裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上易字第62號民事判決
裁判日期：民國105年06月07日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上易字第62號上訴人 蕭閔瑜 訴訟代理人 黃翎芳 律師複代理人 劉明璋 律師被上訴人 李志挺 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年10月29日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2981號第一審判決提起上訴，本院於105年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國103年3月1日將臺中市○○區○○○街○○○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，契約第9條載明不得將房屋轉租或以其他方式供他人使用。
上訴人竟將系爭房屋出租與訴外人 郭家華 ，郭家華再轉租予訴外人 林學庸 。於103年8月30日林學庸在屋內燒碳自殺，乃致系爭房屋成為凶宅，房屋價值減損，且承租人因不當使用房屋，造成屋內設施、物品有所損壞。上訴人為承租人，其應以善良管理人注意管理系爭房屋，將系爭房屋交郭家華、林學庸、 葉致呈 長期居住使用，並未注意其情形，致使用人林學庸之自殺行為發生，已違反相關義務，被上訴人因此而受有房屋價值減損新台幣（下同）2,500,000元、租金損害66,000元、清潔費用20,000元（屋頂廢棄物清理5,000元，屋內廢棄物清理10,000元，門口廢棄物清理5,000元）、法事辦理30,000元、水電費14,236元、另有本期預估水電費10,000元、房屋復原費用88,000元、103年11月10日至104年10月之薪資損失420,000元、精神慰撫金110,000元等損害，爰依系爭租賃契約第9條第3項、第11條、民法第432條、第433條及民法第184條第1項後段規定提起本訴，並聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人1,241,136元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則辯稱：㈠上訴人與友人於100年間共同承租系爭房屋，由上訴人代表
與被上訴人簽立租賃契約書，租期一年，每月租金為9,500元，上訴人與友人共三人按房間大小決定租金多寡，因三人分別繳交租金過於麻煩，故友人會將租金交給上訴人，由上訴人一同交付予被上訴人，水電費則是三人平均負擔。第一次租賃期間於101年9月9日屆滿，至101年11月10日由上訴人代表全體房客簽訂第二次租賃契約，第二次租約屆至前（即102年11月10日前），上訴人即搬出系爭房屋，僅有部分大型家具仍放置於該處，上訴人搬出時並告知被上訴人將由訴外人郭家華承租。上訴人非第三次租賃契約的實際承租人。
㈡被上訴人知悉上訴人搬離系爭房屋後，改由郭家華等人承租
，上訴人將冰箱供其等使用，郭家華等實際承租人與上訴人共同支付維修費用，須每月支付500元維修費，被上訴人方於第三次租賃契約上記載租金為10,500元、11,000元，且每月收受租金10,000元。
㈢自102年年底起，系爭房屋即有磁磚爆裂情形，郭家華請託
上訴人聯繫被上訴人前來修繕，被上訴人遲至103年8月前3、4個月，始攜女兒至系爭房屋瞭解情況，郭家華、葉致呈均在現場，郭家華更是當場表示可能提前解約，被上訴人同意之，故被上訴人知悉實際承租人為郭家華等人。
㈣上訴人非系爭房屋第三次租賃契約之承租人，被上訴人主張
上訴人未盡善良管理人之注意保管租賃物，允許使用系爭房屋之人即郭家華等人致系爭房屋受損等情，依系爭租賃契約規定，請求上訴人負損害賠償責任，為無理由。又林學庸係自殺而死亡，被上訴人未能舉證上訴人對於林學庸自殺之行為有何協助、加工或造意等刻意助成之行為，則上訴人對於林學庸在系爭房屋自殺之舉措自無故意可言，且非造成被上訴人利益損失之行為人，亦屬無據。縱令上訴人有違反禁止轉租約定，而任由林學庸承租系爭建物，但未必即當然發生燒炭自殺身亡之結果，林學庸燒炭自殺身亡致系爭房屋價值減損與上訴人違反禁止轉租約定間，並無相當因果關係等語。並聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人1,241,136元及法定遲延利息，並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准、免假執行之宣告。而駁回被上訴人其餘之訴及該部分假執行之聲請。上訴人對原審其敗訴部分不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。兩造於本院各自補充陳述如下：
