裁判字號：最高法院100年台上字第325號民事判決
裁判日期：民國100年03月10日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○○年度台上字第三二五號上訴人 吳林玉蘭
吳振枝 共同訴訟代理人 陳恩民 律師
魏翠亭 律師被上訴人台灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕 訴訟代理人 楊榮富 律師被上訴人 黃捷增 上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十九年七月六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度上字第三二一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：伊或伊之先祖自日據時期起即分別承租被上訴人台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號等六筆土地（下稱系爭土地）耕作，詎農林公司於民國八十四年間與財團法人佛教慈濟慈善事業基金會（下稱慈濟基金會）簽約出售系爭土地，並移轉登記予慈濟基金會所指定之被上訴人黃捷增所有，且拒絕與伊續訂租約，復否認伊就系爭土地有優先承買權，亦未依法以書面通知伊買賣條件。依耕地三七五減租條例（下稱耕地條例）第十五條第一、三項及土地法第一百零七條規定，農林公司與慈濟基金會之買賣契約不得對抗伊。茲被上訴人前述行為，顯已使伊之權利處於不安之狀態，而有以確認判決除去之必要。 爰求為 （一）確認上訴人吳林玉蘭對黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積○．○○一四公頃、同段四八七號土地，面積○．○五○七公頃，位置如台灣新竹地方法院八十六年度重訴字第一四號（下稱前案）判決附圖（下稱附圖）所示編號③虛線部分之優先承買權存在。（二）確認上訴人吳振枝對黃捷增所有坐落同段五四一號土地，面積○．三二四九平方公尺、同段五四二號土地，面積○．一九二八平方公尺，位置如附圖④虛線部分；同段五四四號土地，面積○．○○一五公頃，位置如台灣高等法院九十年度上字第九七八號判決附圖一（下稱附圖一）所示⑰虛線部分、同段五四五號土地，面積○．一八四○公頃，位置如附圖一⑱虛線部分、同段四八七號土地，面積○．○四二六公頃，位置如附圖一⑲虛線部分、同段五四九號土地，面積○．○三三九公頃，位置如附圖一⑳虛線部分之優先承買權存在。（三）黃捷增就前開各項土地辦理分筆登記後，將其於八十六年九月三十日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。（四）農林公司分別與上訴人就上開（一）、（二）之土地訂立與出賣予黃捷增同一條件之買賣契約，並於上訴人給付價金後，辦理所有權移轉登記予上訴人之判決。
被上訴人則以：農林公司將系爭土地賣予慈濟基金會後，已於八十四年十一月十八日在經濟日報第二十七版刊登處分系爭土地、單位價格為每公頃新台幣（下同）五百五十萬元之訊息，自屬將賣典條件以書面通知承租人；且上訴人於八十六年十二月十八日向苗栗縣三義鄉公所耕地租佃委員會（下稱耕地租佃委員會）申請調解耕地優先承買權時，應已知悉農林公司出賣系爭土地與出賣條件，至遲於前案審理時，必已知悉；惟上訴人均未於十五日內以書面表示承受，依耕地條例第十五條第一項規定及誠信原則，應視為放棄優先承買權。又上訴人擬承買之標的僅為慈濟基金會所買受標的之一部分，復額外請求黃捷增將系爭土地分割，與慈濟基金會買受之條件不同，上訴人是否有優先承買權實有疑義。況上訴人業於前案以農林公司與慈濟基金會間之買賣不破租賃，而訴請確認其與黃捷增間之租質關係存在，歷經三審判決上訴人勝訴確定，則本件事實認定即應受該確定判決之拘束。再者上訴人既於前案主張買賣不破租賃，即承認農林公司與慈濟基金會間之買賣與所有權移轉皆有效，默示拋棄其優先承買權，故基於禁反言法則、誠信原則及權利濫用之禁止，亦不得再於本件主張優先承買權存在。縱令上訴人得行使優先承買權，惟其請求移轉登記之各筆土地面積均未達○．二五公頃，顯然違反農業發展條例第十六條第一項之規定，其聲明就系爭土地與農林公司訂立同一條件之買賣契約，亦因標的不能而無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：查上訴人原係承作農林公司所有系爭土地之茶農，兩造間有耕地租賃關係之事實，既經前案判決確定，則農林公司於八十四年十一月十六日將其放租之耕地出售予慈濟基金會後，依耕地條例之規定，上訴人自取得可主張優先承買權之地位。