裁判字號：臺灣臺南地方法院103年簡上字第248號民事判決
裁判日期：民國105年05月13日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決103年度簡上字第248號上訴人 陳建燁 訴訟代理人 邱偉民 律師被上訴人 李淑娟 訴訟代理人 蔡東泉 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103年11月10日本院臺南簡易庭103年度南簡字第285號第一審簡易判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院105年4月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣壹萬貳仟壹佰肆拾陸元。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）新臺幣玖仟貳佰貳拾捌元由上訴人負擔，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。經查，被上訴人於原審分別依據民法租賃及不當得利法律關係起訴請求上訴人應給付其所積欠102年11月至103年1月份租金共新臺幣（下同）17萬元，及自103年3月起至同年9月11日止共38萬元之相當租金之不當得利，合計共55萬元，經原審判決全數准許。上訴人不服，提起上訴後，被上訴人於本院審理時就其於請求上訴人給付自103年3月起至同年9月11日止之相當租金不當得利38萬元部分，追加民法租賃關係為其訴訟標的，並追加請求上訴人應給付其於103年2月所積欠之租金6萬元，則核被上訴人前揭訴之追加，因係基於兩造租約之同一基礎事實所生，且後者亦係擴張應受判決事項之聲明，是揆諸前揭法條之規定，本院自應予准許，合先敘明。
二、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款亦已明訂。查本件上訴人與被上訴人雖於本院審理時始就上訴人於承租被上訴人房屋時所交付之押租金應否抵充租金之事提出抵充抗辯，應屬於二審始提出新攻擊或防禦方法。然因上訴人於原審係爭執兩造租賃關係已移轉予訴外人 陳信杰 ，而否認有給付被上訴人租金之義務，待原審已認定租賃關係仍存在於兩造間，兩造始知有提出押租金抵充抗辯之必要，是若不許兩造於本院提出前揭新攻擊及防禦方法，應有顯失公平之虞，是依前揭法條之規定，本院自應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國102年1月27日向伊承租伊所有之門號為臺南市
○○區○○路○段○○○號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）經營PUB，伊並將訴外人即伊配偶 李聰銘 所有位於系爭房屋三樓之房屋一戶（下稱系爭倉庫）無償借予上訴人作為倉庫之用，雙方並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），依約租賃期間自102年2月1日起至104年1月31日止，每月租金6萬元應於每月5日前繳納，押租金為12萬元，於租約期滿，並未造成伊任何損失時，由伊無息歸還，非經伊同意，押租金不得抵付未清償之租金，上訴人未經伊同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。
㈡詎上訴人未經其同意，隨後即將系爭房屋（包含系爭倉庫）
