臺灣高雄地方法院100年度重訴字第148號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院100年重訴字第148號民事判決

裁判日期：民國100年11月03日

裁判案由：返還價金等

臺灣高雄地方法院民事判決100年度重訴字第148號原告四季地產開發股份有限公司法定代理人 梁世芳 訴訟代理人 曾劍虹 律師被告板信商業銀行股份有限公司法定代理人 劉炳輝 被告板信資產管理股份有限公司法定代理人 郭道明 共同訴訟代理人 史乃文 律師
楊林澂 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國100年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告板信商業銀行股份有限公司應給付原告新台幣柒佰零玖萬伍仟元參佰元，及自民國一○○年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告板信資產管理股份有限公司應給付原告新台幣壹佰玖拾萬肆仟柒佰元，及自民國一○○年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告板信商業銀行股份有限公司負擔百分之三十九、被告板信資產管理股份有限公司負擔百分之十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰參拾陸萬伍仟壹佰元為被告板信商業銀行股份有限公司供擔保後得假執行。但被告板信商業銀行股份有限公司如以新台幣柒佰零玖萬伍仟參佰元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣陸拾參萬肆仟玖佰元為被告板信資產管理股份有限公司供擔保後得假執行。但被告板信資產管理股份有限公司如以新台幣壹佰玖拾萬肆仟柒佰元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年7月8日向被告板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）購買如附表一所示之土地及建物（下稱附表一房地）約定價金為新台幣（下同）1億4,190萬元、向板信資產管理股份有限公司（下稱板信資產公司）購買如附表二所示之建物(下稱附表二建物)約定價金為3,810萬元，並於同日簽署附表一房地、附表二建物之買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約總價為1億8,00
0萬，付款方式係依總價分期給付予被告。原告於98年6月30日給付訂金500萬元，同年7月15日給付簽約金1,300萬元，並交付發票日98年8月15日、面額1,800萬元，付款人為合作金庫北高雄銀行之支票乙紙（下稱系爭支票）作為第
3期完稅款之用。被告保證附表二建物地下1樓至5樓建物可於98年7月23日獲法院點交，惟未獲點交，原告因而暫停兌現系爭支票，嗣後被告將附表一房地及附表二建物出賣予康正旅館股份有限公司(下稱康正公司)，並辦理所有權移轉登記完畢，被告已不能給付附表一房地及附表二建物予原告，且原告嗣後發現附表一房地第18樓已滅失，故原告以起訴狀繕本送達即100年1月18日為解除系爭買賣契約之意思表示，被告應回復原狀，連帶返還原告已給付之第1、2期款項共1,800萬元。縱認系爭買賣契約因原告違約在先而經被告合法解除，被告亦僅受有18萬元利息之損失，且附表一建物18樓已滅失，其沒收之違約金1,800萬元亦屬過高，應予酌減，爰依民法第259條第2款之規定，先位聲明：㈠被告應連帶給付原告1,800萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。另依民法第252條、第179條之規定，備位聲明：㈠被告應連帶給付原告1,782萬元及自100年1月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造約定原告應於98年8月15日給付第3期價款1,800萬元，並約定以現況點交，被告未保證附表二建物地下1樓至5樓法院一定會點交，復未約定以法院點交作為第
3期款之付款條件，附表一房地第18樓亦未滅失，原告不得以法院未點交或附表一房地第18樓滅失為由，拒絕給付第3期價款，原告經被告定期催告後仍未給付第3期價款，被告遂於99年5月20日解除系爭買賣契約，並依約沒收原告已付之款項共1,800萬元，被告沒收1,800萬元之預定性違約金，僅系爭買賣契約總價款百分之10，並未過高，無酌減必要等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於98年7月8日就附表一房地及附表二建物簽訂系爭買賣契約，約定總價為1億8,000萬元。
㈡原告已支付第1、2期款項共1,800萬元，並開立系爭支票作為支付第3期款之用，系爭支票屆期未兌付。
㈢本院97司執字第84583號原訂於98年7月23日執行點交系爭
建物地下1樓至5樓，然因執行命令未合法送達執行債務人致未完成點交。
㈣附表一房地及附表二建物均已於99年8月30日出售予訴外人
康正公司，除3349及3350號建物外，其餘房地、建物已於同年10月22日移轉登記予康正公司完畢。
四、本件兩造爭執重點如下：㈠先位請求部分：原告解除系爭契約是否合法？㈡備位請求部分：被告沒入原告已給付之1,800萬元價款作為
違約金是否過高而應予酌減？原告請求被告連帶返還溢收之違約金有無理由?
