最高法院90年度台上字第840號民事判決

裁判字號：最高法院90年台上字第840號民事判決

裁判日期：民國90年05月11日

裁判案由：遷讓房屋等

最高法院民事判決九十年度台上字第八四○號
上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 莊勝榮 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 何希晧 律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十八日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第四七七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人向伊承租坐落台北市○○路○段○○號十二樓及同段四一－一號十二樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新台幣（下同）十萬五千元，被上訴人擅自將系爭房屋先後轉租與萬通法律代書事務所及源一資訊股份有限公司（下稱源一公司），經伊終止租約，請求交還房屋，始於民國八十四年九月十日交還系爭房屋，惟於租約終止後，無權占用系爭房屋五個半月，顯已違約，伊自得請求給付相當於租金之損害金五十七萬五千及違約金二十一萬元。又被上訴人租用系爭房屋後，打通隔間重新改裝，依房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第四條第五款約定，應負責回復原狀，被上訴人拒絕回復原狀，伊自行回復原狀，支出三百六十一萬六千七百八十二元，應由被上訴人賠償等情，求為命被上訴人給付伊四百四十萬一千七百八十二元之判決。
被上訴人則以：伊轉租系爭房屋係得上訴人同意，並未違約，上訴人不得請求伊給付違約金，縱得請求，違約金亦屬過高。又伊並未變更承租房屋之狀況，依約僅有回復至承租時原狀之義務。且伊交付之六十萬元押租金應予扣抵等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人給付一百五十萬八千七百十七元五角部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自八十年九月二十五日起至八十二年九月二十四日止，自八十一年九月起，每月租金為十萬五千元，租期屆滿後，被上訴人繼續使用系爭房屋，上訴人未為反對之意思表示，並續予收租，已成不定期租賃，原租約條款繼續適用等情，為兩造所不爭。依系爭租約第四條第二款約定：未經上訴人同意，不得將房屋轉租；第六條第一款約定：違反約定方法使用房屋，上訴人得終止租約。而被上訴人於八十三年及八十四年間將系爭房屋轉租與訴外人萬通法律代書事務所及源一公司之事實，為被上訴人所自認，雖辯稱已得上訴人同意云云，但為上訴人所否認，被上訴人未能舉證以實其說，所辯要非可採，上訴人於八十四年三月二日向被上訴人表示終止租約，即非無據，被上訴人自有返還系爭房屋之義務。關於上訴人請求違約金及租金損害部分：依系爭租約第六條第二款約定：被上訴人於終止租約不交還房屋，自終止租約翌日起，應支付按房租一倍計算之違約金，此項違約金之約定，係懲罰性之違約金，被上訴人於終止租約後不交還房屋，自應依此約定給付違約金，既稱按租金之一倍計算違約金，即係相當於租金之違約金，上訴人指租金之一倍即係雙倍云云，並無依據。至被上訴人辯稱此違約金之約定過高云云，因該違約金金額與所欠租金額五十七萬五千元相當，自無過高可言，被上訴人請求核減，不應准許。被上訴人已給付租金至八十四年三月二十四日，故自八十四年三月二十五日起始應給付違約金，至八十四年九月十日交還系爭房屋之日止，應給付違約金五十八萬二千五百七十九元，被上訴人請求給付二十一萬元，自應准許。又被上訴人併依侵權行為法則請求相當於租金之損害金五十七萬五千元，按前述違約金係屬懲罰性之違約金，已如前述，此種違約金非不得於違約金之外再請求相當於租金之損害金。系爭土地八十三年度之公告地價為每平方公尺一○九、九三七元，而申報地價為公告地價百分之八十，其申報地價為五百七十三萬三千八百五十七元。建物申報價額，因該管轄地政機關未規定其價額，依稅捐機關評定之課稅現值為二百十三萬八千元。土地與建物合計為七百八十七萬一千八百五十七元，依土地法第九十七條第一項規定計算，系爭房地每月之租金應為六萬五千五百九十九元，則五個月又十七天之租金應為三十六萬三千九百六十七元，被上訴人請求相當於租金之損害三十六萬三千九百六十七元，為無不合。惟上訴人對於被上訴人交付六十萬元之保證金及已交還系爭房屋之事實均不爭執，上訴人有返還該保證金之義務，被上訴人主張以相同金額部分與上開損害金及違約金債務相抵銷，應屬正當。關於上訴人請求回復原狀之損害部分：民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，被上訴人於七十八年三月間訂定租賃契約前即獲得上訴人之同意，擬將系爭房屋租與被上訴人充當辦公室使用，並將使用執照交付，以便申請營業執照，上訴人既同意租與被上訴人充當為辦公室使用，依前開規定，其即有義務以合於約定使用、收益之房屋交付被上訴人，惟於七十八年三月八日交付時係屬於住家格局或不適於辦公室使用之格局，必須將現狀打掉再予裝潢，七十八年三月八日交屋至四月十一日簽約之日，甚至同年月二十五日租約生效日，被上訴人並未給付租金，此為兩造所不爭，此期間應係被上訴人代上訴人完成民法第四百二十三條之義務，則於租約生效日之七十八年四月二十五日應已將上訴人原來住家之格局全部拆除，成為打通空屋後，再為裝潢之辦公室，則所謂「回復原狀」應係回復七十八年四月十一日時之原狀而言，並非同年三月八日之原狀。