裁判字號：臺灣桃園地方法院88年訴字第1111號民事判決
裁判日期：民國90年08月03日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決八十八年度訴字第一一一一號
原告戊○○
丁○○丙○○複代理人己○○被告甲○○訴訟代理人乙○○
羅乾生 右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號如附圖所示斜線部份面積為壹佰伍拾伍平方公尺之土地遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參佰參拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：
(一)緣坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號土地(簡稱系爭土地)係原告戊○○、丁○○、丙○○等三人所分別共有，惟上開土地卻遭被告無權占有使用數年，被告占有使用之面積詳如附圖中壢地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部份面積共一百五十五平方公尺，嗣經原告查覺上情，數度請求被告遷讓交還土地，惟被告仍置若罔聞，原告不得已爰依民法第七百六十七條規定，訴請被告返還無權占用之土地。
(二)雖被告辯稱系爭土地上之房屋係其先祖向原告丙○○之先父 劉守義 購買，並提有契約書為據，惟原告否認有此買賣之行為，且此房屋之買賣與原告等三人土地所有權之取得無關，況查該買賣契約書，其內容前後甚至簽名，均同屬一人所為，則此契約書之真實性足值堪疑。
(三)退萬步言之，即令訴外人 湯東海 與劉守義間之買賣債權行為有效，然此債權行為亦不得拘束原告等，蓋原告戊○○、丁○○均非劉守義之繼承人，而另一原告丙○○雖為劉守義之女兒，然伊於劉守義亡故後，亦已依法拋棄繼承，而丙○○之所以取得系爭土地之應有部分，係向訴外人 張煜台 購得，從而本件原告等三人之所有權取得均與劉守義無涉，故自仍得本於物權之效力，請求被告遷讓土地。
三、證據：提出土地登記簿謄本二份、房屋稅籍證明書影本一份、存證信函影本二份、地價謄本正本二份、拋棄證明書影本一份、申報地價表影本一份、現場照片二張、估價書正本一份。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)本件系爭土地上之建物即門牌號桃園縣中壢市○○路○○○號房屋之原分別共有人劉守義、 劉守箴 等二人於本訴訟前已死亡，又上述房屋尚未辦理繼承登記，其對各繼承人為公同共有之法律關係，本件原告僅丁○○、丙○○為原告，並未列其他繼承權人為原告，原告之當事人顯不適格。
(二)本件系爭土地及其上之建物即門牌號桃園縣中壢市○○路○○○號房屋原本係訴外人 劉世富 (即原告戊○○之父，原告丁○○、丙○○之祖父)所有，劉世富有三個兒子即戊○○、劉守義、劉守箴，其中劉守義即原告丙○○之父因缺錢即與被告先祖父湯東海於民國四十四年六月十七日，就系爭土地及其上房屋簽訂買賣契約書(簡稱系爭買賣契約)，將劉守義之應有部分四分之一，以價金新台幣(下同)五千元出售予被告之先祖父湯東海，且被告之先祖父亦已付清價款，並受交付使用。故被告之先祖父湯東海占有房屋，依據最高法院六十九年度第四次民事庭會議決議(一)之見解，係本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源，所有人之繼承人即原告自不得認係無權占有而請求返還。
(三)又依土地法第四十三條雖規定登記有絕對效力，但此係為保護善意第三者因信賴登記而設，惟本件原告丙○○係系爭買賣契約當事人劉守義之女，對於系爭土地及上述房屋存在系爭買賣關係應知悉，易言之，即屬惡意，應不受土地法第四十三條之保護。
(四)本件原告請求被告將系爭土地遷讓交還原告，惟被告係合法占有使用房屋並非無權占有系爭土地，原告未將土地、房屋之占有關係狀態釐清，顯無權利保護之必要。又原告已將系爭土地及其上房屋出賣他人，但被告係原承買人以及居住將近百年之人，依法有優先承買權。
(五)被告之先祖父湯東海約於四十五年間逝世；嗣後系爭土地及上述房屋分別交由被告先父 湯元增 及先叔父 湯元乾 ， 湯元坤 繼受權利，並交由他們分別管理使用，被告先父湯元增僅管理使用三分之一，嗣先父於六十六年間逝世；分別由被告先母及兄弟姐妹等十一人繼受其權利，並由先母管理，被告本人僅用全部標的三十三分之一部分而已，退萬步而言，縱使原告請求有理由，亦僅得請求判決局部遷讓。
三、證據：提出房屋及基地買賣契約書一份、不動產標示一份、買賣不動產契約書一份、房屋稅繳納通知書一份為證，並聲請訊問證人 邱錦福 。
丙、本院依職權至現場勘驗並請中壢地政事務所測量被告目前占有使用系爭土地之位置及面積。