出租予證人陳信杰，且僅支付租金至102年11月，102年11月租金僅繳納1萬元外，其後租金即均未繳納，伊乃於103年1月16日以臺南地方法院郵局第80號存證信函催告上訴人繳納102年11月至103年1月之租金，並告知上訴人及訴外人陳信杰系爭租約仍存於兩造間，上訴人已違約轉租他人1次，不得與陳信杰再將系爭房屋轉租他人，惟均未獲上訴人回應，伊遂於103年1月27日再以臺南地方法院郵局第113號存證信函通知上訴人，伊已依民法第440條之規定終止系爭租約，而該存證信函亦已由上訴人於103年1月28日收受，則上訴人既已違反系爭租約第9條不得轉租之約定，又積欠租金17萬元、電費65,682元，除以擔保金抵償外達2個月以上，且上訴人有損壞系爭房屋財物尚未為相當之賠償之情形，已符合土地法第100條第2、3、5、6款之規定，伊自得據此主張收回系爭房屋，而伊於103年1月27日之存證信函中雖未表明爰依土地法第100條第2、3、5、6款之理由，但此乃法律上出租人主張收回房屋之法律權利，雖事後主張應無礙終止系爭租約之行使，是系爭租約應已於103年1月28日終止。伊依據系爭租約之約定，請求上訴人給付伊102年11月至103年1月未付之租金17萬元（即102年11月5萬元、同年12月至103年1月各6萬元），及自103年3月至103年9月11日共7月10日之相當租金之不當得利38萬元，即屬有據。
㈢ 縱鈞院 認系爭租約並未於103年1月28日合法終止，然因上訴
人於原審訴訟期間，曾於103年9月11日簽立切結書，載明已將系爭房屋內有用物品搬遷完畢，留下物品同意拋棄，任由伊處分，並交還伊該屋鑰匙，且已由伊同意並收受系爭房屋鑰匙，顯見兩造於103年9月11日已明示或默示合意終止系爭租約。則伊依系爭租約之約定，請求上訴人給付伊自102年11月起至103年9月11日未付之租金共61萬元，亦屬有據。
㈣上訴人雖辯稱已將12萬元之押租金用以抵充所積欠之租金云
云，然依照系爭租約之約定，押租金應先抵充損害，而上訴人至今尚積欠伊自102年11月至103年2月之水費3,243元、電費65,682元，併復電費用3,221元，應予儘先抵充。至恢復原狀費用，為避免本案延滯訴訟，不在本案主張抵銷。
㈤被上訴人於原審請求上訴人應給付其所積欠102年11月至103
年1月之租金17萬元，及自103年3月起至同年9月11日止共38萬元之相當租金之不當得利，合計共55萬元，經原審判決全數准許，上訴人不服，提起上訴；被上訴人則於本院審理時追加請求上訴人應再給付所積欠103年2月份之租金6萬元，並聲明：⒈上訴駁回。⒉上訴人應再給付被上訴人6萬元。⒊第2審訴訟費用（含追加之訴）應由上訴人負擔。
二、上訴人則以：㈠伊曾與訴外人陳信杰簽訂經營權轉讓契約（下稱系爭轉讓契
約），約定於103年4月28日由伊將伊於系爭房屋內所經營之「超炫餐飲事業股份有限公司（HoneyDiscoPub）」（下稱超炫公司）之經營權轉讓予陳信杰，並由陳信杰承受伊與被上訴人間系爭租約之承租人地位。嗣後被上訴人前往伊處收取租金時，伊曾持系爭轉讓契約告知被上訴人上開情形，並告知被上訴人伊承租人地位將由陳信杰一併承受，伊不再是承租人，以後租金應直接向陳信杰領取一事，被上訴人於知悉後雖未表示任何意見及反對，但即改向陳信杰收取租金，直至陳信杰無法支付後，才又轉向伊請求，則以被上訴人於得知伊與陳信杰間之轉讓經營權及由陳信杰承受系爭租約之承租人地位之事後，即改向陳信杰收取租金之舉動，可知被上訴人已默示同意將伊與被上訴人簽訂之系爭租約轉由陳信杰承受。另依據證人 陳泓郡 於鈞院準備程序中所證：「（你為何會知道屋主是來向陳建燁收租金？）因為他來就說來收租金，大哥陳建燁有介紹屋主給我，好像說對方叫二哥，當時陳建燁有跟屋主說下個月你就要去找跟他盤的陳信杰，直接跟他打新的契約及收租金，就不用來府前四街這邊收租金了。」、「（屋主有說什麼？）我印象中屋主就點頭而已，他也沒說什麼，沒喝茶就走了。」等語，可知被上訴人確實有同意伊移轉承租人地位或系爭房屋之租賃權，是被上訴人請求伊給付積欠之租金及系爭租約終止後之相當租金之不當得利，即屬無據。
㈡縱鈞院認系爭租約並未移轉予陳信杰，伊仍為系爭租約之承
