裁判字號：臺灣高等法院95年上易字第623號民事判決
裁判日期：民國95年09月20日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院民事判決95年度上易字第623號上訴人甲○上訴人乙○○共同訴訟代理人 郭姿君 律師被上訴人行政院衛生署胸腔病院法定代理人丙○○訴訟代理人 張義祖 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年5月26日臺灣士林地方法院94年度訴字第465號第一審判決提起上訴，本院於95年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人甲○、乙○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分均廢棄。
㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠被上訴人自行製作92年12月11日胸腔總字第09000001158號
函及92年12月22日胸腔總字第09200001193號函稱將經管宿舍送請中央核定辦理騰空標售，應以中央確實核定准予被上訴人辦理為準。依被上訴人於民國（下同）92年間自行提供予上訴人之「行政院衛生署胸腔病院經管眷舍符合暫緩處理眷舍規定合法現住戶處理切結書」之記載，可知行政院至今尚未核定准予被上訴人辦理系爭房屋騰空標售，被上訴人實無自己需用借用物之情。
㈡若認被上訴人有辦理經管宿舍騰空標售之事實，而得終止使
用借貸契約請求返還房屋，被上訴人應分別給付上訴人甲○、乙○○150萬元、180萬元補助費。
三、證據：除援用原審提出者外，補提上訴人甲○戶籍謄本影本各1件、行政院人事行政局76年11月17日76局肆字第29983號函、行政院58年12月8日台58人政肆字第25768號令各1件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：上訴人必須自動遷讓宿舍，始能申請搬遷補助費，此部分為上訴人提出之新攻擊方法，不應准許。
三、證據：援用原審提出者為證。理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人甲○、乙○○本為被上訴人之員工，分別於45年6月間、68年6月間，由被上訴人配住中華民國所有，被上訴人擔任管理人之臺北市○○區○○街○○○巷○號、5號2樓房屋（下稱系爭2號、5號2樓房屋），兩造間成立使用借貸關係。上訴人甲○並將系爭2號房屋增建如原判決附圖所示Ｆ部分建物，嗣上訴人甲○、乙○○分別於73年5月25日、74年9月1日退休，本應返還系爭房屋及土地，其後獲被上訴人同意續住，兩造默示更新成立新的使用借貸關係。惟上訴人等獲配系爭房屋及土地後，於90至92年間，因出國而未居住之天數，一年內均超過183日，不符合行政院92年5月7日院授人住字第0920304408號函訂定之「中央各機關學校宿舍居住事實之認定標準及查考作業原則」（下稱居住事實認定標準）規定之實際居住標準，依92年12月10日行政院院授人住字第0920610544號函核定之中央各機關學校國有眷舍房地處理要點（下稱眷舍房地處理要點）之規定，上訴人等已非合法現住人，依借貸目的應認為使用完畢，且被上訴人亦有自已需用之情形。上訴人等全年居住未達183日，其使用系爭房屋，已違反物之性質及使用方法，亦有毀損系爭房屋之虞。被上訴人已於95年4月11日基於上開事由向上訴人等終止使用借貸契約之意思表示。爰依民法第470條第1項、第472條第1、2、3款、第767條前段之規定請求上訴人等返還系爭房屋及土地，及請求上訴人甲○拆除增建之建物，並依民法第179條前段規定請求給付不當得利。求為判決：㈠上訴人甲○應將系爭2號房屋，如原判決附圖所示Ｆ部分建物拆除，將其基地連同Ｄ、Ｅ、Ｇ部分1、2樓建物騰空返還被上訴人，並自95年5月1日起至返還日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）26,062元。㈡上訴人乙○○應將系爭5號2樓房屋騰空返還被上訴人，並自95年5月1日起至返還日止，按月給付被上訴人21,704元。