上訴人係依房屋租賃契約書第四條第五款之規定請求，依此規定其回復原狀應係契約範圍內者始有其拘束力，同年三月八日租賃契約尚未簽訂，自不能請求回復該日之原狀。因系爭房屋已改裝成可供辦公室使用，被上訴人始願以較高之租金承租，如訂約當時，被上訴人明知於租約終止後，應回復原來之住家格局，將花費三百六十一萬六千七百八十二元，則其是否願意承租系爭房屋殊未可知，且其二年租金僅為二百五十二萬元，而回復原狀之金額竟高達三百六十一萬六千七百八十二元，換算成每月之費用高達二十五萬五千六百九十九元，衡情被上訴人不至於簽訂如此高額租金及費用之房屋。故探求當事人之真意，所謂「回復原狀」應係回復七十八年四月十一日將住家格局打通之狀態，至於被上訴人裝潢之部分，則應予拆除，回復整個打通之狀態。被上訴人將系爭房屋交還上訴人後，上訴人已將房屋租與第三人 高世賢 充當辦公室使用，其格局方式與被上訴人使用時之格局大致相同，回復原狀已無意義，上訴人再請求回復原狀，損人不利己，核屬權利濫用。上訴人以被上訴人未回復原狀，其受有自行回復原狀須支出三百六十一萬六千七百八十二元之損害，應由被上訴人給付，即無可採。從而，上訴人請求被上訴人給付違約金及相當於租金之損害共計五十七萬三千九百六十七元，因上訴人積欠被上訴人六十萬元之保證金，被上訴人主張抵銷，經抵銷結果已無餘額，而回復原狀部分，上訴人之請求亦非正當，故上訴人請求被上訴人給付四百四十萬一千七百八十二元，非有理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人請求租金之損害，以若干為相當，應斟酌上訴人因被上訴人返還租賃物遲延所受損害及被上訴人使用租賃物所受利益，暨該租賃物之一般經濟狀況，以為判斷。被上訴人於租約屆滿後，未將系爭房屋返還上訴人而將之轉租與萬通法律代書事務所及源一公司，為原審認定之事實，則被上訴人將系爭房屋轉租所受利益若干？又上訴人主張其將系爭房屋租予被上訴人，每月租金十萬五千元，被上訴人無權占用系爭房屋而未能將之出租，至少受有同於租金數額之損害，應按照相當於租金十萬五千元計算其損害，是否不足採？原審未調查審認，僅以系爭房屋及土地價額，按法定最高限額計算，認上訴人請求之租金損害額合計為三十六萬三千九百六十七元，尚嫌速斷。次查，抵銷必以具備抵銷適狀之要件，並經抵銷權人為抵銷之意思表示始生其效力。被上訴人一再否認上訴人有違約金及損害金債權存在，且僅辯稱：系爭房屋係合法轉租予源一公司五個月，租金共計五十五萬元，如以被上訴人已付之押租金六十萬元抵扣，尚有剩餘，毋須再給付上訴人云云（見原審卷三○頁反面），被上訴人此項主張是否為抵銷之抗辯﹖如為抵銷之抗辯，被上訴人何時以何種方式為抵銷之表示﹖又上訴人請求者有違約金、損害金及回復原狀之損害三筆債權，被上訴人究竟主張優先抵銷何筆債權？其順序為何﹖原審俱未究明，亦有未洽。末查，上訴人一再主張：被上訴人未經其同意拆除隔間，即使同意依契約亦應回復原狀，且應回復未拆除隔間前之原狀等語，並提出被上訴人所書之信函內謂「我把十二樓裝璜漂亮的結果是害了我自己……更不值得的是 阿忠 常說我這樣裝璜把前後打通反而將來沒有價值，不好處理……」云云，資為被上訴人未經同意擅自打通隔間之證明（見原審更㈠卷一○○頁、上字卷一三七頁）。原審對上開主張及證據，未說明何以不足採取，遽以上訴人同意將房屋租與被上訴人充當辦公室使用，推認上訴人同意拆除隔間，而為不利上訴人之判斷，亦有判決不備理由之違法。再按解釋契約，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。兩造所訂房屋租賃契約書第四條第五款明定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（被上訴人）取得甲方（上訴人）之書面同意後得自行改裝設定，但不得損害原有建築，乙方（被上訴人）於交還房屋時應負責回復原狀。」，依此規定，上訴人並無改裝系爭房屋設施之義務，且被上訴人如須改裝亦須取得上訴人之同意，並不得損害原有建築，於交還房屋時應負責回復原狀。則被上訴人縱得上訴人同意將系爭房屋格局全部拆除，打通成空屋，上訴人依該約定請求回復拆除隔間前之原狀，似非無據，原審捨此明確之契約文字不採，而依民法第四百二十三條規定，曲解上訴人負拆除隔間之義務，並謂被上訴人係代上訴人完成該義務，其僅負回復隔間打通時之原狀義務，據為有利被上訴人之論斷，是否妥適，非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年五月十一日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳正一
法官劉福來法官鄭玉山法官葉勝利法官高孟焄右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年五月三十一日