租人，惟伊於103年1月28日收受被上訴人終止系爭租約之存證信函，已同意被上訴人終止系爭租約，故系爭租約已於103年1月28日經兩造合意終止，且系爭租約終止後，實際上使用系爭房屋之人係陳信杰，伊並無因使用系爭房屋而受有利益之情形，是被上訴人以民法不當得利法律關係請求伊給付103年2月起至同年9月11日之相當租金之不當得利，並無理由。
㈢另兩造於系爭租約中有12萬元之押租金約定，現兩造租約業
已終止，伊自得請求返還，故如鈞院審酌上開理由後仍認定伊需賠償被上訴人，得伊願以上開押租金作為抵銷。
㈣並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及第二審
追加之訴均駁回。⒊第一審及第二審（含追加之訴）之訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人於102年1月27日與被上訴人簽訂系爭租約，向被上訴
人承租其所有之系爭房屋經營Pub，約定租賃期間自102年2月1日起至104年1月31日止，上訴人應於每月5日前給付租金6萬元，押租金為12萬元，於租約期滿，並未造成被上訴人任何損失時，被上訴人無息退還上訴人，除非被上訴人同意，押租金不得抵付未清償之租金；又上訴人未經被上訴人同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他方法由他人使用房屋。
⒉被上訴人除取得102年2月至於102年10月份之租金各6萬元，
及102年11月份之租金1萬元外，即未再取得其他租金，被上訴人乃於103年1月16日以臺南地方法院郵局第80號存證信函通知上訴人依民法第440條規定已達2個月未給付租金，而催告上訴人應於函到5日內與被上訴人聯絡如何給付上開積欠租金事宜，否則將終止租約；並聲明兩造所簽訂系爭租約之效力僅及於兩造間，租約僅存於兩造間，不得將系爭房屋轉租他人。因上開存證信函未獲上訴人回應，被上訴人乃又於103年1月27日以臺南地方法院郵局第113號存證信函通知上訴人以民法第440條之規定，終止兩造就系爭房屋之租賃關係。
⒊上訴人於向被上訴人承租系爭房屋後，於102年4月間與訴外
人陳信杰簽訂系爭轉讓契約，約定以102年4月28日為轉讓基準日，將系爭房屋內之Pub經營權轉讓予陳信杰，並約定陳信杰應與公司所承租之房屋所有人（即被上訴人）重新訂定租賃契約，如自轉讓基準日起衍生之爭議由陳信杰負責，與上訴人無關。
⒋被上訴人已於103年9月11日取得系爭房屋之鑰匙及取回系爭房屋之占有。
㈡兩造爭執事項：
⒈兩造系爭租約是否已轉讓予訴外人陳信杰？⒉兩造系爭租約是否已於上訴人收受存證信函之日即103年1月
28日終止，或於上訴人簽立切結書之日即103年9月11日合意終止？⒊被上訴人向上訴人請求自102年11月起至103年1月28日止之
租金，是否有理由？⒋被上訴人向上訴人請求自103年2月1日起至103年9月11日止
之相當租金之不當得利或租金，是否有理由？⒌上訴人主張以押租金12萬元抵銷，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠兩造系爭租約並未轉讓予訴外人陳信杰，而係繼續存在於兩造間。
⒈上訴人雖辯稱：其與被上訴人所成立之系爭租約，已於102
年4月28日轉讓予被上訴人與訴外人陳信杰云云，並提出其與陳信杰所簽訂之經營權轉讓契約書為證。然上訴人前揭所辯，業為被上訴人所否認。又觀諸上訴人所提出之經營權轉讓契約書，其上雖載明上訴人及陳信杰同意由上訴人於102年4月28日將超炫公司之經營權交予陳信杰經營，陳信杰並應就系爭房屋與被上訴人重新訂立租賃契約，如自102年4月28日起衍生之爭議由陳信杰負責，與上訴人無關等語，然上開經營權轉讓契約書既係由上訴人與陳信杰2人所簽訂之債權契約，基於債之相對性原則，其效力自僅存於其2人之間，而無拘束被上訴人之效力。
⒉上訴人雖又辯稱：依據證人陳泓郡於法院作證時所述，屋主
