裁判字號：臺灣臺中地方法院107年重訴字第535號民事判決
裁判日期：民國108年01月03日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣臺中地方法院民事判決107年度重訴字第535號原告 廖文國 訴訟代理人 葉耀中 律師被告 廖吉義
廖文吉 共同訴訟代理人 蔣曼娜 上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國107年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認原告對於被告所有如附表所示三筆土地所有權應有部分共三分之二有優先購買權存在。
二、被告應就如附表所示土地所有權應有部分三分之二，依其與訴外人 陳源龍 於民國107年6月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣肆仟捌佰萬元之同時，將如附表所示土地辦理所有權應有部分三分之二移轉登記予原告。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
甲、程序部分
壹、被告廖吉義經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張就被告出賣兩造所共有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地（即如附表所示之三筆土地，下稱系爭土地），兩造於各筆土地均有所有權應部分各三分之一，基於共有人地位有優先購買權存在，被告則否認原告有優先購買權存在，是兩造就原告對系爭土地有無優先購買權存在有所爭執，致原告之優先購買權存否不明確，原告得否行使優先購買權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，則原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院90年度臺抗字第2號裁定參照）。查原告原起訴請求：「1.確認原告對於被告所有如附表所示三筆土地有優先購買權存在。2.被告應於原告給付新臺幣(下同)4,800萬元之同時，將附表所示三筆土地辦理所有權移轉登記予原告。3.訴訟費用由被告負擔」，後於民國107年11月26日具狀變更聲明為：「1.確認原告對於被告所有如附表所示三筆土地所有權應有部分共三分之二有優先購買權存在。2.被告應就附表所示三筆土地所有權應有部分共三分之二，依其與訴外人陳源龍於107年6月1日所訂買賣契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並應於原告給付被告4,800萬元之同時，將附表所示三筆土地所有權應有部分共三分之二移轉登記予原告。3.訴訟費用由被告連帶負擔。」。核屬基於同一基礎事實，追加訴訟標的及為擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。被告不同意原告訴之變更、追加尚屬無據，併此敘明。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、被告於107年6月12日以西屯郵局第420號存證信函通知原告，告知原告對於被告欲出售兩造所共有如附表所示之三筆土地予訴外人陳源龍之情事，及是否願意主張行使優先購買權之表示。原告於107年06月13日收受上開信函後，業於107年6月26日以臺中四張犁郵局第118號存證信函回覆被告，表明願就上開土地主張優先購買權，是於原告所發107年6月26日存證信函送達被告時，即發生優先承買效力，兩造就如附表示之土地即成立買賣契約。原告更於107年7月12日以臺中向上郵局第402號存證信函，向被告再度表明願就上開土地主張優先購買權，並催告被告提出買賣契約，原告願以買賣契約同一條件行使優先承買權及同時備齊簽約金等語，今被告否認原告之優先購買權存在，且已行使之事實，爰起訴請求確認如訴之聲明第一項所示。
二、原告既已向被告行使優先購買權，被告即應就如附表所示土地所有權應有部分三分之二（即扣除原告自己所有之應部分三分之一以外），依其與訴外人陳源龍於107年6月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付4,800萬元之同時，將如附表所示土地辦理所有權應有部分三分之二移轉登記予原告，爰起訴請求如訴之聲明第二項所示。
三、並聲明：
（一）確認原告對於被告所有如附表所示三筆土地所有權應有部分共三分之二有優先購買權存在。
（二）被告應就附表所示土地所有權應有部分三分之二，依其與訴外人陳源龍於107年6月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付4,800萬元之同時，將如附表所示土地辦理所有權應有部分三分之二移轉登記予原告。
