臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第35104號
原 告 丙○○
訴訟代理人 顏光嵐 律師
複 代理人 陳志偉 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 吳仲立 律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年6月1日辯論終
結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十八年十月二十九
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元或同面額之
第一商業銀行可轉讓定期存單為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前至信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司
）忠孝店洽詢購買房屋情事，原告當時明確告知業務人員
原告之妻 盧佳怡 懷有身孕，需購買安全、寧靜之房屋，供
其安心待產，渠等乃介紹原告前往參訪被告所有門牌號碼
為臺北市○○區○○街○○號3樓之3房屋（下稱系爭房屋）
，並表示系爭房屋符合原告購屋需求，推薦原告訂購系爭
房屋。原告斯時詢及系爭房屋是否為海砂屋（即氯離子含
量是否超出標準），該業務人員均向原告說明、保證系爭
房屋並非海砂屋，原告為求心安乃表示欲自費辦理氯離子
含量檢測，然渠等一再勸說系爭房屋不需檢測，阻卻原告
辦理檢測，大力遊說原告儘速簽署不動產買賣契約書（下
稱系爭買賣契約），雙方商談直至當日凌晨1時，原告因
不堪疲累，未及查看系爭買賣契約，遂於民國98年6月28
日同意與被告簽立系爭買賣契約，以買賣價金新臺幣（下
同）2,860萬元之價格向被告購買系爭房屋暨其持分土地
。兩造並合意委任 安信建 築經理股份有限公司（下稱安信
公司）依相關法令代為向玉山商業銀行股份有限公司（下
稱玉山銀行）辦理履約保證事宜，簽有代辦履約保證委任
契約書（下稱系爭履約保證契約）。原告依系爭履約保證
契約之約定，按安信公司指示匯入286萬元至履約保證專
戶內，而於確認系爭房屋辦理輻射檢驗結果符合國家標準
後，安信公司遂於98年7月8日出款50萬元予被告。嗣原告
深感不妥表示欲辦理氯離子含量檢測，經協調後雙方自系
爭房屋取樣送往台灣檢驗科技股份有限公司辦理相關試驗
。詎試驗報告顯示右一房橫樑、右一房柱之試驗結果皆超
過0.4kg/m3，右一房縱樑超過0.6kg/m3，試驗結果平均值
為0.506kg/m3，均已超過國家標準值CNS3090新拌混凝土
中水溶性氯離子含量限制0.3kg/m3之規定，安全堪慮。原
告向信義房屋公司洽商，並主張解除系爭買賣契約， 惟渠
等竟稱試驗結果平均值低於系爭買賣契約第17條第2項2款
約定之0.6kg/m3，拒絕理會原告主張解約之請求。其後原
告於98年7月20日發通知被告及信義房屋公司之相關人員
出面商談相關事宜，但未獲善意回應。原告乃於98年8月
24日發函解除系爭買賣契約，並請求被告及安信公司返還
原告已繳價款。
（二）系爭房屋之混凝土氯離子含量是否過高，應以簽立系爭買
賣契約時之現行國家標準值0.3kg/m3為準。系爭買賣契約
第17條第2項第2款有關「建築完成日期在民國87年6月24
日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上」始得主張解
約之約定，顯係減輕被告就系爭房屋應負擔之瑕疵擔保責
任，並限制原告對被告行使瑕疵擔保之權利，該部分約定
對原告實有重大不利益之情，依據上揭民法第247條之1之
規定，系爭買賣契約第17條第2項第2款有關「建築完成日
期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m