並均願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人甲○、乙○○則以：上訴人等因任職關係，分別於45年6月間、68年6月間獲配住系爭2號房屋及系爭5號2樓房屋，之後雖分別於73年5月25日、74年9月1日退休，惟上訴人等自配住後即居住迄今，有陸續修繕及管理上開房屋，上開房屋並無毀損或毀損之虞。上訴人等因罹患疾病，分別於81年、87年至國外接受治療，被上訴人於92年12月前對此均未表示意見。如認兩造成立之使用借貸已因上訴人等退休而視為使用完畢，則被上訴人基於民法第470條返還請求權權提起本件訴訟，也逾15年之請求權時效。再依修正前事務管理規則，上訴人等可續住至系爭房屋處理為止，則兩造間之使用借貸期限尚未屆至，被上訴人依民法第470條之規定請求上訴人返還，即無理由。況上訴人等均年事已高，有居住在系爭房屋之必要。上訴人等於退休後續住於系爭房屋，並非兩造有成立新的使用借貸關係。縱認兩造成立新的使用借貸關係，被上訴人未舉證自己有需用系爭房屋之必要。至於被上訴人依據之居住事實認定標準係在92年5月7日公佈，溯及認定上訴人等未符合一年內居住滿183日，違反信賴保護原則，也不符合法定程序。上訴人等合法占用上開房屋，被上訴人自無依據請求上訴人等返還。如認上訴人受有不當得利，亦請審酌占用之情形，依職權核定最低之數額等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠上訴人甲○、乙○○本為被上訴人之員工，分別於45年6月
間、68年6月間由被上訴人配發中華民國所有，被上訴人擔任管理人之系爭2號房屋、系爭5號2樓房屋，上訴人甲○並將系爭2號房屋增建如原判決附圖所示Ｆ部分建物，嗣上訴人甲○、乙○○分別於73年5月25日、74年9月1日退休，其後獲被上訴人同意續住系爭房屋及土地，迄未將之返還予被上訴人。
㈡上訴人甲○、乙○○獲配系爭房屋及土地後，均供自住使用
，惟於90至92年間，每年均因出國而未居住之天數超過183日。
㈢被上訴人配發系爭房屋及土地予上訴人甲○、乙○○，兩造間成立使用借貸關係。
㈣被上訴人於95年4月11日向上訴人甲○、乙○○為終止兩造間使用借貸契約之意思表示。
㈤原證28之系爭房屋坐落土地之公告現值及公告地價表、原證
29之建物勘估價格表，及附圖即臺北市松山地政事務所94年9月30日製作之土地複丈成果圖。
四、本件爭點如下：㈠被上訴人是否得依民法第470條第1項本文後段規定，請求上
訴人等返還系爭房屋及土地？⒈系爭房屋及土地於上訴人等退休時，是否依借貸之目的認為
已使用完畢？⒉設系爭房屋及土地於上訴人等退休時，依借貸之目的認為已
使用完畢，則被上訴人依民法第470條本文後段請求上訴人等返還之，其請求權是否已罹於15年時效？㈡被上訴人是否得依民法第472條第1至3款規定，請求上訴人
等返還系爭房屋及土地？⒈被上訴人同意上訴人等於退休後續住系爭房屋及土地，兩造
間是否成立新的使用借貸契約？⒉設被上訴人同意上訴人等於退休後續住系爭房屋及土地，兩
造間成立新的使用借貸契約，被上訴人是否得依民法第472條第1至3款規定，請求上訴人等返還系爭房屋及土地？⑴本件是否有民法第472條第1款規定之情形？
被上訴人有無舉證證明「中華民國」有自己需用借用物之情形（如騰空標售、拆除改建等具體情事）？⑵本件是否有民法第472條第2款規定之情形？⑶本件是否有民法第472條第3款規定之情形？
被上訴人有無舉證上訴人等怠於注意而造成借用物毀損或毀損之虞？㈢被上訴人是否得依民法第767條前段規定，請求上訴人等返
還系爭房屋及土地？㈣被上訴人是否得依民法第179條前段規定請求上訴人甲○、
乙○○自95年5月1日起至返還日止，分別按月給付被上訴人26,062元、21,704元？
五、按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者得終止契約。民法第472條第1款定有明文。本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年台上字第788號判例要旨參照）。經查：