貳、被告抗辯：
一、被告依土地法第34-1條相關規定通知原告，除依土地法第34條之1暨其執行要點等之所有之法定內容載明外，並於臺中西屯郵局存證號碼0004即號存證信函第七點載明應依約提出簽約金，此為買受人已履行之義務，優先權人自應依此同一條件為之，方屬合法。然期滿未見原告依上開存證信函所示內容，合法行使優先購買權，故原告因未合法行使優先購買權，且已逾期而無優先購買權。被告已於通知記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址，並非僅以買賣土地之事實通知原告，被告於答辯狀(一)提示之買賣契約書，僅為證明與第三人間之買賣行為係合法有效，非為通知之補正。
二、被告寄存證信函給原告時，並未將買賣契約的繕本寄送給原告，但被告有將買賣契約的要旨載明於存證信函裡面，即被告有將買賣的價金及條件載明在存證信函內，惟原告只是在存證信函回覆要行使優先購買權，但沒有表明要依同一價格行使優先權，被告有請原告與被告聯繫，但原告沒有與出賣人聯繫，被告有收到原證四的存證信函，但是原證四寄來的時候已經超過優先購買權的時間，而且這個來是要補正原證三，原告沒有表示要用同一條件來承買。被告是在107年10月8日答辯狀（一）才將買賣契約給原告參考，之前沒有給原告看買賣契約被告接到原告原證三的存證信函，被告沒有與原告聯繫，因為被告要等原告後續有沒有表示要以同一條件來承買。就原告118號的存證信函第6行以下，可以看出原告沒有要依同一條件來承買。原告如果有購買意願，就不應該把他預備支付價款之支票取消，被告我確實有收到鈞院卷第56頁LINE通訊資料，但原告只是說說而已，而且沒有告知已經準備好支票。
三、原告於107年6月12日以臺中市西屯郵局第000420號存證信函通知原告行使優先購買權，原告自107年6月13日以簡訊及同年月26日以四張犁存證號碼000118號存證信函通知被告的內容，均為一再聲明其有優先購買權。被告也肯認其優先權之存在，此實無需原告一再強調。然檢視原告此二次通知，均僅為聲明強調其優先購買權，都未主張用「同一價格」為向被告等為承買之意思表示。雖再次聲明願依同一價格行使優先權，然檢視其所有書狀內容與訴之聲明，卻一再變更契約價格與履約內容，顯然無意依「同一價格」承買，與法律規定承買權行使之法定要件有違。所謂「同一價格」應是以原契約內容所約定的全部土地之價金7,200萬元為履約之價格與所有條件，而非原告起訴狀訴之聲明二所載之4,800萬元，亦非民事追加變更聲明暨準備二狀與民事追加變更聲明三狀所稱只優先承買權2/3應有部分，原告顯然變更原契約內容，已非依土地法第34條之1第4項所稱之「同一價格」行使優先承買權。
四、縱認被告之通知內容不周延，而認原告能延宕至今方行使優先購買權，原告於起訴狀、民事追加變更聲明暨準備二狀與民事追加變更聲明三狀內，一再表示願依同一價格、同一條件行使優先權，然審其全部意旨、究其真意，發現其行使仍不合法，按「同一價格」必需是全部條件均接受，然自原告之訴之聲明與種種陳述之內容以觀，原告不僅明顯變更原來的契約內容與精神，對契約其他附隨義務也置之不理，顯非同一價格、同一條件承買。
五、並聲明：駁回原告之訴。
參、本院之判斷：
一、原告主張：被告於107年06月12日以西屯郵局第420號存證信函通知原告，告知原告對於被告欲出售兩造所共有如附表所示之三筆土地予訴外人陳源龍之情事，及是否願意主張行使優先購買權之表示，原告於107年6月13日收受上開信函後，業於107年6月26日以臺中四張犁郵局第118號存證信函（被告107年6月28日收受）、107年7月12日臺中向上郵局第402號存證信函（被告107年7月13日收受）回覆被告，表明願就上開土地主張優先購買權等情，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記簿謄本三份（見本院卷第23-28頁）、107年06月26日臺中四張犁郵局第118號存證信函影本一份（見本院卷第8頁）、107年07月12日臺中向上郵局第402號存證信函影本一份、臺中四張犁郵局存證號碼000118號送達回執、臺中向上郵局存證號碼000402號送達回執影本各一份（見本院卷第29-31頁），及被告提出之107年06月12日臺中西屯郵局第420號存證信函影本一份（見本院卷第34-35頁）、買賣契約影本一份（見本院卷第37-38頁），在卷可參，自堪信為真實。