3以上」始得主張解約之約定應屬無效。系爭房屋辦理混
凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果全部檢測樣本之平均值
超過0.3kg/m3以上，原告自得依系爭買賣契約第17條第2
項第2款之約定解除買賣契約。系爭房屋氯離子含量超過
國家標準值，嚴重影響住居安全，具有重大瑕疵，原告爰
依系爭買賣契約第17條第2項第2款、第7款及民法第373條
、第354條第1項、第359條、第259條規定解除系爭買賣契
約，並請求被告返還50萬元及法定利息。
（三）如鈞院經綜合審酌本件相關資料後，認定原告主張解約無
理由，而被告解約有理由者，被告主張沒收原告已繳價款
，亦屬偏高。原告請求依民法第252條之規定予以酌減。
原告因系爭房屋之氯離子含量遠超過國家標準值，安全堪
慮，未配合辦理用印手續，而非無故拒絕配合辦理之，嗣
被告於98年8月19日發函解除系爭買賣契約，差距僅1個月
餘，被告實無可能於此1個月期間受有已收價款286萬元（
即236萬元+50萬元）之損失，故被告主張沒收原告已繳價
款，難謂公平。原告前依系爭房地買賣契約及系爭履約保
證契約之約定，依安信公司之指示匯入286萬元至履約保
證專戶，而安信公司業將其中50萬元出款予被告，但因系
爭房屋涉有氯離子含量限制超出標準值之情形，原告乃就
50萬元部分提起本件訴訟，其餘236萬元部分則依系爭履
約保證契約之約定，另案向中華民國仲裁協會（下稱仲裁
協會）提起仲裁，請求安信公司返還上述236萬元予原告
，經仲裁協會以98年仲聲愛字第98號受理在案，上述仲裁
事件業經仲裁協會作出仲裁判斷，令安信公司將存放於履
約保證專戶中之236萬元其中之75萬元給付原告，是本件
既經仲裁協會認定被告沒收原告所繳交價金以161萬元為
妥適，則逾此部分之金額即安信公司前出款予被告之50萬
元款項（亦即本件原告訴請被告返還之系爭50萬元），即
屬被告無法律上之原因而受利益，被告自應予以返還。
（四）聲明：被告應給付原告50萬元，及自98年7月2日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯：
（一）中央標準局於83年7月22日通過預拌混凝土水溶性氯離子
最大容許值的規定（CNS3090），鋼筋混凝土所處環境須
作耐久性考量者，氯離子含量每一立方米混凝土中應在0.
3公斤以內；而作為一般考慮者，氯離子含量每一立方米
混凝土中不得超過0.6公斤。隨後於87年7月經過修訂標準
，不再有耐久性及一般性之區分，統一明確規定，鋼筋混
凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.3
公斤，而此標準係為預拌混凝土而設，國家並未將之定為
房屋交易之氯離子含量認定準據。又依據內政部公告頒行
（行政院消費者保護委員會會議通過）之「不動產委託銷
售契約書範本」附件一之不動產標的現況說明書及「成屋
買賣契約書範本」附件一之建物現況確認書最後備註注意
事項均載明：「海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之
不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」之字句，
再次可獲得證實現行CNS3090國家標準對已蓋好之成屋並
無強制性，CNS3090係以預拌混凝土為適用範圍，就成屋
硬固混凝土而言，CNS3090僅係一個參考值，並非強制規
定之標準值。如前揭內政部公告頒行之範本內容所載，海
砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，可見造
成氯離子含量超過CNS3090國家標準之原因，除海砂外，
尚有可能因其他原因造成，姑且不論CNS3090國家標準對
已蓋好之成屋並無強制性，縱使本件系爭房屋檢測結果超
出CNS3090國家標準，仍不能貿然認定系爭房屋為海砂屋
