少者，雙方同意就差異部分，按土地單價互為找補。」、第8條第1款並約定：「甲方（即被告）若不依約履行各項義務或支付價金時，每逾1日甲方（即被告）應加付按該期價款千分之一計算之懲罰性違約金予乙方（即原告）（自逾期日起至完成給付日止）。…」。
㈡系爭買賣契約簽訂後，原告蘇正賢曾委由代書於99年9月17
日向桃園縣大溪地政事務所申請鑑界，當日僅就現場指界定樁，並未進行測量，嗣原告於99年10月18日將系爭土地以買賣為原因辦理移轉登記予被告後，發現系爭土地原登記面積4,613平方公尺有誤，並向桃園縣大溪地政事務所申請鑑測，得知系爭土地面積應為5,125平方公尺，原告乃於100年
8月10日向桃園縣大溪地政事務所申請更正，經該所分別分
100年9月23日、101年2月22日召開○○○鎮○○段○○○○號重測前後面積疑義」研討會議，並於101年3月27日辦理面積更正登記在案。
㈢原告曾於100年5月20日、101年3月21日分別以大溪郵局
第105號、大溪員樹林郵局第43號存證信函通知被告，要求被告於函到1週內出面結算。
五、得心證之理由：原告主張兩造簽訂系爭買賣契約，由原告以每坪單價1萬4,000元出售系爭土地予被告，後因系爭土地面積自原登記4,613平方公尺更正為5,125平方公尺，被告除應依系爭買賣契約第4條第3款後段約定加付價金218萬8,
320元外，因其迄未給付而有違約情事，另應依第8條第1款約定，自更正登記完成翌日即101年3月28日起至清償日止，按週年利率15%計算給付違約金等情，被告固就系爭土地之面積已更正為5,125平方公尺，且其迄今未加付價金予原告之事實，並未爭執，然就原告是否依買賣契約第4條第
3款後段、第8條第1款約定請求加付價金及違約金，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告得否依該系爭買賣契約第4條第3款後段約定請求被告加付價金（即系爭買賣契約第4條第3款後段約定「互為找補」之真意為何）？㈡原告有無違約金請求權存在？若有，得否酌減？酌減數額為何？經查：
㈠原告得依系爭買賣契約第4條第3款後段約定請求被告加付價金：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院96年度台上字第2631號判決意旨可參。而查：
⑴兩造簽訂之系爭買賣契約第4條第3款約定：「簽約後，於
土地產權移轉登記完畢點交前，如發現買賣標的物有物或權利之瑕疵，概由乙方（即原告）依法補正，如瑕疵重大確實無法補正者，甲方（即被告）並得解除契約；本件買賣標的物如經鑑界發現面積有增加或減少者，雙方同意就差異部分，按土地單價互為找補。」等語，可知該款前段乃就兩造於系爭土地發生物或權利瑕疵擔保時所負權利義務而為約定，後段則為兩造於系爭土地面積發生增減時應相互找補之約定，而物之瑕疵擔保責任成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此依民法第354條第1項規定甚明，則衡諸常情，土地面積增加並不使該土地之價值或效用滅失或減少，非屬物之瑕疵情形，而土地面積有減少之瑕疵則無從補正，是系爭土地面積倘經鑑界後有增加，或面積有減少但未至重大得解約程度時，即無系爭買賣契約第4條第3款前段規定適用之餘地，故而兩造始有於該條款後段另約定相互找補之必要，此觀兩造復於系爭買賣契約第2條約定系爭土地乃每坪以1萬4,000元計價，且於第3條計算買賣總價款為1,953萬6,057元，明示系爭土地價金計算方式以為相互找補之依據，而與一般土地買賣契約總價係千元或百元以下之四捨五入之計算方式不同，可知系爭土地並非整筆土地以一固定總價方式計算，且兩造於立約時就系爭土地遇有不適用物之瑕疵擔保約定之面積增減情形，已為相互找補之特別約定，應屬明確。
⑵又按民法第365條所定6個月期間，乃權利本身存續之終始
期間，不得予延長或縮短，最高法院77年度台上字第67號判決意旨可參，兩造固約定「簽約後，土地產權移轉登記完畢點交前」等文字，然觀諸其前後文意可知此期間應係指「發現買賣標的物有物或權利之瑕疵」之時點，與民法第373條所定買賣標的物之危險負擔自交付時移轉予買受人之規範意旨相同，而非限制被告行使物之瑕疵擔保權利之時點，否則即前揭判決揭示意旨相違，故系爭土地之面積於鑑界後發現面積增加或減少，倘該面積減少程度致使系爭土地之效用減少而屬物之瑕疵情形，因該瑕疵非鑑界所導致，而係在兩造簽約時已存在，僅係因鑑界後始得發現，則被告雖於系爭土地點交後發現，於民法第365條所定期間內，仍可請求原告負瑕疵擔保責任，自不待言，然倘鑑界後發現面積增加，該面積增加既不使系爭土地之效用減少因而有物之瑕疵存在，即無該瑕疵發生時點限制之問題，是系爭第4條第3款後段關於「按土地單價找補」之約定，僅需系爭土地經鑑界後發現面積有增加或減少時，兩造依系爭買賣契約第4條第3款後段約定即有按原單價互為找補之義務，應堪認定。
