板橋簡易庭100年度板簡字第1542號民事判決

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　100年度板簡字第1542號
法定代理人　 許馨予
訴訟代理人　 謝明旺
被　　　告　 李慧玲
上列當事人間給付違約金事件，於中華民國101年8月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟元，及自民國一百年七月二十五
日起至清償日止，按週年利率百分之三計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠緣被告於民國100年6月19日與原告簽訂不動產專任委託
銷售契約書，委託原告出售其所有坐落新北市○○區○○
路○○巷○號4樓房屋及座落基地，委託銷售總價額原為新
臺幣（下同）625萬元，復於100年7月4日更改委託總
價額為570萬元，並約定報酬為成交價百分之四，委託期
間自100年6月19日起至100年12月31日止。詎原告其後
於100年7月12日將被告上址系爭房地，以總價出售，並
已代收定金20萬元，被告竟以家人未同意為由，拒絕履約
，已違反兩造上開簽訂之委託銷售契約書第7條第2款約
定。為此，原告依上開委託銷售契約法律關係，提起本訴
，請求被告依約按給付報酬即成交價百分之四之金額，給
付原告違約金228,000元，及自存證信函通知被告翌日即
100年7月25日起至清償日止，按週年利率百分之三計算
之利息。並提出不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契
約書內容變更附表、不動產買賣意願書、催告通知存證信
函等影本為證。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告委託銷售總價額係經被告簽立同意書更改，且係因
買方出價調降金額，原告參考網路同業交易資訊，認與
行情相近，才建議原告變更售價。又依上開委託銷售契
約第7條規定，被告係經原告授權無須再行通知即得全
權代理收受定金。
⒉被告已於100年7月13日自行將系爭房地不動產售予訴
外人 傅凱莉 ，並已於100年8月2日移轉登記。並提出
系爭房地地政電傳資訊資料為據。
⒊原告公司係在板橋，而被告系爭房地是在土城，因被告
之子與原告公司有識，才委託原告銷售，當時原告已告
知因原告在系爭房地附近並無成交紀錄，故無法提供銷
售行情。
⒋被告委託原告銷售系爭房地後，原告人員已帶同十幾組
人前往看屋，但出價均不理想，100年7月8日被告曾
向原告提及訴外人傅凱莉有意購買系爭房地，詢問原告
可否，原告回稱可以，但須支付原告仲介服務費，被告
就說不用了。之後被告並未與原告解約，而原告要求被
告提供傅凱莉電話聯絡，被告改稱傅凱莉無意購買，如
有意要買，亦不需經由原告。原告即將現有之買方找來
調價，之後於100年7月12日找到買方達到委託售價，
並收取定金。此期間被告雖有提到要解約，惟均僅係其
個人單方面說要解約。
二、被告則抗辯稱：
㈠原告隱瞞系爭房地不動產銷售行情，未提供被告不動產行
情表，再兩造原約定委託售價為625萬元，原告之後又要
被告降價為570萬元，買方則係原告法定代理人之兄，且
未經被告同意即擅自收受定金，顯有賺取差價之嫌，是原
告未定期回報銷售行情及銷售計畫，有違善良管理人注意
義務，依民法第92條、第148條等規定，被告主張撤銷兩
造間委任關係。
㈡又原告向買方 謝宗哲 收取定金前一晚，被告已先以電話詢
問原告公司承辦人員 林靖凱 ，可否將原簽訂之專任委託銷
售契約，改為一般委託銷售契約，但林靖凱答覆無法更改
，所以被告就主張解約，但林靖凱不予理會。隔天清晨被
告又趕去原告公司，與原告公司人員洽談，但無結果，當
時原告法定代理人謝明旺就拿出以收受買方定金之單據，
說已買方收受定金。
三、經查：
㈠原告主張之事實，業經提出上開不動產專任委託銷售契約
書、委託銷售契約書內容變更附表、不動產買賣意願書、
催告通知存證信函等影本為證。
㈡被告上開雖抗辯上開意旨云云，惟已為原告否認並提出上
開陳述理由，而被告並未能具體舉證以實其說，況於辯論
時並自陳：其上開所稱原告隱瞞銷售行情，係其自己想的
等語（見本院101年5月3日言詞辯論筆錄2頁），再被
告抗辯主張撤銷兩造間委託銷售契約或解約云云，亦均無
實據，且抗辯所述引據法條，亦於法不合，自難認已生上
開法律效力。
㈢另本院依職權傳訊證人即買方謝宗哲到庭證述，雖其與原
告法定代理人有密切之兄弟關係，但經訊問後，尚無具體
實證可資證明買方謝宗哲與原告法定代理人間有何通謀虛
偽買賣意思表示之情，於本件兩造間系爭法律關係，並無
影響，附此敘明。
㈣綜上所述，被告上開所辯均不足採，原告主張之事實，經
本院調查之結果，堪認屬實。是原告據以請求被告給付系
爭違約金，固非無據，惟另按「約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文，至於
當事人約定之違約金是否過高，應依違約金係屬於懲罰性
質或損害賠償約定性質而有不同，如係懲罰性質違約金，
則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情
形，以為酌定標準；如為損害賠償約定性質違約金，則應
依當事人實際上所受損害為標準，酌予核減（最高法院87
年台上字第2563號判決意旨參照）。本件觀諸其違約金約
定內容，其性質係屬懲罰性違約金，是依上開說明，衡諸
本件原告受託為被告銷售系爭房地，係於降價將近一成，
始尋由原告公司法定代理人之兄承購，再其自委託至銷售
承購期間約僅二十幾日等受託服務經過事實，原告受損情
形有限，復參酌目前社會經濟狀況，原告請求約定之違約
金尚屬過高，爰酌予核減為成交價之百分之一之違約金即
57,000元，較為適當。
四、從而，原告依上開委託銷售契約關係，請求被告給付違約金
57,000元，及自存證信函通知被告翌日即100年7月25日起
至清償日止，按週年利率百分之三計算之利息，核屬正當，
為有理由，自應准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予
駁回。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所
為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。訴訟費用則仍
由被告負擔。
中華民國101年8月31日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官彭全曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
書記官石于倩
中華民國101年8月31日