㈠上訴人部分：
1.證人 謝任昀 稱曾交付租金予被上訴人，而點交與否和有無成立租賃契約並無必然關聯，尚不得以證人郭家華、葉致呈未與被上訴人點交系爭房地，及葉致呈將鑰匙交付予上訴人，認定證人郭家華、葉致呈等人與被上訴人間無租賃關係。被上訴人於訴外人林學庸自殺前，已知悉系爭租約之承租人為郭家華等人，而非上訴人，始在接獲郭家華聯絡後立即到場檢修。
2.成立租賃契約，不以簽立租賃契約為必要，是第二次租賃期間屆至後，被上訴人未要求簽立租賃契約，但郭家華等人持續居住於系爭房屋，並有繳納租金，故郭家華、葉致呈等人合租系爭房屋，嗣後再委請上訴人與被上訴人簽立系爭租約。三份租約均有租期屆至但未立即續約情形，且部分契約未記載押租金為9500元，也未限制不得由他人使用，足見被上訴人未嚴格要求租賃契約之形式，為求簡便行事，而由上訴人代表其他房客與被上訴人簽立系爭租約。
3.林學庸死亡後始會造成系爭房屋價值跌落，惟其死亡時已無權利能力，故尚難認林學庸因燒碳自殺行為負有民法第184條第1項後段規定侵權行為損害賠償責任等語。
㈡被上訴人部分：
上訴人違反系爭租賃契約第9條「使用房屋之限制」、第11條「承租人之責任」，本案林學庸之使用系爭租賃物，係基於上訴人之允許而來，上訴人有未善盡善良管理人之注意義務，上訴人和系爭房屋造成損害二者之間有相當因果關係存在。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年3月1日就被上訴人所有坐落臺中市○○區○○
○街○○○○號5樓房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。
㈡林學庸於103年8月29日在系爭房屋內燒炭自殺。事發當時居住在系爭房屋內的房客有郭家華、葉致呈、林學庸。
㈢上訴人於103年9月13日將系爭房屋交還被上訴人。
五、被上訴人主張伊自103年3月1日起將系爭房屋出租予上訴人，上訴人在未告知伊的情況下將系爭房屋出租與訴外人郭家華，郭家華再轉租予訴外人林學庸，嗣林學庸在系爭房屋內燒碳自殺，乃致系爭房屋成為凶宅，造成伊之損害等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為㈠上訴人是否為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之承租人？㈡林學庸於系爭房屋內燒碳自殺行為是否負有民法第184條第1項後段規定侵權行為損害賠償責任？㈢被上訴人請求上訴人賠償房屋交易損害、租金損失、水電費、房屋回復費用部分，有無理由？㈠上訴人是否為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之承租人
？
1.按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度台上字第676號判決要旨參照）。次按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準（最高法院17年上字第906號判例參照）。被上訴人主張上訴人為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之承租人，業據提出由上訴人簽訂之系爭房屋租賃契約書為證（見原審卷第9至17頁、第223至227頁背面），依該契約書所示，係由上訴人以上訴人本人名義與被上訴人簽約承租系爭房屋，上訴人並未以其他人名義簽約或表明代理意旨，為兩造所不爭執，亦非由他人以上訴人名義簽訂，並無有上訴人代理他人簽約或由他人借用上訴人名義與被上訴人簽約之事實存在。堪認上訴人確為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之承租人。
2.上訴人雖辯稱伊於第二次租約102年11月10日屆至前，即搬出系爭房屋，伊非系爭租約的實際承租人云云。經查：
⑴證人即居住系爭房屋之謝任昀雖證稱：伊從100年9、10月