李聰銘受其告知，下月要李聰銘去找陳信杰打新租賃契約及收租金時曾點頭，並於離去後改向陳信杰收租金一節，可知被上訴人確有同意其移轉系爭租約予陳信杰云云。惟上訴人前揭所辯，亦為被上訴人所否認。而證人陳泓郡於本院訊問時所證：其與上訴人認識10幾年，為朋友關係，上訴人於102年間在臺南市○○路某郵局地下室1樓開設PUB，後想盤讓他人，因其高雄同鄉陳信杰想開店，其即介紹二人認識；而上訴人將店盤讓予陳信杰之最後1個月，其曾於某日中午見李聰銘至上訴人所開設位於臺南市○○○街之菸酒專賣店收取房租，李聰銘於聽聞被上訴人告知其下個月要去找陳信杰打新的契約及收租金，不要再來府前四街收租金時曾點頭，未說什麼話，也沒喝茶即離去，上訴人並未將經營權轉讓契約書拿給李聰銘看等情，則亦與陳信杰於原審103年4月10日言詞辯論期日所述：「我沒有與房東（即被上訴人）簽租約，因為我們（指其與上訴人）都是股東」等語，上訴人於同日在原審言詞辯論期日所辯：「我和陳信杰有簽約，這張也有交給房東。」、「（當初原告看到這張讓渡書時，原告有何表示？）原告看到這張讓渡書時並沒有表示任何意見，且從下個月開始就直接去找被告陳信杰收租金。」等語，及被上訴人於同日原審言詞辯論期日所陳：「〈對被告陳建燁庭呈讓渡書有何意見？（提示並告以要旨）〉原告有看過這份讓渡書，但認為此讓渡書僅是被告間的內部關係。」、「（當初原告看到這張讓渡書時，原告有何表示）原告有跟被告二人中其中一人說不同意轉租，至於跟被告二人的哪一個人要再與當事人確認。」等語，就陳信杰係何時與上訴人認識，受讓超炫公司經營權前與上訴人是否即已為股東關係，李聰銘最後一次向上訴人收取租金時，上訴人是否曾將經營權轉讓契約書拿給李聰銘看，或僅經上訴人口頭告知盤讓情形，而李聰銘於知悉上訴人將超炫公司盤讓他人後有何表示等問題，所證均與兩造及陳信杰不同，是證人陳泓郡所證：曾親見李聰銘於聽聞上訴人告知已將超炫公司盤讓陳信杰，並要求被上訴人日後應向陳信杰重訂租約並收取租金時，即點頭後離去云云，是否可採，即堪存疑。
⒊又上訴人除曾於102年間向被上訴人租用系爭房屋開設PUB外
，尚於臺南市○○○街開設菸酒專賣店一節，業據證人陳泓郡於本院審理時證述明確，且為上訴人所不爭，可知上訴人平日即以經商為業。則若上訴人所辯，其於將超炫公司經營權轉讓予陳信杰之最後1個月（即102年4月），於被上訴人委託李聰銘至其所經營菸酒專賣店收取租金時，已將超炫公司經營權轉讓予陳信杰之事及契約書均告知及提示予被上訴人，並徵得被上訴人同意其將系爭租約之權利義務轉與陳信杰一情屬實，則以其於簽訂系爭租約及轉讓超炫公司經營權時，均知載明條件後與當事人簽訂契約，以資為憑；又豈有不要求被上訴人於經營權轉讓同意書內簽名或另書立同意書之可能。是被上訴人所述：其於知悉上訴人將超炫公司經營權轉讓予陳信杰，上訴人並欲將系爭房屋轉租予陳信杰時，已明白對上訴人表示拒絕之意，倘或其有同意，又怎可能未與陳信杰另行就系爭房屋重新簽訂新租約等語，即非無據。⒋末以，被上訴人雖不否認其最後一次至上訴人位於臺南市○
○○街之店面收租時，經上訴人告知其日後變更收取租金之方式後，即改至陳信杰所經營之PUB內收取租金等情。然訴外人陳信杰與上訴人均為超炫公司股東，並由上訴人出面與被上訴人簽訂系爭租約，以租用系爭房屋經營PUB一節，業據陳信杰於原審103年4月10日言詞辯論期日陳述明確。又上訴人自承曾要求被上訴人日後租金可直接至所租用之系爭房屋向曾同為超炫公司股東之陳信杰領取，亦有上訴人103年12月3日民事補充上述理由狀在卷可按（見本院卷第14頁）。則兩造間就系爭租約並未約定不得由他人代付租金，且依其性質亦非不得由他人為之，是被上訴人為收取租金，即依承租人即上訴人指示至上訴人與陳信杰共同經營之PUB處收取租金，除未違約，亦屬人情之常，實無法據此即推論出被上訴人業已默示同意上訴人將其系爭租約之權利義務移轉予陳信杰之事實，而為上訴人有利之認定。
⒌此外，上訴人亦未舉證證明被上訴人有同意或默示同意上訴
