裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第289號民事判決
裁判日期：民國109年07月10日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第289號原告臺中商業銀行股份有限公司法定代理人 王貴鋒 訴訟代理人 陳敬文
楊凌懿 被告 吳麗媚
胡家倫 上一人訴訟代理人 張志隆 律師複代理人 李進生
參加人聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章 訴訟代理人 呂承謚
參加人三信商業銀行股份有限公司法定代理人 廖松岳 訴訟代理人 方若穎 上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國109年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認被告吳麗媚、胡家倫就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地及其上同段1284建號建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○巷○號房屋）所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均不存在。
二、被告胡家倫應將上開土地、建物於民國107年10月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
三、訴訟費用由被告吳麗媚、胡家倫負擔。
四、參加訴訟費用由參加人負擔。事實及理由
一、被告吳麗媚經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告及參加人主張：
（一）僑泰文具有限公司（下稱僑泰公司）前以負責人 周勝龍 、被告吳麗媚為連帶保證人，向原告借款；嗣僑泰公司自民國107年9月27日起即未依約繳納借款本息，且僑泰公司及周勝龍所使用之票據亦因存款不足遭退票而於107年10月19日經票據交換所公告為拒絕往來戶，詎被告吳麗媚為避免其所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地及其上同段1284建號建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○巷○號房屋；下稱系爭建物，並與上開土地合稱系爭不動產）遭強制執行，遂於107年10月2日與被告胡家倫簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並於107年10月19日以買賣為原因，將系爭不動產所有權移轉登記予被告胡家倫。
（二）系爭契約所載之價金新臺幣（下同）800萬元，與所有權買賣移轉契約書所載之價金212萬3,300元不符，且系爭不動產之所有權移轉登記是由被告胡家倫自行申請，並未透過代書處理，而價金又是以交付現金之方式給付給素不相識之被告吳麗媚，已與一般交易習慣有違，亦殊難想像被告吳麗媚如何清點所收受之鉅額價金；另被告吳麗媚於系爭不動產上有設定抵押權以擔保周勝龍對臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光商業銀行）之債務，但被告胡家倫卻在未查詢、確認周勝龍對新光商業銀行之債務金額下，就向被告吳麗媚購買系爭不動產，坐令抵押權繼續存在，使其處於遭強制執行之危險中，顯與常理不合；又被告吳麗媚在系爭不動產於108年2月21日遭本院查封時，仍居住在系爭建物內，足見被告吳麗媚、胡家倫是為逃避原告及參加人求償而共同隱匿財產，脫產之意圖甚為明顯，故被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均屬通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項之規定，應屬無效。又被告吳麗媚依民法第
113條之規定，本得請求被告胡家倫塗銷系爭不動產之所有權移轉登記。但卻怠於行使，原告為保全其對被告吳麗媚之債權，自得依民法第242條、第113條之規定，請求確認被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均不存在，及代位被告吳麗媚，請求被告胡家倫塗銷系爭不動產之所有權移轉登記。
