竹北簡易庭(含竹東)110年度竹北簡字第179號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決

110年度竹北簡字第179號

原告 沈賢潭

訴訟代理人 劉安桓 律師

複代理人 吳祉嫻

被告 沈明紳

訴訟代理人 張玉琳 律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。　　

　　事實及理由

壹、原告主張：

一、兩造於30餘年前約定由被告提供其所有坐落新竹縣○○市○○段000地號土地(下稱系爭963地號土地)予原告耕作使用，原告則於伊所有同段955地號土地（下稱系爭955地號土地）上，興建未辦所有權第一次登記、門牌號碼為新竹縣○○市○○路000號房屋(下稱系爭240號房屋)供被告使用，亦即兩造間就系爭963地號土地、系爭240號房屋成立不定期之互易使用契約，其性質屬不定期之租賃關係。嗣因被告於民國107年6月13日擅將系爭963地號土地及其上倉庫出售予訴外人 李國雄 ，致伊無法繼續使用該筆土地，原告因而依民法第450條第2項規定，終止兩造間之互易使用契約，並要求被告返還系爭240號房屋。

二、未料，被告於互易使用契約終止後，仍繼續占有系爭240號房屋並出租予他人，原告自得依據民法第767條第1項及類推適用民法第455條前段規定，請求被告返還系爭240號房屋。退步言之，縱認兩造間之契約非屬未定期之租賃契約，惟被告將系爭963地號土地之地上物倉庫出賣予訴外人李國雄，致原告無法耕作，該份契約因被告之可歸責事由致給付不能，則原告得依民法第256條之規定解除契約，並按民法第259條第1款規定請求返還系爭240號房屋。

三、又兩造間之互易使用契約係於107年6月13日終止，被告自斯時起即屬無權占有，其將系爭240號房屋出租予他人而獲取租金利益，伊自得依民法第179條規定請求返還之。又系爭240號房屋周遭相類似建物之租金為每月新臺幣（下同）28,000元，原告暫以每月28,000元計算被告之租金不當得利。另被告自107年6月13日起迄今已無權占用27月又5日，應返還租金不當得利為760,667元【計算式：28,000×（27＋5/30）≒760,667元】。

四、綜上，爰依法提起本訴，並聲明：（一）被告應將系爭240號房返還予原告。（二）被告應給付原告760,667元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自107年6月13日起至返還前項房屋止，按月給付原告28,000元。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、否認原告為系爭240號房屋之事實上處分權人，其不得依民法第767條規定請求被告返還該屋：

（一）由系爭240號房屋與相鄰原告所有之238號房屋（下稱系爭238號房屋）相互比較，無論外觀及內部隔間、裝潢、材質均不相同，且兩屋間有圍牆區隔；加以238號房屋之房屋稅起課年月為77年1月，系爭240號房屋之起課年月為86年7月，衡諸社會經驗，難認係同一人建造。

（二）由證人 洪焜輝 、 曾煥華 、 黃燕旲 之具結證詞，可資證明系爭240號房屋為被告出資建造。另證人 陳東明 、 范振雄 之證詞，則無法證明系爭240號房屋為原告所造。

（三）事實上，系爭955地號土地及其上238、240號房屋，以及系爭963地號土地原均為兩造父親即訴外人 沈蓮增 所有，其於67年1月13日將系爭955、963地號土地分別登記於原告之配偶 沈范真桃 及被告名下；而分家圖顯示系爭240號房屋繼續使用系爭955地號土地，系爭963地號土地內約120坪面積供原告使用；另系爭240號房屋於74年6月29日變更納稅義務人為被告；證人 沈園妹 亦到庭證稱訴外人沈蓮增死亡後，兩造應有分家，分別居住系爭238、240號房屋等語；加以系爭238、240號房屋之各層次房屋稅起課年月不同等情，可見該兩幢房屋係訴外人沈蓮增所建，嗣各別分配予兩造，再由兩造各自增建第二、三層。

（四）是以，原告未舉證證明系爭240號房屋為其出資興建，尚難遽認其為該屋之事實上處分權人，是其行使物上請求權為無理由。更何況，未登記之不動產事實上處分權，究非所有權，能否類推適用所有權物上請求權之規定，亦非無疑。