人轉讓系爭房屋租賃權之事實，則其辯稱：系爭租約之權利義務已移轉予被上訴人與陳信杰間，兩造間就系爭房屋已無租約云云，應屬飾卸之詞，並不足採。系爭租約應仍存在於兩造間一節，應堪認定。
㈡兩造系爭租約應係於103年9月11日合意終止。
⒈本件被上訴人主張：兩造系爭租約已於103年1月27日經其已
民法第440條之規定終止一節，雖據被上訴人提出103年1月16日臺南地方法院郵局第80號存證信函及同年月27日臺南地方法院第113號存證信函為證。然查：
⑴按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2
個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，有最高法院44年度台上字第516號判例可資參照。且土地法第100條為強行規定，不得以特約排除，為學界及實務通說，亦有司法院院字第2419號解釋可供參考。
⑵本件兩造簽訂系爭租約時，已約定租期自102年2月1日起至
104年1月31日止，每月租金為6萬元，應於每月5日前給付，上訴人並已給付2個月押租金共12萬元；詎上訴人於102年11月份起僅繳納1萬元租金後，即未再繳付其他租金，被上訴人則於103年1月16日以臺南地方法院郵局第80號存證信函通知上訴人依民法第440條規定已達2月未給付租金，催告上訴人應於函到5日內清償，否則將終止租約，而上訴人於收受前揭存證信函後拒不回應，上訴人乃又於103年1月27日以臺南地方法院郵局第113號存證信函通知上訴人終止兩造系爭租約等情，雖據被上訴人提出系爭租約及前揭存證信函為證，且上訴人所不爭。惟兩造於系爭租約中已有押租金12萬元之約定，且經上訴人給付一節，為兩造所自承。則至被上訴人於103年1月27日發函向上訴人表示終止系爭租約之時，上訴人所積欠之租金額，經以押租金12萬元扣抵，僅有1萬元，與土地法第100條第3款規定除擔保金抵償外，所積欠租金額達2個月以上，始得收回房屋之規定不符。是被上訴人於103年1月27日以存證信函送達上訴人之方式，終止兩造系爭租約，即不生效力。
⑶被上訴人雖又陳稱：兩造於系爭租約第4條曾約明：「押租
金不得抵付未清償之租金，除非甲方（即被上訴人）同意」等語，是兩造已同意無須依土地法第100條第3款之規定以押租金抵償租金額；又上訴人離去後尚積欠其系爭房屋恢復原狀之費用122,000元，及自102年12月起至103年2月之電費65,682元，已超過押租金12萬元，根本無法抵償租金，是其於103年1月27日發函終止兩造系爭租約時，上訴人確已積欠2個月以上租金云云。然兩造系爭租約第4條之約定，業已與土地法第100條第3款之強制規定相抵觸，並不足採外。另被上訴人既係於104年3月25日始以民事答辯㈡狀之送達主張與上訴人所交付之押租金為抵充，自無從於被上訴人在103年1月27日通知上訴人終止系爭租約前即已抵充前揭費用，導致其終止兩造系爭租約當時，上訴人於押租金抵償後，尚仍積欠被上訴人2個月租金之結果，是被上訴人前揭所述，即不足採。
⑷至上訴人辯稱：其於103年1月28日收受被上訴人於103年1月
27日所寄臺南地方法院郵局第113號終止兩造系爭租約之存證信函時，已同意被上訴人之請求，是兩造系爭租約已於103年1月28日終止云云。惟上訴人自始至終均辯稱其就系爭租約之權利義務，均已於102年4月28日轉讓予訴外人陳信杰，兩造自該日起已無租賃關係存在，根本不可能於103年1月28日收受被上訴人前揭存證信函時，同意被上訴人終止兩造系爭租約之請求，而合意終止系爭租賃契約。況按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止，有最高法院94年度台上字第1594號判決意旨可供參考。而本件被上訴人既係依民法第440條之規定，於103年1月27日以存證信函之送達，向上訴人為終止兩造系爭租約之意思表示，而該終止權之行使係屬單獨行為，依民法第95條第1項之規定，其意思表示以通知到達上訴人時即發生效力，並不以經上訴人同意或未為反對之意思表示為該終止權生效與否之要件，亦不因上訴人未為反對之意而成立合意終止，惟被上訴人於103年1月27日以存證信函終止兩造系爭租約，並不生效力，已如前述。是上訴人所辯：兩造系爭租約已於103年1月28日合意終止云云，顯無足採。
