裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第1339號民事判決
裁判日期：民國95年12月26日
裁判案由：解除契約等
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第1339號原告丁○○被告甲○○
乙○○共同訴訟代理人 翁志明 律師複代理人 黃暖琇 律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國95年12月12日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告等應各給付原告新台幣（下同）240萬元及均自民國81年4月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國81年3月10日與被告之代理人 李效民 就坐落桃園
縣○○鄉○○○段62之2地號、107之16地號二筆土地（下稱本件土地）簽訂不動產買賣契約，價金為480萬元，原告已付清價金，被告亦已辦理不動產所有權登記與原告完畢，惟本件土地屬山坡地保育區之丙種建築用地，依法可申請建築執照興建合法建物使用，原告多年來因故未加以利用，但近來原告委託不動產仲介公司出售，經某一有意購買者洽詢後，始查覺本件二筆土地皆為法定空地，原告得知後，即向桃園縣政府及桃園縣龍潭鄉公所（下稱龍潭鄉公所）查詢，由龍潭鄉公所回函確認本件土地為72龍鄉建使字第3428號使用執照之法定空地，是本件土地確定僅能保留做為該他建案之法定空地使用，無法再申請建築執照興建房屋使用，經原告要求被告出面解決，被告均置之不理，故本件已無協調解決之可能，原告乃先依法催告，再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。
㈡兩造所簽訂之不動產買賣契約第五條載明：「乙方（即賣方
）保證出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻碍甲方之權利取得。」本件土地設定為其他建案之法定空地，其上所承受之負擔尤甚於設定抵押權，且因此無法再申請建照使用，顯為權利瑕疵事項，雖原告依法主張瑕疵擔保之時效已過，惟被告既於買賣契約載明保證無此等瑕疵，但事實上土地之使用權利受限制之狀態仍持續中，被告又無法加以排除，則被告就買賣契約給付標的之履行即為不完全給付，是被告既保證無權利瑕疵，現已發現確實、明顯之瑕疵存在，且為可歸責於被告之事由所致，故原告依民法第227條第
1項給付遲延或給付不能之規定行使權利，並依民法第256條規定主張解除契約，並依同法第259條第2款規定請求被告返還價金，並附加自其受領價金之時起至清償日止之法定利息。
三、證據：提出買賣契約書、土地登記謄本、桃園縣政府回函、龍潭鄉公所回函、律師函、收件回執等影本各一件為證，並請求訊問證人丙○○。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠兩造確有簽訂本件不動產買賣契約，並已依約履行完畢。惟
本件土地買賣契約，並無其他特別約定，而被告已依約將土地所有權移轉登記與原告並交付完畢，即屬已依債務本旨為給付，要無不完全給付之事，原告就此所為之主張，顯與事實不符。
㈡原告稱依不動產買賣契約第5條約定，被告交付之土地有權
利瑕疵，惟本件土地之所有權既已移轉登記與原告，並交付完畢，顯見並無原告所指「阻碍甲方權利取得」之事。
㈢再本件土地並非自始為被告所有，而係被告父親李效民於79
年8月24日向訴外人 李清獻 所購買，而於81年3月10日出賣給原告，故被告就本件土地是否為他建號之「法定空地」一事，並不知情，自無債務不履行之可歸責之事由存在，原告之主張，顯非可採。
三、證據：不動產買賣契約書影本一份為證。
丙、本院依職權函龍潭鄉公所查本件土地是否為法定空地及何時設定？另函大溪地政事務所查土地登記謄本及兩造辦理本件土地所有權移轉登記之全部資料供參考。
理由
一、原告主張伊於81年3月10日向被告購買本件土地，雙方已履約完畢，有不動產買賣契約及土地登記謄本等可參，被告對此亦不爭執，堪信為真。
二、原告又主張被告就本件土地之買賣，保證土地無來歷不明及設定他項權利事項，而本件土地早已規劃為法定空地，被告又無法排除規劃為法定空地所受之使用限制，故被告應負不完全給付責任，原告依此得解除契約並請求返還價金及利息；惟被告則予否認。兩造協商後同意本件之爭執點為本件土地為法定空地，是否為買賣契約第5條所約定，被告應負擔保責任之事項？經查：
㈠按民事訴訟如由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，
若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。是本件原告主張本件買賣契約第5條所約定之事項，包括本件土地不得為法定空地一事，原告應就此負舉證責任。
