臺灣臺北地方法院91年度訴字第2332號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第2332號民事判決

裁判日期：民國91年06月03日

裁判案由：酌減違約金等

臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第二三三二號
原告丙○○被告遠揚建設股份有限公司法定代理人甲○○被告榮樹建設股份有限公司法定代理人乙○○右當事人間請求酌減違約金等事件，本院判決如左：
主文被告應各給付原告新台幣陸拾玖萬參仟元，及自民國九十一年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬元或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單分別為被告遠揚建設股份有限公司、榮樹建設股份有限公司預供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供現金或第一商業銀行可轉讓定期存單擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：被告於台北縣板橋市○○段五九三、五九三之一地號土地上，合作興建「高爾夫世界」大樓，原告於民國八十三年六月九日以總價新台幣（下同）六百七十四萬元預購其中編號G2棟八樓房屋乙戶（下稱系爭建物），與被告簽訂房屋土地預定買賣合約書，約定面積及公共設施共同部分約三二點四八坪，原告已依約繳交自備款計二百零六萬元。詎被告罔顧系爭建物有各層房屋漏水、安全逃生梯間不當設置爆炸之虞之變壓器、數十條電纜管線暴露、電壓不穩、污廢水處理不妥有礙衛生健康及社區景觀雜亂與約定不符之重大瑕疵及遲延交屋近二年之事實，於八十八年一月四日寄發存證信函要求原告繳款，而原告亦曾於同年一月十八日函請其將有關瑕疵修復，並請於天候不佳下大雨時會同檢驗漏水瑕疵，但被告均置之不理，反於同年二月三日以存證信函解除買賣契約，並沒收原告已繳全部價金，被告此舉顯無誠信及公平原則。然被告既已解除契約，且沒收原告已繳全部價金二百零六萬元，但如依被告所稱系爭建物於八十六年九月取得使用執照，並於同年十二月十二日通知原告辦理貸款繳交尾款，倘原告當時辦理貸款繳交尾款完成交屋，應已至八十七年，因而被告於八十七年即能獲得出售房屋之全部利益，依該年財政部函頒該年度營利事業各業所得額及同業利潤標準所載，房屋建築營造業所得之純利率為百分之十，換言之，被告出售系爭建物及其基地所得獲得之利益為全部價金之百分之十即六十七萬四千元，被告超出此數額所收取之違約金即為過高，即屬不當得利，被告各應返還六十九萬三千元。爰依民法第一百七十九條規定，請求被告各給付原告六十九萬三千元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出房屋土地預定買賣合約書乙份、變壓器照片二張、電纜線暴露在外照片按張、存證信函四份、八十七年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準乙份、台灣高等法院八十九年度上字第九０號民事判決乙份（均為影本）為證。
乙、被告方面：皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。本件依原告提出之房屋土地預定買賣合約書第二十三條已經約明雙方如因系爭契約而涉訟時，合意由本院為第一審管轄法院，原告向本院提起本訴，核無不合。又被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：其於八十三年六月九日以總價六百七十四萬元之價格向被告預購系爭建物及其基地應有部分，並訂有房屋土地預定買賣合約書，其嗣依約繳交自備款計二百零六萬元。惟被告罔顧系爭建物存有諸多減損房屋效用之重大瑕疵及無被告所擔保品質，且遲延交屋之事實，於八十八年一月四日寄發存證信函要求原告繳款，進而於同年二月三日以存證信函解除買賣契約，並沒收原告已繳全部價金充作違約金。雖被告此舉違反誠信及公平原則，然依被告所稱系爭建物於八十六年九月取得使用執照，並於同年十二月十二日通知原告辦理貸款繳交尾款，原告應於八十七年方能享有出售房屋之全部利益，茲依該年度房屋建築營造業所得之純利率百分之十而言，如原告依約辦理貸款完成交屋，被告所得獲利亦僅限於全部價金之百分之十即六十七萬四千元，則被告超出此數額所收取之違約金一百三十八萬六千元即為過高，並屬不當得利，爰依民法第一百七十九條規定，請求被告各給付原告六十九萬三千元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。
