臺北簡易庭100年度北小字第833號民事判決

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　100年度北小字第833號
原　　　告　德安印象管委會
法定代理人　 林昭宏
訴訟代理人　 施弘彤
　　　　　　 彭建忠
被　　　告　德安開發股份有限公司
法定代理人　 黃春發
訴訟代理人　 朱應州
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國100年5月4
日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬零玖佰玖拾元，及自民國一百年四月
二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣捌萬零玖佰玖拾
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：被告為原告所管理德安印象社區（下稱系爭大樓
）門牌號碼臺北市○○區○○路1段30巷18號1樓房屋（下稱
系爭房屋）之區分所有權人，並使用系爭大樓6位停車位，
依系爭大樓規約及依區分所有權人會議決議，房屋住戶以每
坪新臺幣（下同）80元、停車位用戶以1位500元計算管理費
，系爭房屋坪數為164.97坪，故被告每月應繳納管理費新臺
幣16,198元【計算式：（80元×164.97坪）＋（500元×6位
）＝16,198元（元以下四捨五入）】。詎被告自民國99年10
月1日起至100年2月28日止，均未如期繳納，經原告以內湖
新明郵局第4號存證信函催告，仍未獲置理，迄今尚積欠原
告80,990元【計算式：16,198元×5月＝80,990元】（起訴
狀誤繕為80,998元），爰依公寓大廈管理條例第21條，請求
被告給付管理費及按週年利率5％計算之利息等語，並聲明
：（一）被告應給付原告80,990元，及自99年10月1日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息；（二）願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋雖為被告所有，然該房屋自96年7月24
日起，迄今仍為無人居住及使用之空屋，且其位於系爭大樓
1樓，未使用社區內電梯及其他公用設備和門禁管理等服務
，依一般管理費收取標準及使用者付費原則，請求原告減半
收取管理費，方符公平原則。再者，關於社區或公寓大廈1
樓住戶或空戶應給付之公寓大廈管理費，在考量公平原則之
下，一般均採管理費減半方式處理，但原告卻完全未考慮此
情形，一味以規約並無規定為由，要求被告比照其他人全額
繳交管理費，忽視被告之權利，實有權利濫用之嫌等語，資
為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）願供擔保，
請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張之上開事實，業據其提出與其所述相符之建
物登記謄本、德安印象公寓大廈管理章程暨管理公約、區分
所有權人第一屆第一次會議會議紀錄、欠繳明細表、存證信
函、公寓大廈管理組織報備證明、德安印象社區管理委員會
第三、四屆委員交接會議會議手冊及德安印象社區公寓大廈
97年度第一次區分所有權人會議會議紀錄等文件各1份為證
（見本院卷第4至17頁、第32至42頁、第65至73頁），自堪
信為真實，是原告請求被告給付管理費，應屬有據。又觀諸
原告提出之區分所有權人第一屆第一次會議會議紀錄及97年
度第一次區分所有權人會議會議紀錄，被告應繳納之管理費
係以每坪80元、系爭房屋坪數為164.97坪計算，又停車位用
戶則以1位500元計算，故被告每月應繳納之管理費為16,198
【計算式：（80元×164.97坪）＋（500元×6位）＝16,198
元（元以下四捨五入）】。又被告亦自陳自99年10月1日起
至100年2月28日止均未繳納管理費，是原告請求被告給付
80,990元【計算式：16,198元×5月＝80,990元】，即為可
採。
四、至被告固抗辯：系爭房屋自96年7月24日起，迄今仍為無人
居住及使用之空屋，且系爭房屋位於1樓，並未使用社區內
電梯及其他公用設備和門禁管理等服務，依一般管理費收取
標準及使用者付費原則，請求原告減半收取管理費，方符公
平原則等語，惟民法係以私法自治為原則，承認當事人間得
自主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關
係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情
事而被認為無效外，皆為民法所承認。又公寓大廈管理條例
第10條第2項後段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部
分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有
規定者，從其規定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何
種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住
品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與
，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最
適當，而且最具效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，
除法律別有規定（如民法第252條規定雙方約定違約金額過
高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司
法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係
。而綜觀公寓大廈管理條例及系爭住戶管理規約，並無賦予
法院得以區分所有權人實際受益程度較低，如空戶、未使用
公共設施等情形，而行使管理費酌減權之依據。準此，被告
抗辯：其所使用之1樓部分未使用電梯，且多年均為空戶，
原告所訂管理費收費標準不公等語，係就區分所有權人會議
決議管理費數額當否之爭執，惟依上開說明，管理費之數額
既屬公寓大廈管理條例第18條第1項第2款明定由區分所有權
人自治決議之事項，如無顯失公平或違反公序良俗之情形，
法院亦不宜涉入判斷，故被告所屬之區分所有權人會議，基
於私法自治之原則，決議對於系爭房屋按每坪80元計收管理
費,並不違反民法之強制規定，自屬有效。職是，被告若認
應減低1樓住戶或空戶繳納管理費之標準，本應循區分所有
權人會議修改住戶規約之途徑以資處理，尚不得據此拒納一
半之管理費，是被告前開抗辯，尚難憑採。
五、被告雖復抗辯：關於社區或公寓大廈1樓住戶或空戶，一般
均普遍採管理費減半方式處理，本件原告卻完全未考慮此情
形，一味以規約並無規定為由，要求被告比照其他人全額繳
交管理費，忽視被告之權利，實有權利濫用之嫌云云，然區
分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權
人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少
數區分所有權人不利之分擔決議或約定，基於公平法理，法
院固得加以審查。惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使
所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權
利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使
，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國
家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目
的。然不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有
所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權
人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬
權利濫用，或係共同侵權行為。查被告雖謂其為空戶，且未
使用電梯，惟仍有機會使用系爭社區大樓之其他公共設施如
照明、清潔、建築物維護、門禁管理等，而被告未為居住，
亦為被告自身決定之事項，不得僅以此而謂管理費應予減少
，且相對於系爭大樓之其他住家所有權人而言，被告並未負
擔較高之管理費，原告收取之管理費未逾合理範圍，尚難認
原告係以損害被告為主要目的，故被告抗辯原告係屬權利濫
云云，亦非可採。
六、綜上，原告主張：被告應給付原告管理費80,990元等語，實
屬有據。至原告固另主張：被告應給付自99年10月1日起之
利息，惟按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負
遲延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付
時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一效力，民法第229條第1
項、第2項有明文規定，查本件被告雖自99年10月1日起未繳
交管理費，然原告係於99年11月26日始寄發存證信函通知被
告，但原告復未提出被告收受該存證信函之回執，是尚難認
該通知業已到達被告而使被告開始負遲延責任，又原告復未
舉證證明被告每月應繳納管理費之到期日分別為何。是以，
本件應以起訴狀繕本送達被告翌日即100年4月2日為利息之
起算日，故原告主張：被告應給付自99年10月1日起至清償
日止之利息，即屬無據。
七、綜上所述，被告應給付原告99年10月至100年2月之管理費。
從而，原告請求被告應給付80,990元，及自100年4月2日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同
法第392條第2項之規定，依職權宣告被告分別為原告預供擔
保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失
所依據，應併予駁回。
九、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定
其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計
算書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年5月25日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官邱筱涵
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月25日
書記官林錫欽
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。