裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年簡上字第53號民事判決
裁判日期：民國106年02月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度簡上字第53號上訴人 王麗美 即原告 唐嘉紳 共同訴訟代理人 黃玥彤 律師被上訴人 邱正雄 即被告上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年
8月28日本院宜蘭簡易庭104年度宜簡字第31號第一審判決提起上訴，本院於106年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人向上訴人承租其所有宜蘭縣○○市○○○段○○段
0000地號土地（下稱系爭土地）暨其上建物即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○號整棟房屋（下稱系爭房屋），兩造並於民國102年5月23日簽訂房屋土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），該系爭租賃契約第3條之租金約定：「土地租金：每月新臺幣（下同）58,333元。房屋租金：依銀行核貸金額總額乘上銀行當月利率後計算每月房屋租金。以102年
5月31日合作金庫宜蘭分行核貸2,530萬元整×2.24％年計，房屋租金為每月47,227元。」，另同契約第13條亦約定：
「印花稅，土地稅，房屋稅及二代健保及相關稅捐皆由乙方（即被上訴人）自行負擔繳納」，被上訴人自有繳納上開稅捐義務。詎被上訴人自103年1月份起即未給付土地租金；於
103年3月份起即未給付房屋租金，顯然已違反系爭租賃契約第4條：「租金應於每月1號前繳納。」，經上訴人於103年6月12日以宜蘭西後街郵局第32號存證信函催告，被上訴人應於文到後5日內清償截至103年6月所積欠租金，土地租金為349,998元；房屋租金為188,908元；另上訴人所墊付房屋稅22,095元。詎被上訴人於催告期限屆滿日至今仍未給付上開租金及房屋稅，故上訴人以本件訴訟起訴狀繕本合法送達被上訴人之時起，代為催告並終止租賃契約之意思表示，是兩造間之系爭租賃契約業已合法終止。
㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，亦為民法第440條第1項、第2項分別定有明文；次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」亦為民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文；再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767條第1項前段亦規定甚明。則兩造間系爭租賃契約業已合法終止，依民法第455條前段規定，被上訴人應將系爭房屋返還予上訴人，被上訴人未為返還而繼續占有使用系爭房屋，乃屬無權占有侵害上訴人對於系爭房屋之所有權，自應返還租賃物即系爭房屋。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益。查系爭租賃契約既已合法終止，則被上訴人即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被上訴人迄仍繼續占用系爭房屋未予返還，依前開說明應認被上訴人屬無權占有。則上訴人主張被上訴人於系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致所有人即上訴人受有損害。又兩造原既約定系爭土地暨房屋租金為105,560元，是以上訴人主張被上訴人於系爭租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金105,560元之利益，並致上訴人受有相當上開租金損害之事實，故請求被上訴人應返還自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按每月105,560元計算之不當得利，暨上訴人墊付之房屋稅22,095元。為此，依系爭租賃契約及民法第767條第1項前段、第179條提起本件訴訟，並聲明：⒈被上訴人應自門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○號整棟房屋遷出，並將房屋返還予上訴人。