至101年11、12月與上訴人、訴外人余先生合租系爭房屋，租金通常伊交給上訴人後，再交給房東即被上訴人，也有交租金給被上訴人過，租賃契約是由上訴人去簽立的等語（見原審卷第100-101頁背面）。然證人謝任昀縱曾於居住系爭房屋期間交付租金與被上訴人，惟謝任昀居住於系爭房屋之時間僅至101年12月，與本件爭執之103年3月1日所訂租賃契約並無所涉，其所為證詞，自難為有利於上訴人之認定。
⑵證人即居住系爭房屋之郭家華雖證稱：伊從102年11月到1
03年9月10日住於系爭房屋，伊搬進去時，上訴人並未居住在內，因為伊請上訴人幫忙承租，所以伊沒有在租約上簽名，房租拿給上訴人轉交給被上訴人等語（見原審卷第102-106、109頁）。另證人即居住系爭房屋之葉致呈雖證稱：伊於102年11月住進系爭房屋，租金集中給郭家華，再請郭家華拿給上訴人轉交給被上訴人，因為這樣比較方便，在102年底系爭房屋磁磚爆裂等問題，有請房東來看等語（見原審卷第106-109頁）。然與被上訴人簽訂租約、交付租金者均係上訴人本人，並無證據證明證人郭家華、葉致呈有與被上訴人就系爭房屋合意成立租賃契約之事實，且證人郭家華、葉致呈搬離該處，亦均未與被上訴人點交房屋，難認證人郭家華、葉致呈係系爭租約之承租人。縱使證人郭家華曾與被上訴人聯繫修繕事宜，葉致呈曾帶被上訴人察看修繕事宜，然此與成立租約並無必然關連，亦難逕認被上訴人同意證人郭家華、葉致呈使用系爭房屋。且兩造第2次簽訂租賃契約之租賃期間為101年11月10日至102年11月10日止（見原審卷第221頁反面），兩造迄103年3月1日始簽訂系爭租約（見原審卷第9頁、第223頁），租期自103年3月1日起，則於102年11月11日起至103年2月28日止，兩造並未簽訂租賃契約，實無所謂證人郭家華、葉致呈委請上訴人與他人合租之可能。縱證人郭家華、葉致呈與其他居住者嗣透過上訴人與被上訴人簽訂租約，並與實際居住者約定分擔租金、水電、使用系爭房屋，然此容係渠等內部關係，且證人郭家華、葉致呈未經被上訴人同意居住於系爭房屋有違兩造租約第9條禁止出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋之約定（見原審卷第11頁、第224頁），尚難以之推認證人郭家華、葉致呈與被上訴人間亦存有租賃關係存在。而證人郭家華已證稱：林學庸住進來時，房東不知道，上訴人知道等語，顯見被上訴人並未同意林學庸使用系爭房屋，上訴人未經被上訴人同意而任由林學庸居住於系爭房屋，顯已違反系爭租約第9條上開約定。郭家華於原審已證述明確，上訴人請求再傳訊證人郭家華，核無必要。
⑶基上，上訴人確為系爭房屋103年3月1日所訂租賃契約之
承租人。證人郭家華、葉致呈雖曾實際居住於系爭房屋，然渠等均非與被上訴人合意成立系爭租約之承租人，系爭租約之承租人仍為上訴人，且訴外人林學庸居住使用系爭房屋亦未徵得被上訴人之同意，已違反系爭租約第9條約定，亦堪認定。至系爭租約縱有500元租金差額之爭議，僅為被上訴人租金是否短收之問題，並無礙於兩造間系爭租約之成立。
㈡林學庸於系爭房屋內燒碳自殺行為是否負有民法第184條第1
項後段規定侵權行為損害賠償責任？按民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內，且須出於故意行為，即有加損害於他人之故意。自殺屬於極端終結生命之方式，經社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為，難謂非背於善良風俗。再房屋內有自殺行為而致死亡，將使房屋成為一般所稱之凶宅，凶宅常為一般人嫌惡而不願買受或承租；出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，致演變為購屋糾紛，亦時常見諸報端，故內政部公告之成屋買賣契約範例將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事項，再強制執行法第81條第2項亦修正建物內如有非自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，是房屋發生自殺致死，足以影響交易致房屋價值貶損，應為社會大眾所知悉。 查林學庸 係00年00月00日生（見相驗卷第5頁），於103年8月間自殺時已年滿20歲，為智識正常之成年人，明知系爭房屋非其所為，自殺時雖主觀上出於殘害自己生命之意思而為，但對因此將造成系爭房屋成為凶宅，日後難以出售或出租，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識，其仍執意為之，尚不得謂無間接故意存在，且因其自殺死亡造成房屋價值跌落，自有相當因果關係，是林學庸於系爭房屋內燒碳自殺行為成立民法第184條第1項後段之侵權行為，堪以認定。