五、得心證之理由㈠先位請求部分：原告解除系爭契約是否合法？⒈原告主張被告向其保證附表二建物地下1樓至5樓於98年7
月23日必經法院點交，惟屆期法院仍未點交，且原告發現附表一房地第18樓已滅失，故原告未依約兌現第3期價款之系爭支票被告竟以原告未給付第3期款為由解除系爭契約，將附表一房地出賣予康正公司，並辦理移轉所有權登記完畢，被告已給付不能，原告於100年1月18日解除系爭契約，被告應連帶返還已交付之價金1,800萬元云云；被告則抗辯被告未保證法院於98年7月23日一定會點交附表二建物地下1樓至5樓，且附表一房地第18樓並未滅失，僅屋頂毀損，原告遲延給付第3期價款，被告於99年5月20日解除系爭契約，嗣後再行出賣予第三人並未違約等語。經查：
⑴受原告委託評估系爭買賣契約標的之建築師即證人 顏國勝 證
稱：「簽約時被告有說如果要點交完才簽約會漲價，但沒有說如果法院未點交系爭買賣契約不成立或可以不給付款項」等語(本院卷第120頁)；被告經理即證人 黃新茂 證述：「簽約當天說等點交完會漲價，但沒有約定法院點交為付款條件」等語(本院卷第172頁)；原告公司負責與接洽及簽訂系爭買賣契約者即證人 陳武炎 證稱：「兩造沒有約定不點交就暫停付款，也沒有約定點交為付款條件，但我認為沒有點交就應該暫停付款，被告的經理黃新茂沒有說一定會點交，他說他沒有把握一定會點交」等語(本院卷第177、178頁)。又系爭買賣契約約定第3期價款1,800萬元付款時間為
98年8月15日，付款條件為完稅款，備註為「雙方同意自98年10月15日後始申請核發稅單；乙方(即被告)應辦理抵押權設定及交付撥款委託書及繳納契稅，印花稅等相關稅款後，甲方(即原告)始辦理所有權移轉」，復約定乙方(即原告)同意以現況點交，乙方(即原告)清楚知道附表一房地有遭越界建築第三人占用糾紛等情形，同意自行查明、排除並承擔訴訟，有系爭買賣契約第2條、第8條、第9條約定可稽，且綜觀系爭買賣契約全文，均未見有以法院點交為買賣或付款條件之約定，足見兩造於訂立系爭買賣契約時，被告未保證法院於98年7月23日一定會點交附表二建物地下1樓至5樓，法院是否於98年7月23點交非屬第3期價款之付款條件，則原告主張法院於98年7月23日點交附表二建物地下1樓至5樓為系爭買賣契約第3期款之付款條件，不足採信。
⑵證人陳武炎又證述：「契約約定現況點交是因為附表一房地
第18樓是否存在我不在乎，因為買來後要將地上物拆除」等語(本院卷第177頁)，足見附表一房地第18樓窗戶、屋頂是否完整並非原告給付第3期價款之條件。況且附表一房地第18樓為高雄市○○區○○段4小段3367建號之建物，有建物登記第2類謄本可證，第18樓窗戶、屋瓦雖有毀損，惟其外牆尚屬完好，附表一房地仍有第18樓存在之外觀，有附表一房地照片可參(本院卷第95頁)，證人顏國勝證稱：「附表一房地第18樓仍有外牆，滅失必須辦理拆除，第18樓沒有拆除執照」等語(本院卷第121頁)，可見第18樓建物尚未拆除，其建號仍存在並未塗銷，原告主張附表一房地第18樓已滅失不存在，尚非可採。
⒉按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
254條定有明文。兩造約定系爭買賣契約第3期價款1,800萬元付款日期為98年8月15日，且未約定以法院於98年7月23日點交附表二建物地下1樓至5樓為付款條件，附表一房地第18樓亦未滅失，已如前所述，原告以此為由拒絕給付第
3期價款1,800萬元自屬無據，原告開立用以支付第3期價款之系爭支票屆期未兌付，為兩造所不爭執，故原告未依約給付第3期價款1,800萬元，自98年8月16日起已遲延履行給付第3期價款之義務，被告於99年4月9日以高雄地方法院郵局第668號存證信函催告原告於7日內給付第3期價款1,800萬元，惟原告仍未付款，被告遂於99年5月20日以板橋港尾郵局第69號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，有上開存證信函可佐(本院卷第46、48頁)，可見被告於原告遲延給付後，已定期催告原告依約履行給付第3期價款1,
800萬元，仍未獲原告給付，則被告於99年5月20日解除系爭買賣契約，自屬合法，原告主張被告於99年5月20日解除系爭買賣契約不合法，尚屬無憑。
⒊系爭買賣契約已於99年5月20日經被告以板橋港尾郵局第69
號存證信函合法解除，被告於99年8月30日將附表一房地另行出賣予康正公司，且於同年10月22日移轉登記附表一房地所有權予康正公司，並無違反系爭買賣契約之情事，故原告以被告移轉登記附表一房地所有權予康正公司，致不能履行移轉系爭房地所有權登記予原告之契約義務，有給付不能之情事為由，於100年1月18日解除系爭買賣契約，自屬無據。又兩造約定如原告違反付款時間約定時，被告得沒收原告既付之金額，有系爭買賣契約第10條可佐，被告沒收原告已給付之第1、2期價款共1,800萬元，尚屬有據。原告主張系爭契約因可歸責被告之事由解除，請求被告返還已給付之價款共1,800萬元，自無理由。
⒋綜上，原告依民法第259條第2款之規定，請求被告連帶給
付1,800萬元及自100年1月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈡備位請求部分：被告沒入原告已給付之1,800萬元價款作為
違約金是否過高而應予酌減？原告請求被告連帶返還溢收之違約金有無理由?⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質