⒉被上訴人應給付上訴人1,066,706元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人105,560元。⒊被上訴人應給付上訴人22,095元，及自103年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣原審駁回上訴人所有請求。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡改判如上訴人第一審訴之聲明。
㈣在本院補充陳述：
⒈民法就「流抵約定」於96年修法前後其效力已有不同，則原
審判決引用最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨，應不得再援引，始符修法意旨；又本案並非單純如上開最高法院裁判意旨情形，系爭房地總價為3,230萬元，且上訴人業已如數給付予被上訴人，是與「信託讓與擔保契約」並不相同，而係已依照約定履行價金完成之買賣契約。另系爭協議書第7條約定係關於買回約定，自屬兩造買賣契約中所附條件。系爭房地總價既明白約定為「銀行核准貸款金額加700萬元」係兩造心甘情願所為意思合致，且亦已完成過戶，並如數給付買賣總價，縱其後系爭房屋暨土地價值有所漲跌，亦對已完成之買賣不生任何影響，是以被上訴人稱系爭房地價值為4,500萬元云云，乃屬未經驗證臨訟誇大之詞，縱屬實在，對於本案並無意義，而兩造所簽立系爭租賃契約，係在自由意思下所為，並無所謂通謀虛偽情形，原判決認定無效云云，未免率斷。
⒉退步言，縱令系爭協議書應定性為信託的讓與擔保契約，然
兩造已於102年6月11日合意，就被上訴人對上訴人之債務數額作價，使上訴人取得系爭房地所有權之意思，依原審上訴人所提出資金流向可知，上訴人已支付買賣價金3,230萬元，就系爭房地所有權條件業已履行，上訴人於102年6月11日已為系爭房地之實質所有權人，即系爭不動產確實已作價由上訴人為承受之程序。另基於契約自由原則，兩造於10
2年5月23日簽立系爭租賃契約，區分為土地租金及房屋租金亦非法所禁止，況且同日簽立系爭協議書時，雙方已有移轉所有權之合意，復依該協議書第8條被上訴人保有「原價」買回系爭房地之權利，則為免上訴人於取得系爭房地所有權後應負擔高額之房貸利息，並就系爭房地核貸金額總額乘上銀行當月利率後之金額，約定作為房屋租金之部分，用以衡平雙方權益，亦無不妥之處。況依當時之背景，因被上訴人已債台高築，其每月無法負擔系爭房地近144,000元房貸本息，上訴人為協助被上訴人度過此一財務困窘，雙方合意簽訂「附原價買回條件」之買賣契約，並同意不移轉占有將系爭房地出租予被上訴人繼續使用，雖就租金區分為土地租金及房屋租金乃屬交易之特例，但此係因訂立系爭租約當時，雙方均不知銀行核貸總額及利率，而僅為締約作業之方便。又兩造均非法律專業人士，就系爭協議書、租賃契約書之文字用語，有欠周延，亦屬常情等語。
二、被上訴人則以：㈠伊因財務規劃向上訴人借貸，而將系爭房地均過戶予上訴人
名下，並同時達成以下協議：「一、上述房屋及土地甲（ 邱戴菊 、邱正雄）、乙（王麗美、唐嘉紳）雙方約定總價為銀行核准貸款金額加700萬元整。二、由甲方過戶予乙方名下，由乙方持向金融機構銀行貸款。」，有102年5月23日協議書可參（下稱系爭協議書），其後並由上訴人向合作金庫宜蘭分行核貸2,530萬元，伊不過向上訴人借款700萬元，至於所貸得款項均由上訴人拿走，上訴人將款項貸得更高，實際並未付出價金，上訴人為訴外人 唐建雄 之人頭，渠等不可能有此資力買受系爭房地，系爭房地之價額在4,500萬元，兩造間之買賣及租賃均為虛假。再者，伊所支付的不是租金而是利息，自103年1月起未再給付每月58,333元，自10
3年3月起每月47,227元。但其原因為訴外人唐建雄與伊之間於102年2月22日對於葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之不動產協議中，有關訴外人唐建雄應交付伊4,000萬元之約定，訴外人唐建雄並未履約，導致伊無法依102年5月23日之系爭協議書履約或贖回系爭房地等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
㈡在本院補充陳述：
