裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第3289號民事判決
裁判日期：民國111年09月14日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第3289號原告沐森建設實業有限公司法定代理人 吳忠庭 訴訟代理人 葉耀中 律師複代理人 張翊宸 律師被告 吳明發 訴訟代理人 李學鏞 律師複代理人 張彩雲 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺中市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼為臺中市○○區鎮○街00號房屋暨其餘增建部分即清水地政事務所民國111年2月25日清土測字第042900號複丈成果圖所示編號B（面積：
168.25平方公尺）暨編號C（面積：171.00平方公尺）拆除，並將沙鹿鎮正義段559地號土地騰空返還原告。
被告應自民國110年11月10日起至騰空返還前項土地之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣3,619元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣157萬2,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣471萬5,575元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命各期給付到期部分，於原告每期以新臺幣1,206元為被告供擔保後，得為假執行；但被告於各期給付到期部分，每期如以新臺幣3,619元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，本件原告原起訴聲明為：一、被告應將坐落於臺中市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼為臺中市○○區鎮○街00號房屋暨其餘增建部分（實際面積以地政機關實測為準）拆除，並將土地騰空返還原告。二、被告應自起訴狀送達翌日起至騰空返還前項土地之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣（下同）2萬元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第13至14頁）。聲明迭經變更，嗣於民國111年8月10日當庭變更聲明如下列原告訴之聲明所示（見本院卷第335頁），核屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸民事訴訟法第256條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段000地號土地（重測前為臺中市○○區○○○段○○○段00000地號土地，下稱系爭土地）現為原告所有。惟被告所有門牌號碼為臺中市○○區鎮○街00號房屋暨其餘增建部分，包含建物主體前方增建一樓磚造建物、後方有一層鐵皮浪板建物，並有部分增建作為豬舍、雞舍使用與晒穀場（下合稱系爭房屋），就上開原告所有系爭土地，並無合法使用權源竟無權占用。又縱使假設系爭房屋過去經其他共有人同意興建，惟依最高法院109年台上字第2977號民事判決之意旨，倘若共有人間過去訂有分管契約，亦因系爭土地業經變價分割程序，分管契約因分割共有物而失其效力，故被告不得再以分管契約為依據，主張對系爭土地有合法占有權源。故原告本於民法第767條前段、中段所有物返還請求權之規定，自得訴請被告拆除系爭房屋而將系爭土地返還原告；被告無權占用原告所有系爭土地，自獲有相當於租金之不當利益，原告得依民法第179條規定，請求返還相當於租金之不當得利。又參酌系爭土地坐落地段位置鄰近學校，至主要幹道即臺灣大道、向上路僅有數分鐘之車程距離，另從系爭土地前往臺中市中心之車程亦僅有10幾分鐘，生活、交通網絡尚屬便利，如依土地法第97條之規定，以土地申報總價年息百分之10為限計算租金，顯有過低且不合理，與市場之行情相距過大，故被告應每月給付被告應至少給付2萬元，較為合理等語。並聲明：（一）被告應將坐落於臺中市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼為臺中市○○區鎮○街00號房屋暨其餘增建部分即清水地政事務所111年2月25日清土測字第042900號複丈成果圖所示編號B（面積：168.25平方公尺）暨編號C（面積：171.00平方公尺）拆除，並將沙鹿鎮正義段559地號土地騰空返還原告。（二）被告應自110年11月10日起騰空返還前項土地之日止，按月於每月末日給付原告2萬元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係被告祖父 吳讚 （即系爭土地之原始共有人之一）於47年間經系爭土地之其他原始共有人同意後，於系爭土地上興建，為未保存登記之建物， 嗣吳讚 將系爭房屋移轉給被告父親 吳文生 ，吳文生再移轉給被告，被告現為系爭房屋之事實上處分權人。系爭土地原為被告與其他共有人所共有，於102年間，訴外人 王玉婷 以被告與其他共有人為被告，向本院訴請分割共有物，經本院判決變價分割後，王玉婷以分割共有物判決為執行名義，聲請拍賣系爭土地，並由訴外人 吳柏榕 於109年4月15日拍定，取得系爭土地全部之所有權，惟被告所有系爭房屋並未一併拍賣，仍由被告為事實上處分權人。被告所有系爭土地所有權應有部分，已由吳柏榕取得，依最高法院106年度台上字第709號判決意旨及民法第425條之1規定，系爭房屋雖未辦理所有權登記之房屋，但被告所有系爭土地所有權應有部分，已由吳柏榕取得，被告就系爭房屋有事實上處分權，推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，被告合法占有系爭土地為適法正當。吳柏榕後於110年10月6日將系爭土地出售給原告，惟系爭房屋與系爭土地有法定租賃關係存在，系爭土地亦由被告所有之系爭房屋占有使用中，依民法第425條第1項規定，租賃契約仍存在於被告與原告之間，故系爭房屋仍係有權占有系爭土地；又系爭土地位置偏僻且位於小巷道內，四周並無重要公共建設，且周遭工廠林立，生活並非便捷，故應以系爭土地申報地價年息5％計算相當租金之不當得利，原告請求以每月2萬元計算應無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執不爭執事項（見本院卷第376頁）：