或房子有瑕疵，況且兩造既已特別約定特定之檢驗值作為
是否構成瑕疵之依據，本件系爭房屋之檢驗值只要未違反
約定，被告即不負瑕疵擔保責任，則原告依出賣人瑕疵擔
保責任，主張解除買賣契約，即無理由。。
（二）兩造均係經由信義房屋公司忠孝店、師大店仲介，完成
系爭房屋及基地持分買賣交易，而信義房屋公司並非本件
買賣交易之當事人，系爭買賣契約亦係由信義房屋公司基
於仲介之立場所擬定，並非由被告或原告任一方所提供，
此與民法第247條之1所規定，由當事人一方預定契約之條
款，而由需要訂約之他方，依照該項預定條款簽訂之契約
要件不同，原告於本事件援引民法第247條之1規定，恐有
誤會。況且系爭買賣契約書係針對特定房地磋商訂定，並
非為被告預定適用於同類契約之條款，而房地簽約之時，
係由代書 李柏緯 以投影機放映，向兩造說明後而簽訂，充
其量僅係將預先擬就之契約條款作為商議之張本，實與當
事人雙方互相意思表示合致而成立之契約無異，系爭買賣
契約書並非定型化契約，顯非民法第247條之1所欲規範之
對象，是原告主張系爭不動產買賣契約書第17條第2項第2
款約定，違反民法第247條之1之規定應無效云云，實不足
採。又系爭不動產買賣契約書第17條第2項第2款約定，氯
離子含量檢測，建築完成日期在87年6月24日以前之建物
，試驗結果平均值超過0.6kg/m3以上，建築完成日期在87
年6月25日以後之建物，試驗結果平均值超過0.3kg/m3以
上時，方可解除契約，此約定方式係依照建物完成日及上
述參考值之修訂時間來區分，完全合乎公平原則，而兩造
係在知悉上開標準之前提下，並基於自身之危險接納程度
等綜合考量後，才在上開標準之範圍內為約定，本於契約
自由原則，除非約定之內容或方式他方當事人有重大不利
之情事，且違反社會公平、正義之情況下，始得援引契約
正義之理念，調整契約內容自由之適用，否則原告不得空
言指摘系爭契約書第17條第2項第2款約定無效。
（三）原告指稱系爭房屋氯離子含量限制之標準應以簽立契約時
之國家標準0.3kg/m3為判斷基準，超出0.3kg/m3以上者，
原告得依系爭買賣契約第17條第2項第2款之約定解除買賣
契約云云，實不足採。物之瑕疵擔保責任，當事人非不得
以特約排除之。系爭買賣契約書第17條第2項第2款約定，
氯離子含量檢測，建築完成日期在87年6月24日以前之建
物，試驗結果平均值超過0.6kg/m3以上，建築完成日期在
87年6月25日以後之建物，試驗結果平均值超過0.3kg/m3
以上時，原告方可解除契約，顯見兩造於簽訂買賣契約書
時，關於氯離子含量之瑕疵責任歸屬認定標準已有約定，
即已合意特約免除或限制出賣人即被告之瑕疵擔保責任。
況且買賣契約第1條第2項亦載明：「買方（即原告）於簽
約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房
屋仲介股份有限公司所提供之不動產說明書等資料已充分
瞭解」，而系爭買賣契約書附件之98年6月26日「標的物
現況說明書」中，第5項已記載未曾做過氯離子含量檢測
，系爭房屋氯離子含量為何，被告於簽約之時並不知情，
亦無故意不告知原告之情事，是縱使系爭房屋氯離子含量
已超出經濟部標準檢驗局87年6月20修正公布之0.3kg/m3
，兩造買賣契約既已特約免除或限制被告瑕疵擔保責任，
被告即不負瑕疵擔保責任法定效果，則原告依出賣人瑕疵
擔保責任，主張解除買賣契約，即無理由。
（四）原告與其妻盧佳怡於98年7月1日到信義房屋師大店，經由
信義房屋師大店服務人員甲○○接待與說明，簽訂信義房
屋履保簽約協議書，依該協議書內容第1條可知，信義房
屋師大店服務人員甲○○除告知已與賣方和SGS檢測單位
約時間作氯離子含量檢測外，並對原告再度詳細說明系爭
買賣契約書第17條第2項第2款約定，氯離子含量檢測，建
築完成日期在87年6月24日以前與以後之標準值差異，原
告在充分明瞭該標準差異與履保協議書內容後，簽名同意
