裁判字號：臺灣臺東地方法院89年成簡字第14號民事判決
裁判日期：民國89年10月02日
裁判案由：共同持分登記
臺灣臺東地方法院成功簡易庭民事判決八十九年度成簡字第一四號
原告丙○○
丁○○乙○○戊○○右四人共同訴訟代理人 張政衡 律師被告甲○○○住訴訟代理人 劉輝瑞 律師右當事人間共同持分登記事件，本院判決如左：
主文被告應就坐落臺東縣成功段小湊段小港小段第一五一之一地號土地上之臺東縣○○鎮○○段第八八建號建築物如附圖所示（ａ）、（ｂ）、（ｃ）、（Ｄ）、（Ｅ）著紅色部分，按原告丙○○應有部分貳捌參點伍貳分之伍柒點捌零、原告丁○○應有部分貳捌參點伍貳分之伍陸點參伍、原告乙○○應有部分貳捌參點伍貳分之伍伍點玖零、原告戊○○應有部分貳捌參點伍貳分之伍伍點伍陸及被告甲○○○應有部分貳捌參點伍貳分之伍柒點玖壹之比例，協同原告辦理建築物共有登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：除主文第一項所示外，並請求被告應就坐落臺東縣○○鎮○○段小港小段第一五一之一之一地號土地如附圖所示紅色實線內之部分，按原告丙○○應有部分三千五百十一分之一○五、原告丁○○應有部分三千五百十一分之一一
七、原告乙○○應有部分三千五百十一分之一三二、原告戊○○應有部分三千五百十一分之一五○之比例，與原告辦理土地共有登記。
二、事實摘要：原告主張被告所有坐落臺東縣○○鎮○○段小港小段一五一之一地號土地（下簡稱系爭土地）於民國七十九年間同意將其中約五百平方公尺之土地，供原告丙○○、原告戊○○、原告乙○○及訴外人 潘阿生 （已於八十八年一月二十八日死亡，由原告丁○○單獨繼承）四人建築本國式二層、加強磚造房屋五棟，原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生及被告一人各自取得其中特定之一棟，全部五棟房屋均委託建築商 陳鵬崧 建築，被告之一棟房屋造價由原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生共同分擔，以互易之法律關係，原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生則各自取得該棟房屋所佔用之基地及前後虛線延至道路之土地所有權，惟該土地為農牧用地，依當時法令限制尚難辦理分割登記，亦不能移轉為共有持分登記，房屋部分因係農舍，只能由農地所有人申請建造，原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生當時乃以信託之方式委由被告一人申請，並於建造完成時，五棟農舍即臺東縣○○鎮○○段第八八建號建築物如附圖所示（ａ）、（ｂ）、（ｃ）、（Ｄ）、（Ｅ）著紅色部分（下稱系爭建物）登記為被告所有，惟系爭建物既係由原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生出資，被告出地，委由建築商陳鵬崧建造，原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生均係各棟房屋原始起造人，原告丁○○並為潘阿生之繼承人，均取得該系爭建物之所有權，查農業發展條例於民國八十九年一月二十四日修正公布，原條例第三十條關於農地不得移轉共有之禁止規定，業已廢止，換言之可以為共有持分之登記，原告等自得終止與被告間之信託關係，又農舍與基地需一併移轉，因之亦一併請求為共有持分登記等語。被告則以前開原告主張由原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生出資委託建築商陳鵬崧於系爭土地上興建房屋五棟，而由被告取得其中一棟，以換取其餘四棟房屋所坐落屬於被告所有之基地，並信託被告名義申請建築執照，爰本於信託關係之終止，以所有權人之身分請求登記為共有等情，被告否認上述信託契約關係之存在，縱使原告主張屬實，其約定一方出資建屋換取他方土地之互易關係，因違反修正前農業發展條例第三十條每宗耕地不得分割或移轉為共有之禁止規定而無效，而約定以被告名義為起造人，申請建照之信託契約，當為互易契約之從契約，亦應隨同失效，何況所建築者為農舍，而農舍除農地所有權人外，一律不准建築，為實施都市計劃以外地區建築物管理辦法第三條所規定，故信託契約本身亦屬違反此禁止規定，其為無效更為明顯，原告既不得本於無效之信託契約請求返還信託物，而其本於所有權對於登記名義人主張權利，亦僅得提起塗銷登記之訴，而非得請求移轉登記（參考最高法院三十九年臺上字第一一○九號、四十一年臺上字第三二三號判例）；再按信託行為係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成為權利人，以達到當事人間一定目的之法律行為，故在受託人未將受託財產移轉信託人之前，尚不能謂受託人非法律上之所有人或該受託之財產仍為信託人所有（參考最高法院六十二年臺上字第二九九六號判例、七十二年臺上字第三三三五號、三五二九號、四七八六號判決），故假設信託關係成立，亦因本件系爭之農舍經完成保存登記為被告所有，依上揭各判例所示，其所有權屬於被告，從而原告本於所有權請求共有登記，即無理由；又修正後農業發展條例雖已廢止農地不得移轉為共有之規定，惟農舍並不因此當然變為得移轉共有，蓋農舍限於農用，農舍與土地所有權有不可分離之關係，且修正後農業發展條例第十六條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者不得分割，故農地共有人其應有部分面積不足○．二五公頃者，應不許其蓋農舍，否則禁止農地細分之立意將破壞無存，而農地若得移轉共有，不但與土地所有權脫節，且應有部分不足○．二五公頃之土地所有人，亦得以共有農舍之方式，變相達到擁有農舍之目的，此種脫法行為，應非法律所許等語資為置辯。
三、法院之判斷：