（一）不爭之事實：系爭房屋坐落於系爭土地之上，系爭土地曾經變價分割由訴外人吳柏榕拍定，再輾轉由原告取得所有權。
（二）爭點：原告主張被告無權占用，拆屋還地並給付相當於租金之不當得利等語；被告抗辯系爭房屋係經共有人全體同意而興建於系爭土地上，後系爭房屋與系爭土地雖分別移轉所有權予不同人，惟仍成立民法第425條之1之法定租賃權，而有權占用等語。何者可採？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷第376頁），依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。又系爭房屋占有系爭土地如附圖所示編號B部分（面積：168.25平方公尺）及C部分（面積：17
1.00平方公尺），共計339.25平方公尺（計算式：168.25＋171.00＝339.25）等情，業經本院會同兩造及臺中市清水地政事務所測量員履勘測量屬實，有本院之勘驗筆錄、現場照片及臺中市清水地政事務所111年6月20日清地二字第1110006726號函暨所附清土測字第042900號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第393至407頁），此部分之事實，堪信為真實。
（二）拆除系爭房屋並返還系爭土地部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查，原告主張被告無權占有系爭土地如附圖所示之編號B、C部分所示，為被告所否認，依前開說明，自應由被告就其占有之正當權源負舉證之責。被告抗辯其祖父為系爭土地之原始共有人之一，而於47年間，其祖父經系爭土地之其他原始共有人同意後，於系爭土地上興建系爭房屋等語，惟被告並未提出相關證據證明其所言屬實，是難逕認系爭房屋於興建於系爭土地之初，業已取得土地全體共有人之同意，而有占有系爭土地之正當權源。
2.被告雖另抗辯得適用民法第425條之1第1項、425條第1項之規定，亦即系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在等語。惟按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同（最高法院109年度台上字第2977號、110年度台上字第409號判決意旨參照）。縱認被告所稱系爭房屋係取得系爭土地之全體共有人同意而興建等情屬實，雖可認系爭房屋係基於分管契約而於興建之初有權占有於系爭土地，惟系爭土地業經變價分割，已如上述，是依前揭說明，先前系爭土地共有人間之分管契約，即生終止之效力，則系爭房屋即無繼續占用系爭土地之正當權源，自屬無權占用。是被告抗辯系爭房屋得適用民法第425條之1第1項、第425條第1項之規定，而有權占用系爭土地云云，即屬無據。
3.綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，應有理由。
（三）相當租金之不當得利部分：
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有土地所得之利益，應相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告無權占用原告所有之系爭土地，依上開說明，可認獲有相當於租金之不當利益，則原告請求被告給付自110年11月10日起騰空返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之利益，即屬有據。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而該規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭土地位於臺中市沙鹿區，鄰近向上路、臺灣大道、弘光科技大學、靜宜大學，有google地圖附卷可憑（見本院卷第43頁），生活機能、交通便利程度尚可，本院衡酌上情後認以系爭土地申報地價年息10％計算相當租金之不當得利為適當。而系爭土地109年及111年之申報地價均為每平方公尺1,280元，且面積為339.25平方公尺，有土地登記第一類謄本、土地登記第二類謄本在卷可參（見本院卷第71頁、349頁），依此計算被告自110年11月10日起至返還土地之日止，按月應給付原告相當於租金之利益為3,619元（計算式：1280*339.25*10/100/12=3619，元以下四捨五入），則原告於此範圍內之請求，為有理由；逾此範圍之部分，即屬無據，應予駁回。
（四）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告對被告請求之返還不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，起訴狀繕本業已合法送達被告，兩造均同意利息自110年11月10日起算（見本院卷第376頁），則被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告自110年11月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告將占用系爭土地之系爭房屋拆除，並將系爭土地騰空返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告自110年11月10日起騰空返還系爭土地之日止，按月於每月末日給付原告3,619元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾上開部分之請求則無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國111年9月14日
民事第一庭法官王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月15日
書記官林玟君