並押下日期。嗣因原告提出對系爭房屋做氯離子檢測，信
義地政士聯合事務所古亭簽約中心之代書李柏緯才暫緩出
款50萬元予被告。信義房屋師大店甲○○於98年7月7日取
得SGS之檢測報告，於同日（98年7月7日）以電子郵件方
式將報告傳予信義房屋忠孝店 吳錦宜 ，而吳錦宜亦於同日
（98年7月7日）以電話告知原告報告已經出來了，數值是
沒有超過買賣契約的約定值，原告當下並無提出異議，因
此代書李柏緯就填寫出款之電子簽核表單，經過信義地政
士聯合事務所古亭簽約中心所長 吳東儒 審核後，以電子郵
件方式通知安信建經出款，是原告當初既然對於氯離子檢
測值，認為符合買賣契約之約定值，且未提出異議，自保
證專戶中支出50萬元予被告，原告同樣未表示反對之意見
，今日反以氯離子檢測值未符合國家標準為由，提起本件
訴訟，實不足採，且無誠信可言。
（五）原告雖以98年7月20日98廣法字第0072號律師函主張該檢
測數值已超過國家標準值CNS3090新拌混凝土中水溶性氯
離子含量限制0.3kg/m3之規定，要求被告出面洽商，惟就
原告此無理之主張，被告則以98年7月23日（98）聯仲律
字第0702號函回覆原告，略謂依雙方之買賣契約書第17條
第2項第2款約定，氯離子含量檢測結果其平均值達0.6kg/
m3以上時，方可解除契約，併請原告於文到五日內切實繼
續按約定履行買賣契約，倘逾期不理，被告將依法及依約
辦理。前揭函於98年7月24日送達原告，惟原告依舊拒絕
按約定履行買賣契約，被告迫於無奈，只得再次以98年8
月19日台北古亭郵局第01689號存證信函催告原告於文到
五日內切實按約履行用印及其他應辦手續，倘逾期不理，
即以該函送達同時為解除兩造不動產買賣契約之意思表示
，原告已繳之全部價金286萬元均依約依法予以沒收，此
存證信函於98年8月20日送達原告，惟原告仍執持系爭房
屋氯離子含量已超出0.3kg/m3為由，拒絕按約定履行買賣
契約。被告主張業已解除買賣契約，並沒收價金後，乃以
98年8月27日文山興隆路郵局第153號存證信函通知安信公
司，除說明上揭歷次催告情形外，並請安信公司將原告已
付之價金286萬元（得扣除先前已付之50萬元）匯至被告
之帳戶，而信義房屋公司亦認被告主張解除並沒收價金有
理，以98年8月31日98年信義法字第083101號函，通知兩
造及安信公司其同意被告請求出款之認定。嗣經安信公司
審閱相關文件後，同樣認定信義房屋公司前揭98年信義法
字第083101號函所認定事項依約並無不合。基上所述，被
告依約主張解除買賣契約，並沒收價金，厥屬有理。
（六）中華民國仲裁協會98年仲聲愛字第98號仲裁判斷書業已認
定兩造買賣契約第17條第2項第2款約定合法有效，原告無
權解約，被告解約沒收已繳價金核屬與法無違。至上開判
斷書認為被告沒收之違約金有過高情形，乃係針對原告聲
請仲裁之236萬元所為，並不包括本件之50萬元。被告認
為本件沒收50萬元並無過高情形，縱有過高情形，亦宜參
照仲裁判斷核減的計算比例為之，以符公平合理。
（七）聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，被告願提供現金
或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣
告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）原告前經由信義房屋公司忠孝店、師大店仲介購買被告所
有系爭房屋及基地持分，並於98年6月28日簽訂有不動產
買賣契約書。
（二）系爭房屋係於72年1月25日建築完成。
（三）兩造所簽訂之不動產買賣契約書第17條第2項第2款約定，
建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，氯離子
含量檢測，試驗結果平均值0.6kg/m3以上時，原告方可解
除契約。
（四）系爭房屋嗣經辦理氯離子含量檢測，試驗結果平均值為0.