㈡其次解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。另契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。原告稱本件買賣契約第5條之約定，應包括不得為法定空地，乃以依契約文字所做之當然解釋為據；惟本件買賣契約第5條約定：「乙方（即賣方）保證出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清，不得因此阻碍甲方之權利取得。」，觀之上開內容並未就本件土地不得為法定空地一事所為之約定，是依上開契約文字之記載，已明確清楚，並無辭句模糊或模稜兩可之情形，自無再做其他解釋之必要。
㈢況證人丙○○到庭稱「（問：買賣當時有沒有講到法定空地
的事？）答：登記簿上完全沒有記載，所以當時沒有提到法定空地的事情。（問：當時買賣兩造知道這塊土地是法定空地？）答：當時有調登記簿來看，都不知道這是法定空地，這也經過土地鑑界才完成點交，當時都沒有發現這個問題。」（見本院95年10月24日言詞辯論期日筆錄），而原告亦自承訂約時，兩造均不知本件土地是法定空地（見同上筆錄），可見兩造於訂約當時均不知本件土地為法定空地，是兩造既均不知本件土地為法定空地，兩造自無於契約中約定本件土地不得為法定空地之條件。
㈣再從本件買賣契約第5條約定「保證出賣不動產全部確無來
歷不明情事，如有『設定抵押等他項權利』或其他一切糾葛均歸乙方負責理清」，依此文義，僅可得知被告應係就本件土地，擔保第三人不得主張例如地役權、地上權、典權、抵押權，甚至租賃權等私法上之權利，至於因公法上對於土地使用上之負擔或使用之限制，往往非出賣人所能除去，顯難期待出賣人就此種公法上之負擔或使用上之限制，擔保其不存在。是本件買賣契第5條所保證之範圍，對於法定空地之除去，應不在被告所擔保之範圍。從而原告主張買賣契約第
5條之約定，有包括被告有保證本件土地不得為法定空地一事，因原告無法舉證證明，且顯不合理，為不可採。
三、再民法第354條第1項規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本件土地為龍潭鄉公所72年龍鄉建使字第3428號使用執照案（發照日期為72年2月1日）之法定空地，有龍潭鄉公所於95年11月10日以龍鄉工字第0950028776號回函在卷可稽。是本件土地在交付前即被編為法定空地，土地之用途因此受到限制，其結果不惟土地之通常效用減少，且經濟上之價值亦已減低，自屬物之瑕疵甚明。惟買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指於物交付時，買受人不知有瑕疵，出賣人明知有瑕疵仍不為告知者，此因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其價金減少請求權不受前開通知後六個月期間之限制；再買賣標的物之使用限制，有公法上之規定存在時，契約當事人應有「人民對於國家不得以自己不知有法規存在而有所主張」原則之適用，即買受人有探知公法上使用限制之義務，除有反證外，買受人被推定就買賣標的物有公法上使用限制之存在為明知。本件土地既早於72年2月1日即編定為法定空地，已經編為法定空地之事，即非一般人民公眾無法查詢之事，則原告購買本件土地當時，除可閱覽本件土地所有權狀與土地登記謄本外，亦可探查本件土地之使用狀況，以明土地是否編定為法定空地或存有其他使用上之限制，而本件土地既無依通常檢查方法不能發現使用限制，而本件土地早已於81年3月10日訂約、同年3月28日即移轉所有權登記，本件土地早已置於原告可得檢查之狀態，乃原告竟遲至所有權移轉登記逾14年之後，始於95年7月間向被告為物之瑕疵之通知，早已逾上開除斥期間，原告之怠為通知，依民法第356條規定，應視為已承認所受領之物，不得再就物之瑕疵有所主張。
四、末按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者之要件無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者之要件則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約。易言之，買賣契約訂立時或訂立後，因有出賣人之故意或過失行為等可歸責事由，致出賣人之給付不完全之情況，買受人始得依債務不履行之規定解除契約。本件土地於72年2月1日即已經龍潭鄉公所編定為法定空地，已見前述，故兩造於81年3月10日訂立本件買賣契約時，本件土地早已受到不得建築等之公法上限制，難認被告於訂約之時或之後，就此限制狀態之繼續存在，係有可歸責之事由，故原告主張依不完全給付債務不履行之規定，解除契約，亦非可採。
五、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保、不完全給付等法律關係，請求被告各給付240萬元，及均自81年4月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均於法無據，不能准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年12月26日
民事第三庭法官潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年12月26日
書記官李麗娟