⑶原告主張系爭土地原登記面積為4,613平方公尺，且兩造於
系爭買賣契約第2條約定每坪以1萬4,000元計價，嗣經其向桃園縣大溪地政事務所更正面積，現已經測量並更正為5,
125平方公尺等情，業據其提出系爭土地登記第二類謄本，並有該所101年7月6日溪地測字第0000000000號函檢附更正登記全卷影本在卷可憑，且為被告所不爭執，則依上開說明，原告依系爭買賣契約第4條第3款後段規定，請求被告加付價金216萬8,320元【（5,125平方公尺-4,613平方公尺）×0.3025×1萬4,000元=216萬8,320元】，原告蘇正賢、蘇正發、蘇俊銘並依原應有部分各請求72萬2,773元、72萬2,773元、72萬2,774元，為屬有據。
⒉被告雖辯稱：依系爭買賣契約第12條第1款、第6條第4款
可知，原告有於收受第1期款時申請鑑界之義務，且因申請土地鑑界外之原因導致面積增加，不得請求被告找補，原告既已於99年9月17日向桃園縣大溪地政事務所申請鑑界，斯時原告並無異議，且將系爭土地點交予被告，原告已不得再依系爭買賣契約第4條第3款後段約定請求；且系爭土地乃在點交後始生面積更動，損益應由歸被告，原告不得主張，僅生原告得否依民法第88條規定撤銷其錯誤之意思表示問題云云。然原告雖曾於99年9月17日向桃園縣大溪地政事務所申請鑑界，惟該次鑑界並無測量系爭土地之面積，而僅係指界確認系爭土地所在位置，有該所101年8月20日溪地測字第0000000000號函檢附該次申請書及地籍圖在卷可稽，則系爭土地面積是否增減自無從依該次鑑界結果得知，原告尚無從行使系爭買賣契約第4條第3款後段約定權利之可能，難認原告就該次鑑界結果未提出意見，即認其就系爭土地面積一事並無異議。又縱認系爭買賣契約第12條第1款約定之土地鑑界包括土地面積測量在內，原告未於上開鑑界併申請面積測量，依該條款約定亦僅生原告給付遲延之效果，系爭買賣契約第4條第3款後段約定既無發現面積增減時點之限制，自難逕認原告於該次鑑界後，或未於該次鑑界發現面積增加情形時，即不得再依該條款約定請求被告加付價金。另系爭土地係因原告向桃園縣大溪地政事務所申請面積更正，並經該所經重測程序後始變更登記面積為5,125平方公尺，則系爭土地登記面積之增加自係因鑑界而來，與系爭買賣契約第4條第3款後段約定並無不符。至系爭土地雖於101年3月27日變更登記面積，然該變更係更正登記，系爭土地之實際面積從未變動，自無民法第373條危險負擔規定之適用，而原告於本件未曾主張其意思表示係有錯誤，被告辯稱原告不得撤銷云云，本院自無須加以審酌，是被告所辯，均非可採。
㈡原告有違約金請求權存在，惟應酌減以週年利率1.5%計算違約金：
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院85年度台上字第1047號判決意旨可參。
系爭土地已於101年3月27日完成面積更正登記，被告迄今未依系爭買賣契約第4條第3款後段約定加付價金216萬8,
320元予原告，已有違約情事，則原告依第8條第1款約定：「甲方（即被告）若不依約履行各項義務或支付價金時，每逾1日應加付按該期價款千分之一計算之懲罰性違約金予乙方（即原告）（自逾期日起至完成給付日止）…」，請求被告給付懲罰性違約金，自非無據。惟本院審酌我國現今係低利率之經濟現況，及原告因被告遲延給付，除受有利息損失外，尚難認有其他損害，原告請求依加付價金216萬8,32
0元按週年利率15%計算之違約金，顯然過高，參酌我國定期存款最高利率一般約在週年利率1.5%左右，本院認原告請求之違約金數額對被告顯失公平，應酌減至以週年利率1.5%計算為適當，原告逾此部分之請求，則非有據。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，系爭土地係於101年3月27日經桃園縣大溪地政事務所為面積更正之登記，可知系爭土地至遲在該日前已因鑑界而確認登記面積應予增加，被告迄未加付價金予原告，已有給付遲延之情事，則原告請求被告給付遲延利息之起算日為101年3月28日，亦屬有據。
七、從而，原告依系爭買賣契約第4條第3款後段、第8條第1款約定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年12月7日
民事第一庭審判長法官陳清怡
法官華奕超法官莊佩頴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月7日
書記官黃豔秋