⒈系爭協議書固出現「總價」、「價金」、「抵當價金」等語
，上開用語亦可能係被上訴人向上訴人借款「總價」或「價金」，故無法單憑該文字即能判斷系爭協議書基礎法律關係為何。上訴人稱被上訴人因財務困窘而簽訂系爭協議書，目的在於將系爭房地出售變現云云，並非事實，倘被上訴人或訴外人邱戴菊因財務困窘而急需金錢清償貸款，僅須向債權人申請展延、變更還款約定或增貸，或再以系爭房地向第三人為借款即可，並無出售系爭房地必要。倘系爭協議書為買賣契約，則系爭房地過戶於上訴人名下後，是否要持之向金融機構貸款及要申請貸款款項如何，決定權均在上訴人，而非被上訴人及訴外人邱戴菊所能掌握，且最終申請核貸金額如何，決定權在金融機構，亦非兩造所能決定，如上訴人所稱被上訴人係因財務困窘才出售系爭房地，可逕與上訴人約明系爭房地總價款如何即可，何須迂迴約定以金融機構貸款加700萬元作為買賣總價？又上訴人向金融機構貸款時，申貸人及所有權人既均為上訴人，貸款本金及利息本均應由上訴人繳納，何以系爭協議書第2、4條卻約定貸款利息應由被上訴人負擔？⒉依現行民法第873條之1第1項，固已不再禁止「流押條款
」，但本件系爭房地並無設定抵押權予上訴人之情況，兩造亦未於系爭協議書內約定，於債權已屆清償期而未清償時，系爭房地作抵借款的「流押條款」約定。故若將系爭協議書定性為信託的讓與擔保法律關係，自無民法第873條之1第
1項規定適用。再者，上訴人狀稱已給付3,230萬元云云，亦非實在，上訴人應提出上證四之原本及上證四所示各該款項之原始憑證，供被上訴人檢視比對，在上訴人未提出原本前，被上訴人否認相關證據之形式真正，被上訴人亦否認系爭房地已於102年6月11日經合意以3,230萬元作價而由上訴人取得實質所有權。再者，不論系爭協議書定性如何，被上訴人於102年簽約時係72歲的老人，絕對比上訴人更不懂法律，本件兩造就系爭房地依系爭協議書約定，應成立信託的讓與擔保法律關係，就兩造間內部關係而言，上訴人並非系爭房地之實質所有權人，則兩造隨後簽訂之系爭租賃契約，自無租賃之真意，應屬通謀虛偽意思表示，應仍屬信託的讓與擔保契約之一部。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年5月23日先後簽立系爭協議書及系爭租賃契約。
㈡依照土地登記謄本所載坐落宜蘭縣○○市○○○段○○段00
○0地號土地及其上建物即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○號（即系爭房地）已於102年5月27日移轉登記為上訴人所有。
四、本件爭執事項：㈠系爭協議書定性為附買回條件之買賣契約？或信託的讓與擔
保契約？㈡系爭房地是否已於102年6月11日作價由上訴人承受？㈢兩造在102年5月23日有無簽立系爭租賃契約之真意？㈣上訴人依民法第455條前段、第767條第1項之規定，請求
被上訴人遷讓系爭房屋，是否有理由？㈤上訴人依民法第421條及系爭租賃契約第4條之約定，請求
被上訴人給付積欠租金共1,066,706元，是否有理由？㈥上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自起訴狀繕本送
達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付105,560元之不當得利金額，是否有理由？㈦上訴人依民法第179條及租賃契約第13條約定，請求被上訴
人返還代墊之房屋稅22,095元，是否有理由？
五、本院得心證之理由：㈠爭點一，系爭協議書在法律上定性為何：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，以期不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言，合先敘明。
⒉查系爭協議書在法律上定性究竟如何，兩造雖有爭議。惟觀
諸系爭協議書開宗明義即載：「甲方（邱戴菊、邱正雄）因財務規劃考量向乙方（王麗美、唐嘉紳）借貸：將『門牌宜蘭市○○路○○○號房屋，持分全部』，及坐落『宜蘭市○○○段○○○段0000地號土地，持分全部』，過戶予乙方」等語（見原審卷第47頁），即已明示被上訴人及訴外人邱戴菊因財務規劃考量向上訴人「借貸」，故將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。則被上訴人抗辯系爭協議書係其為擔保與上訴人之間債務，將擔保物所有權移轉與上訴人之「信託的讓與擔保契約」乙節，並非無本。另依系爭協議書第1、2條分別記載：「雙方約定之總價為銀行核貸金額加上700萬元。」、「由甲方過戶予乙方名下，由乙方持向金融機構銀行貸款。乙方向金融機構貸款，若是採按月攤還本息或前二年只繳息方式還款，甲方不因本金減少而少負擔利息。即採用當初核准總貸款金額乘上當月利率來繳納利息（因銀行利率會隨基本放款利率隨時調整）。」，其後上訴人於102年