二、又原告主張其已對被告合法行使優先購買權，對系爭三筆土地之買賣契約其有優先購買權存在，且已行使與被告間已有買賣契約，被告應於原告依買賣契約內容給付價金後（按買賣價金為7,200萬元，原告應有部分三分之一，於扣除該部分原告應受領之價後，應交付之價金為4,800萬元）應將被告所有如附表所示之土地有權應有部分三分之二移轉登記予原告等語，為被告否認並以前詞置辯，是本件所應審究者為①原告是否已合法行使優先承買權？②被告就如附表所示土地所有權應有部分三分之二，是否應依其與訴外人陳源龍於107年6月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付4,800萬元之同時，將如附表所示土地辦理所有權應有部分三分之二移轉登記予原告？經查：
（一）原告於於107年6月26日以臺中四張犁郵局第118號存證信函、107年7月12日臺中向上郵局第402號存證信函回覆被告，已具備行使優先購買權之要件：
１、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。另按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號判決意旨參照）。故土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，是以，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承購權人為合法行使權利，即均須表示接受之買賣條件。
２、查被告於107年6月1日與訴外人陳源龍簽訂如附表所示土地之買賣合約書，約定總價金為7,200萬元，於簽約時約明陳源龍應給付簽約款720萬元（100萬元支票，600萬元本票）予被告，並備證用印款給付720萬元，完稅款720萬元尾款為5,040萬元，並於第五條約定「一、甲方（買方）應於備證用印後三日內指定其融資貸款之金融機構，逾期則雙方向同意由承辦地政士指定金融機構辦理貸款。二、甲方透過金融機構辦理貸款應一律由承辦地政士於本買賣土地辦理有權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且甲方同意授權金融機構將核貸金額逕予撥入履保專戶或乙方指定之帳戶或由承辦地政士通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款。三、甲方應配合最遲於二十一日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款．．屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理點交土地。」等情，有被告所提前述土地買賣合約書影本一份可稽，並為兩造前揭不爭執事項所不爭執，自堪信為真實。而被告於對原告為優先承買告知時，自應將前述買賣條件全部告知原告方屬合法，惟被告未將其與陳源龍之土地買賣契約影本附知原告為被告所自承，且審諸前述被告所提出之107年06月12日臺中西屯郵局第420號存證信函，被告於信函中固載明出賣之標的、總價金，然其記載：「．．三、所有權總價金：7,200萬元（應有部分依比例計算）。給付方式：簽約款720萬元；備證款720萬元，完稅款720萬元尾款為5,040萬元。四、價金分配方式：於扣除買賣應負擔之稅費及相關有費用、款項後，依各共有人應有部分比例分配．．七、受通知人行使優先承買權，應於本通知文到十五日內，以書面行使優先承買權，並同時提出簽約款現金，向通知人表示依同一條件行使先承買權．．」等語，則依上揭買賣條件，被告與陳源龍所簽訂契約之條件，顯為「簽約時」，買受人始應給付簽約款720萬元且係以100萬元支票，620萬元本票之方式對被告清償，如原告欲行使優先承購權，自應於與被告「簽約」時，一併給付簽約款予被告，並得以100萬元支票，620萬元本票之方式對被告給付，而被告於107年6月12日以西屯郵局第420號存證信函通知原告時，稱原告應「以書面行使優先承買權，並同時提出『簽約款現金』，向通知人表示依同一條件行使先承買權」，否則即視為拋棄優先購買權，係以現金定金作為原告合法行使優先購買權之要件，顯與前述買賣契約條件不同，加諸原告行使優先購買權不必要之條件，並非合法，故此720萬元現金定金自不得作為原告合法行使優先購買權之要件甚明。
３、又按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。且土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院65年台上字第853號判決意旨及100年度台上字第432號裁判意旨可資參照）。原告於107年6月13日收受上開信函後，業於107年6月26日以臺中四張犁郵局第118號存證信函回覆被告，表明願就上開土地主張優先購買權，且表明未收受被告與陳源龍之買賣契約書等相關文件，請被告備齊文件等語，被告於107年6月28日收受前述存證信函，可見原告行使優先購買權時，已表明接受買賣契約同一價格，且未附有其他條件，即生優先承買之效力，不以簽訂書面買賣契約為必要，自無庸於行使優先購買權時，一併給付前述被告所指定簽約款720萬元現金之必要，故原告主張其就附表所示之土地，已合法行使優先購買權，於原告所發107年6月26日前述第118號存證信函送達被告時，即發生優先承買效力，兩造就如附表示之土地即成立買賣契約等語，自堪採信。被告抗辯原告未依同一條件行使優先購買權，進而否認原告已合法行使優先購買權之存在，自無可採。原告訴請確認原告對於被告所有如附表所示三筆土地所有權應有部分共三分之二（扣除原告自己本身所有之應有部分三分之一以外）有優先購買權存在，為有理由。