⑸惟上訴人於兩造簽訂系爭租約後，已於103年9月11日將其租
用系爭房屋後放置於該屋內之物品搬遷完畢，留下之物品同意拋棄，任由被上訴人處分，且以交還系爭房屋之鑰匙予被上訴人，回復被上訴人就系爭房屋之占有；而被上訴人則於同日允為收受系爭房屋之鑰匙，且取回該屋之占有等情，為兩造所不爭，並據被上訴人於原審提出由上訴人所書立之切結書為證。則以兩造前揭所為，應可認其二人對於使系爭租約之效力自103年9月11日起歸於消滅之意思表示已達成合致，可認系爭租約應已於103年9月11日經兩造合意終止。
⑹至被上訴人雖另陳稱：上訴人與陳信杰簽訂經營權移轉契約
書，應已有轉租之行為；又上訴人有損壞其系爭房屋之財物之情形，且未為相當之賠償，已違反系爭租約第9條「乙方（即上訴人）未經甲方（即被上訴人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第10條「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」、第11條「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」之約定，其依土地法第100條第2款「承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。」、第5款「承租人違反租賃契約時。」、第6款「承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」之規定，均得終止兩造系爭租約，而其雖未在103年寄予上訴人之存證信函中提及前揭終止租約之理由，但經其事後主張，亦可追溯至103年1月27日終止兩造系爭租約云云。然縱被上訴人所述上訴人有前揭違反系爭租約之事實，而得依土地法第100條第2款、第5款、第6款之規定終止兩造系爭租約一情屬實。惟被上訴人既已自承其於103年1月27日寄予上訴人之存證信函中，並未載明前揭理由以終止兩造系爭租約，即可知被上訴人於當時並無依前揭規定行使其終止權之意，兩造系爭租約自不可能於上訴人收受前揭存證信函時，依前揭規定而終止。而被上訴人其後雖於104年5月18日以民事答辯㈢狀之送達，以前揭理由作為終止兩造系爭租約之意思表示，但系爭租約已於103年9月11日經兩造合意終止一情，已如前述，被上訴人對已終止之租約再為終止之意思表示，自不生何溯及終止之效力，屬無據，附此敘明。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文
。查本件兩造簽訂系爭租約時，業已約定每月租金為6萬元，應於每月5日前給付一節，前已明敘。而被上訴人主張，上訴人於系爭租約在102年1月27日成立後，僅支付租金至102年11月，且102年11月租金僅繳納1萬元外，其後至系爭租約於103年9月11日終止之日止之租金即均未繳納一情，亦為上訴人所不爭。則被上訴人請求上訴人應給付其自102年11月起至103年9月11日止所積欠之租金共61萬元【計算式：
5萬元〈即102年11月積欠租金〉＋〈6萬元×9月（即102年12月至103年8月積欠租金）〉＋〈6萬元×10/30月（即103年9月1日至同年月11日積欠租金）〉＝61萬元】，即屬有據。
㈣至上訴人雖主張：其已將得請求被上訴人返還之12萬元押租
金債權，與被上訴人之租金債權相抵銷，是應自其應給付被上訴人之租金債務中扣除云云。經查：