5月31日持系爭房地設定抵押權予合作金庫宜蘭分行，向該行貸款2,530萬元，此有該行函覆本院之函文為證（見本院簡上卷第117頁），可知兩造約定系爭房地總價為2,530萬元加計700萬元，共計3,230萬元。然而，系爭協議書並未記載此為「買受」系爭房地之總價，故亦可解釋為系爭房地「擔保借款」金額之總價。再者，因銀行利率隨基本放款利率隨時調整，故雙方約定被上訴人及邱戴菊需依核准總貸款金額乘上當月利率來繳納利息，換言之，上訴人向合作金庫宜蘭分行申請貸款無論金額多少、利率高低，其貸款利息均由被上訴人及邱戴菊負擔。另依系爭協議書第3條所載，系爭房地過戶及銀行設定、塗銷及私人設定塗銷等所需契稅、增值稅、財產交易所得稅、規費、印花稅、代辦費等皆由被上訴人及邱戴菊負擔；第4條約定，被上訴人及邱戴菊需按月支付上訴人下列二筆金額：（基準日為102年6月1日起算）⒈銀行核准貸款總額乘上銀行利率後金額（抵當租金）。⒉700萬元乘上年利率10％計算後金額58,333元／每月（抵當租金）。而上開700萬元之利息固記載為「抵當租金」，惟依兩造另訂有系爭租賃契約書，約定700萬元利息58,333元為系爭土地每月租金，但房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人而非使用人，此有最高法院102年度台上字第232號判決意旨可佐，則被上訴人占有使用房屋，占有基地者為房屋所有人，被上訴人自無給付土地租金予上訴人之可言，故「抵當（土地）租金」實為700萬元借款利息之繳付。加上系爭房地過戶、塗銷抵押權等所需之規費、稅捐、代辦費用及兩造約定房地總價3,230萬元利息，均由被上訴人及邱戴菊負擔，由此更足以佐證系爭協議書之約定係以供債務之擔保為其經濟目的，故性質上並非買賣契約，而係信託的讓與擔保契約。
⒊按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判例參照）；被上訴人以所負之債額作為房屋賣價，與上訴人訂立買賣契約，既不移轉占有，祇約明於一定期限內備價回贖，則此種契約名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱令被上訴人屆期未回贖，亦不發生所有權移轉之效力，更無何項損害之可言。上訴人儘可本於債之關係請求被上訴人清償本息，如具備抵押權之法定要件，亦得聲請拍賣抵押物，就其賣得價金優先受償，不得請求交付房屋及損害賠償（最高法院43年台上字第437號判例參照）。查系爭協議書第7條約定，如房租及利息累積超過100萬元，甲方即被上訴人及邱戴菊拋棄贖回權利；第8條，10年內甲方如已清償對上訴人之債務，即可贖回，逾10年亦拋棄贖回；依第9條因奢侈稅之規定，2年內亦不得贖回，若要贖回需負擔稅金等贖回房地之約定。且於系爭協議書102年5月23日簽立後迄今，系爭房地仍由被上訴人占有使用乙節，亦為兩造所不否認，足見被上訴人及邱戴菊依協議書將系爭房地過戶予上訴人，但不移轉占有，祇約明被上訴人及邱戴菊需負擔系爭房地總價之利息，且於10年內得備價回贖，若期間利息累積逾100萬元，被上訴人及邱戴菊即提前喪失贖回系爭房地之權利。依前開判例意旨，系爭協議書應係被上訴人為擔保其債務，於擔保債務之經濟目的範圍內，將擔保物所有權移轉與上訴人，但不移轉占有，且約明於一定期限內備價清償債務之「信託的讓與擔保契約」至明。
⒋上訴人主張系爭協議書文字內容固曾出現「借貸」及「過戶
」之字眼，但亦含有「總價、價金、抵當價金」等文字，自應解釋為買賣契約。惟查，系爭協議書若係買賣契約，兩造立約時於契約開頭何不直接載明係「買賣契約」，卻要另以「協議書」名義為之？再者，3,230萬元如係買賣價金，則上開價金約定方式實屬罕見，蓋被上訴人及邱戴菊將系爭房地過戶於上訴人名下後，上訴人是否要持之向合作金庫宜蘭分行貸款及申請貸款數額，決定權均在上訴人，又最終申請核貸金額則係取決於合作金庫宜蘭分行，則如此約定，倘若上訴人故意申貸較低金額，或合作金庫宜蘭分行僅願核貸最低成數，則被上訴人豈非得不償失。況所謂「買賣」，係一方移轉財產權於他方，他方支付價金（參照民法第345條第