（三）縱認被告吳麗媚、胡家倫間非通謀虛偽之意思表示，因被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為，已使原告無法對系爭不動產為強制執行求償，影響原告債權之實現。因此，原告茲依民法第244條第2項、第4項之規定，請求撤銷被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為，及請求被告胡家倫塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，以回復原狀。
（四）並聲明：
1、先位聲明：確認被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均不存在；備位聲明：被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均應撤銷。
2、被告胡家倫應將系爭不動產於107年10月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
三、被告吳麗媚、胡家倫方面：
（一）被告吳麗媚未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
（二）被告胡家倫抗辯：
1、通謀虛偽之意思表示屬有利於原告之主張，應由原告負舉證責任，而原告主張被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為屬通謀虛偽之意思表示，僅單純以時間點為臆測，並無其他具體舉證，自應予以駁回。
2、原告以系爭不動產之所有權移轉登記是由被告胡家倫自行申請，並未透過代書、被告吳麗媚就系爭不動產所設定之抵押權未塗銷、系爭不動產仍由被告吳麗媚及其家人居住使用、買賣價金均以現金交付等為由，主張被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為為不實，惟查：
（1）被告胡家倫為執業會計師，申辦不動產過戶，並非難事，故就由被告胡家倫自行辦理系爭不動產之所有權移轉登記；且由買家自行辦理不動產過戶程序，與買賣不實並無必然關係，無法以系爭不動產之所有權移轉登記是由被告胡家倫自行申請，即等同被告吳麗媚、胡家倫買賣系爭不動產為不實。
（2）依系爭契約第7條之約定，系爭不動產原所設定之抵押權，應由被告吳麗媚負責塗銷，而被告胡家倫於107年10月26日付訖所有價金後，發現被告吳麗媚並未依約塗銷抵押權，遂於108年1月24日，以臺中英才郵局存證號碼122號存證信函催告被告吳麗媚履行，然未獲被告吳麗媚理會，故被告胡家倫亦屬被害，豈能以被告吳麗媚不塗銷抵押權，反認被告吳麗媚、胡家倫買賣系爭不動產為不實？
（3）坊間不動產出賣後，因故回租者所在多有，尚難以被告吳麗媚之子 周光中 於系爭不動產過戶完成後再向被告胡家倫承租系爭建物，逕認被告吳麗媚、胡家倫間之系爭不動產買賣為不實。
（4）匯款或交付現金均為清償債務之履行方法，經驗上以匯款方式給付主要是為留證據，而被告吳麗媚於每次收受被告胡家倫所給付之價金後均有當面親自簽收，並簽署收據供被告胡家倫留存，就給付價金之證據保存已無問題，故被告吳麗媚、胡家倫間之交易並無與交易常情相違。
3、被告胡家倫於107年10月11、26日領款200萬元、50萬元時，均已清楚記載用途為「自用投資」、「購屋尾款」，均足證被告吳麗媚、胡家倫間之系爭不動產買賣確屬真實。
4、原告雖於備位主張被告吳麗媚、胡家倫間之系爭不動產買賣有民法第244條第2項之詐害債權情形，惟原告僅空稱被告胡家倫明知系爭不動產買賣已損及其債權，並未提出相當之事證，故原告之主張，尚顯空泛。
5、綜上，原告並未就其有利之主張負舉證責任，則原告之請求均無理由。
6、並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第451頁）：
（一）原告為被告吳麗媚之債權人。
（二）被告吳麗媚於107年10月2日，有就系爭不動產與被告胡家倫簽訂系爭契約；且被告吳麗媚於107年10月19日有以買賣為原因，將其所有之系爭不動產所有權移轉登記予被告胡家倫。
（三）周勝龍是被告吳麗媚之配偶。
（四）被告吳麗媚之子周光中於107年11月8日有就系爭建物，與被告胡家倫簽定房屋租賃契約書，約定每月租金為1萬元，且該租賃契約書於同日經公證人予以公證。
（五）被告吳麗媚就系爭不動產於101年3月26日所設定登記之最高限額抵押權（鹿登資字第015270號），至本件起訴時均未塗銷，且本件假處分強制執行（本院108年度執全字第14號）於108年2月21日至系爭不動產查封時，被告吳麗媚在場。
五、兩造之爭點（見本院卷第451、452頁）：