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，有最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照。又押租金抵充欠租，除欠租外尚有遲延利息，又有損害賠償，而押租金不足抵充全部債額時，則發生抵充次序問題，此時如為租賃關係終了時之當然抵充，自應準用民法第322條、第323條法定抵充次序之規定（見鄭玉波著民法債編各論81年10月15日版第226頁）。是若租賃關係如因租期屆滿、終止契約或標的物滅之而終了時，則不論其終了原因如何，倘承租人欠有租金或負有損害賠償責任者，其所交之押租金當然抵充。所謂當然抵充，即無須當事人意思表示，亦不問當事人之意思如何，即應當然抵充而結算其差額，並應依民法第322條、第323條法定抵充之次序抵充之。
⒉查本件上訴人於102年1月間向被上訴人承租系爭房屋時，曾
交付被上訴人押租金12萬元，又系爭租約已於103年9月11日經兩造合意終止，兩造間租賃關係業已於終止當時終了一節，已如前述。則上訴人於簽約時繳交之上開押租金，依上開實務及學者見解，於兩造系爭租約終止時，即無需兩造意思表示，應予當然抵充，並應依民法第322條、第323條法定抵充之次序抵充。是兩造系爭租約第4條所為：「押租金不得抵充未清償之租金，除非甲方同意」之約定，因與押租金之性質相違背，並不可採，但上訴人主張應以押租金先行抵充積欠租金云云，亦屬無據。則本件上訴人所交付之押租金，自仍應依民法上所規定法定抵充之次序抵充之，應先予敘明。
⒊復按「清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵
充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，已先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按其比例，抵充其一部。」、「清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息、次充原本。其依前二條之規定抵充債務者，亦同。」，民法第322條、第323條分別定有明文。查本件於系爭租約終止後，上訴人除積欠被上訴人租金債務共61萬元外，另被上訴人主張上訴人尚積欠其102年11月至103年2月之水費3,243元、102年11月至103年2月之電費65,682元，及因上訴人未繳付電費遭斷電後，日後復電所產生之復電費用3,221元等情，業據被上訴人提出復電費計算表為證，並經本院依被上訴人之聲請分別向臺灣電力股份有限公司臺南區營業處、臺灣自來水股份有限公司查詢無訛，且為上訴人所不爭。因上揭債務於系爭租約終止時均已屆清償期，且均為押租金所擔保之範圍，則依民法第322條及第323條之規定，應以上訴人所提出12萬元之押租金，儘先抵充本件租賃關係中所產生之水費、電費及復電等費用後，次抵充租金。是本件被上訴人得請求上訴人給付之租金，經上訴人以押租金相抵銷後，應為562,146元【計算式：61萬元－（12萬元－3,243元－65,682元－3,221元）＝562,146元】。
五、綜上所述，被上訴人依據民法租賃法律關係之規定，於原審請求上訴人應給付其55萬元，並於本院為訴之追加請求上訴人應再給付其12,146元部分，為有理由，應予准許。逾此部分之追加請求，為無理由，應予駁回。從而，被上訴人於原審請求上訴人給付積欠租金55萬元部分，經原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴部分為無理由；追加上訴部分為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年5月13日
民事第二庭審判長法官張桂美
法官林勳煜法官劉秀君以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年5月16日
書記官盧昱蓁