㈢被上訴人請求上訴人賠償系爭房屋交易損害、租金損失、水
電費、房屋回復費用等，有無理由？
1.林學庸於系爭房屋內燒碳自殺，造成系爭房屋交易價值之減損，上訴人應負承租人之損害賠償責任：
⑴按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由；致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。分別為民法第432條第1項、第433條所明定。此乃租賃於共同生活之範圍內，出租人有容忍第三人使用收益之義務，是為通稱之契約保護第三人之效力。於此情形，該等第三人雖無契約關係，但基於權利保護之一般原理於租賃物亦得使用收益。惟為使用收益之第三人，有以善良管理人注意、保管租賃物之義務。違反者，對於租賃物之毀損滅失，應依侵權行為規定對出租人負損害賠償責任。由於此等第三人之使用收益租賃物，係基於承租人之允許而來，如其使用租賃物，因可歸責而致其毀損滅失者，承租人宜負同一責任，以免出租人遭受意外之損害。
⑵倘建物曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然身
故情事，即成為俗稱之凶宅，衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周知之事，亦非學理上所謂之「純經濟損失」，原法院囑託卓越不動產估價師事務所提出估價報告所附凶宅行情比較分析表可稽（第57-77頁），足證系爭房屋內曾發生非自然死亡現象，確實造成系爭房屋價值減少。且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響被上訴人之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第432條、第433條之規定內容與立法目的，既然係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。是上訴人稱系爭房屋未遭受任何物理變化，所有權未受侵害云云，即無可採。
⑶查上訴人自100年9月10日起，向被上訴人承租系爭房屋，
並續訂租約至104年2月底，然林學庸於承租期間內之103年8月29日在系爭房屋內燒炭自殺身亡，系爭房屋即成為凶宅，交易價值自受有減損。而依民法第432條第1項、第2項之規定，承租人僅於違反善良管理人注意義務，致租賃物毀損、滅失者負損害賠償責任。惟承租人依民法第433條規定所負之責任，係屬代負責任，即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由，代同居人或第三人負賠償責任而言，倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任，承租人即應依民法第433條規定負賠償責任，與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。而林學庸於系爭房屋內燒碳自殺行為成立民法第184條第1項後段之侵權行為，已如前述，林學庸既應負侵權行為責任，上訴人即應負損害賠償責任，不因上訴人已否盡善良管理人注意義務而免除其責任。上訴人辯稱上訴人對於林學庸在系爭房屋自殺之舉措自無故意可言，林學庸燒炭自殺身亡致系爭房屋價值減損與上訴人違約轉租之間並無相當因果關係云云，尚無可採。從而，林學庸於系爭房屋內自殺死亡，造成系爭房屋交易價值減損，應負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任，且林學庸於系爭房屋內自殺死亡，造成系爭房屋交易價值減損之程度，不亞於系爭房屋之毀損，依相類似者，應作相同處理之平等原則，出租人應可類推適用民法第433條之規定，請求承租人即上訴人負損害賠償責任，是被上訴人依民法第433條規定，請求上訴人賠償系爭房屋之交易價值減損，應屬有據。至上訴人所提出最高法院103年度台上字第583號判決係對具體個案所為之認定，該案為承租人將房間交由具親屬關係之人居住致成凶宅，另同院103年度台上字第584號判決係承租人交由加盟店經營，其受僱人自殺致成凶宅，本件係因上訴人違反系爭租約規定而轉租第三人致成凶宅，均與本件情況不同，本院自不受拘束，附此敘明。
⑷經原審法院囑託卓越不動產估價師事務所鑑定系爭房屋於
