最高法院89年度台上字第1652號民事判決

裁判字號：最高法院89年台上字第1652號民事判決

裁判日期：民國89年07月21日

裁判案由：拆屋還地等

最高法院民事判決八十九年度台上字第一六五二號
上訴人己○○
庚○○丙○○共同訴訟代理人 劉添錫 律師被上訴人乙○○
戊○○
丁○辛○○ 黃亞婷 兼右一人法定代理人甲○○
共同右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十八年四月六日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第二八九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：系爭坐落台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段六－一一、三八－一
一、三八－六地號三筆土地為伊共有，被上訴人乙○○、辛○○及甲○○、黃亞婷之被繼承人 黃忠興 （於原判決送達後之八十六年十二月二日死亡，其繼承人甲○○、黃亞婷等二人聲明承受訴訟，下稱辛○○等三人）、戊○○及丁○（下稱戊○○等二人）無任何正當權源，依序在其上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分興建房屋、棚架等使用。又被上訴人無權占有系爭土地，使伊自民國八十三年一月一日起至八十五年六月三十日止，受有按占用面積之申報地價總額年息百分之十計算相當於租金之損害等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，求為命乙○○、辛○○等三人、戊○○等二人依序拆除附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上建物，將該土地返還與伊，並依序給付新台幣（下同）六千八百七十五元、三萬一千零五十九元、十一萬九千六百六十八元及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊係向原地主 許敏欣 、 許敏忠 （下稱許敏欣等二人）租地建屋使用，依民法四百二十五條買賣不破租賃之規定，並非無權占有；被上訴人辛○○等三人、戊○○等二人並以：伊於七十七年五月二十五日欲與上訴人合建，乃向許敏欣等二人購買各該建物之基地即系爭三八地號內土地面積五十坪，依約許敏欣等二人本應按伊建物所在位置辦理分割，詎土地管理人即丙○○未依約辦理，而將該土地移轉登記予上訴人。伊與原地主間既有不定期租賃關係存在，自有使用系爭土地之權利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭三筆土地為其共有，乙○○所有門牌號台北縣八里鄉龍源村龍形四二號房屋占用附圖所示Ａ部分面積七平方公尺；辛○○等三人所有門牌號同址四一號房屋占用附圖所示Ｂ部分面積三四平方公尺；戊○○等二人所有門牌號同址四○號房屋及棚架占用附圖所示
Ｃ、Ｄ部分面積計一三一平方公尺之事實，固提出土地登記簿謄本三份為證，且經第一審履勘現場及囑託台北縣淡水地政事務所派員測量屬實，繪製土地複丈成果圖附卷足憑，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。惟查系爭三八－六、三八－一一地號土地係由原三八地號土地分割出來，及系爭六－一一地號土地原係許敏欣等二人共有，依序於七十九年四月二十日、七十年八月二十日以買賣為原因，移轉所有權登記予上訴人丙○○， 林某 於七十九年八月七日均以買賣為原因，再移轉應有部分各三分之一予上訴人己○○、庚○○等情，有土地登記簿謄本可憑。次查，原地主許敏欣在辛○○、 侯朝旺 涉犯竊佔刑事案件中，供稱有出租舊屋之基地，之後出賣該基地；上訴人丙○○在該刑事案件中，亦陳稱辛○○向許敏忠買受舊屋之基地即三八號土地，而許敏忠移轉三八－四地號土地與辛○○；許敏欣在原審證稱承租人每人都買租地之坪數還有擴建部分；證人 陳國富 證稱被上訴人房屋之基地，原為許敏忠兄弟共有，乙○○、辛○○及戊○○等二人向許敏忠買地各五十坪，未買之前係向許敏欣等二人承租；證人 李福春 亦證稱 伊知 被上訴人有租上訴人之土地各等語。另黃忠興與 黃忠貴 係辛○○之子，與辛○○同住系爭龍形路四一號房屋內，雖辛○○、乙○○提出部分年度渠等先人付租之收據證明渠等承租房屋之基地。上訴人丙○○亦只承認渠二人曾有付租之事實。然依前開證人所述，戊○○等二人與原地主亦有租賃關係。而辛○○於七十七年五月二十五日與原地主許敏欣等二人訂立不動產買賣契約書，購買三八地號土地內五十坪，其中二次價金，由丙○○代收之事實，且有買賣契約書（私契）可參。又丙○○於七十九年四月二十五日將六－五四至六－五七地號土地移轉與 侯忠銘 、 陳銀鎗 、黃忠興、乙○○及戊○○等二人，許敏欣等二人亦於同日與將三八－四、三八－
