臺灣臺北地方法院105年度訴字第942號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第942號民事判決

裁判日期：民國105年12月12日

裁判案由：給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第942號原告 黃越宏 訴訟代理人 張勝傑 律師被告 林勝吉 訴訟代理人 劉秋明 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經臺灣 新北 地方法院以104年度訴字第3016號裁定移送前來，本院於民國105年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一百零五年二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊及訴外人 黃越靖 前於民國98年3月27日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭98年契約），約定由被告以總價新臺幣（下同）1,200萬元，將坐落臺北市○○區○○路0○段0000地號土地（下稱系爭66-3地號土地）應有部分10分之8，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○○號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）出售予伊及黃越靖，並於系爭98年契約第11條第2項特別約明伊及黃越靖就被告所有相鄰土地即同小段45-3、66-4地號土地（下分別稱系爭45-3地號、系爭66-4地號土地）享有優先購買權，倘被告違約則應賠償伊及黃越靖各300萬元之違約金。嗣被告於100年間通知伊，表示其因週轉不靈、願出售系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之8，至剩餘應有部分10分之2則仍欲自行保留而不願出售。伊與黃越靖乃經覓得買家即訴外人 謝明珠 、 蔡世祺 後，由黃越靖、謝明珠、蔡世祺及訴外人 程麗娟 於100年6月20日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭100年契約，其中謝明珠、蔡世祺部分由伊代理簽約），約定由黃越靖、謝明珠、蔡世祺及程麗娟以總價3,280萬元向被告購買系爭45-3、66-4地號土地應有部分共10分之8，並均辦畢所有權移轉登記在案。詎伊於104年8月31日向臺北市建成地政事務所調取土地登記謄本時，竟發現被告另於100年7月間，未依系爭98年契約約款通知伊行使優先購買權，即逕於100年7月25日以買賣為原因，將其就系爭45-3、66-4地號土地所保有應有部分10分之2中的10分之1，皆移轉登記與訴外人 陳秀玉 ，顯違兩造關於優先購買權之約定，並致伊對系爭66-3地號土地及其上系爭房屋無法整合充分利用而受有損失。爰依系爭98年契約第11條第2項約定，訴請被告給付懲罰性違約金300萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭98年契約於當年間已因伊依約清償而消滅，主約既已消滅，則其從屬第11條第2項有關懲罰性違約金之特別約款即應隨之消滅。又伊簽訂之系爭100年契約內容，並未如系爭98年契約有優先購買權之約定，則系爭98年契約所約定之優先購買權，亦因優先適用後約約定而消滅。再伊簽訂系爭100年契約出售系爭45-3、66-4地號土地時，原告猶代理買方謝明珠、蔡世祺與伊簽約，斯時亦未見原告主張對該等土地有優先購買權；且嗣後辦理土地移轉登記時，土地登記申請書上之備註欄更載明「優先購買權人（即原告）已放棄優先購買權…」等文字，並經買賣雙方用印確認。況伊於100年7月25日將系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之1出售並移轉登記與陳秀玉後，因伊前有以名下土地向土地銀行辦理抵押貸款，原告為協調該等土地共有人以各自應有部分比例分擔貸款之金額，曾以保證人身分於102年7月23日簽訂「土地共有人清償說明與連帶擔保保證書」，而陳秀玉既係斯時土地共有人之一，並因此向土地銀行償還其貸款分擔金額100萬元，益徵原告確已知悉伊與陳秀玉間之土地買賣而不主張優先購買權。由上情可知原告早已放棄優先購買權，本不得再行主張，否則有違禁反言原則，且屬權利濫用，是伊實無違反系爭98年契約優先購買權約定之情事。
