裁判字號：臺灣高雄地方法院90年訴字第682號民事判決
裁判日期：民國90年05月14日
裁判案由：返還價金等
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度訴字第六八二號
原告丙○○
乙○○○被告高雄市政府地政處法定代理人甲○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣一千六百零一萬元，其中一百零一萬元自八十九年一月十五日起，另其中二百九十六萬七千七百零七元自起訴狀繕本送達被告翌日起，其餘一千二百零三萬二千二百九十三元自追加書狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告丙○○、乙○○○於民國八十八年十二月十六日向高雄市政府地政處以新台幣（下同）五千零八十六萬元標買本件系爭高雄市第二十九○○○區○○段第三六六號抵費地，面積為八百四十六點八五平方公尺，而原告標得上開土地後，旋即依被告函令指示於八十九年一月十五日繳納本件系爭土地標售總價金百分之三十價款為定金（包括保證金），復又依被告指示於八十九年三月十五日繳納總價金百分之三十五價款為第二次款，嗣後仍依被告指示於八十九年六月十五日繳納總價金百分之三十五價款為尾款之給付，易言之，原告依約按期給付每期應給付之買賣價金，並無任何給付遲延或其他債務不履行之情事，此有高雄市政府地政處標售重劃區抵費地承購價款繳納單為證。
（二）依高雄市政府地政處標售抵費地及標售地投標須知第十一條規定：「全部地價款繳清後十日內發給產權移轉證明書，由得標人憑以辦理產權移轉登記，並於二個月內辦理實地點交。」按此規定意旨，原告既已於八十九年六月十五日繳納本件系爭土地標價五千零八十六萬元，則被告自應於八十九年八月十五日前將本件系爭土地所有權移轉並點交予原告取得，方符合債權契約之本旨。
（三）詎料，原告於八十九年七月十一日依被告指示，前往本件系爭土地現場辦理實地點交認界接管之際，依據高雄市楠梓區地政事務所當日鑑界之結果，赫然察知本件系爭高雄市○○段○○○○號旁之三六七地號土地上所興建「王家之戀」大樓南側越界建築占有本件系爭土地約十二公分，面積二點０二平方公尺，致無法完成點交，被告辯稱原告於辦理點交接管時因系爭土地遭竊佔二點零二平方公尺，無端拒絕受領而不點交等情，核與事實不符。被告直至八十九年十一月三十日被告方來函告知本件系爭土地遭相鄰之「王家之戀」大樓越界建築占有約十二公分，面積約二點零二平方公尺。
（四）系爭土地因遭鄰地所有人占有部分而無法完成點交後，原告多次詢問請求被告究應如何解決，惟被告竟皆未提出任何方案以供原告參酌，嗣被告雖向占有前開土地之第三人催追被占土地，惟均無效果，致無法依約及依投標須知規定於八十九年八月十五日前將本件系爭土地移轉點交予原告取得，被告顯負有給付遲延之債務不履行情事，為此原告於八十九年八月十六日以高雄四九支四一四九－二郵局第一八○號存證信函催告被告應收到該信函後七日內辦理完成點交本件系爭土地，詎料，被告對此存證信函之催告仍置若罔聞，原告不得已遂於八十九年十一月二十二日及同年十二月十八日以陳情書及信函為解除本件買賣契約意思表示之通知，並請求被告返還原告已繳納之全部價款暨賠償原告之損害，申言之，本年系爭買賣契約，因可歸責於被告給付遲延債務不履行之事由，已由原告依法於八十九年十一月二十二日為解除契約之意思表示，準此，依民法第二百五十四條、第二百五十九條及第二百六十條規定意旨，原告自得依法請求被告還價金並賠償原告所受損害。
