裁判字號：臺灣臺南地方法院100年訴字第639號民事判決
裁判日期：民國100年11月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決100年度訴字第639號原告 唐建美 兼上訴訟代理人 林丙昌 被告 吳淑慧 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺南市○區○○○段○○○○○○○號上建物即建號8262號，門牌號碼臺南市○區○○○○街○○號房屋之二樓遷出，將該房屋之二樓騰空交還予原告。
被告應自民國100年6月18日起至遷讓房屋之二樓完成之日止，按月給付原告新台幣（下同）5,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣15,454元由被告負擔新台幣5,151元；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣162,000元供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣486,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決：⑴被告應自坐落臺南市○區○○○段○○○○○○○號上建物即建號8262號，門牌號碼臺南市○區○○○○街○○號房屋遷出，將該屋騰空交還予原告。⑵被告應自100年1月20日起至遷讓房屋完成之日止，按月給付原告新台幣（下同）12,000元。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：坐落臺南市○區○○○段○○○○○○○號上建物即建號8262號
，門牌號碼臺南市○區○○○○街○○號之房屋為原告自法院於100年1月19日所標得，為該房屋之所有權人，有權利移轉證書及土地與房屋所有權狀各一份在卷可稽。被告吳淑慧雖於民國（下同）99年10月13日及11月11日具狀向本院執行處陳稱自90年1月20日起即向原所有權人即債務人 蘇文賢 承租系爭房屋二樓作事務所之用，租期至105年1月19日止，租金已一次給付完畢共計新台幣45萬元，然查：
該租賃乃為通謀虛偽意思表示而無效：
⒈請調取執行卷，查明系爭建物係向何家銀行設定抵押貸款
，因銀行於設定抵押時都經過徵信，必須確定該建物為自住，立下無出租、出借切結書，並攝有徵信照片即報告，由該徵信資料即可查知，於抵押權設定時根本無租約存在。
⒉該租約若存在，則有租金收入，試問該收到45萬之年度是
否有申報租金收入所得稅？而被告既然是開設事務所，其是何種事務所，有無申報該事務所之營業費用，請被告提出，並向國稅局調閱原債務人該年度之所得稅申報及被告之營業稅申報即知其是否有申報。
⒊系爭房屋若有出租即不可能適用自用住宅優惠稅率之地價
稅或房屋稅，因此可向臺南市地方稅務局調取系爭建物及土地是否適用自用住宅稅率。債務人不可能一方面出租將近10年，而一方面適用自用住宅稅率。
⒋請被告提出其究竟在該處開設何種事務所？有無為營利事
業登記？有無在該處為商業登記法之登記？又被告本人有無在該處設籍？若被告未在該處設籍營業，又未在該處設籍居住，其謂承租已10年以上，何人能信？⒌請調閱或請被告提供其勞保投保資料，查明被告在何處投
保及工作，若其在他人處受僱，又何能在該處設立事務所營業，一經查明即可知其係虛偽不實。
⒍本件租約純係原債務人為避免系爭房地遭拍賣，而與被告所為通謀虛偽意思表示之假租約。
縱租約為真，本件亦不合民法第425條買賣不破租賃之要件，原告仍得加以排除：
⒈依民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有
中，縱得將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」之規定，若⑴於所有權讓與時，承租人未實際占有系爭租賃物，⑵租約超過5年未公證，⑶未定期限之租約，此三種情形，縱租賃契約存在，亦無買賣不破租賃規定之適用。依該條修正理由：增列承租人占有中之文字使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保護第三人。本件原告否認在系爭房屋於法院拍定時，被告對系爭房屋占有中，因本件查封時，債權人遠東商銀公司即陳報係債務人太太自住並開設平價餐飲屋使用。且查封時被告並不在場，無法證明係其占有中。而依該屋之招牌還有室內匾額均顯示明陞代書事務所之代書為 林淑臻 並非吳淑慧。被告若主張其占有中應舉證證明。
⒉本件被告於執行處查封時，是否占有系爭房屋，請調閱查
封筆錄之記載，其是否於查封時並未占有，事後才具狀陳報假租約而意圖逃避強制執行。
⒊系爭租約縱使存在，然其所陳報之租期為90年1月20日起
至105年1月19日止，試問該租約已逾5年，有無公證?若未公證，依民法第425條規定，即不能對原告主張租賃關係繼續存在，此乃民法於88年5月5日修正民法第425條立法理由避免假租約損害債權人及投標人之主要典型案例。綜上所述，被告與原所有權人之租約乃通謀虛偽意思表示