㈠依據92年7月10日發布之國有宿舍及眷舍房地加強處理方案
（下稱國有宿舍處理方案）第1條第1項明訂其目的係：「全面清查國有老舊眷舍及閒置或低度利用之首長宿舍，以改善市容，美化都市景觀，促進土地合理利用」，第2條規定制定國有宿舍處理方案之依據係：「行政院91年6月11日院授財產改字第0910014674號函核定之『國家資產經營管理一元化執行要點』第10點規定『位於都市計畫商業區、住宅區或其他可建築使用之國有眷舍房地，應由行政院人事行政局督導各管理機關限期騰空收回，並由國有財產局積極處理。』，及行政院91年7月17日院授財產改字第0910017744號函核定之『國家資產經營管理事項計畫表』應辦事項第10項規定：由行政院人事行政局訂定國有宿舍及眷舍加強處理方案，以督導各管理機關優先處理收回閒置或低度利用之首長宿舍；督導各管理機關限期騰空收回位於商業區、住宅區等建築用地上之國有眷舍房地；研議處理收回國有眷舍房地之補助費、補償費等經費問題」。可知國有宿舍房地之收回係行政院於92年明文制定之政策，而前開政策與制定規範，亦為大法官解釋釋字第557號所肯認，此觀該號解釋開頭即謂：「行政機關、公立學校或公營事業機構，為安定現職人員生活，提供宿舍予其所屬人員任職期間居住，本屬其依組織法規管理財物之權限內行為；至因退休、調職等原因離職之人員，原應隨即歸還其所使用之宿舍，惟為兼顧此等人員生活，非不得於必要時酌情准其暫時續住以為權宜措施。行政院基於全國最高行政機關之職責，盱衡國家有限資源之分配，依公教人員、公營事業機構服務人員任用法規、俸給結構之不同，自得發布相關規定為必要合理之規範，以供遵循」至明。
㈡上訴人等因公職由被上訴人配發系爭房屋及土地，係成立使
用借貸關係，為兩造所不爭執。被上訴人對上訴人提起返還房屋訴訟，係為落實執行「國有宿舍及眷舍房地加強處理方案」，以加強公產管理，此有被上訴人93年7月7日內部簽呈可稽（原審卷第57至58頁）。是被上訴人依據國有宿舍及眷舍加強處理方案，分別於92年12月1日、12月22日發函通知上訴人等系爭房屋將於92年12月31日前送請中央核定辦理騰空標售（原審卷第148至150頁），係為遵行國家政策而需將眷舍收回，而此項政策為92年制定，非上訴人等獲配宿舍時所得預見之情事，可認屬民法第472條第1款因不可預知之情事，自己需用借用物之情形，至中央於何時准予核定騰空標售，非該款之要件。被上訴人提供之經管眷村符合暫緩處理眷舍規定合法現住戶處理切結書中供兩種選項，其一係：上訴人應於核定騰空標售眷舍三個月內騰空搬離繳還，另一為：若至93年1月1日起至95年12月31日始願意參加騰空標售，應於行政院核定騰空標售後三個月內遷出，係被上訴人依照政策執行收回眷舍後，由居住者自行選擇搬遷後續處理方式，非可認被上訴人無需用借用物之情形。上訴人等辯稱由前開切結書內容可知被上訴人無自己需用借用物等語，尚非可採。從而，被上訴人依據民法第472條第1款終止兩造使用借貸契約，係屬有據。上訴人辯稱依當時獲配宿舍之舊版事務管理規則、行政函示，上訴人得居住至逝世為止等語，不影響被上訴人依法定事由終止兩造使用借貸契約。
㈢被上訴人以民法第472條第1款終止兩造租約，既為有據，其
另外主張依據民法第470條第1項本文後段、第472第2款或第
3款終止兩造使用借貸契約，係為同一目的為選擇合併之主張，不再另為審究。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。被上訴人終止兩造使用借貸契約為合法，詳前述，上訴人無權占有系爭房屋及土地，被上訴人為代中華民國管理系爭房屋及土地之管理者，有建物登記謄本在卷可稽（原審卷第12至13頁）。被上訴人依民法第
767條前段規定請求上訴人等遷讓返還系爭房屋及土地，及請求上訴人甲○拆除增建之建物，係屬有據。經原審勘驗現場，作成土地複丈成果圖（原審卷第173至177頁、第209至210頁），上訴人甲○應拆除增建部分為原判決附圖所示Ｆ部分，並將臺北市○○街○○○巷○號基地連同原判決附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｇ部分一、二樓建物騰空返還予被上訴人，上訴人乙○○應將臺北市○○街○○○巷○號2樓房屋騰空返還。