（五）被告直至八十九年十一月三十日方來函告知本件系爭土地遭相鄰之「王家之戀」大樓越界建築占有約十二公分，面積約二點零二平方公尺，並於八十九年十二月八日函知原告至被告處開會協商本件系爭土地面樍短缺之解決事宜，會議中並有高雄市政府法規會代表 曉儀 列席與會，而於會議進行中曾討論本件系爭土地短缺之二點零二平方公尺，得否依高雄市政府投摽須知第十三條規定按得標總價之單價計算，無息多退少補，惟高雄市政府法規會代表表示「本案內稱本筆土地遭鄰地排水設施占用，如面積經複丈結果無減少，即未能適用本條規定。」云云，而被告因此直至九十年二月二十日方才告知原告已得依債之本旨提出點交本件爭土地，惟其距離依約提出之日即八十九年八月十五日實已遲延了六個月又八日，準此以解，原告依法解除本件系爭買賣契約並無不符誠實信用原則，再者，本件誠如高雄市政府法規會前揭所述並不符民法第三百五十九條及高雄市政府地政處投標須知第十三條規定而得減少價金，職是被告辯稱原告違反誠信原則及原告僅能主張減少價金云云，皆屬於法不符辯解，自無可採。
（七）另原告於八十八年十二月十六日向高雄市政府地政處標買本件系爭土地後，原告即於八十九年五月十五日與宏偉營造工程有限公司（以下簡稱宏偉公司）簽訂合建契約書，雙方約定原告提供土地予宏偉公司共同建造大廈房屋出售營利，且契約內容第七條並有約定原告須於八十九年八月三十一日前將本件系爭土地及土地申請房屋建築執照，使用執照等所須之相關資料交付宏偉公司，俾供宏偉公司依約如期建造大廈房屋，倘原告無能依約如期提出者，則原告應賠償宏偉公司之人員及相關之管銷費用：（１）規費及手續費用：一萬三千七百零七元；（２）設計費：五萬元；（３）人員管銷費用：一百一十萬四千元；（４）營建人員費用：一百八十萬元，合計二百九十六萬七千七百零七元。惟於原告提起本件訴訟期間，宏偉公司聞悉原告現已向被告提出本件訴訟，而原告亦已向被告解除本件系爭買賣土地契約，顯然無再於本件系爭土地上興建房屋出售營利之可能，宏偉公司遂於九十年四月二十五日與原告合意解除合建契約，而依合建契約第七條約定，原告因此應須賠償宏偉公司二千三百七十萬元（即自八十九年九月一日起至九十年四月二十五日止，每日以十萬元計算），嗣經雙方協調合意將原告應賠償之違約金減為一千五百萬元。
（八）按解除契約之行使，不妨礙損害賠償之請求；又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，此於民法第二百六十條及第二百三十一條第一項定有明文，本件被告既有遲延給付之事實並經原告依法為解除契約之意思表示，則原告除請求被告返還已給付之價金外，尚得依法請求被告賠償其遲延給付之債務不履行所導致原告之損害。
三、證據：提出高雄市政府地政處標售重劃區抵費地承購價款繳納通知單三紙、高雄市政府地政處標售抵費地及標售地投標須知、高雄市政府地政處開會通知、存證信函、陳情書、信函、高雄市政府地政處八十九年十二月八日會議紀錄、合建契約書、解約書影本各一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明
（一）如主文第一項所示。
（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告標購系爭土地後，於八十九年六月十五日繳清買賣價款，被告依高雄市政府地政處標售抵費地及標售地投標須知十一之規定，已發給原告產權移轉證明書，並函文通知原告於八十九年七月十一日上午九時辦理實地點交，原告亦確於八十九年七月十一日前往系爭土地辦理接管，為原告於起訴狀中所自承，按債權人對於已提出之給付，拒絕受領者，自提出時起，負遲延責任，為民法第二百三十四條所明定，因此，被告於八十九年七月十一日辦理實地點交時，已將系爭土地八百四十四點八三平方公尺（扣除「王家之戀」大樓排水溝占有之二點零二平方公尺）面積提出給付，而原告以當日地政事務所鑑定結果實地面積遭「王家之戀」大樓排水溝占有之二點零二平方公尺為由，拒絕受領，原告起訴謂被告就系爭土地全部因而無法點交，並非事實，依前揭民法規定，原告就系爭土地面積八百四十四點八三平方公尺已為受領遲延，而非被告給付遲延。