五、三八－七至三八－十地號土地移轉與丙○○等情，有土地登記簿謄本可按。而戊○○等二人、乙○○於七十九年四月十六日，黃忠貴於同年六月六日分別與己○○就三八－七至三八－十地號土地訂立合建契約，有房屋合建契約書足稽。復查，上訴人丙○○於台灣士林地方法院八十年度訴字第三○三號己○○與乙○○間請求履行契約事件中，證稱六－五四、六－五五地號原係伊所有，七十九年四月間出賣予侯忠銘、乙○○、陳銀鎗、黃忠興、及戊○○二人，嗣後伊買三八－六地號土地，乙○○與己○○簽訂合建契約等語；證人黃忠貴於該案中亦證稱土地登記為黃忠興名義，由伊簽訂合建契約，言明伊及黃忠興各分一間房屋等語，足見侯朝旺與辛○○係以其子名義合建。且據上訴人自承己○○、庚○○係七十九年七月十二日向丙○○買六－二、八－二、三八－六地號土地應有部分各三分之一，己○○、庚○○於七十九年八月七日始因買賣登記應有部分各三分之一，暨乙○○等人於七十九年四月十六日、六月六日分別與己○○訂立合建契約等情，可見兩造為合建而買賣土地，並訂立合建契約，庚○○、丙○○雖非合建契約之名義人，實亦係參與合建者。被上訴人既為合建而購買房屋基地，與原地主或其繼受人即上訴人間之租賃關係，已因雙方有改租賃為買賣之事實，而認有終止之意，雖上訴人為統疇規劃，而將非被上訴人使用之土地登記予被上訴人，但仍無礙於已生終止租賃之效力。被上訴人與上訴人間無租賃關係，除乙○○外，均與上訴人有合建契約，因合建移轉非被上訴人現使用之基地，而合建契約無法履行，亦僅得交換土地使所有與占有一致，上訴人請求拆屋還地，自有違誠信原則。至乙○○與己○○因合建糾紛，而於八十二年六月二十六日解除合建契約，固有解除契約同意書可稽，然乙○○當初欲購買者，係其房屋之基地，非現已登記非房屋基地之土地，而合建契約既已解除，自有權請求上訴人移轉其房屋坐落之基地。是上訴人請求其拆屋還地，亦非有據。從而，上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利之損害金暨其法定遲延利息，均無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。是出租人於租賃物交付後，於將其所有權讓與第三人時，第三人當然繼受出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利義務（參照本院四十四年台上字第三○號判例）；租賃關係因終止而消滅後，承租人仍繼續占有，即屬無權占有。查原地主許敏欣等二人將系爭土地出租交付被上訴人後，出賣與上訴人，並辦妥所有權移轉登記，上訴人已取得該土地所有權，為原審認定之事實，則上訴人將上情通知被上訴人，依上說明，即當然繼受出租人之地位。上訴人主張，丙○○於七十九年三月二十二日買受系爭土地，己○○、庚○○於七十九年七月十二日買受系爭土地，上訴人就有八年之租金收取之權利，縱認被上訴人有繳納五年租金，尚積欠租金二期以上，經催告仍未履行，伊已以存證信函為終止租約之意思表示，租約終止後，被上訴人即無任何權源使用系爭土地云云，並提出存證信函為證（見原審卷四七頁反面、四八頁正、反面、五○至五七頁），乃屬重要攻擊方法，原審恝置不論，即有判決不備理由之違法。次按買賣契約為債權契約，係特定人與特定人間之關係。上訴人於原地主許敏欣等二人與被上訴人間就系爭建物之基地（特定位置土地）訂立買賣契約以後，向許敏欣等二人買受系爭土地，並辦妥移轉登記取得所有權，為原審認定之事實。則許敏欣等二人未依約辦理分割移轉系爭建物之基地所有權於被上訴人，僅被上訴人與原地主許敏欣等二人間債權債務之關係，並不及於上訴人。原審疏未注意及此，遽謂被上訴人（除乙○○外）僅得請求上訴人交換土地使所有與占有一致；乙○○得請求上訴人移轉其房屋坐落之基地，而為上訴人不利之判決，亦有未合。末查，原審既認戊○○等二人、乙○○、辛○○以其子 黃忠實 名義於七十九年四月十六日、六月六日分別與己○○訂立房屋合建契約，則合建契約當事人為上訴人己○○與被上訴人戊○○等二人、乙○○、辛○○。乃竟又認上訴人庚○○、丙○○係參與合建者，又未說明其依據，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。又查被上訴人向原地主許敏欣等二人購買系爭房屋之基地，而移轉非被上訴人系爭房屋之基地，既為原審合法確定之事實，則被上訴人向原地主許敏欣等二人買受土地，與原地主間就系爭房屋之基地之租賃關係是否有終止之意思？有待調查審認。案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年七月二十一日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年七月三十一日