無效而不存在或依民法第425條之規定而不能對原告繼續存在，則被告占有原告系爭房屋乃屬無權占有，從而原告本於民法第767條所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓房屋即屬有理。而被告自100年1月20日取得所有權之日起即占有原告房屋而享有利益，至原告受有相當於租金之損害。該屋之租金每層每月為12,000元，原告爰本於不當得利之法律關係請求被告給付自100年1月20日起迄搬遷房屋之日止，按月給付原告每月租金12,000元。
（三）證據：提出權利移轉證書及土地建物登記簿謄本影本、執行卷陳報狀影本、租賃契約書影本及現場照片等為證，並請求履勘現場。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：民法第425條即為學說上所稱之買賣不破租賃條款，民國
89年5月修法時增定第2項之規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，「基於法律不溯及既往原則，並保護民法債篇修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債篇修正前成立之租賃契約，即無民法第425條第2項規定之餘地。」最高法院第二次民事庭會議採此見解。被告係從事代書業務，87年間，為拓展臺南市東區之業務，於是向本件關係人蘇文賢承租其所有坐落臺南市○區○○○○街○○號房屋之2樓（即本件系爭房屋）設立代書事務所。88年1月間，蘇文賢之妻林淑臻邀被告合夥於上開建物開設餐館，於是被告與蘇文賢於88年1月20日書立協議書，由被告與林淑臻共同出資將於上開基地之一、二、三、四樓予以增建，規劃一樓作餐廳使用，二樓由被告繼續為代書事務所。增建工程由林淑臻負責於88年2月2日與承攬人 羅聖熹 簽約。本件系爭房屋之增建部份係未有保存登記，然確有增建之施工記錄可稽，因當初協議書第二項內容之故，於90年1月5日始與蘇文賢訂立二樓承租之租賃契約。89年5月5日修正民法425條，立法固為避免假租約損害債權人，基於法律不溯及既往原則，修正前若有發生租賃使用之情形，即無修正後425條之適用餘地。再則，民法修正時，於449條增定第3項，放寬基地租賃最長時間之限制，其立法意旨乃保護承租人在土地上所投下資本能在一定期間內收回，被告出資於該建物增建（包括二樓，並仍繼續使用中），故二樓為不點交，被告保證在使用期屆之日，即105年1月19日遷讓。
按民法第153條第1項明文，當事人互表意思一致者，無論
其為明示或默示，契約即為成立，又民法第96條明文，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。被告於88年1月20日與案外人蘇文賢簽立協議書之當時，即已就本件系爭房屋之二樓部份訂有租賃契約，租賃契約簽定日期約87年10月間，租金每月2,500元，租賃期限為15年，因一樓另有他用，且被告有出資就整棟房屋一、二、三、四樓增建，因增建施工時間，又研商樓層分配使用，故雙方延至90年1月20日簽立租賃契約，該租賃契約有註記「甲乙雙方約定二樓裝潢、修繕、水電管路配線由承租人自行處理，負擔其費用」等文字，由此足以證明90年1月20日簽立之租約並非一新租約，而是延續87年10月間之租約。今原告以90年1月20日的時間點，主張不適用民法第425條，對被告顯失公允，為維被告之權益，就87年10月間之時間點為起算標準。
（三）證據：提出房屋使用協議書影本、工程合約書影本等為證。
三、本院依職權調閱本院99年度司執字第62341號強制執行案件卷宗全部，並依原告之聲請履勘現場。
四、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）兩造不爭執之事項：原告二人100年1月19日下午3時30分於本院執行處共同拍
定買受本院99年度司執字第62341號強制執行事件執行標的，即坐落臺南市○區○○○段○○○○○○○號土地暨其上8262建號建物（門牌號碼：臺南市○區○○○○街○○號）。前揭土地及建物（包含未保存登記建物）均由原告二人各自取得應有部分二分之一，並已於100年3月14日完成所有權移轉登記。
本院99年度司執字第62341號強制執行案件拍賣公告之建
物使用情形為「96年2月14日查封時，據前案債權人代理人稱：系爭建物為自助餐廳（店名：崇善11街平價餐飲屋）；據債權人代理人99年9月6日具狀稱：系爭建物現住戶為債務人之太太；另據第三人即承租人吳淑慧99年10月13、11月11日具狀稱：其自90年1月20日起即向債務人承租系爭建物2樓全部做為事務所之用，租期自105年1月19日止，租金業已一次給付完畢共新台幣45萬元。應買人請自行查證，拍定後除2樓部份不點交外，其餘部分按債務人占有現況點交」。
現場履勘當日由被告導引屋後小巷進入系爭建物後門樓梯
上2樓。前面房間為辦公室擺設，除沙發位置如執行卷鑑價所附照片外，鐵架內有地政相關書籍，牆壁掛有被告三張土地代書證書及88年代書事務所開幕他人贈送之牌匾，固定牌匾的鐵線繫住螺絲釘，鐵線上有蜘蛛絲，可見該些牌匾已設置一段時日，中間房間擺設誦經設施，後面房間儲藏室有被告的狗。對原告質疑「之前履勘時，中間房間以木板隔間，並無誦經設施…」，被告表示誦經地方原本在四樓，因為要點交，才將誦經設施搬到二樓，冰箱原本就擺在二樓，大家共用。原本二樓後面房間是廚房，中間是放鐵櫃及冰箱，原本是借他們用的。