此外，縱認伊有違約情事，則因原告請求違約金300萬元已占系爭98年契約所定買賣金額1,200萬元的4分之1，顯逾越一般行情10分之1甚鉅，應予酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事實（見本院卷第94頁正反面、第106頁反面）：㈠原告及黃越靖與被告於98年3月27日簽訂系爭98年契約，約
定由原告及黃越靖以總價1,200萬元向被告購買系爭66-3地號土地應有部分10分之8及坐落其上未辦保存登記之系爭房屋。
㈡系爭98年契約第11條（其他特約事項）第2項載明：「買方
（即原告及黃越靖）享有臺北市○○區○○路0○段000000000地號（即系爭45-3、66-4地號土地）之優先購買權，賣方（即被告）如果違反約定應賠償買方黃越宏（即原告）、黃越靖每人各300萬元整」。
㈢黃越靖、謝明珠、蔡世祺及程麗娟與被告於100年6月20日簽
訂系爭100年契約，約定由黃越靖、謝明珠、蔡世祺及程麗娟以總價3,280萬元向被告購買系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之8，其中10分之3由黃越靖取得、10分之2由謝明珠取得、10分之1由蔡世祺取得、10分之2由程麗娟取得。
㈣被告已於100年7月1日以買賣為原因，分別將系爭45-3、66-
4地號土地應有部分10分之3、10分之2、10分之1、10分之2移轉登記與黃越靖、謝明珠、蔡世祺及程麗娟；黃越靖復於103年3月13日以買賣為原因，將其就該等土地應有部分10分之3移轉登記與謝明珠。
㈤被告於100年7月25日以買賣為原因，將系爭45-3、66-4地號土地應有部分10分之1移轉登記與陳秀玉。
四、得心證之理由：原告主張被告於100年7月間，未依系爭98年契約約定通知其行使優先購買權，即逕於100年7月25日以買賣為原因將所有系爭45-3、66-4地號土地應有部分10分之1，皆移轉登記與陳秀玉，顯違兩造關於優先購買權之約定，爰依系爭98年契約第11條第2項所載意定優先購買權之約款，訴請被告賠償懲罰性違約金300萬元等語；被告則否認之，並以前揭情詞置辯。茲就本院協同兩造協議確認之爭點（見本院卷第94頁反面至95頁、第106頁反面）析述如下：
㈠被告有無違反系爭98年契約之情事？⒈經查，系爭98年契約第11條第2項明載「買方（即原告及黃
越靖）享有臺北市○○區○○路0○段000000000地號（即系爭45-3、66-4地號土地）之優先購買權，賣方（即被告）如果違反約定應賠償買方黃越宏（即原告）、黃越靖每人各300萬元整」等語，有該契約附卷可稽（見本院卷第23至27頁），且為兩造所不爭（見不爭執事實㈡），可知兩造間有意定優先購買權之約款，申言之，倘被告欲出售系爭45-3地號土地、系爭66-4地號土地之任何一部分，無論所採方式為何，每次皆須將其出售之意通知原告及黃越靖、或事前令原告及黃越靖知悉， 俾渠 等決定是否行使該優先購買之權利；否則若被告未盡通知義務，即難謂原告有行使優先購買權之可能。
⒉被告嗣於100年6月間欲出售系爭45-3、66-4地號土地應有部
分各10分之8時，確已將出售之意傳達與原告及黃越靖，經原告表示放棄出名購買後，方於100年6月20日由黃越靖、原告覓得之買家謝明珠、蔡世祺及程麗娟與被告簽訂系爭100年契約，並辦畢所有權移轉登記（見不爭執事實㈢、㈣），此觀系爭100年契約乃由原告代理謝明珠、蔡世祺所簽訂（見本院卷第31至32頁），且該契約第11條第1項載有「本約標的物（即系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之8）涉及優先購買權，其優先購買權通知之義務由出賣人（即被告）負責通知，受任地政士不負通知優先權人（即原告、黃越靖）之責。如優先權人確已放棄其優先購買權，賣方應於登記申請書備註欄內切結記明【優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任】…」等要旨（見本院卷第31頁），核與臺北市士林地政事務所100年北投字第12762號土地登記申請書上載文字（見本院卷第63至70頁）相符等情甚明。堪信被告就該次出售，確有依系爭98年契約之意定優先購買權約款，踐行通知原告承買之義務。