理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告訴之聲明原為：「一、被告應將坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號土地上之建物即門牌號桃園縣中壢市○○路○○○號房屋全部遷讓交還原告。二、被告應給付原告戊○○八十八萬六千九百二十元、丁○○、丙○○各四十四萬三千四百六十元，及各自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應另自本訴狀繕本送達之翌日起，至交還第一項土地之日止，按月給付原告戊○○一萬四千七百八十二元、丁○○、丙○○各七千三百九十一元。四、訴訟費用由被告連帶負擔。五、請准供擔保宣告假執行。」，後來原告變更及減縮訴之聲明為：「一、被告應將坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號如附圖所示斜線部份面積為一百五十五平方公尺之土地遷讓交還原告。二、訴訟費用由被告連帶負擔。三、請准供擔保宣告假執行。」，經核上述原告訴之聲明雖係將請求被告遷讓房屋，變更為請求被告遷讓土地，其請求遷讓之標的物雖有不同，惟其請求之基礎事實仍屬同一，且另將請求被告給付相當於租金之利益之部分撤回減縮，依首揭法條規定，均應予准許，合先敘明。
二、本件原告係起訴請求被告遷讓交還其無權占用系爭坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號之土地，並非請求被告遷讓交還系爭土地上之建物即門牌號桃園縣中壢市○○路○○○號房屋(此部分原告已撤回變更訴之聲明如上述)，而系爭坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號土地係原告戊○○、丁○○、丙○○等三人所分別共有之事實，有土地登記謄本附卷可稽，是原告等三人即係系爭土地之全體共有人，並無如被告所辯原告當事人不適格之情事，況且縱使僅由共有人中之一人為全體共有人之利益，提起返還共有物之訴，亦不發生當事人不適格問題，故本件原告均屬適格之當事人。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：系爭坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號土地係原告戊○○、丁○○、丙○○等三人所分別共有，惟上開土地卻遭被告無權占有使用數年，占有使用之面積詳如附圖中壢地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部份面積共一五五平方公尺，嗣經原告查覺上情，數度請求被告遷讓交還土地，惟被告仍置若罔聞，原告 爰本 於民法第七百六十七條所有權人物上請求權之作用，訴請被告遷讓交還無權占用之土地等情。被告則以：系爭土地及其上房屋係被告先祖父湯東海與原告丙○○之先父劉守義於四十四年六月十七日雙方議定買賣並交付使用，被告之祖父亦已付清價款，並受交付使用，被告之先祖湯東海占有房屋，係本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源，所有人之繼承人即原告自不得認係無權占有而請求返還。又被告係被告係合法占有使用房屋，並非無權占有系爭土地。另原告丙○○係系爭買賣契約當事人之劉守義之女，對於系爭土地及上述房屋原有買賣關係存在應知悉，係屬惡意，即不受土地法第四十三條之保護。又原告已將本件系爭土地及其上房屋出賣他人，但被告係原承買人以及居住將近百年之人，依法有優先承買權。況且縱使原告請求有理由，因被告僅占用系爭土地之三十三分之一，原告僅得請求判決局部遷讓等語，作為抗辯。
二、本件原告主張系爭坐落於桃園縣中壢市○街段○○○○號土地係原告戊○○、丁○○、丙○○等三人所分別共有之事實，已據原告提出土地登記謄本附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張系爭土地遭被告無權占有使用數年等情，被告雖自認目前仍居住於系爭土地及其上房屋之事實，惟抗辯：系爭土地及其上房屋係被告先祖父湯東海與原告丙○○之先父劉守義於四十四年六月十七日雙方議定買賣並交付使用，被告之祖父亦已付清價款，並受交付使用，被告之先祖湯東海占有房屋，係本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源，所有人之繼承人即原告自不得認係無權占有而請求返還等語。是本件兩造之爭執點係被告究竟有無占有系爭土地之正當權源。經查：
(一)依據被告所提出其先祖父湯東海與原告丙○○之先父劉守義於四十四年六月十七日簽定之系爭房屋及基地買賣契約書內容以觀，劉守義係以其就系爭土地及其上房屋之應有部分四分之一，以五千元之價金出售予被告之先祖父湯東海，惟又依據證人即系爭賣賣契約之介紹人邱錦福到庭稱：於簽約當時劉守義之父劉世富仍在世，且系爭土地及其上房屋因為仍登記於劉世富名下所有，故劉守義雖出售其持分四分之一，惟仍無法辦理移轉登記等語(見本院八十八年十月四日言詞辯論筆錄)，且此亦為被告所自認。足見，劉守義係就其將來可能繼承之應繼分四分之一預先與被告之先祖父湯東海簽定系爭買賣契約，惟因系爭土地及其上房屋於簽訂系爭買賣契約時既仍登記於劉世富名下所有，且劉守義亦尚未因繼承而取得應有部分四分之一，故劉守義擅自將系爭土地及其上房屋出售於湯東海，即係屬於出賣他人之物，雖系爭買賣契約之債權行為於特定人即劉守義與湯東海之間尚難謂無效，然而劉守義將系爭土地及其上房屋交付予湯東海占有使用之物權行為，則仍屬於無權處分之行為，依民法第一百十八條第一項規定，在未得本人即系爭土地及房屋之所有權人劉世富之同意前，該無權處分行為尚仍屬於效力未定狀態，且被告亦未能舉證證明劉世富有表示同意之事實，是尚不能單憑劉守義與湯東海之間訂立系爭買賣契約之債權行為，即遽以認定劉守義之交付系爭土地及其上房屋係有權處分行為，以及湯東海之占有使用系爭土地及其上房屋係有正當權源。