（一）原告依民法第87條第1項前段、第242條、第113條之規定，請求確認被告吳麗媚、胡家倫間就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均不存在，及被告胡家倫應塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，有無理由？
（二）原告依民法第244條第2項、第4項之規定，請求撤銷被告吳麗媚、胡家倫間就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為，及被告胡家倫應塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）被告吳麗媚、胡家倫間就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為是否為通謀虛偽之意思表示而無效？
1、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院10
0年度台上字第415號判決意旨參照）。本件原告既主張被告吳麗媚、胡家倫間就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為屬通謀虛偽，則揆諸前揭意旨，自應由原告就此通謀虛偽之事實負舉證責任。
2、被告胡家倫雖辯稱：其與被告吳麗媚就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均屬真實等語（見本院卷第235至239頁），並提出系爭契約、收據、存摺內頁、存證信函為證（見本院卷第241至259頁），然而：
（1）被告吳麗媚自104年10月27日起，即為原告與僑泰公司（負責人周勝龍）間借款債務之連帶保證人，且僑泰公司及周勝龍於107年10月19日經票據交換所公告列為拒絕往來戶之情，有借據、票據交換所公告拒絕往來戶明細表在卷可稽（見本院卷第20、26、34、466-1頁），而依前所述，身為僑泰公司連帶保證人之被告吳麗媚是於107年10月
2日，就系爭不動產與被告胡家倫簽訂系爭契約，並於10
7年10月19日將系爭不動產之所有權移轉登記予被告胡家倫，核與僑泰公司於107年10月19日經票據交換所公告列為拒絕往來戶之時間甚為接近，已有蹊蹺；再者，被告吳麗媚既為僑泰公司負責人周勝龍之配偶（見本院卷第451頁），其對於僑泰公司在107年10月19日經票據交換所公告列為拒絕往來戶前即已陷於資金不足一節，自難諉稱不知，則其為避免之後遭陷於資金不足之僑泰公司的債權人追償，實非無可能於短時間內與他人就系爭不動產進行假買賣，以實質保存系爭不動產。
（2）被告吳麗媚於101年3月26日，有以系爭不動產設定登記擔保債權總金額624萬元、擔保債權確定期日131年3月22日之最高限額抵押權，以擔保周勝龍對新光商業銀行之債務一節，有土地及建物登記謄本附卷可參（見本院卷第53至59頁），而被告胡家倫亦自承其於簽訂系爭契約時已與被告吳麗媚約定應由被告吳麗媚負責塗銷該抵押權（見本院卷第235頁），因此，倘認被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為屬真實，則：
①已於簽訂系爭契約時知悉系爭不動產上有前揭抵押權之被
告胡家倫，理應會要求被告吳麗媚提出最新該抵押權所擔保債務之餘額證明，以確定該債務餘額占系爭不動產價金之比例，及確認如被告吳麗媚之後不塗銷該抵押權，其所購得之系爭不動產將來應背負之債務餘額為何，但依新光商業銀行108年11月5日新光銀個貸字第1080056165號函所載（見本院卷第349頁），卻無人曾向新光商業銀行查詢該抵押權之債務餘額，已與交易常情不符。
②依一般通常情形，在簽訂買賣契約、移轉所有權時，應一
併塗銷原抵押權設定登記或為變更登記，惟系爭不動產在移轉登記予被告胡家倫之後，前揭抵押權之登記仍未塗銷，且無變更該抵押權之債務人，有土地及建物登記謄本存卷可佐（見本院卷第53至59頁），則倘日後周勝龍未依約履行對抵押權人新光商業銀行所負之債務，系爭不動產即有遭抵押權人新光商業銀行拍賣之風險，將使被告胡家倫所給付之價金800萬元（見本院卷第235頁）付諸流水，而嚴重影響被告胡家倫之權益，已核與一般買賣交易常情並非相符；再者，依新光商業銀行108年11月5日新光銀個貸字第1080056165號函所載（見本院卷第349、351頁），該抵押權所擔保之債務迄至108年10月29日仍有高達
494萬5,052元之借款債務未清償，然被告胡家倫迄今除只寄發臺中英才郵局存證號碼122號存證信函予被告吳麗媚，請求被告吳麗媚塗銷該抵押權外（見本院卷第257至
259頁），並未再採取其他法律途徑救濟，亦與常理相悖。
③依存摺內頁所示（見本院卷第246頁），被告胡家倫之帳