⒊而被告復於100年7月間出售系爭45-3、66-4地號土地應有部
分各10分之1與陳秀玉時，雖於土地登記申請書之備註欄記載「優先購買權人已放棄優先購買權…」等旨（見本院卷第63頁、第71至77頁臺北市士林地政事務所100年北投字第14211號土地登記申請書），然被告實未踐行系爭98年契約所定應通知原告之義務乙情，為被告所自承：「該土地之前全部都是我們所有，我們是將土地的持分陸陸續續賣出去的，為何我賣土地要通知其他人。系爭45-3、66-4地號土地是上面的餐廳，上面的餐廳原告都沒有持分，原告只有買我系爭66-3地號土地，所以他無法管我賣給陳秀玉的土地…那個土地全部都是我的，為什麼我要通知他？」等語（見本院卷第49頁正反面），被告又未能舉證證明「其曾依約通知原告俾原告決定是否行使優先承買權」、及「原告確已經放棄該次優先購買之權利」等節，堪認被告就100年7月間出售土地持分與陳秀玉之行為，有悖系爭98年契約第11條第2項之約定。
⒋被告固辯稱：系爭98年契約於同年間已因伊依約清償而消滅
，主約既已消滅，則其從屬第11條第2項有關懲罰性違約金之特別約款，當應隨之消滅云云，然查該約款之約定，既將非屬該98年契約買賣標的（即系爭66-3地號土地）之相鄰土地（即系爭45-3、66-4地號土地），列為原告與黃越靖未來得優先購買之客體，業如前述，則顯見兩造真意，即係賦予原告與黃越靖將來就系爭45-3、66-4地號土地享有優先購買權，並以確保該權利之行使為目的，方有系爭98年契約第11條第2項違約金約款之設，是該優先購買權約款自與系爭98年契約其餘義務是否履行無涉，亦不因該98年契約消滅與否而失其效力，故被告前開抗辯無足憑採。
⒌被告又抗辯：伊簽訂之系爭100年契約內容，並未如系爭98
年契約有優先購買權之約定，則系爭98年契約所約定之優先購買權，亦因優先適用後約約定而消滅云云。惟查，被告所簽訂之系爭98年契約與系爭100年契約，其簽約對造當事人（即買受人）、買賣標的及價金等必要之點均非相同，本屬權利義務互不相干之2份契約，則縱係被告前後陸續簽訂，仍與「債之更改」或「債務承擔」之概念無涉，原告自不受系爭100年契約效力之拘束，亦無所謂系爭100年契約取代系爭98年契約之優先購買權約款可言，被告此抗辯要非可取。
⒍被告再辯稱：伊簽訂系爭100年契約出售系爭45-3、66-4地
號土地時，原告猶代理買方謝明珠、蔡世祺與伊簽約，且嗣後辦理土地移轉登記時，土地登記申請書上之備註欄更載明「優先購買權人（即原告）已放棄優先購買權…」等文字，並經買賣雙方用印確認，可知原告已放棄對該等土地有優先購買權云云，然被告每次出售系爭45-3、66-4地號土地時，依系爭98年契約約定，均有通知原告令其決定是否優先購買之義務，俱如前述（見四、㈠⒈），則縱令原告於100年6月間放棄自行出名購買系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之8之權利，亦不因此解免被告就100年7月間出售該2筆土地應有部分各10分之1時，對原告仍應負之通知義務，故被告前開所辯，亦屬無由。
⒎被告另抗辯：伊於100年7月25日將系爭45-3、66-4地號土地
應有部分各10分之1出售並移轉登記與陳秀玉後，因伊前有以名下土地向土地銀行辦理抵押貸款，原告為協調該等土地共有人以各自應有部分比例分擔貸款之金額，曾以保證人身分於102年7月23日簽訂「土地共有人清償說明與連帶擔保保證書」，而陳秀玉既係斯時土地共有人之一，並因此向土地銀行償還其貸款分擔金額100萬元，益徵原告確已知悉伊與陳秀玉間之土地買賣而不主張優先購買權云云，並提出該「102年7月23日土地共有人清償說明與連帶擔保保證書」為佐（見本院卷第92頁）。然承前所述，被告就該次出售系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之1，並未依約事前通知原告及黃越靖，即逕行將之移轉登記與陳秀玉（見前開四、㈠⒊所述），且兩造就系爭98年契約第11條第2項所約定優先購買權約款別無物權效力或對抗第三人之效力，是被告將該土地應有部分於100年7月間移轉與陳秀玉已成既定事實，難認原告尚有行使優先購買權之可能，即便原告事後知悉被告出售並移轉土地所有權，仍不影響被告違約之事實。則被告持原告嗣於102年7月間曾為系爭土地共有人出具前開連帶擔保保證書之情，遽以推論原告知悉且不欲行使優先購買權云云，顯屬倒果為因，亦與常情邏輯有悖，所辯自難採信。⒏基上，就系爭45-3、66-4地號土地應有部分10分之1，原告