103年8月29日發生一氧化碳中毒燒炭自殺後之市場交易價值增減情形供法院作為系爭房屋交易價值減損金額若干之參考（見原審卷第256頁），估價之結果為：系爭房屋發生一氧化碳中毒燒炭自殺事件前、後減損價值為1,181,250元，有卓越不動產估價師事務所104年7月1日104卓越第0701-1號函檢附之不動產估價報告書可稽（見估價報告書第77、78頁）。原審審酌上開估價報告以比較法求出房地價格，非自然死亡事件本身之發生情況、發生時間之影響程度，依循一般通用估價原則、分析調整影響價格之各種因素、考量所在區位相關計畫之特性、可利用程度與未來發展潛力，並參考其價格比較分析表得出系爭房屋之正常市價及發生有人自殺後之市價，說明詳盡無不合理之處，堪可採信，而認為系爭房屋因承租人即上訴人允為使用之林學庸在屋內自殺死亡，受減損之價值為1,181,250元，核屬適當公允。
2.租金損失部分：被上訴人自承請上訴人於9月10日搬離等語（見原審卷第45、47頁），參以系爭房屋甫於103年8月29日發生自殺憾事，上訴人則於103年9月13日將系爭房屋交還被上訴人，為兩造所不爭執，堪認兩造已合意於103年9月10日終止系爭租約，而依系爭租約記載9月后收11,000元（見審卷第10頁、第224頁背面），則被上訴人請求上訴人給付遲延3日交屋之租金損失1,100元（11000/30x3=1100），應予准許；上訴人辯稱系爭租約後半年每月租金為10,500元云云，與系爭租約記載不符，自無足採。
3.水電費部分：被上訴人請求上訴人給付欠繳水電費一節，業據其提出繳費收據為憑（見原審卷第53、54頁），經核其欠繳金額合計為13,786元（47＋2530＋400＋8028＋2781＝13786），應予准許；上訴人辯稱水電費合計為13339（8028＋2530＋2781＝13339）云云，惟查系爭租約水電費係由承租人負擔，則關於電費部分之設備維持費47元、接電費400元部分（見原審卷第53頁正、反面），自亦應由上訴人負擔，上訴人所辯，委無可採。
4.房屋回復費用部分：⑴依系爭租約第10條第2、3項約定，房屋有改裝之必要，經
出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設，於返還房屋時，應負責回復原狀（見原審卷第11頁、第224頁）。被上訴人主張全屋牆壁油漆恢復白色等語，惟依系爭房屋出租前後現場照片所示（見原審卷第52、55-57、59-61頁），僅其中部分牆面（約莫1/2範圍）遭塗上藍、綠、紫色油漆而有回復原狀之必要，尚難推認有全屋塗白色油漆之必要，則依被上訴人提出之估價單（見原審卷第51頁）所示油漆費用30,000元為據，被上訴人請求上訴人賠償油漆費用15,000元，應予准許。
⑵被上訴人主張抽水馬達經檢修確認未關電致空轉後馬達燒
毀應賠償5,000元，並賠償大門變形更換1組費用15,000元、房門破裂更換2組費用共10,000元一節，業據其提出估價單（見原審卷第51頁）、現場照片為憑。依估價單及系爭房屋出租前後現場照片所示，抽水馬達經檢視後，係因無水空轉至馬達故障（見原審卷第162頁），大門有變形、房門有破裂情形（見原審卷第59-61頁），足認有損壞之事實，難認上訴人就系爭房屋上開設施之使用已盡其善良管理人注意義務，復係經上訴人允為使用系爭房屋之證人郭家華、葉致呈或訴外人林學庸等人所使用，上訴人亦應負損害責任，是被上訴人請求上訴人賠償抽水馬達5,000元、大門更換費用15,000元、房門更換費用10,000元，應予准許。又上開設施修繕後，僅係回復原狀，並未因而增加系爭房屋價值，上訴人亦未舉證證明折舊費用為何，上訴人辯稱應扣除折舊云云，亦非可採。
5.綜上，被上訴人得請求上訴人賠償金額合計1,241,136元（0000000+1100+13786+15000+5000+15000+10000＝0000000）。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人為系爭租約之承租人，為可採；上訴人抗辯伊非系爭房屋之承租人，為無可取。是被上訴人主張依侵權行為、租賃法律關係，請求上訴人給付1,241,136元及自起訴狀繕本送達翌日即103年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年6月7日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官宋國鎮法官王重吉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官林玉惠中華民國105年6月7日