(二)嗣後劉守義雖於其父劉世富死亡而繼承取得系爭土地及其上房屋應有部分四分之一之權利，惟因系爭土地及其上房屋仍應屬於全體繼承人即劉守義、劉守箴及原告戊○○所公同共有之遺產，依據民法第八百二十八條第二項：「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分、及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意」之規定，劉守義既係公同共有人之一，如欲將公同共有物即系爭土地及其上房屋為處分及其他權利之行使，核諸上述法條規定，應得全體公同共有人之同意，始生效力。惟依據系爭買賣契約之形式觀察，僅係劉守義與湯東海之間所訂立，顯見劉守義並未徵得其他公同共有人之同意而訂立系爭買賣契約，是系爭買賣契約亦違反上述民法八百二十八條第二項之規定而無效，且劉守義在未經其他共有全體之同意，擅將系爭土地及其上房屋交付被告之先祖父湯東海占有使用，此物權處分行為亦屬無效(最高法院十九年上字第二四一八號判例意旨參照)。
(三)況且，即令訴外人湯東海與劉守義間之買賣債權行為有效，然此債權行為亦不得拘束原告等人，蓋原告戊○○、丁○○均非系爭買賣契約之當事人，且亦非劉守義之繼承人，自不受系爭買賣契約之約束。而另一原告丙○○雖為劉守義之女兒，然伊於劉守義亡故後，亦已依法拋棄繼承，而丙○○取得系爭土地之應有部分，係向訴外人張煜台購得，故亦不受系爭買賣契約之約束。是縱使被告主張其占有系爭土地係基於其先祖父湯東海與劉守義間之買賣關係由劉守義所交付，具有正當權源，但此項理由僅得對抗劉守義，以及依據最高法院六十九年度第四次民事庭會議決議(一)之見解，亦僅得對抗劉守義之繼承人而已，惟仍不能對抗系爭土地之所有權人即原告等三人。況且本件原告戊○○、丁○○並非係劉守義之繼承人，另原告丙○○亦拋棄繼承，另向訴外人張煜台購得系爭土地之應有部分四分之一，是原告等三人之取得系爭土地所有權均與劉守義無涉，故自仍得本於所有權之物權之效力，請求被告遷讓土地。
(四)又被告抗辯其係合法占有使用房屋云云，惟依前述，劉守義在未經其他共有全體之同意，擅將系爭土地上之房屋交付被告之先祖父湯東海占有使用，已屬無效之物權處分行為，而被告係湯東海之繼承人自亦無法繼受占有使用系爭土地上之房屋之正當權源。況且縱認被告係合法占有使用房屋，惟被告對於系爭土地仍屬無權占有，已如上述，故亦不得對抗原告本於所有權之物權效力，請求被告遷讓土地。
(五)綜上所述，劉守義之交付系爭土地及其上房屋係屬無效之處分行為，相對地，湯東海之占有使用系爭土地及其上房屋即無合法正當權源。從而湯東海之繼承人即被告亦無法繼受占有使用系爭土地及其上房屋之正當權源。
三、至於被告另以：原告丙○○係系爭買賣契約當事人劉守義之女，對於系爭土地及上述房屋原有買賣關係存在應知悉，係屬惡意，即不受土地法第四十三條之保護。又原告已將本件系爭土地及其上房屋出賣他人，但被告係原承買人以及居住將近百年之人，依法有優先承買權。況且縱使原告請求有理由，因被告僅占用系爭土地之三十三分之一，原告僅得請求判決局部遷讓等語。惟查：(一)劉守義在未經其他共有全體之同意，擅將系爭土地及其上房屋交付被告之先祖父湯東海使用，此處分行為屬無效，已如上述，是縱使原告丙○○知悉其父劉守義對於系爭土地曾有上述之無效處分行為，亦難認有何惡意可言，況且丙○○係於劉守義亡故後，依法拋棄繼承後，再從訴外人張煜台處購買取得系爭土地之應有部分四分之一，並無任何惡意或違法之情事。(二)又按土地法第一百零四條第一項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。惟本件被告既屬無權占用系爭土地之人，已如上述，即非地上權人、典權人或承租人，是並無上述優先承買權之適用(三)被告現目前占用使用系爭土地之位置及面積，已經本院依職權於八十九年三月七日至現場勘驗並請中壢地政事務所測量被告目前占有使用系爭土地之位置及面積，經測量結果如附圖中壢地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部份面積共一五五平方公尺，已占用系爭土地總面積二百二十五平方公尺之近三分之二範圍，故被告上述抗辯，均不足採信。
四、從而，本件原告本於所有權人之地位，依據民法第七百六十七條物上請求權之作用，訴請被告應將坐落桃園縣中壢市○街段○○○○號如附圖所示斜線部份面積共一五五平方公尺之土地遷讓交還原告，於法洵屬有據，應予准許。
五、本件原告 陳明 願供擔保請准為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年八月三日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官黃漢權右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀~B書記官陳淑瓊中華民國九十年八月三日