並未放棄其依系爭98年契約約款本得行使之優先購買權，則被告猶辯稱原告早已放棄優先購買權，本不得再行主張，否則有違禁反言原則，且屬權利濫用云云，為屬無據，無論酌之必要。是原告主張被告有違反系爭98年契約之情事，堪以採信。
㈡若有違約情事，則原告依系爭98年契約第11條第2項約定請
求被告給付違約金，是否有據？又被告抗辯違約金過高，請求法院酌減違約金，有無理由？如有理由，酌減為多少始為適當？⒈查，被告就其於100年7月間將系爭45-3、66-4地號土地應有
部分各10分之1出售與陳秀玉之行為，確已有悖系爭98年契約第11條第2項優先購買權約款，而有違約情事，業經本院認定如前，堪認原告依系爭98年契約第11條第2項約定請求被告給付違約金，為屬有據。被告就此則抗辯：縱認伊有違約情事，因原告請求違約金300萬元已占系爭98年契約所定買賣金額1,200萬元的4分之1，顯逾越一般行情10分之1甚鉅，應予酌減等語。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決要旨參照）。
⒊查系爭98年契約第11條第2項所約定之違約金乃懲罰性違約
金，為兩造所不爭（見本院卷第85頁）。復徵諸原告所提出系爭45-3、66-3、66-4地號等3筆土地之地籍圖（見本院卷第52至54頁），足見原告依系爭98年契約業購得系爭66-3地號土地應有部分10分之8及坐落其上系爭房屋後，固可藉由取得相鄰系爭45-3、66-4地號土地，達擴充其所欲整○○○區○○路附近土地範圍之目的，惟縱未取得系爭45-3、66-4地號土地，仍無礙前開房地之利用完整性。且衡以原告前業已於100年7月間放棄對系爭45-3、66-4地號土地應有部分各10分之8行使優先購買權，嗣被告於同年7月間所出售與陳秀玉之系爭45-3、66-4地號土地應有部分又僅為各10分之1，亦難認原告確有積極取得該土地之真意；再酌以被告將該土地應有部分出售與陳秀玉時，在土地增值稅申報書上載系爭45-3地號土地持分移轉現值約為493,800元【每平方公尺移轉現值30,000元×持轉持分面積16.46平方公尺（即宗地面積164.61㎡乘以移轉持分1/10）＝493,800元，見本院卷第72頁反面之土地增值稅免稅證明書】、系爭66-4地號土地持分移轉現值則約為851,700元【每平方公尺移轉現值30,000元×持轉持分面積28.39平方公尺（即宗地面積283.89㎡乘以移轉持分1/10）＝851,700元，見本院卷第72頁之土地增值稅免稅證明書】，共1,345,500元，而原告所請求違約金數額300萬元，不僅顯逾被告違約出售系爭45-3、66-4地號土地應有部分10分之1所獲對價，更已高達系爭98年契約所定系爭66-3地號土地應有部分10分之8買賣對價1,200萬元的4分之1；另參酌近年來社會整體經濟、土地價格之變動、被告義務違反程度及任意違約對交易安全之危害，及被告所稱違約金依一般行情約為總價之10%計算，系爭98年契約所定違約金應以買賣總價1,200萬元之10%即相當120萬元，始屬妥適之金額等一切情狀，本院認原告以系爭98年契約第11條第2項所約定300萬元全數作為懲罰性違約金，核屬過高，應予酌減為120萬元方稱妥當，否則實質上不啻形同原告得藉由高額違約金之訴求，獲取遠逾系爭45-3、66-4地號土地應有部分價值甚鉅之利益。
五、綜上所述，原告依系爭98年契約第11條第2項約定，訴請被告給付120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105年2月14日，見本院卷第9頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為之請求，則無理由，不應准許。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月12日
民事第三庭審判長法官林春鈴
法官林振芳法官歐陽儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月12日
書記官徐筱涵