戶於系爭契約簽訂前即有多筆轉帳提款紀錄，但被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產之價金800萬元卻是以現金交付方式履行（見本院卷第245、247、249、253頁），可見以現金交付方式履行系爭不動產之價金給付義務，應屬被告吳麗媚要求，但一般不動產買賣是以匯款方式履行為常態，被告吳麗媚卻一反常態要求以現金交付方式給付價金，則自稱為執業會計師之被告胡家倫（見本院卷第239頁）由此要求當已預見被告吳麗媚可能有遭債權人追償、、帳戶遭凍結、不讓家人知悉等常見不能將金錢匯入帳戶之原因，然其卻仍同意將價金800萬元全部給付予素不相識（見本院卷第146、237頁）、債信可能已陷於不良或帳戶涉及不法之被告吳麗媚，並相信被告吳麗媚之後會持所取得之價金800萬元去清償前揭抵押權所擔保之債務餘額及塗銷該抵押權，顯與一般社會經濟活動之常情不合。
（3）依收據、存摺內頁、合作金庫商業銀行朝馬分行108年10月8日合金朝馬字第1080003176號函、合作金庫商業銀行存款憑條及取款憑條所示（見本院卷第245至256、335至341、369、413至425頁）：
①被告胡家倫於107年10月3、5、11、18、26日自其帳戶
提領所須交付予被告吳麗媚之價金後，就會影印存摺內頁作為留存，而非於107年10月26日交付最後一筆分期價金或面臨本件訴訟後才影印全部交易之存摺內頁，然倘被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為確屬真實，被告胡家倫豈有每次自其帳戶提領所須交付之價金後即影印存摺內頁之必要！②被告胡家倫於107年10月3、5、11、18、26日自其帳戶提領所須交付予被告吳麗媚之價金的情形：
甲：被告胡家倫於107年10月3日上午10時20分許，在址設臺中市○○區○○路0段000號之合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃存款45萬元後，又在107年10月3日下午1時41分許，在合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃提款其前所存入之45萬元及 詹喜幀 於107年10月3日自三信商銀西屯分行、臺中商銀西屯分行所匯入之110萬元、45萬元，共20
0萬元，再於107年10月3日將之交付予被告吳麗媚。
乙：被告胡家倫於107年10月4日，臨櫃存款200萬元後，又在107年10月5日，臨櫃提款其前所存入之200萬元，再於107年10月5日將之交付予被告吳麗媚。
丙：被告胡家倫於107年10月11日上午9時40分許，在合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃存款200萬元後，又在107年10月11日上午11時34分許，在址設臺中市○○區○○○道○段○○○號之合作金庫商業銀行朝馬分行，臨櫃提款其前所存入之200萬元，再於107年10月11日將之交付予被告吳麗媚。
丁：詹喜幀於107年10月18日，匯款150萬元後，被告胡家倫即於107年10月18日，臨櫃提款詹喜幀前所匯入之150萬元，再於107年10月19日將之交付予被告吳麗媚。
戊：被告胡家倫於107年10月26日上午10時27分許，在合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃存款50萬元後，又在107年10月26日下午1時38分許，在址設臺中市○○區○○路0段00號之合作金庫商業銀行五權分行，臨櫃提款其前所存入之50萬元，再於107年10月26日將之交付予被告吳麗媚。
③倘被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所
有權移轉登記行為確屬真實，因被告吳麗媚、胡家倫既已約定以現金交付方式分期給付價金800萬元，則被告胡家倫大可將其身邊既有或籌得之現金，直接於約定時間將之交付予被告吳麗媚，而無庸再透過金融機構臨櫃存款、提款，然由上開甲、乙、丙、戊觀之，被告胡家倫或是於同日，在臺中市西屯區、南屯區之合作金庫商業銀行逢甲分行、朝馬分行、五權分行，將現金臨櫃存入再臨櫃提出，或是於將現金臨櫃存入後，再於翌日臨櫃提出，則其耗費相當時間臨櫃等待或不斷往返臺中市西屯區、南屯區內相距不遠或同一之合作金庫商業銀行據點臨櫃存款及提款，宛若已預測到將來會有他人挑戰其與被告吳麗媚買賣系爭不動產之真實性，而不斷透過金融機構創造資金進出之流向，但此應非正常不動產買賣交易所會預測到之情形，且由被告胡家倫不斷透過金融機構創造金流一節觀之，反而更加顯示被告胡家倫是為掩飾其與被告吳麗媚假買賣系爭不動產之真相。