二、否認兩造間存有互易使用契約，原告無權向被告請求不當得利：

（一）伊與訴外人李國雄簽訂之地上物讓與契約書約明「因963地號路邊空地120坪左右（30年前沈明紳）跟沈賢潭交換使用30年了，現因李國雄已標963地號，今現因地上屋鐵屋現值900萬，今條件交換沈賢潭耕種963地號旁之農地有該永久使用權，今現鐵皮倉庫轉讓給李國雄永久使用，本人拿200萬將鐵皮倉庫轉讓給李國雄及963地號耕種」等語；且證人李國雄亦到庭證實上開註記係仍要讓原告使用該地，足見原告並未因系爭963地號土地遭訴外人李國雄標得，因而無法使用。至系爭963地號土地嗣後雖經鋪設水泥，惟此乃經原告同意，屬因不可歸責於債務人之事由致給付不能，故債務人免給付義務。又依民法第148條，因其言行致生其所稱給付不能之原告，亦不得據此任意主張終止互易使用契約。　

（二）被告並非無權占有系爭240號房屋，自無不當得利可言。況原告既主張係於109年6月2日發函終止兩造間之互易使用契約，卻請求自107年6月13日起算之相當租金不當得利，亦非足採。再者，土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%，惟原告竟請求以房屋實價登錄價額年息10%計算之租金不當得利，於法未合。　　　　　　　　

三、綜上，原告提起本訴顯無理由，應予駁回。並聲明：（一）

原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利判決，願提供現金或等值之台灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。

參、得心證之理由：

一、原告主張系爭240號房屋為其出資興建，並與被告成立由其提供系爭240號房屋予被告使用，被告則提供名下之系爭963地號土地予原告耕作之互易使用契約，惟被告嗣違約將系爭963地號土地及其上倉庫出售予訴外人李國雄，致其無法繼續使用該筆土地，因而終止兩造間之互易使用契約，被告除應返還系爭240號房屋外，並應就無權占有期間返還不當得利等情，業據其提出建造執照、地上物讓與契約書、存證信函等件為證；而被告固不否認確有由訴外人李國雄標得系爭963地號土地之事實，惟仍以前詞置辯。是本件所應審究者為：（一）原告就系爭240號房屋是否具事實上處分權？（二）兩造間是否存有以系爭240號房屋與系爭963地號土地部分範圍互易使用之契約？（三）原告請求被告返還系爭240號房屋及返還不當得利，有無理由？茲論述如下。

二、原告就系爭240號房屋是否具事實上處分權？

（一）按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決著有明文）。而就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號裁判意旨參照）。準此，對未辦理保存登記之建築物所為之讓與，應僅發生讓與該建築物之事實上處分權效力。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。第按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。又原告於其所主張之起訴原因不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號判例意旨供參）。查原告主張系爭240號房屋為其出資興建，其為該屋之事實上處分權人乙節，既為被告所否認，並以被告始為出資興建系爭240號房屋之人等語置辯，揆諸上開說明，原告自應就此部分利己事實，負舉證說明之責。

（二）原告主張其係於68年間出資興建系爭240、238號房屋兩層樓，嗣於75年間增建三樓云云，固據其提出建造執照、使用執照、出資單據等件為憑。惟查：

　　1.觀之原告提出之使用執照（見卷一第21頁），其建築地點之地址固同時記載系爭238、240號房屋，惟其建築面積僅有163.35平方公尺。而經本院囑託新竹縣竹北地政事務所測量之結果，系爭240號房屋之建物面積，合計為150.97平方公尺（見卷一第313頁）。是單就系爭240號房屋之面積而言，即約占使用執照建築面積之93%，而此尚不包含自外觀而視與系爭240號房屋面積相近之系爭238號房屋，則該份使用執照所指之建物究竟為何，即屬有疑，尚難據此逕認原告即為系爭240號房屋之起造人。　　　　

