竹北簡易庭(含竹東)111年度竹東簡字第17號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決

111年度竹東簡字第17號

原告 黃明清

被告 黃瑋翔

江永 相

上一人

訴訟代理人 范治承

上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於民國111年3月8日辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

　　本件被告黃瑋翔經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第433之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落新竹縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱系爭土地）原為原告、被告黃瑋翔及訴外人 黃旭生 等三人所共有，應有部分各1/3，然被告黃瑋翔於民國109年8月13日將系爭土地應有部分1/3以新臺幣（下同）30萬元價格出售予被告 江永相 （下稱系爭買賣契約），並於109年8月28日辦理移轉登記完畢。原告為系爭土地之共有人，依土地法第34之1第4項規定，對系爭土地所有權應有部分自有優先承買權，詎被告黃瑋翔於109年8月13日未依土地法第34條之1規定執行要點第7點第1款之規定通知原告是否行使優先購買權，並於土地登記申請書上不實切結其他共有人已放棄優先購買權，致地政機關因此辦理所有權移轉登記完畢，亦違反土地登記規則第97條第1項之強制規定。原告依土地法第34條之1規定既得行使優先購買權，則原告即得以系爭買賣契約同一條件與被告黃瑋翔補訂書面買賣契約，且本於前開書面買賣契約請求被告黃瑋翔將系爭土地應有部分1/3移轉登記予原告等語。為此，爰依土地法第34條之1第4項之規定提起本件訴訟。並聲明：㈠確認原告就被告黃瑋翔所有系爭土地應有部分1/3有優先購買權。㈡被告黃瑋翔應與原告就前項之應有部分訂立書面契約，並於原告給付價金30萬元之同時，將該應有部分移轉登記予原告。

二、被告則以：

　㈠被告江永相部分：伊於109年8月13日與被告黃瑋翔簽訂系爭買賣契約，並於109年8月28日移轉所有權登記完畢。原告雖係系爭土地共有人之一，但其優先購買權僅有債權效力，無法對抗第三人，況被告2人早已於109年間完成過戶，依實務歷年來之見解，均認他共有人不得主張買賣契約為無效，進而請求塗銷已完成之移轉登記，故原告訴請確認優先購買權存在，並無確認利益；且原告主張被告黃瑋翔應就系爭土地應有部分1/3，於原告給付價金30萬元之同時，移轉登記予原告云云，顯屬無據。又系爭買賣契約第6條已約定：被告黃瑋翔應保證買賣標得無優先購買權人存在，若有則應由被告黃瑋翔負責理清、排除，倘因此致伊權益受損時，亦應由被告黃瑋翔負賠償責任等語，且依土地法第34條之1執行要點第11點第5款之規定，是可知原告主張共有人之優先購買權受侵害並據以請求損害賠償之部分，應由被告黃瑋翔負責賠償，實與伊無關，原告亦不得向伊提出請求或主張等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

　㈡被告黃瑋翔未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠關於原告訴之聲明第1項部分：

　⒈按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限」，為民事訴訟法第247條所明定。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。若未有即受確認判決之法律上利益，確認訴訟係確認過去之法律關係，即與確認之訴之要件未合。次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承購權之訴之餘地。

　⒉經查，原告主張依土地法第34條之1第4項規定，就被告黃瑋翔所有之系爭土地應有部分1/3有優先承購權，惟此部分業經被告黃瑋翔於109年8月13日以總價30萬元出售予被告江永相，並於109年8月28日辦理移轉登記完畢等情，除經到庭被告江永相不爭執外，並經本院依職權向新竹縣竹東地政事務所調取系爭土地登記公務用謄本、異動索引、買賣登記案件申請資料在卷可稽（見本院卷第47至72頁），而被告黃瑋翔已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，是本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，應堪認原告上開主張為真實。是以，原告於110年11月15日提起本件訴訟時，系爭土地之所有權人已非被告黃瑋翔，而係被告江永相，即可先予認定，故原告本件訴請確認優先承買權存在，即屬確認過去之法律關係。

　⒊原告雖主張其依法可行使優先購買權，然為被告江永相所否認，並以前詞置辯。不論原告主張是否真正，苟若出賣人違反土地法第34條之1第4項義務，而將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，僅得向該共有人請求損害賠償。原告既能提起損害賠償之給付訴訟，依民事訴訟法第247條第2項規定，即無許其提起本件確認過去法律關係之訴之餘地。

　⒋又查，被告黃瑋翔既已將系爭土地應有部分1/3移轉所有權登記予被告江永相，揆諸前揭說明，本件原告訴請確認優先承購權存在，自無再以該原共有人黃瑋翔為被告主張系爭買賣契約無效，而請求塗銷移轉登記，是原告即無以黃瑋翔為被告提起確認優先承權之訴之餘地；且因土地法第34條之1第4項規定之優先購買權僅具債權效力，而無物權效力，無以對抗被告江永相已取得之系爭土地應有部分1/3所有權。是本件縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，原告對於被告提起本件確認之訴，均難認有確認利益。

　⒌原告固主張其未受優先承購之通知，被告黃瑋翔不實切結其他共有人已放棄優先購買權，乃違反土地登記規則第97條第1項強制規定，其所有權移轉登記無效云云。惟按土地登記規則乃內政部制定用以規範登記機關與人民之間，關於土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等作業規定，並無形成或創設人民就土地之私法上權利義務關係之效力。此觀土地登記規則第97條第1項係規定「如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，而非「買賣無效」或「所有權移轉登記無效」自明。被告黃瑋翔既與被告江永相訂立系爭買賣契約，渠等間就系爭土地應有部分之買賣，業已辦畢系爭土地所有權移轉登記，被告江永相即為系爭土地之合法所有權人，其所有權應受保障，併此敘明。

㈡關於原告訴之聲明第2項部分：

　⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項雖有明文。然是項規定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。又倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係。

　⒉原告另主張伊為系爭土地共有人，於被告黃瑋翔出賣其之系爭土地所有權應有部分時，得依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權云云。然被告黃瑋翔與被告江永相間就系爭土地所有權應有部分之買賣，既業經辦畢所有權移轉登記，縱事先未通知原告，揆諸前開說明，土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅有債權效力，原告仍不得據以請求確認其就被告黃瑋翔應將其原所有權應有部分出賣並移轉登記予原告。從而，原告請求被告黃瑋翔以同樣條件與原告訂立書面買賣契約，及於原告給付前述價金後將該應有部分移轉登記予原告，即非有據，尚難准許。

四、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項之規定，請求確認其就坐落系爭土地之被告黃瑋翔原所有權應有部分1/3有優先購買權存在，及請求被告黃瑋翔應按與被告江永相間之系爭買賣契約同一條件與原告訂定書面買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將上開所有權應有部分移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。　　

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　4　　月　　1　　日

竹東簡易庭法官黃致毅

上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　4　　月　　1　　日

書記官蕭宛琴