④被告胡家倫既知得透過金融機構創造資金進出之流向以鞏
固自身之權益，但卻不知先與新光商業銀行協商承擔前揭抵押權所擔保之債務，再將該債務從系爭契約中之價金扣除，而只將剩餘之價金給付給被告吳麗媚，以保障自己之權益，反而任由該抵押權繼續存在系爭不動產上，前後兩相對照，反而更加顯現被告胡家倫於系爭不動產買賣中處置之不合理之處。
⑤依大額通貨交易登錄所示（見本院卷第341、367、417
、421、425頁），被告胡家倫於107年10月3日下午1時41分許，在合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃提款200萬元時，是告知該分行提款目的為「購屋」；於107年10月11日上午9時40分許，在合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃存款200萬元時，是告知該分行存款目的為「資金調度」；於107年10月11日上午11時34分許，在合作金庫商業銀行朝馬分行，臨櫃提款200萬元時，是告知該分行提款目的為「自用投資」；於107年10月26日上午10時27分許，在合作金庫商業銀行逢甲分行，臨櫃存款50萬元時，是告知該分行存款目的為「資金調度」；於107年10月26日下午1時38分許，在合作金庫商業銀行五權分行，臨櫃提款50萬元時，是告知該分行提款目的為「購屋尾款」，可見被告胡家倫在合作金庫商業銀行逢甲分行、朝馬分行、五權分行臨櫃存款、提款時，除稱目的為「購屋」、「購屋尾款」外，亦稱「資金調度」、「自用投資」，前後說詞不同，則其臨櫃存款、提款之現金是否最終有用以支付系爭不動產之價金，誠有疑問。
3、綜上，被告吳麗媚、胡家倫間就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為確有諸多不合情理之處，故本院認原告就其主張被告吳麗媚是為脫產、逃避債權人追償，始與被告胡家倫通謀虛偽買賣系爭不動產及移轉系爭不動產所有權之事實（見本院卷第428頁），已舉證以實其說，堪信為真實，則依民法第87條第1項前段之規定，該等買賣行為及所有權移轉登記行為自均屬無效而俱不存在。
（二）原告得否依民法第242條前段、第113條之規定，代位被告吳麗媚請求被告胡家倫將系爭不動產於107年10月19日所為之所有權移轉登記予以塗銷？
1、按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；又債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第113條、第242條前段分別定有明文。
2、被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均屬通謀虛偽意思表示而為無效，已如前述，則被告吳麗媚自得依民法第113條之規定，請求被告胡家倫塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，以回復原狀，然被告吳麗媚迄今仍未行使上開回復原狀請求權，請求被告胡家倫塗銷系爭不動產之所有權移轉登記；又被告吳麗媚之財產為原告對其債權之總擔保，而依本院債權憑證所示（見本院卷第459至465頁），被告吳麗媚實無其他財產可供清償對原告所積欠之債務（見本院卷第466-2至466-5頁），則被告吳麗媚未積極行使上開回復原狀請求權，自已影響原告債權之受償可能性，故原告為保全其對被告吳麗媚之債權，自得依民法第242條前段之規定，代位被告吳麗媚行使上開回復原狀請求權，請求被告胡家倫塗銷系爭不動產之所有權移轉登記。
七、綜上所述，原告請求確認被告吳麗媚、胡家倫就系爭不動產所為之買賣行為及所有權移轉登記行為均不存在，並依民法第242條前段、第113條之規定，代位被告吳麗媚，請求被告胡家倫塗銷系爭不動產於107年10月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，均有理由，應予准許。又原告之先位之訴既有理由，則其備位對被告吳麗媚、胡家倫主張系爭不動產之買賣行為及所有權移轉登記行為已詐害其對被告吳麗媚之債權一節（見本院卷第13、146頁），即無再加審究之必要，故本院不再就其餘爭點予以論述，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第86條第1項前段。
中華民國109年7月10日
民事第四庭法官許嘉仁以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月10日
書記官曾靖雯