（一）原告主張系爭土地及系爭建物目前均登記為被告所有，系爭建物係為農舍之名義興建，有原告所提出之建物登記謄本及土地登記謄本為證，並為被告所不爭執，堪認原告之主張為實在。
（二）關於原告請求被告協同辦理臺東縣○○鎮○○段小港小段一五一之一地號土地之共有登記部分：原告固主張系爭土地於民國七十九年間被告同意將其中約五百平方公尺之土地，供原告丙○○、原告戊○○、原告乙○○及訴外人潘阿生（已於八十八年一月二十八日死亡，由原告丁○○單獨繼承）四人建築本國式二層、加強磚造房屋五棟，以原告四人及被告一人各自取得其中特定之一棟，以互易之法律關係，原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生（原告丁○○為繼承人）則各自取得該棟房屋所佔用之基地及前後虛線延至道路之土地所有權，惟該土地為農牧用地，依當時法令限制尚難辦理分割登記，查農業發展條例於民國八十九年一月二十四日修正公布，原條例第三十條關於農地不得移轉共有之禁止規定，業已廢止，換言之可以為共有持分之登記，原告等自得終止與被告間之信託關係，而農舍與基地需一併移轉，因之一併請求按農舍占有之基地面積比例為共有持分登記等情。被告並否認原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生與被告有上述互易契約及信託契約之存在。惟按為擴大農場經營規模，防止農地細分，每宗耕地不得分割及移轉為共有，為八十九年一月二十六日修正前農業發展條例第三十條所明定，兩造買賣之土地，其地目為田，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與被上訴人為共有，是即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效，且亦無該條項但書及第二項之情形，有最高法院六十四年臺上字第三三一號判例意旨可資參照。是若原告主張原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生與被告間有互易契約及信託契約為真實，原告並提出被告所出具之切結書影本二份為證，而原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生與被告間之互易契約及信託契約違反當時農業發展條例第三十條之農地不得移轉為共有之規定，該切結書上訂明被告所有之系爭土地「．．．礙於法令規定，無法完成分割、移轉登記手續，立切結書人甲○○○切結．．．俟土地、房屋得分割移轉時．．．土地、所有權狀或有關登記用文件應交付丙○○（戊○○）並協同辦理．．．」，雖該農業發展條例第三十條農地不得移轉為共有之規定已於八十九年一月二十六日廢止，然兩造當時之信託契約顯然有違修正前農業發展條例第三十條規定擴大農場經營規模、防止農地細分之立法規定及目的，更尚難認兩造可預期變更系爭土地之地目及法律規定，則按前開判例之意旨，應認兩造當時之互易契約及信託契約因民法第二百四十六條第一項前段之規定為無效，而無該條項但書及第二項之情形可認為有效。既然原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生與被告間之互易契約及信託關係無效，則系爭建物之基地仍為被告所有，原告並無所有權。原告以終止「無效」之信託關係請求被告協同辦理系爭土地之共有登記，並無理由，應予駁回。
（三）關於原告請求被告就臺東縣○○鎮○○段第八八建號建築物如附圖所示（ａ）、（ｂ）、（ｃ）、（Ｄ）、（Ｅ）著紅色部分協同原告辦理共有登記部分：原告主張原告丙○○、乙○○、戊○○、已過世之潘阿生與被告間有互易契約存在，被告對此並否認之，若認原告之主張為真實，則兩造之互易契約亦因違反修正前農業發展條例第三十條規定而無效，如前所述。按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列，最高法院四十一年臺上字第一○三九號判例意旨可供參照。查原告主張系爭建物為原告丙○○、乙○○及戊○○，以及已過世之潘阿生出資由建築商陳鵬崧興建，有原告所提出之陳鵬崧與潘阿生、陳鵬崧與丙○○之房屋委建合約書及戶籍謄本各一份為證，復為被告所不爭執，堪認原告之主張為實在。既然系爭建物由原告丙○○、乙○○、戊○○及已過世之潘阿生出資建築，則該四人應認為系爭建物原始起造人，則按前開最高法院四十一年臺上字第一○三九號判例意旨，可認系爭建物於建築完成時應按原告丙○○、乙○○、戊○○及已過世之潘阿生（並由繼承人丁○○繼承）出資比例取得系爭建物所有權。雖被告辯稱系爭建物為農舍，而農舍除農地所有權人外，一律不准建築，為實施都市計劃以外地區建築物管理辦法第三條所規定，以及修正後農業發展條例第十六條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者不得分割，故農地共有人其應有部分面積不足○．二五公頃者，應不許其蓋農舍，否則禁止農地細分之立意將破壞無存，故原告應不得請求系爭建物之共有登記云云。惟系爭建物固為農舍之名義興建，而系爭建物由原告取得所有權實與農地分割未達○．二五公頃與否不具關連；且農舍非由農地所有權人興建，則僅是違反行政規定之問題，並不能影響原告自行出資原始取得系爭建物所有權之效力，則被告所辯並不足採。又原告等既然全體同意願按如附圖所示
（ａ）、（ｂ）、（ｃ）、（Ｄ）建物之比例與被告占有如附圖所示（Ｅ）部分之比例保持系爭建物之共有關係，按民法八百十九條第二項共有人得全體同意處分共有物之規定，更無不可。則原告請求被告按附圖所示（ａ）、（ｂ）、（ｃ）、（Ｄ）、（Ｅ）之比例如主文第一項所示協同原告辦理系爭建物共有登記，即有理由，應予准許。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年十月二日
臺灣臺東地方法院成功簡易庭~B法官范智達右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二日~B法院書記官李春菊