（二）兩造爭執內容：本件原告二人依民法第767條規定起訴請求被告遷讓房屋，並給付自原告取得所有權之日起相當於房租之不當得利價額，惟被告抗辯伊自87年起即承租系爭房屋之二樓部分作為代書事務所使用，雖另於90年與出租人訂立租約，惟該租約係延續87年10月間之租約而來，認有買賣不破租賃之適用，被告非無權占有，原告不得請求被告遷讓房屋及支付不當得利等語。是本件兩造之爭點在於：
被告是否有使用系爭房屋二樓之權利？原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利，如得請求
，則其租金之標準及時間之起點如何認定？
五、得心證之理由：
（一）被告抗辯伊早於88年以前就向系爭房屋原屋主蘇文賢承租二樓作為代書事務所使用，嗣與蘇文賢之妻共同出資增建屋後一至四樓等情，固據其提出協議書影本、工程合約書暨估價單影本等（卷14頁至23頁）為證，堪認真實，而被告復主張又與蘇文賢訂立房屋租賃契約書，約定租期自90年1月20日起至105年1月19日止共計十五年，租金以每月2,500元計算，十五年租金合計450,000元已一次繳清等情，亦有被告所提之該租賃契約書影本為憑（卷52頁），衡諸被告在本院99年度司執字第62341號卷強制執行事件，亦以該房屋租賃契約書向本院執行處陳報有租賃權存在，亦堪認被告主張有與原屋主蘇文賢就系爭房屋二樓訂立租賃契約之事為真。惟系爭租賃契約書之租期為90年1月20日至105年1月19日，而被告已將十五年之租金總額450,000元一次給付予蘇文賢，此租賃契約之內容係一個完整且獨立之租賃契約，不因被告在87年與蘇文賢訂立之租賃關係及與其妻共同出資增建關係而有所影響，是以被告辯稱係系爭租賃契約係87年租賃關係之延續云云，並不足採。
（二）89年5月5日修正施行之民法425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱得將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」是以買賣不破租賃之規定，並不適用於未經公證而租賃契約逾五年之租賃契約，買受人自不受該規定之約束。本件被告與原所有權人係於90年間重新訂立長達15年之租賃契約，既未經公證，被告自不得對買受人主張該租賃契約仍繼續存在，茲原告已向被告請求遷讓房屋，自已表明不受該租賃契約之約束，則被告自受請求之日起即屬無占用系爭房屋二樓之權利，原告本於所有物返還請求權，請求被告自坐落臺南市○區○○○段○○○○○○○號上建物即建號8262號，門牌號碼臺南市○區○○○○街○○號房屋遷出，將該屋騰空交還予原告，就系爭房屋二樓部分之請求，尚無不合，應予准許，爰判決如主文第一項所示。至於系爭房屋除二樓以外之部分，被告並未占有，此部分原告之請求為無理由，應予駁回。
（三）按被告原係基於與原所有權人蘇文賢間訂立之租賃契約，就系爭房屋二樓有使用之權限，惟該房屋既經移轉所有權於原告，且原告亦已訴訟請求被告遷讓房屋，則於原告請求被告遷讓房屋之時起，依上揭修正後民法第425條第2項之規定，原告自不受「買賣不破租賃」規定之拘束，是在兩造間，被告已無使用系爭房屋二樓之權限，乃其仍繼續占用，對原告而言，被告自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋二樓即相當於租金之利益，並致原告無法利用而受有損害，二者間具有因果關係，原告依不當得利之規定，自可請求被告自受請求之日起至交還房屋之日止，應給付原告相當於租金之不當得利。至於系爭房屋二樓之租金如何計算，原告已表明可以接受以每月5,000元計算，至於被告雖表明不同意，惟依被告自承，伊與原所有權人蘇文賢所訂租賃契約，已將其相關增建部分之出資額預先算入租金之一部，其餘始約定以每月租金2,500元計算，而被告自陳增建部分之出資額在六十萬元到八十萬元左右，以此數額分攤入十五年租賃期間，則每年分攤額為四萬元至六萬元，則每月之分攤額為3,333元至5,000元，合計每月租金後，則被告每月之租金為5,800元至7,500元，均高於原告可接受之5,000元之數，是以本院認以原告可接受之每月5,000元之數，為兩造相當於租金之不當得利，從而就原告請求被告應給付原告相當於租金之不當得利部分，在自原告提出請求即本件起訴狀送達被告之翌日（100年6月18日）起至遷讓房屋完成之日止，按月給付原告5,000元之範圍內為有理由，爰判決如主文第二項所示；至於超過此部分之請求，尚屬無憑，應予駁回。
六、關於訴訟費用之負擔部分，本件原告請求遷讓房屋為坐落臺南市○區○○○段○○○○○○○號上建物即建號8262號，門牌號碼臺南市○區○○○○街○○號房屋全部，查該房屋計有三個樓層，惟被告僅占有該房屋之二樓部分，則原告僅就二樓部分勝訴，而關於一樓及三樓部分之請求為敗訴，而本件之訴訟費用為第一審裁判費15,454元，其中應由被告負擔三分之一，其餘則由原告負擔，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第四項所示。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國100年11月17日
民事第二庭法官王國忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月17日
書記官黃敏純