（二）查原告標購之系爭土地，面積高達八百四十六點八五平方公尺，原告標購如此大筆土地，買賣金額亦高達新台幣五千零八十六萬元，事前顯已極其慎重勘查過系爭土地，詳細評估後始願耗費如此鉅資標購，而原告標購前審視之系爭土地當時現況，即為「王家之戀」大樓排水溝占有二點零二平方公尺之實況，故原告標購系爭土地時之原始規劃，並無預期將「王家之戀」大樓排水溝占有之面積亦列入利用計畫內，則被告給付系爭土地之瑕疵並不影響兩造債之主要本旨之圓滿，況短少給付面積僅占全部給付面積之千分之二，瑕疵極其輕微，減少之程度無關重要，依民法三百五十四條第一項但書規定，不得視為瑕疵。
（三）退步言，倘鈞院認為無民法第三百五十四條第一項但書之適用，惟該瑕疵確屬輕微且不影響債之主要本旨之圓滿實現，業於前揭敘明，原告依此主張解除全部買賣契約，行使權利有違反誠實信用原則，顯失公平，依民法第三百五十九條但書規定，原告僅得請求減少價金，不得解除契約。
（四）原告於八十九年八月十六日以存證信函催告被告應於收到該信函後七日內辦埋完成點交系爭土地，惟查被告早於八十九年七月十一日就系爭土地面積八百四十四點八三平方公尺部分已依債之本旨提出給付，乃原告拒絕受領，應自負受領遲延責任，原告上開存證信函催告點交此部分土地之意思表示即無法律上理由。
（五）另被告於九十年一月被完全排除「王家之戀」大樓排水溝占有二點零二平方公尺之占有事實後，旋即於九十年二月二十日函文通知原告訂於同月二十三日上午九時三十分點交排除侵占之二點零二平方公尺土地，惟原告拒絕到場受領，被告再於九十年三月二日函文通知原告訂於同月八日上午九時三十分點交該二點零二平方公尺土地，原告仍拒絕到場受領，有點交土地紀錄可稽，依民法第二百三十二條規定反面解釋，遲延後之給付，於債權人並無利益，債權人不得拒絕其給付，亦不得請求賠償因不履行而生之損害，被告排除占有後而給付上開二點零二平方公尺土地，對原告並非已無利益可言，原告自不得拒絕被告之此項給付，亦不得請求賠償被告因不履行而生之損害。
（六）原告起訴指稱其於八十九年十一月二十二日及十二月十八日即以陳情書及函文為「解除」兩造買賣契約之意思表示，惟查該陳請書及函文乃為「終止」之意思表示，核與「解除」之意思表示不同，難謂已生解除之意思表示效力，況兩造買賣契約之瑕疵依法尚未達到得解除契約之程度，僅能請求減少價金，亦已於前揭敘明，原告之陳情書及函文縱有「解除」契約之意思表示，亦於法不合。
（七）原告訴訟代理人於九十年四月九日庭訊時表示被告遲遲不告知原告系爭土地被侵占面積，絕非事實，蓋原告於八十九年七月十一日會同被告辦理系爭土地點交時，地政測量人員亦到場測量指界，兩造於現場即因地政人員之測量結果而詳悉測量之界址及系爭土地被侵占之位置暨面積大小，故原告當時即知本件買賣瑕疵極其輕微，並無全部拒絕受領之合法正當理由。綜上所述，原告主張依民法第二百五十四條、第二百五十九條及第二百六十條規定解除兩造買賣契約，請求返還買賣價金並賠償其損害，顯無理由，請駁回原告之訴。
三、證據：提出高雄市政府地政處標售抵費地及標售地投標須知、產權移轉證明書、八十九年七月一日高市地發五字第八九七三號函、九十年二月二十日高市地發字第一九六一號函、九十年三月二日高市地政發字第二三四二號函影本、送達回證各一紙、點交土地紀錄二紙影本、照片四幀為證。
理由
一、原告起訴聲明被告應給付原告三百九十七萬七千七百零七元及其中一百零一萬元自八十九年一月十五日起，其餘二百九十六萬七千七百零七元自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。嗣於本院審理中擴張上開訴之聲明為被告應給付原告新台幣一千六百零一萬元，其中一百零一萬元自八十九年一月十五日起，另其中二百九十六萬七千七百零七元自起訴狀繕本送達被告翌日起，其餘一千二百零三萬二千二百九十三元自追加書狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張被告於八十八年十二月十六日，向被告以五千零八十六萬元之價金，標買座落高雄市第二十九○○○區○○○段第三六六號抵費地（以下簡稱系爭土地），面積八百四十六點八五平方公尺。