裁判字號：臺灣嘉義地方法院111年訴字第257號民事判決
裁判日期：民國112年06月20日
裁判案由：拆除地上物
臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第257號原告御鼎林建設股份有限公司法定代理人 柯珮雯 訴訟代理人 陳澤嘉 律師複代理人 賴巧淳 律師
李鳳翔 律師被告 蔡素珍
蔡能輝 蔡明彣
蔡能炎 兼上二人訴訟代理人 蔡坤洲 被告 蔡宛伶 訴訟代理人 嚴庚辰 律師複代理人 許嘉樺 律師上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國112年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落嘉義市○○段○○段○○○○○地號土地上如附圖所示代號A部分面積貳拾叁平方公尺之地上物拆除，並將前開占用部分土地返還予原告。
被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應於繼承 蔡黃琴 之遺產範圍內連帶與被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣給付原告新台幣貳萬肆仟陸佰玖拾元，及自民國一百一十二年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年九月二十九日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟肆佰玖拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叄拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰零玖萬陸仟柒佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌仟叄佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳萬肆仟陸佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項命被告按月給付原告新臺幣壹仟肆佰玖拾肆部分，於原告每月以新台幣肆佰玖拾捌元為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。但被告如每月以新台幣壹仟肆佰玖拾肆元為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項、第262條分別定有明。
二、查原告於民國111年5月11日起訴狀原以蔡黃琴為被告，並聲明請求被告應將原告所有坐落嘉義市○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，無權占用之建築物約10.15坪等拆除，並將土地返還原告（見本院卷第7頁）。後於112年1月17日，因蔡黃琴於111年9月29日死亡，被告蔡宛伶自陳除被告蔡素珍為拋棄繼承外，其餘繼承人即被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣等人均有繼承，此有本院111年12月23日嘉院 傑家立 111繼1746字第1119010842號函在卷可稽（見本院卷第367頁、第424頁、第425頁）。故原告變更聲明為：⒈被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應將原告所有系爭土地上如嘉義市地政事務所111年9月27日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示代號A（面積23平方公尺）之房屋等地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將前開占用部分土地返還予原告；⒉被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應於繼承蔡黃琴之遺產範圍內連帶與被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣給付原告新台幣（下同）33,122元，及自本民事變更起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應自111年9月28日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告2,548元；⒋如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第429至430頁）。原告又於112年4月18日，當庭以言詞方式變更聲明第3項請求金額起算日為111年9月29日（見本院卷第471頁）。
三、經核原告上開所為，依上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為原告所有，被告則在其所有之嘉義市○○段○○段000地號土地上建築房屋（門牌號碼為嘉義市○○街00號，下稱35號房屋）。然被告未經原告同意，35號房屋其中一部分即如附圖所示之系爭地上物無權占用系爭土地（面積共23平方公尺）。又被告因無權占用原告所有土地，乃無法律上之原因而受有利益，致生原告不能使用土地以獲取利益之損害，爰依民法第767條規定請求被告拆除系爭地上物並返還該部分土地，另依不當得利之法律關係請求返還相當於租金之利益。並聲明：㈠被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應將原告所有系爭土地上之系爭地上物拆除，並將前開占用部分土地返還予原告。㈡被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應於繼承蔡黃琴之遺產範圍內連帶與被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣給付原告33,122元，及自112年1月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應自111年9月29日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告2,548元。㈣如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告蔡宛伶答辯略以：