506kg/m3。
（五）原告於98年7月20日以98廣法字第0072號律師函主張該檢
測數值已超過國家標準值CNS3090新拌混凝土中水溶性氯
離子含量限制0.3kg/m3之規定，故請信義房屋公司於函到
5日內邀集被告等人洽商相關善後事宜。被告於98年7月23
日以（98）聯仲律字第0702號函回復原告前開律師函，隱
澄清本件氯離子含量檢測其試驗結果平均值為0.506kg/m3
，並未構成兩造所約定之瑕疵，原告無權解約外，並催請
原告於文到5日內切實繼續按約定履行買賣契約，原告於
98年7月24日收文。
（六）承辦本件買賣代書業務之信義地政士聯合事務所於98年8
月10日以木柵郵局第339號存證信函催告原告於文到5日內
依約完成辦理用印手續，但原告收文後仍逾期未配合辦理
。
（七）被告於98年8月19日以臺北古亭郵局第1689號存證信函催
告原告於文到五日內切實按約履行用印及其他應辦手續，
倘逾期不理，即以該函送達同時為解除兩造不動產買賣契
約之意思表示，原告已繳之全部價金286萬元均依約依法
予以沒收，若有其他損害並應負賠償之責。該存證信函於
98年8月20日送達原告。原告仍未依限期履行用印及其他
應辦手續。
（八）原告於98年8月24日以臺北光武郵局第189號存證信函，主
張以該函之送達同時為解除本件買賣契約之意思表示，並
請求返還已繳價金286萬元。
（九）被告於98年8月27日以文山興隆路郵局第153號存證信函，
請求安信公司支付被告已主張沒收之買賣價金286萬元（
得扣除已先付之50萬元）。
（十）信義房屋公司於98年8月31日以98年信義法字第083101號
函通知兩造，其同意出款予被告之認定結果。
（十一）安信公司於98年9月1日以台北信義郵局第974號存證信
函通知原告，若對信義房屋公司前開出款認定結果不服
，應於文到10日內提出仲裁。
四、原告主張其經信義房屋公司仲介與被告簽訂系爭不動產買賣
契約，向被告購買系爭房屋，且經原告出款50萬元予被告。
然經檢測結果系爭房屋之氯離子含量超出標準，安全堪慮。
經催告被告及信義房屋公司出面處理未果，爰依系爭買賣契
約第17條第2項第2款約定及民法第373條、第354條第1項、
第359條、第259條規定解除系爭買賣契約，並請求被告返還
50萬元及法定利息；如認原告主張解約無理由，被告依安
信公司指示匯款268萬元（扣除上開出款之50萬元），已經
仲裁協會判斷認該違約金過高而酌減為161萬元，則逾此部
分之50萬元屬被告無法律上之原因而受利益，被告自應予以
返還等語，被告則以前揭情詞置辯。本件應審酌者為：（一
）兩造所簽訂之系爭買賣契約書第17條第2項第2款有關「建
築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg
/m3以上」之內容是否有效？（二）就系爭房屋氯離子含量
試驗結果平均值為0.506kg/m3，被告是否應負瑕疵擔保責任
？原告據此主張解除契約並返還價金是否有理由？（三）被
告以原告未按約履行用印及其他應辦手續為由，主張解除買
賣契約，並沒收原告已繳之全部價金是否有理由？（四）本
件違約金之約定是否過高。經查：
（一）兩造所簽訂之系爭買賣契約書第17條第2項第2款有關「建
築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6
kg/m3以上」之內容是否有效：
⑴經濟部標準局於83年7月間修正公布之中國國家標準（CNS
）3090新拌（屬半流體未硬化前）混凝土中最大水溶性氯
離子含量規範值為0.6KGm3，嗣於87年6月修正公布上開
（CNS）3090新拌（屬半流體未硬化前）混凝土中最大水
溶性氯離子含量規範值為0.3KGm3。惟硬固後混凝土之水
溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低，現行國家標
準中並無已硬化混凝土之建築物含氯離子量之標準，是上
開新拌混凝土中最大水容性氯離子含量規範值應可適用於
硬化混凝土之系爭房屋上，且因硬化之混凝土實際上較新
拌之混凝土含氯離子量為低，是適用上開新拌混凝土含氯
量之標準於系爭房屋上並無不妥，先予敘明。
⑵系爭買賣契約第17條第2項第2款約定：「氯離子含量檢測
約定（僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物
）買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由
主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混
凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方及信義
房屋到場，且為避免檢測樣本因天候環或滲漏水等外部污
染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處
向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢驗樣
本平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月
24日結當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6
月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買賣雙方另