　2.細觀原告提出之出資單據（見卷一第409-411頁），除未記載工程所施作之地點，而無法證明單據上所載明細係用於系爭240號房屋外，且該等單據之出具年份橫跨75年1月至77年12月間，衡情增建系爭240號房屋三樓應無需費時2、3年之必要。更何況，不論係原告主張興建一、二層之時間即68年間，抑或係增建三樓之時間即75年間，甚至係按單據推估之完工時間即77、78年間，均與新竹縣政府稅務局房屋稅籍證明書所載系爭240號房屋第1層卡序A0係自69年4月開始起課房屋稅，第1層卡序B0及第2、3層係自86年7月起課房屋稅等內容不符（見卷一第93頁），自難據此為有利原告之認定。反觀原告提出之系爭238號房屋之房屋稅籍證明書，其上載明第1層卡序A0係自69年4月開始起課房屋稅，第1層卡序B0及第2、3層係自77年1月起課房屋稅（見卷一第45頁），其中關於第1層卡序B0及第2、3層之起課時間，核與上開單據之出具時間吻合，反足證明原告所提之前揭單據，應係用於系爭238號房屋之上，而非用於增建系爭240號房屋。

　　3.再者，兩造之胞妹即證人沈園妹曾於本院審理時，到庭具結證稱：系爭238、240號房屋之第一層，為伊等父親所蓋，嗣由兩造增建，並一人住一間，兩造於父親過世後應有分家等語明確（見卷二第28-29頁）。而由被告提出之兩造分家圖面，可見系爭955地號土地內有以虛線區隔2塊使用範圍，其中虛線以西之區塊約等同系爭240號房屋之坐落位置（見卷一第313頁），且其上標註「 沈賢康 使用之屋地」等語（見卷一第227頁）。再參酌系爭240號房屋之原設籍納稅義務人為原告，惟自74年6月29日變更為被告，現今之登記納稅義務人為被告之子 沈豪緯 ，此經新竹縣政府稅務局以109年12月21日新縣稅密房字第1090030720號函覆明確並檢附契稅查定表在卷可查（見卷一第91-123頁），足認被告抗辯其係因分家而分配取得系爭240號房屋權利，嗣並於其上進行增建等語，衡情應認非虛。

　　4.繼者，依據證人洪焜輝之具結證言：伊曾受被告之託，為系爭240號房屋更換新的門窗，費用由被告支付等語（見卷二第25-27頁）。證人曾煥華亦到庭結稱：被告曾於80幾年時，委託伊為系爭240號房屋二、三樓進行粉刷、貼磁磚等收尾工作，並由被告支付相關費用等語（見卷二第90-93頁）。證人黃燕旲並具結證言：伊曾於86幾年，受兩造所託，為渠等各別之房屋施作工程，並由渠等各自付款，其中被告係委託伊對系爭240號房屋施作地板、樓梯等工程等語（見卷二第94-96頁），亦可證明系爭240號房屋向來並非由原告管理使用，且其並非出資增建系爭240號房屋之人。

　　5.此外，系爭238號房屋係於77年1月進行增建，系爭240號建物則係於86年7月增建；且該兩幢建物之外觀雖然相似，惟仍有諸多不同，諸如系爭240號房屋之1樓外牆為設有鐵門、窗之實牆，屋前有一大型雨遮；系爭238號房屋前方則留有騎樓，僅有鐵捲門。系爭240號房屋之2樓樓梯前有2間房間，後方則有1木頭隔間房、浴室1間、房間1間，3樓樓梯前有1和室及屋頂露台，露台為空地，僅有1鐵架樓梯，並與系爭238號房屋之3樓露台以圍牆間隔；系爭238號房屋之1樓前方為客廳，中間有一座樓梯，樓梯下方有1廁所，後方為隔間房，再後側為廚房、餐廳，2樓樓梯前為1木頭隔間房間，最前方為一起居室，樓梯後方為三間木板隔間房間，其後有一廁所及儲藏室，3樓樓梯前方為鐵皮屋，鐵皮屋前方有露台，樓梯後面為木頭隔間之房間，最後為露台，另兩屋相鄰之共同壁前方，係以一圍牆延伸至屋前道路等情，業經本院到場勘測明確，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見卷一第303-304頁），復有兩造分別提出之現場照片附卷可佐（見卷一第207-209頁、329-371頁、405-407頁），足認系爭238、240號房屋之增建時間不同，且在結構、隔間、裝潢、材質上，均有差異，難認係同一人所為。　　　　