三、原告主張其於八十三年六月九日以總價六百七十四萬元之價格向被告預購系爭建物及其基地應有部分，並依約繳交自備款計二百零六萬元，被告嗣於八十八年一月四日寄發存證信函要求原告繳款，進而於同年二月三日以存證信函解除買賣契約，並沒收原告已繳全部價金充作違約金之事實，業據其提出房屋土地預定買賣合約書乙份、存證信函二份、八十七年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準乙份（均為影本）為證，而被告經相當時期受合法通知，有送達回證在卷可稽，均未於言詞辯論期日到場，且未提出書狀以為爭執，應視同自認原告主張之上開事實（參照民事訴訟法第二百八十條第三項、第一項），堪信上開事實為真實。
四、依系爭房屋土地預定買賣合約書第七條約定「甲方（即原告）應於收到乙方（即被告）繳款通知書五日內將房屋土地價款以現金或即期支票繳付乙方；如逾期繳付，每逾壹日應加付該期款千分之壹之滯納金，於補繳時一同繳付。但逾期達十五日，經乙方催告五日內仍未繳付時，乙方得解除本契約，本戶房屋由乙方自行收回處分，甲方已繳之房地款悉數作為乙方重行出售本戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金，甲方絕無異議」。本件被告於八十八年一月四日寄發存證信函通知原告繳納價金，惟原告未依限辦理，被告於同年二月三日以存證信函解除系爭房地土地預定買賣合約，已如前述，被告沒收原告已付價金二百零六萬元充作為約金，非謂無據。惟按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實、社會經驗及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約定之違約金額，竟依被上訴人所提出之計算表所列，將轉售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅；代書費等未來可能遭受之損失，作為被上訴人之損失依據，而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議（最高法院八十六年台上字第一０八四號裁判意旨參照）。查系爭建物及基地應有部分之轉售佣金、跌價損失等，係系爭房屋土地預定買賣合約書解除後將來發生之費用，自不應列入被告之損失計算。次查，揆之前揭判決意旨，違約金過高與否既係依一般客觀事實、社會經驗及債務人若能如期履行債務，債權人可得享有之一切利益為酌定之標準，而系爭建物係在八十六年九月取得使用執照，並於八十六年十二月十二日通知原告繳交尾款，此徵諸被告於八十八年二月四日寄發之存證信函即明，被告就此復未到場爭執，自信此部分事實為真實，是倘原告當時繳交尾款，被告於八十七年即能獲得出售房屋之全部利益，自原告提出該年財政部函頒台財稅字第八七０九一二二七七號函就該年度營利事業各業所得額及同業利潤標準所載，房屋建築營造業所得之純利率為百分之十以觀，系爭建物及其基地應有部分總價為六百七十四萬元，被告所得利潤（純利百分之十）應為系爭建物及其基地應有部分總價之百分之十即六十七萬四千元，被告沒收原告已付價金二百零六萬元實屬過高，本院斟酌兩造之社會地位，被告乃經濟上之強者等一切情狀，認應予核減為依八十七年度房屋建築營造業同業利潤標準計算之數額即六十七萬四千元。
五、綜上，系爭房屋土地買賣合約書既經被告解除，被告沒收已付價金充作之違約金於逾六十七萬四千元之範圍亦屬過高，則被告受領一百三十八萬六千元之已付價金即無法律上原因，自屬不當得利，被告即有返還之義務。茲因系爭建物係由被告共同投資興建，價金所開立之發票係由被告分別開立（參系爭房屋土地買賣合約書第五條約定），是原告依民法第一百七十九條規定，請求被告各返還六十九萬三千元（即一百三十八萬六千元之一半），及均自起訴狀繕本送達被告之翌日（均為九十一年五月四日）起至清償日止之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
六、原告陳明願供現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，原告其餘陳述與判決結果並無影響，又被告所提答辯狀係在於九十一年五月二十七日言詞辯論期日後始提出，亦不予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年六月三日
民事第二庭法官許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