之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，不待債務人舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償，最高法院83年度台上字第2879號判決可資參照。兩造約定之違約金性質為何，應由兩造約定之契約內容整體以觀。經查：系爭買賣契約第10條約定「乙方(即原告)違反付款時間約定時，甲方(即被告)除沒收乙方既付之金額外，乙方(即原告)應無條件給付甲方(即被告)3,000萬元之懲罰性違約金」可見原告發生債務不履行情事時，被告得依此約定請求原告給付違約金，並得再向原告請求懲罰性違約金3,000萬元，是以被告沒入原告已給付價款1,800萬元之性質，係屬於賠償額預定性之違約金。⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院51年台上第19號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例參照。
本件原告主張被告解除契約後已將附表一房地另行出售予康正公司，被告所受之損失僅為第3期款價金1,800萬元之利息損失，以金融市場利率百分之1計算，僅為18萬之利息損失，被告沒收1,800萬元作為違約金過高，應予酌減等語；被告則抗辯違約金屬於預定賠償額之違約金，且被告沒收之價款為總價之百分之10，並未過高云云。查：被告板信銀行、板信資產公司各自為附表一房地、附表二建物之所有人，系爭房地、附表二建物之價金分別為1億4,190萬元、3,81
0萬元，兩造約定以附表一房地及附表二建物總價共1億8,
000萬元分期給付，有系爭買賣契約書為證，則依被告板信銀行、板信資產公司各自出售附表一房地、附表二建物之價金分別占原告每期應付價款百分之78.83【計算式：1億4,190萬元÷1億8,000萬元＝0.7883，小數4位以下4捨
5入】、百分之21.17【計算式：3,810萬元÷1億8,000萬元＝0.2117，小數4位以下4捨5入】，故被告板信銀行、板信資產公司已沒入之第1、2期價款之價金分別為1,41
9萬【第1、2期價款共1,800萬元×百分之78.83＝1,41
9萬】、381萬元【第1、2期價款共1,800萬元×百分之
21.17＝381萬】，而系爭買賣契約約定因原告給付遲延而解除，被告因而無法自由收益系爭買賣契約價金，且須支出成本另覓其他買主，復審酌兩造資力、原告違約情節等一切客觀情狀，認被告沒入第1、2期價款共1,800萬元違約金過高，應酌減至900萬元，故被告板信銀行沒入價款709萬4,700元【計算式：違約金酌減至900萬元×百分之78.83＝709萬4,700元】、被告板信資產公司沒入價款190萬5,
300元【計算式：違約金酌減至900萬元×百分之21.17＝
190萬5,300元】充作違約金為適當，逾此範圍之違約金，尚屬過高。綜上，被告板信銀行、板信資產公司因原告債務不履行沒入已收價款作為賠償額預定性違約金之金額，應以
709萬4,700元、190萬5,300元為適當，逾越上開範圍之第1、2期價款，被告應返還予原告，故原告請求被告板信銀行、板信資產公司分別返還原告已收取之第1、2期價款
709萬5,300元【計算式：已收價款1,419萬－違約金709萬4,700元＝709萬5,300元】、190萬4,700元【計算式：已收價款381萬－違約金190萬5,300元＝190萬4,700元】，為有理由，應予准許。
⒊原告雖主張被告應連帶返還超過違約金範圍溢收之第1、2
期價款，惟連帶債務須以當事人有約定，或法律有明文規定者為限，而兩造並未約定被告對原告之債務需連帶負責之，有系爭買賣契約書可按，法律亦未明文規定不當得利債務人需連帶返還不當得利之金額，且附表一房地、附表二建物售價係分別計算，僅合計總價分期數收取，原告已給付之第1、2期價款可依附表一房地、附表二建物價金之比例計算，並無不可分之情事，故原告請求被告連帶返還溢收之違約金
900萬元，要無可採，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第259條第2款主張之先位請求為無理由，應予駁回。備位依民法第179條、第252條請求被告板信銀行給付709萬5,300元、被告板信資產公司給付190萬4,700元，及均自100年1月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，均應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請假執行或免為假執行，俱無不合，爰各酌定相當擔保金額後准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，自毋庸逐一加以論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年11月3日
民事第二庭審判長法官朱玲瑤
法官陳宛榆法官楊詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月3日
書記官吳良美附表一：高雄市○○區○○段4小段第689、689-1、690、690-1地號土地、同段第3357、3358、3359、3360、3361、3362、3365、3366、3367建號建物。
附表二：高雄市○○區○○段4小段第3347、3348、3349、3350、3351、3352、3353、3354、3355、3363、3364建號建物。