1項規定）；則上訴人依買賣契約本旨，本應給付被上訴人及邱戴菊價金3,230萬元，豈有賣方再按月給付價金利息予買方之理？且依上訴人於105年4月14日庭呈爭點整理狀內自承：銀行貸款2,530萬元，於同日用以支付系爭房地房貸險299,460元、火險費2,751元（見本院簡上卷第47-1頁），且兩造簽立系爭租賃契約亦約明「印花稅、土地稅、房屋稅及二代健保及相關稅捐皆由乙方（即被上訴人）自行負擔繳納」等語（見原審卷第11頁）。倘上訴人前開所述屬實，被上訴人將系爭房地過戶予上訴人後，該房地之房貸險、火險費、土地稅、房屋稅等相關稅捐，卻仍由被上訴人負擔，顯然兩造間應是擔保債務之目的而為系爭房地過戶，並無基於買賣而移轉系爭房地及支付價金之真意，故系爭協議書性質自非屬買賣契約。
⒌上訴人另主張設若兩造之真意係因擔保債務而移轉所有權，
則上訴人就向銀行核貸放款2,530萬元部分，豈有不另再向被上訴人收取高於銀行利息之理云云。惟依卷附系爭房地之土地登記第一類謄本及異動索引資料，可知系爭房地於94年
6月7日由邱戴菊以「買賣」為由取得所有權，嗣於95年1月23日設定土地他項權利（即抵押權或最高限額抵押權）予合作金庫，另於96年7月25日再設定第二順位土地他項權利予訴外人 唐建中 ，96年12月5日再設定第三順位土地他項權利予訴外人 潘淑芬 。其中第一順位合作金庫於102年5月31日時，上開最高限額抵押權所擔保之本息尚有22,725,666元（見本院簡上卷第117頁），而兩造亦不爭執簽立系爭協議書之前，被上訴人有向上訴人借款之事實，此亦可由協議書第6條「雙方約定餘款700萬元整，甲方同意乙方之前借款所開給乙方之200萬元支票抵當價金」等語亦足證之。則自形式上看來，上訴人向銀行核貸放款2,530萬元部分，確無另外再向被上訴人收取高於銀行利息，但上訴人對此並非毫無任何利益可言。實則，上訴人藉由簽立系爭協議書，被上訴人及邱戴菊依約將系爭房地過戶予上訴人，使上訴人原有無擔保之借款債權本息，除合作金庫宜蘭分行核貸放款2,53
0萬元之抵押債權外，即得以下一順位受償，無需再與被上訴人之其他債權人一同分配。又依合作金庫宜蘭分行函覆本院資料所載，系爭房地於核貸時，經該行預估當時買賣成交價格為33,742,336元，銀行核貸放款僅2,530萬元，其間尚有8,442,336元價差，從而除非系爭房地市值大幅滑落，否則簽立系爭協議書對上訴人而言並無損失，反而可使其原有借款債權獲得相當之擔保，故上訴人此部分主張亦無理由。⒍上訴理由另以民法就「流押條款」於96年修法前後其效力已
有不同，則原審判決引用最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨，應不得再援引，始符修法意旨云云。然查，原審判決引用最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨，其實前開最高法院43年台上字第437號判例內容，且該判例現仍是有效判例，並未因民法第873條之1第1項修正，而經最高法院決議予以廢止。況且，民法於96年修法後，固已將第873條第2項改列為第873條之1第1項，並酌予修正將「流押條款」無效規定，改為需經登記始能對抗第三人效力。但本件兩造所簽立系爭協議書內，並無約定「於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」之流押條款，故上訴人主張原審判決引用最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨於法不合云云，亦屬無據。
㈡爭點二，系爭房地是否已作價由上訴人承受：
⒈按讓與擔保契約之擔保人僅得於擔保債務之目的範圍內取得
標的物之權利或受償。而有無逾此經濟目的，非經清算不可，而非當然得即取得標的物之權利。查依系爭協議書第7條、第8條及第9條所示，兩造約定於10年內被上訴人及邱戴菊備妥上訴人向銀行借款總金額2,530萬元及700萬元後，即能回贖系爭房地，但若積欠銀行利息及每月應給付予上訴人之58,333元（抵當租金）逾100萬元整，被上訴人及邱戴菊放棄回贖權利。除了系爭協議書並無所謂「流押條款」，抑或於一定條件下將系爭房地作價由上訴人承受之約定，且本件被上訴人縱積欠銀行利息及700萬元借款利息合計逾100萬元，依約僅係提前喪失以3,230萬元清償債務後取回系爭房地之權利。是揆諸上開最高法院判例意旨，被上訴人不依約清償債務時，上訴人並不當然取得系爭房地所有權，僅得實行讓與擔保而將擔保物變賣或估價，就該價金受清償。是以，上訴人主張系爭房地已作價由上訴人承受云云，核屬無據。