次按取得優先承買權之資格與有無行使優先承買權係屬二事，上訴人雖主張其於八十六年十二月十八日向耕地租佃委員會申請調解時，即有行使優先承買權云云，然依第一審法院（即台灣苗栗地方法院）向耕地租佃委員會調取之爭議調解申請書觀之，上訴人申請調解時，雖陳明其就各人承租之耕地享有優先承買權，但又表示得主張買賣不破租賃，故尚不足認為其當時已行使優先承買權。又查農林公司雖未將買賣之條件通知上訴人，然與上訴人同為茶農之訴外人 賴永富 於前案八十七年三月二十七日行言詞辯論時，已提出由農林公司所出具內載：農林公司係以每公頃五百五十萬元，總價十一億一千三百四十四萬零九百元之價格出售包括系爭土地在內之六筆土地予慈濟基金會之函文一件，據以表示願以同一條件行使優先承買權，有該言詞辯論筆錄及函文為憑，而在該案上訴人亦有委任訴訟代理人於當日到場，足見上訴人至遲在八十七年三月二十七日即已知悉農林公司出售系爭土地之條件與價格，而得行使優先承買權；但上訴人並未於前案主張行使優先承買權，而僅表示就優先承買權部分將另訴解決，可見上訴人並未於十五日內為是否承買之表示，其優先承買權是否仍存在，並非無疑。另查「行使優先承買權」與「主張買賣不破租賃」，二者性質迥然有別，且無法併存，是上訴人於前案得悉農林公司已將連同系爭土地在內之耕地移轉登記予慈濟基金會所指定之黃捷增名下時，旋追加黃捷增為前案之被告，並主張：黃捷增既受讓系爭土地，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，租賃關係對於黃捷增亦存在等語，可見上訴人於前案已選擇與黃捷增間繼續原來之耕地租佃關係，並承認農林公司與慈濟基金會之買賣契約及農林公司與黃捷增間之物權移轉行為為有效，而有拋棄優先承買權之默示意思表示，即不得再行使優先承買權。又上訴人就系爭土地是否有租佃關係？租佃效力是否及於黃捷增？為前案之主要爭點，該爭點既經兩造主張、辯論，並經法院於判決理由中為判斷，即有爭點效之效力，上訴人於本案另主張就系爭土地有優先承買權存在云云，不符誠信原則，為不足採。綜上所述，上訴人請求判決如其聲明所示，核無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查依卷附代表人 賴仁章 等三十八人（含上訴人二人）於八十六年十二月十八日向耕地租佃委員會所提出之爭議調解申請書觀之，賴仁章等三十八人已主張其等向農林公司三義茶場承租耕作之茶園，農林公司未通知其等而擅自出賣予第三人黃捷增，其等有優先承買權等語（見一審訴更（二）字卷四三頁至四五頁），似此情形，是否不得認為賴仁章等三十八人有行使優先承買權之意思，殊非無疑。而農林公司胥未將其與黃捷增買賣之條件通知上訴人等，此為原審確定之事實，是上訴人等上開表示縱欠缺完整之內容（例如價金等條件），亦不能據此否定上訴人表示欲行使優先承買權。至於訴外人賴永富於前案八十七年三月二十七日行言詞辯論時，提出由農林公司所出具內載：農林公司係以每公頃五百五十萬元，總價十一億一千三百四十四萬零九百元之價格出售包括系爭土地在內之六筆土地予慈濟基金會之函文一件，而在該案上訴人亦有委任訴訟代理人於當日代理到庭，是否即得逕認上訴人已知悉農林公司與黃捷增間之買賣行為而得行使優先承買權，亦有疑義。原審未予深究、詳為敘明其得心證之理由，即為不利於上訴人之認定，非無判決不備理由之違法。再按耕地條例第十五條第一、三項及土地法第一百零七條規定耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，故承租人放棄優先承買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之，倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先承買權之可言。何況承租人就優先承買權，固得於知悉土地買賣之條件後，以明示或默示之方式表示拋棄；惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。上訴人於前案審理時，縱已知悉系爭土地之買賣條件，而未主張優先承買權，且以買賣不破租賃為抗辯，但原審既謂上訴人於前案曾表示就優先承買權部分將另訴解決，能否謂上訴人有默示拋棄優先承買權之意思？抑或其再主張優先承買權，違反誠信？非無進一步推敲之餘地。原審未加細究，遽以上訴人不得再主張對系爭土地有優先承買權，而為不利於上訴人之判斷，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○○年三月十日
最高法院民事第一庭
審判長法官蕭亨國
法官李慧兒法官高孟焄法官許澍林法官黃秀得本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○○年三月二十二日
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