有約定外，買方得逕行解除契約，賣方應退還買方全部買
賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，
惟如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用。如建築完成
日期無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準」。
⑶原告雖稱：信義房屋公司為促成買賣房地交易提供預先擬
定之買賣契約條款即系爭買賣契約供被告簽約使用，是系
爭買賣契約視同被告所提出，自應適用或類推適用民法第
247條之1規定，而系爭買賣契約第17條第2項第2款載明「
建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約
定為0.6kg/m3以上」之條款，規定以0.6kg/m3作為系爭房
屋氯離子含量限制標準，核與國家標準值CNS3090新拌混
凝土中水溶性氯離子含量限制0.3kg/m3之規定不符。該約
定顯係減輕被告就系爭房屋應負擔之瑕疵擔保責任，並限
制原告對被告行使瑕疵擔保之權利，該部分約定對原告實
有重大不利益之情，應屬無效云云。按依照當事人一方預
定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定
，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減
輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人
之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利
者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247
條之1定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他
方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約
，此為民法第565條所明定。查，系爭買賣契約之訂立，
係兩造經由信義房屋公司之介紹居間協調處理房屋買賣事
宜。而系爭買賣契約之書面，係由信義房屋公司所提出用
以供不動產買賣雙方簽訂而預立之書面，此應係信義房屋
公司依其居間經驗而就各種買賣不動產所需涉及事項而預
先擬就之書面，用供其為買賣雙方簽約時使用。此參酌證
人李柏緯證稱：我們公司的合約書（指系爭買賣契約之書
面）先以投影幕的方式將所有的條文投影在投影幕上，並
且針對內容的條文作逐條說明並確認，確認完後會把合約
書影印下來，並請兩造就合約書再次確認，再請雙方簽名
；在投影幕的時候有針對第17條第2項第2款詢問原告是否
要做氯離子的檢測，經確認過沒有，就在合約書上勾選，
之後列印合約書後，再請買方做簽名等語，益認該書面契
約並非信義房屋公司為被告所預先擬就，而係為買賣雙方
所預先擬就之文件，兩造經信義房屋公司逐條確認內容而
簽立系爭買賣契約，依其情形尚與民法第247條之1規定不
符，與該條規範內容之利益狀態亦有不同，自難遽以適用
或類推適用，是原告主張系爭買賣契約第17條第2項第2款
約定係減輕被告就系爭房屋應負擔之瑕疵擔保責任，並限
制原告對被告行使瑕疵擔保之權利，對原告有重大不利益
之情而為無效云云，尚屬無據。
（二）就系爭房屋氯離子含量試驗結果平均值為0.506kg/m3，被
告是否應負瑕疵擔保責任？原告據此主張解除契約並返還
價金是否有理由：按「物之出賣人對於買受人，應擔保其
物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其
價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」。
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法
第354條第1項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵
，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當
事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備
者即為有瑕疵。查，系爭買賣契約第17條第2項第2款約定
既屬合法有效，則兩造即應受渠等所簽立之契約約束。系
爭房屋係於72年1月25日建築完成，已如前述，則依系爭
買賣契約前開約定，有關氯離子含量檢測，其檢驗結果係
以約定之0.6kg/m3以上，原告方得逕行解除契約。本件兩
造既已約定就於72年1月25日建築完成之系爭房屋其氯離
子含量檢測需以檢測結果值為0.6kg/m3以上始得解除契約
，顯見兩造已約定就系爭房屋氯離子含量需到達0.6kg/m3
以上始屬瑕疵。兩造既有上開約定，原告就兩造所約定不
適用於本件之氯離子含量檢驗為0.3kg/m3之標準，逕自引
為主張系爭房屋有瑕疵之依據，而依民法第354條第1項、
第359條規定主張解除契約，洵屬無據。
（三）被告以原告未按約履行用印及其他應辦手續為由，主張解
除買賣契約，並沒收原告已繳之全部價金是否有理由：查
，系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定：「買方若未
依本契約履行各項義務且可歸責時，依下列規定辦理：…