⒉上訴人另謂兩造於102年6月11日合意，就被上訴人對上訴
人之債務數額作價，使上訴人取得系爭房地所有權之意思云云，惟此為被上訴人所否認。對此，上訴人亦僅提出700萬元、2,530萬元資金流向為憑據，始終未舉證證明兩造於系爭協議書簽立後，有另行合意將系爭房地作價由上訴人承受之證據。況若上訴人所述為真，系爭房地既已作價由上訴人承受，則已屬權利人實行讓與擔保，系爭協議書即無再拘束兩造之效力，被上訴人亦無需再負擔銀行貸款2,530萬元之利息，且無庸再行給付上訴人借款利息58,333元。但依上訴人起訴狀所載，被上訴人係自103年1月起未給付借款利息（即抵當土地租金），於103年3月份起未給付銀行利息（即抵當房屋租金，見原審卷第4頁）。足見上訴人主張系爭房地已於102年6月11日作價由上訴人承受云云，顯不可採。
㈢爭點三兩造有無簽立系爭租賃契約之真意，暨爭點四至七部分：
⒈按信託的讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已
取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。以故，依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有（最高法院74年度台上字第2307號判決意旨參照）。同前述，系爭協議書應定性為信託的讓與擔保契約，雙方就系爭房地並無買賣之真意，亦即在當事人間，擔保權人即上訴人僅得在讓與擔保之經濟目的範圍內行使權利，債務人就系爭房地之用益即無支付對價之理，故兩造間就系爭房地簽訂之系爭租賃契約，顯然亦非本於租賃之真意所簽定，其所為租賃之合意，核屬通謀虛偽意思表示而無效，是上訴人依民法第455條前段規定，請求被上訴人遷讓系爭房屋，及依民法第421條及系爭租賃契約第4條、第13條之約定，請求被上訴人給付積欠租金共1,066,70
6元，暨房屋稅22,095元等情，均無理由。⒉再者，系爭房地係被上訴人及邱戴菊讓與擔保移轉登記予上
訴人，依前開說明，上訴人僅得在擔保之目的範圍行使其權利，上訴人除不得以被上訴人租金未付而終止租約並請求返還系爭房地，更不得主張被上訴人占有系爭房地為無權占有，故其依民法第767條第1項規定，請求被上訴人騰空返還系爭房屋，並依同法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，亦無可取。至上訴人另依民法第179條，請求被上訴人返還其所代墊之房屋稅22,095元部分。查上訴人係主張依系爭租賃契約第13條約定，房屋稅應由被上訴人負擔，故被上訴人受有利益無法律上原因云云。然而，上訴人既係系爭房屋登記所有權人，有卷附建物登記謄本可參，而房屋名義上所有權人依法有繳納房屋稅義務，自難謂無法律上原因，且系爭租賃契約業經本院認定屬通謀虛偽意思表示而無效，上訴人復未舉證證明被上訴人有何其他不當得利之情事，故上訴人本於系爭租賃契約主張被上訴人有不當得利而為此部分請求，亦屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第455條前段、第767條第1項之規定，請求被上訴人遷讓系爭房屋，依民法第421條及系爭租賃契約第4條之約定，請求被上訴人給付積欠租金共1,066,706元，依民法第179條規定，請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付105,560元之不當得利金額，依民法第179條及租賃契約第13條約定，請求被上訴人返還代墊之房屋稅22,095元等情，均無理由，應予駁回。原審因而駁回上訴人之訴，於法核無不合。上訴人仍執陳詞提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第1項、第78條，判決如
主文。中華民國106年2月15日
民事庭判判長法官蔡仁昭
法官張軒豪法官游欣怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年2月18日
書記官邱美龍