（二）原告請求被告就如附表所示土地所有權應有部分三分之二，應依其與訴外人陳源龍於107年6月1日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付4,800萬元之同時，將如附表所示土地辦理所有權應有部分三分之二移轉登記予原告，為有理由：
１、按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，前揭最高法院65年台上字第853號判決意旨可參。
２、原告就附表所示之土地，於107年6月26日以前述臺中四張犁郵局第118號存證信函回覆被告，表明願就上開土地主張優先購買權，且表明未收受被告與陳源龍之買賣契約書等相關文件，請被告備齊文件，已聲明優先承購，已如前述，其後原告更於107年7月12日以卷附臺中向上郵局第402號存證信函，向被告再度表明願就上開土地主張優先購買權，並催告被告提出買賣契約，原告願以買賣契約同一條件行使優先承買權及同時備齊簽約金，催促被告履行等情，為被告所不爭執，故原告請求被告就附表所示之土地，應與原告以出售予陳源龍之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付4,800萬元（按買賣價金7,200萬元，因原告與被告二人就如附表所示之三筆土地所有權應有部分均為三分之一，被告二人僅將其等名下所有權應有部分均為三分之一移轉登記予原告即可履約，而該三分之二部分之價金數額為4,800萬元）之同時，將被告所有如附表所示土地所有權應有部分計各三分之二辦理所有權移轉登記予原告，自有理由，應予准許。
３、雖被告抗辯：原告僅欲以4,800萬元購買如附表所示之三筆土地所有權應有部分均為三分之二，未依同一條件主張優先承買權云云，惟查：原告一再陳明係願以被告與陳源龍所成立買賣契約之同一條件主張優先承買權，並與被告二人訂約，被告抗辯原告未依同一條件主張優先承買權云云，自無可採。又就如附表所示之三筆土地，兩造三人之所有權應有部分均為三分之一，故兩造如成立買賣契約，被告二人僅將其等名下所有權應有部分均為三分之一移轉登記予原告即可完成履約，而該三分之二部分之價金數額為4,800萬元無誤，此觀諸前述被告寄予原告之存證信函亦記載：「．．所有權總價金：7,200萬元（應有部分依比例計算）．．」，無非即提醒原告於行使優先購買權時，應付予被告二人之總價金應按契約總價與應有部分依比例計算，今原告依被告指示之比例計算出被告二人應得向原告主張之買總價金4,800萬元，並請求被告二人將如附表所示土地之應有部分合計三分之二移轉登記予原告，自符合契約履行之義務，被告基此抗辯原告未依同一條件主張優先承買權云云，顯有誤會，尚無可採。
三、綜上所述，原告已合法行使優先購買權，兩造間已就如附表所示之土地，依被告與陳源龍間買賣契約之同一條件，成立買賣契約，從而，原告請求確認對於被告等所有如附表所示土地之應有部分，對被告與陳源龍於107年6月1日所訂如之買賣契約同一條件之優先購買權存在，並請求被告以同一條件訂立買賣契約，及於原告履行買賣契約義務後將被告有如附表所示土地之應有部分移轉原告，均有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中華民國108年1月3日
民事第四庭法官王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月3日
書記官林素珍附表：
┌───┬───┬───┬──┬─────┬─────────┐│編號│地段│地號│權利│面積│買賣總價│││││範圍│(平方公尺)││├───┼───┼───┼──┼─────┼─────────┤│1│臺中市│395│全部│1958.51│7200萬元│├───┤西屯區├───┤├─────┤││2│廣福段│476-1││656.89││├───┤├───┤├─────┤││3││476-2││885.28││└───┴───┴───┴──┴─────┴─────────┘【備註：原告與被告廖吉義、廖文吉就上開三筆土地之所有權應有部分均為三分之一，原告應給付被告之價金為4800萬元，被告廖吉義、廖文吉應移轉登記之所有權應有部分，為系爭土地各三分之二】（以下空白）