（二）經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方
得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約之賠償
，買方不得異議；…」。本件被告已於98年7月23日及同
年8月19日發函原告於5日內履約，否則將以98年8月19日
函送達同時為解約之意思表示，上開函文送達後，因原告
並未繼續任何履約之行為，嗣經被告於98年8月27日通知
原告及安信公司，以原告業已違約，將原告已匯款之268
萬元交付被告，有被告所提出之律師函、存證信函及中華
郵政掛號郵件收件回執等件影本為證，則被告依上開約定
解除契約，並沒收原告已繳價金作為違約賠償，自屬正當
。
（四）本件違約金之約定是否過高：查，原告於簽約後，委任安
信公司代為向玉山銀行辦理履約保證事宜，並簽有系爭履
約保證契約，原告且依系爭履約保證契約約定，按安信公
司指示匯入286萬元至履約保證專戶內，嗣後且經原告同
意由安信公司於98年7月8日出款50萬元予被告。其後原告
聲請對被告及安信公司就安信公司履約保證專戶內出款後
之餘款236萬元聲請仲裁，經中華民國仲裁協會以98年度
仲聲字第98號仲裁判斷書，亦認為原告解除契約並非合法
，原告拒絕按約定履行契約，被告自得以解除契約，並沒
收價金，惟兩造係因氯離子含量標準有所爭執，雙方認知
不同，並非無故拒絕履行契約所訂義務。且被告解除系爭
買賣契約，相距雙方簽訂該契約之日即980年96月28日僅
1個月餘，殊難想像相對人即被告於此1個月期間受有236
萬元之損失，尚要求聲請人即原告因此賠償236萬元，難
謂公平。而認被告沒收原告已繳交價金，應予酌減為161
萬元始為妥適，其餘75萬元，原告請求返還應予准許為由
，斷判結果為安信公司應將該履約專戶中之75萬元給付聲
請人即本件原告等情，為兩造所不爭執，且有原告所提出
之仲裁判斷書影本為證，自足信為實在。按約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明
文。查本件兩造於簽立買賣契約後，因原告對系爭房屋有
海砂屋之疑慮而做檢驗，因檢驗結果雖然未逾兩造約定解
除契約之標準，然其數值確較之87年所公布之標準為高，
致原告仍無法接受而未履行契約。又兩造於98年6月27日
簽約後至98年8月下旬解約止僅1月餘未及2月，系爭房屋
及其基地持分尚未辦理過戶，且未交屋，系爭房屋及其基
地買賣契約解約後亦減省此部分之處理費用。原告以其妻
已懷孕恐系爭房屋有害及安全有所疑慮致未能履約，雖使
被告受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週
轉利益及孳息收入之損害。然被告沒收違約金仍保有系爭
房屋及其基地持分之所有權，得再行出售獲取利益，是本
院審酌上情及兩造經濟狀況依其情形均屬非差等一切情狀
，認上開仲裁判斷所為有關被告收取原告所繳價金161萬
元充作違約金之額數應屬妥適，本件原告總計交付286萬
元予安信公司，其中236萬元即為上開仲裁判斷之標的，
其餘已交付被告之50萬元，其違約事實僅有一個，則二者
自應併予計算被告所得請求沒收充作違約金之數額，被告
既得自安信公司處收取原告已繳交之161萬元部分作為違
約金，則本件原告自得依不當得利之法律關係，請求被告
返還已交付之50萬元。末按給付無確定期限者，債務人於
債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時
起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促
程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同
一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利
率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第
229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。查
，本件安信公司雖係於98年7月2日出款50萬元予被告，然
查當時兩造契約尚屬合法有效，及至被告因原告不履行契
約而解除契約並沒收違約金，其所為於法本屬有據，嗣本
件經本院審酌後予以酌減違約金，則其有關遲延利息自應
以起訴狀繕本送達之翌日即98年10月29日起算，始符衡平
。
五、綜上，原告確有未依約履行之違約情事，被告解除系爭買賣
契約係屬正當，惟被告沒收原告已繳之房地價款286萬元作
為違約金，尚屬過高，應酌減至161萬元。則超過部分所繳
之價金除前開仲裁判斷之75萬元外，就本件被告所受領之50
萬元部分即無受領之法律上原因，應予返還。從而，原告依
據不當得利之法律關係，請求被告返還50萬元及自98年10月
29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予
准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被
告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國99年6月22日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年6月22日
書記官陳惠娟