⒈系爭土地之原所有權人為訴外人 沈金水 ，沈金水與訴外人
張海清 就系爭土地訂立租地建屋契約，張海清在系爭土地之一部及117地號土地上興建建物，即35號房屋，並於51年12月22日，將該建物出售給訴外人 蔡永致 ，該租地建屋契約即存在於沈金水與蔡永致間。
⒉後訴外人 沈淳敏 、 沈淳良 、 沈淳文 、 沈淳哲 、 沈寬 、 沈誠
、 尤沈玉盞 、 沈照明 、 沈趙吉 等人（下稱沈淳敏等人）於66年9月1日因繼承取得系爭土地所有權，該不定期限租地建屋契約即存在沈淳敏等人及蔡永致間，自66年時起到沈淳敏等人於110年5月19日出售系爭土地給原告為止，總計34年期間，沈淳敏都有持續收受租金且未表示反對被告使用系爭地上物並占有土地。蔡永致於90年11月25日過世後，則由蔡永致之繼承人即本件被告繼承該租賃關係之權利義務。
⒊故基於前揭不定期租賃契約，被告就系爭土地自非無權占
有，而得依民法第425條第1項規定對原告主張買賣不破租賃關係，且依土地法第103條規定，原告不得主張終止租約收回土地等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告蔡素珍、蔡能輝、蔡明彣、蔡能炎、蔡坤洲答辯略以：
本件答辯陳述及聲明與被告蔡宛伶同。
三、不爭執事項：系爭土地由原告於110年5月19日因買賣而取得所有權，117地號土地則由蔡黃琴於91年1月25日因分割繼承取得所有權。35號房屋本為門牌號碼嘉義市○○街00號建物，於57年5月1日因門牌整編後為北榮街35號。張海清於51年12月22日將35號房屋出售給蔡永致，35號房屋之納稅義務人自57年1月起即係蔡永致。35號房屋其中一部分即系爭地上物坐落在系爭土地上，面積為23平方公尺等情，有系爭土地、117地號土地登記第一類謄本、嘉義市政府財政稅務局111年5月20日嘉市財房字第1117508562號函、張海清和蔡永致賣渡證書、嘉義市○區○○○○○○○○○0000000號門牌證明、本院公務電話紀錄、本判決附圖附卷可稽（見本院卷第15頁、第31頁、第33頁、第37頁、第123頁至第127頁、第185頁、第311頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告所有之系爭地上物無權占用系爭土地，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠原告請求拆屋還地是否有理由？㈡原告請求相當於租金之不當得利是否有理由？茲分述如下：
㈠原告得請求拆屋還地
⒈沈淳敏等人和蔡永致具有不定期限租賃契約存在
⑴按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立
之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第422條、第426條之1定有明文。復按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1138條定有明文。
⑵35號房屋（含系爭地上物，下同）買賣係發生在51年，
當時尚未制定民法第426條之1，然本條於88年制定時僅係將判決所表示之法律見解明文化，故自仍應適用基地租賃契約之推定移轉的相關法理。經查，蔡永致於51年12月22日因買賣關係而取得35號房屋所有權如前所述，被告並提出張海清和蔡永致50年到54年間租金提存書影本、蔡永致答覆沈金水租金催繳一事的答覆書和沈金水收取租金之借據影本（見本院卷第213頁至第225頁、第269頁至第293頁），用以佐證沈金水知悉蔡永致和其有基地租賃契約，並收取租金之事實。原告雖以上開文書是否真由沈金水簽收、沈金水是否真有取得租金等駁斥，然本院認上開文書作成年份距今久遠、造假可能性小，作成日期和租金收取之方式符合蔡永致和張海清房屋移轉時間點，且收據內之沈金水簽名亦類同，故應認為被告所主張者為真。原告既不爭執張海清與蔡永致之賣渡書，則參照上開法理，蔡永致和沈金水間即具有基地租賃契約。另查，系爭基地租賃契約從51年由張海清移轉給蔡永致時即未見有字據所訂立之租賃期限，系爭土地於66年9月1日因繼承登記給沈淳敏等人前，蔡永致皆持續給付租賃價金予沈金水，且未見沈金水之明確反對，故本件應屬不定期限之基地租賃契約。
⑶次查，系爭土地之所有人本為沈金水，於66年9月1日因
繼承而登記為沈淳敏等人公同共有（見本院卷第249頁至第261頁），而蔡永致亦已於90年11月25日死亡，其繼承人並無聲請拋棄繼承，此有戶籍謄本、戶籍登記簿、及本院民事紀錄科查詢表在卷可稽（見本院卷第83頁、第91頁至第108頁），則參照上開民法第1138條文意旨，沈金水之繼承人自應繼受蔡永致與沈金水間之基地租賃契約，是基地租賃契約應存在於蔡永致與沈淳敏等人間。
⒉沈淳敏等人與蔡永致間不定期限基地租賃契約已因系爭地
上物不堪使用而消滅⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。
另基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為只要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院108年度台上字第2265號判決意旨參照）。系爭地上物和系爭土地既於51年即成立不定期限租賃契約，則自仍適用買賣不破租賃原則。
⑵次按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非