七、無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之最高限額而言，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。惟公有土地逕以公告地價為其申報地價，毋庸申報，平均地權條例施行細則第21條亦有明文規定。查：
㈠系爭房屋坐落之土地於93年1月份之公告地價為每平方公尺3
5,800元（原審卷第161至163頁），為兩造所不爭執。系爭房屋占用上開土地之情形，經原審勘驗現場之結果，195號房屋面對昆陽街，左邊為聯勤後門，右邊約5分鐘可達昆陽捷運站，附近均住家；217巷約4公尺寬，約30公尺可到達昆陽街，旁邊是住家，左邊為聯勤後門，昆陽街約12公尺，附近均是住宅，交通及生活機能尚稱方便。茲審酌系爭房屋所在位置、工商業繁榮程度、上訴人等利用系爭房屋之經濟價值及所受利益等因素，認被上訴人請求上訴人甲○、乙○○自95年5月1日起，給付相當於不當得利之租金數額以上開土地93年1月份之每平方公尺公告地價年息百分之六為適當。
㈡上訴人甲○應給付之每月相當於不當得利之租金數額為
15,637元。計算方式為：占用土地面積為主建物與增建部分（即原判決附圖Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，共81.05平方公尺），乘以公告地價35,800元，加上系爭2號房屋鑑定價額225,826元，有不動產時值鑑價報告可參，乘以百分之六，除以十二，即每月給付金額（[81.05×35800＋225826]×6%÷12＝15637，小數點以下四捨五入）。
㈢上訴人乙○○應給付之每月相當於不當得利之租金數額為
7,008元。因上訴人乙○○係占有二層建物之第二層，則就占用土地之價額，應除以二計算，方屬合理，計算方式為：建物占用土地面積67.2平方公尺（原審卷第13頁），乘以公告地價35,800元，除以二，加上系爭5號2樓房屋鑑定價額198,746元，乘以百分之六，除以十二，即每月給付金額（[67.2×35800÷2＋198746]×6%÷12＝7008，小數點以下四捨五入）。
㈣被上訴人於95年4月11日向上訴人等為終止兩造間使用借貸
契約之意思表示，為兩造不爭執之事實，是以被上訴人請求自95年5月1日起，至返還房屋日止，上訴人甲○、乙○○應按月分別給付被上訴人15,637元、7,008元，為有理由。
八、被上訴人因不可預知之情事有自己需用借用物之情形，終止兩造使用借貸契約，請求返還系爭房屋，並以代中華民國管理系爭房屋請求上訴人甲○拆屋還地，並請求於返還房屋、土地日止按月給付不當得利，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，被上訴人主張終止使用借貸契約及拆屋還地為可採，上訴人等所辯均無可取。從而，被上訴人本於使用借貸、所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人等返還房屋、拆屋還地及給付不當得利為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人等如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、上訴人於本院具狀請求被上訴人終止使用借貸契約請求返還房屋時，應分別給付上訴人甲○補助費150萬元、給付上訴人乙○○180萬元（本院卷第14頁）對待給付之判決，惟查上訴人並未於原審提出上開主張，核與民事訴訟法之規定不合。並且上訴人未立證證明其法律上之依據及證據，依法不能准許，為無理由。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國95年9月20日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官蘇瑞華法官李瓊蔭正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年9月21日
書記官王才生