原告於八十九年六月十五日依約繳清所有價金後，被告除已依約發給產權移轉證明外，依被告出具之標售抵費地尚應於八十九年八月十五日以前完成實地點交之程序。詎兩造於八十九年七月十一日會同高雄市楠梓區地政事務所測量人員至現場鑑界點交時，發現系爭土地靠近隔鄰同段三六七地號之邊界有二點零二平方公尺之土地遭隔鄰「王家之戀」大樓所越界建築佔用，被告當時無法依債務本旨點交全部土地，原告自有正當理由拒絕受領其餘八百四十四點八三平方公尺之土地。原告於八十九年八月十六日以存證信函限期催告被告應於七日內完成點交，因被告未提出給付，遂於八十九年十一月二十二日及同年十二月十八日通知被告解除本件買賣契約。按原告於八十八年十二月十六日標得系爭土地後，即於八十九年五月十五日與宏偉營造工程有限公司簽訂合建契約，今因被告違約未交付土地，致原告與該公司合意解除合建契約，依合建契約書第七條之規定，原告應賠償該公司二千三百七十萬元，經協商結果，該公司同意原告僅賠償一千五百萬元。爰依民法第二百三十一條之規定請求被告賠償一千五百萬元給付遲延之損害賠償及依民法第二百五十九條之規定，請求返還部分價金一百零一萬元（其餘買賣價金則保留請求）暨法定遲延利息等語。
三、被告則以原告於八十九年六月十五日繳清價金後，被告除已發給產權移轉證明，並確應於八十九年八月十五日以前辦理實地點交。兩造於八十九年七月十一日辦理實地點交時，發現靠近同段三六七地號之土地遭該地號地上物王家之戀大樓排水溝佔用二點零二平方公尺。被告當時擬先就其餘八百四十四點八三平方公尺之土地進行點交，然為原告所拒，故關於上開部分土地之點交，係原告受領遲延，並非被告給付遲延。按上開未點交之土地，僅佔應點交總面積千分之二，比例甚微，且被佔用之位置，係位於系爭土地之邊界，佔用之實況為供排水溝使用，極易回復原狀，並不妨礙原告興建大樓使用，可見被告遲延給付二點零二平方公尺土地，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，不得視為瑕疵，原告不得據此解除買賣契約。又被告於九十年一月初完全排除「王家之戀」大樓排水溝對系爭土地侵佔之事後，隨即於九十年二月二十日、九十年三月二日二次通知原告於同月二十三日、三月八日點交上開土地，然被告均拒絕到場受領。按被告排除侵害後而給付上開二點零二平方公尺之土地，對原告並非已無利益，依民法第二百三十二條規定之反面解釋，遲延後之給付，於債權人並非無利益，債權人不得拒絕其給付，亦不得請求因不履行而生之損害。按原告因細微之瑕疵即請求解除契約並請求鉅額之損害賠償，顯係行使權利違反誠實信用原則，為權利濫用，其請求為無理由，應予駁回等語置辯。
四、經查，原告於八十八年十二月十六日，以五千零八十六萬元之價金，向被告標得面積為八百四十六點八五平方公尺之系爭抵費土地，原告除已依約按期給付價金，並於八十九年六月十五日繳清價金尾款一千七百八十萬一千元後，被告除已於八十九年六月二十二日核發「高雄市政府地政處出售抵費地產權移轉證明書」外，依高雄市政府地政處標售抵費地及標售地投檟須知之規定，被告尚應於八十九年八月十五日以前辦理實地點及認界接管程序等事實，業據原告提出高雄市政府地政處標售重劃區抵費地承購價款繳納通知單三紙、高雄市政府地政處標售抵費地及標售地投檟須知一份及被告提出之「高雄市政府地政處出售抵費地產權移轉證明書存根」一本為證，且為兩造所不爭執，足堪信為真實。
五、次查，被告為履行前開實地點交債務，而於八十九年七月十一日偕同原告並會同高雄市楠梓地政事務所測量人員至系爭土地現場辦理實地點。詎測量人員鑑界結果，發現系爭土地與隔鄰邊同段三六七地號土地之交界處，有二點零二平方公尺之土地遭興建三六七號土地上之「王家之戀」大樓之人無權佔有，設置排水溝，原告因而當場拒絕受領土地之點交，並先於八十九年八月十六日以存證信函限期催告被告應於七日內完成點交，繼於八十九年十一月二十二日及同年十二月十八日以被告未提出給付為由，解除上開買賣契約等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。