（三）是以，依據原告所提上開事證，難認其就所主張之事實即其為出資興建系爭240號房屋之人乙情，已善盡舉證之責；而由上開證人之證詞、分家圖面及納稅義務人之變更，並由被告使用、管理系爭240號房屋等客觀情形視之，反足證明被告所為原告就系爭240號房屋不具事實上處分權，兩造因分家而各取得系爭238號房屋、系爭240號房屋權利之抗辯，應為真實可採。　　　　

三、兩造間是否存有以系爭240號房屋與系爭963地號土地部分範圍互易使用之契約？

（一）查原告主張兩造約於30餘年前，曾達成由被告提供系爭963地號土地之部分範圍予原告耕作，原告則提供系爭240號房屋供被告使用之互易使用契約等情，惟未提出任何證明，徒空言主張，無從信實外；且被告已因分家而分配取得系爭240號房屋權利，原告就系爭240號房屋不具事實上處分權等事實，亦經本院審認如前，自不生原告主張之以系爭240號房屋與系爭963地號土地部分面積互易使用之問題，蓋兩者之權利人皆為被告。

（二）再者，檢視被告與訴外人李國雄簽訂之「地上物讓與契約書」，其中第2頁約定「因963地號路邊空地120坪左右（30年前沈明紳）跟沈賢潭交換使用30年了，現因李國雄已標963地號，今現因地上屋鐵屋現值900萬，今條件交換沈賢潭耕種963地號旁之農地有該永久使用權，今現鐵皮倉庫轉讓給李國雄永久使用，本人拿200萬將鐵皮倉庫轉讓給李國雄及963地號耕種」等語（見卷一第23-25頁），並未載明被告以其所有之系爭963地號土地部分面積，與原告交換使用之標的為何。惟由系爭955、963地號土地原均為兩造父親即訴外人沈蓮增所有，嗣於67年1月13日分別移轉登記至原告之配偶及被告之名下（見卷一第279-281頁）；佐以分家圖係以虛線顯示原告可得使用之區塊為系爭955地號土地之東側連接系爭963地號土地之西南側範圍，被告可使用之區塊為系爭955地號西側、系爭963地號土地之其餘範圍（見卷一第227頁），可見被告辯稱兩造所交換使用之標的均為土地，應屬事實而得採信。申言之，兩造於分家時，系爭955地號土地上有兩造各自使用之系爭238、240號房屋，因受限無法分割登記，乃約定由被告繼續使用系爭240號房屋所坐落之土地，原告則可得使用被告所有系爭963地號土地西南側之範圍。

（三）從而，原告主張兩造間存有以系爭240號房屋與系爭963地號土地部分範圍互易使用之契約乙節，並非有據，不足憑採。　　　　　　　

四、原告請求被告返還系爭240號房屋及返還不當得利，有無理由？　　

（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項、第454條前段、第256條、第259條第1款、第179條固有明文。惟對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑（最高法院95年度台上字第94號判決意旨參照）。

（二）經查，原告就系爭240號房屋不具事實上處分權，且原告並未舉證證明兩造間存有以系爭240號房屋與系爭963地號土地部分範圍互易使用之契約等情，業經本院析述如前，是原告依據上開規定，請求被告返還系爭240號房屋，於法即非有據，不應准許。又被告並非無權占有系爭240號房屋，亦不生不當得利可言，是原告按民法第179條規定請求被告返還占有系爭240號房屋期間之不當得利，亦非有理，應予駁回。　

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、類推適用第454條前段、第256條、第259條第1款、第179條等規定，請求被告應將系爭240號房返還予原告；併訴請被告應給付原告760,667元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自107年6月13日起至返還前項房屋止，按月給付原告28,000元，均屬無理，應予駁回。又本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第43

6條之23、第436條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111　年　　5　　月　　16　　日

竹北簡易庭法　官　林南薰

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　5　　月　　16　　日

書記官　陳麗麗