有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107年度台上字第815號判決意旨參照）。
⑶經查，系爭地上物之稅籍資料記載該建物構造別為D（木
石磚造-雜木以外），顯然已超過行政院頒佈之固定資產耐用年數表35年耐用年數甚久，依兩造提出之照片，系爭地上物在1樓窗戶上方以及屋頂、屋簷全面加裝鐵皮浪板，側、後方外牆亦以鐵皮包覆，足徵系爭地上物原始建築部分確已屆使用年限，需仰賴不斷整修、補強，始能正常使用及避免傾頹，此有前開稅籍資料、房屋構造別代號一覽表、固定資產耐用年數表和兩造所拍攝之房屋內部外部照片可參（見本院卷第303至第308頁、第357頁第361頁、第501至第505頁）。被告雖辯稱鐵皮屋頂係蔡永致在世時於民國90年前即設置，僅係為了避免颳風下雨的補強措施，房屋整體結構未變等語，然若除去系爭地上物變更建材之部分，系爭地上物即欠缺屋頂，無法遮風避雨，此就日常居住之住宅而言，應認已達不堪使用之程度。準此，沈淳敏等人與蔡永致間不定期限基地租賃契約於蔡永致生前即已因系爭地上物不堪使用而消滅。被告另辯稱沈淳敏等人於101年止皆有收受租金，卻對增建之部分未為反對，應認為有默示更新之意思表示。然查，被告自承租金一向採存證信函郵寄之方式給付（見本院卷第499頁、第524頁），則沈淳敏等人既未至系爭地上物現場收取租金，應認為其不知悉屋頂更換建材之情形，自無從認定沈淳敏等人有默示同意被告或其前手更換系爭地上物建材，並以改建後房屋成立新租約之意思表示。此外，被告復未能舉證證明沈淳敏等人同意蔡永致或被告更換系爭地上物建材之事實。據此，原告主張系爭地上物在加裝鐵皮時已不堪使用而使該不定期限租賃契約消滅之主張，堪可採信。又本件與最高法院108年度台上字第2529號判決之案例事實不同，無從比附援引，附此敘明。
⒊原告請求拆屋還地有理由按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段和中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。經查，如前所述，系爭地上物既已於民國90年前即由蔡永致設置（見本院卷第499頁），則於設置當時已屬不堪使用而使沈淳敏等人與蔡永致間的不定期限租賃契約消滅，被告無從繼承已消滅之租賃關係，被告屬無權占有系爭土地，原告既於110年5月19日取得系爭土地所有權，則自得依照所有權人之身分請求被告拆除系爭地上物，返還占用土地，是原告請求拆除系爭地上物並返還土地之主張有理由。
㈡原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照)。經查，本件被告無權占有系爭土地上如附圖所示代號A部分土地，面積為23平方公尺，致原告受有不能使用收益之損害，且兩者有相當因果關係，原告自得依不當得利之法律關係，向被告請求占有系爭土地之不當得利。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條和第105條定有明文；又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。是原告請求被告返還相當於租金之不當得利之金額，自應受上揭土地法第97條規定之限制。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭土地雖位於嘉義市區，周遭商店林立、地段繁華，然系爭土地位於巷內，且被告陳稱系爭地上物現在充當倉庫使用，並非用來當作商業或住家使用（見本院卷第523頁）。本院審酌上情，認本件應以相當於系爭土地申報地價總額年息6％計算相當於租金之不當得利較為妥適。
⒊系爭土地109年1月申報地價為每平方公尺13,293元，111年
1月申報地價為每平方公尺12,995.2元，有系爭土地登記第一類謄本在卷可參(見本院卷第15頁、第175頁)。而原告係於110年5月19日登記取得系爭土地所有權，其請求不當得利應自該日起算。又蔡黃琴係於111年9月29日死亡，有戶籍謄本附卷可稽。據此計算，被告自110年5月至110年12月每月之不當得利為1,529元（計算式：13,293×23×6%÷12＝1,529，元以下四捨五入，下同)、111年1月起之每月不當得利為1,494元（計算式：12,995.2×23×6%÷12＝1,494)。再者，依原告訴之聲明二部分，自110年5月19日起至111年9月28日止之不當得利為24,690元【計算式：1,529×（13/31＋7）＋1,494×（8＋28/30)＝24,690】。就原告訴之聲明三部分，被告應自111年9月29日起至返還無權占用之土地止，按月給付原告1,494元之不當得利。
五、綜上所述，被告所有之系爭地上物無權占有原告之系爭土地。從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將系爭地上物拆除，並將前開占用部分土地返還予原告；被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣應於繼承蔡黃琴之遺產範圍內連帶與被告蔡宛伶、蔡坤洲、蔡素珍、蔡能炎、蔡能輝、蔡明彣給付原告24,690元，及自112年1月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告應自111年9月29日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告1,494元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造 陳明 願供擔保請准宣告假執行或免假執行，就原告勝訴部分經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已無所據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國112年6月20日
民一庭法官黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國112年6月21日
書記官方瀅晴