六、按系爭土地已於八十九年七月十一日即八十九年八月十五日之前，由被告提出點交原告，已如前述，原告雖以上開土地中有二點零二平方公尺土地遭人佔有，拒絕受領，然查，上開二點零二公尺雖遭他人設置水溝，鋪有鐵蓋，有被告提出之照片四張在卷可查，且為原告所不爭執，然上開二點零二公尺土地仍屬土地之一部，被告自得於當時將系爭土地全部點交，原告拒絕受領該二點零二平方公尺土地及其餘八百四十四點八三平方公尺土地，均顯無理由，故被告無庸負遲延責任。
七、又按原告提出交付之系爭土地中有二點零二平方公尺之土地遭第三人設置水溝，致土壤減少，內有水溝，又覆有鐵蓋，顯見被告提出交付原告之土地與系爭土地其餘部分不同，構成物之瑕疵，依民法第三百五十四條之規定，被告應負物之瑕疵擔保責任。又本院審酌上開二點零二平方公尺土地僅佔交易面積約千分之二，佔用面積狹小，且佔用位置係屬土地邊界，不妨礙主體部分之使用，又佔用之情況為遭人挖掘設置水溝，回復原狀容易，原告不論欲將該土地建築房屋或耕作，並不構成難以排除之障礙等情，認為原告如因上開細微瑕疵即解除本件買賣契約，顯失公平，故原告僅得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金，不得請求解除買賣契約。原告既無解除買賣契約之權限，其所為解除契約之行為即不生合法之效力，是以原告以兩造間之買賣契約已經合法解除為由，請求被告返還買賣價金一百零一萬元為無理由，應予駁回。
八、又原告雖另主張其於標得系爭土地後，即於八十九年五月十五日與訴外人宏偉營造工程有限公司簽訂合建契約，嗣因被告違約未交付土地，致原告與該公司合意解除合建契約，依合建契約書第七條之規定，原告本應賠償該公司二千三百七十萬元，經協商結果，該公司同意原告僅賠償一千五百萬元為已足，爰依民法第二百三十一條條之規定，請求被告賠償因遲延給付所生之損害云云。然查，被告已依約於八十九年七月十一日當場提出給付，原告無正當理由而拒絕受領，應自負受領遲延責任，被告無庸負給付遲延責任。原告於八十九年七月十一日拒絕受領後，雖曾限期命被告再交付土地，然原告均一再預先以同一事由即土地中有二點零二平方公尺之土地遭人設置水溝拒絕受領，顯見原告無受領之意思，被告自無庸負給付遲延責任。又原告因可歸責於自己之事由致受領土地遲延，未依約提供土地與宏偉營造工程有限公司興建房屋，其因此而生之違約金自應由原告自負其責，與被告並無任何因果關係，原告依民法第二百三十一條之規定，請求被告賠償一千五百萬元之違約金損害，為無理由，應予駁回。又本件審理時，曾行使闡明權，闡明原告是否僅請求二點零二平方公尺土地之金額，然原告堅持請求被告返還價金一百零一萬元及被告全部給付遲延所生之一千五百萬元損害，故原告既不主張減少價金之法律效果，本院本於當事人處分權主義，自無庸判決被告應減減少價金之數額，並此敘明。
九、原告之請求既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所依據，應予一併駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論駁。
十一、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年五月十四日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官吳文婷右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十年五月十四日~B法院書記官王少玲