裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第339號民事判決
裁判日期：民國103年04月07日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第339號原告 劉林秋美 訴訟代理人 莊慶洲 律師複代理人 楊怡婷 律師被告 蔡武運 訴訟代理人 李育錚 律師
陳奕勳 律師 蔡宜靜 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參萬參仟陸佰伍拾玖元，及自民國103年2月12日起至返還如附圖所示D部分土地之日止，按年給付原告新臺幣捌仟貳佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；惟被告以新臺幣參萬參仟陸佰伍拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：㈠先位聲明部分：
⒈原告坐落於台中市○○區○○○段○○○○號土地(即重測前
廣明段171地號，下稱系爭土地)係原告於民國75年12月1日買賣取得，並於76年1月19日辦理所有權移轉登記完畢。詎料，被告蔡武運為相鄰即同地段土地所有人，未取得原告同意即在原告所有之系爭土地二、三樓基地部分於防火巷越界加蓋建物，無權占用系爭土地基地面積約13.72平方公尺，被告此行為不僅已侵犯到原告土地所有權，還影響到防火巷之逃生而危急原告之生命身體財產安全。屢經原告催促拆除，但被告均均置之不理。
⒉被告加蓋於系爭土地二、三樓基地部分之建物，實屬無權
占用他人土地。縱使如臺灣臺中地方法院101年度簡上字380號判決理由㈡認定兩造間就系爭土地二、三樓基地部分推定有租賃關係存在，然而，原告亦於102年12月25日以存證信函終止兩造間之租賃關係，被告係屬無占用系爭土地無疑。爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除越界部分之建物。
⒊又被告自原告於75年12月1日買受系爭土地之日起即持續
侵奪並妨害原告使用系爭土地二樓以上部份，迄今長達27年，此舉已嚴重侵犯原告對系爭土地之使用權，原告亦得依民法第962條之規定，向被告主張占有物返還請求權。
⒋聲明：
⑴被告應將占用坐落於台中市○○區○○○段○○○○號(即
重測前廣明段171地號)面積約略13.72平方公尺之土地(實際坐落位置及面積，以地政機關測量為準)二、三樓基地部分之建物拆除，並將該部分基地返還予原告。
⑵願供擔保請准予宣告假執行。
㈡備位聲明部分：
⒈本件縱使如臺灣臺中地方法院101年度簡上字第380號判決
理由㈡關於爭點二、⒉所載：「...可知系爭土地及系爭建物原同屬 陸林惠美 一人所有，但陸林惠美嗣後將系爭土地及系爭建物先後出賣予不同人，雖系爭建物僅有越界部分占用系爭土地，但依前揭說明，仍可類推適用最高法院48年台上字第1457號判例意旨....」認兩造間就系爭土地
二、三樓基地部分推定有租賃關係，惟被告占用系爭土地
二、三樓基地部分，迄今未給付任何租金，是以，原告自可依民法第439條、第126條請求被告給付近五年之租金。
茲權衡系爭土地遭占用部分面積及附近地區租金行情，一年約略2萬元，五年即10萬元。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
實際返還上開占用之土地止，按年給付原告2萬元。⒉願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告方面：㈠原告先位聲明部分係主張依民法第767條為請求權基礎，聲
明請求「被告應將占用坐落於台中市○○區○○○段000地號面積約略13.72平方公尺之土地二、三樓基地部分之建物拆除，並將該部分基地返還予原告」。惟本件先位訴訟標的業經鈞院101年度簡上字第380號判決確定，該確定判決主文記載：「原判決主文第一、二項關於超過『命上訴人(即本件被告)應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地(即鑫港尾段第239地號之土地)如附圖二所示B部分、面積一點四四平方公尺之地上物拆除，並將附圖二所示B部分土地騰空返還被上訴人(即本件原告)』...部分..之裁判均廢棄，上開廢棄部分，被上訴人(即本件原告)在第一審之訴駁回。」故本件先位訴訟標的已為鈞院101年度簡上字第380號確定判決之效力所及，實應駁回本件原告先位之訴。
㈡又「按確定判決所生之既判力，為免同一紛爭再燃，以杜當
事人就法院據以判斷訴訟標的法律關係之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，故對當事人及後訴法院均有拘束力。當事人除就確定之終局判決經裁判之訴訟標的，不得更行起訴（既判力之消極作用）外，並就關於基準時點之權利狀態，不得以該確定判決言詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，為與該確定判決意旨相反之主張；法院亦不得為與該確定判決既判事項相異之認定，此乃既判力所揭『法院應以既判事項為基礎處理新訴』及『禁止矛盾』之積極作用，觀之民事訴訟法第400第1項規定之旨趣即明。」此有最高法院102年台上字第134號判決足參。故縱使兩造間就系爭土地有租賃關係，且被告遲付租金已達二年租金總額，則原告於鈞院101年度簡上字第380號確定判決言詞辯論終結前即得提出上開攻擊防禦方法而未提出，現於本件訴訟再為與鈞院101年度簡上字第380號確定判決意旨相反之主張，鈞院亦不得為相異之認定。
㈢鈞院101年度簡上字第380號確定判決認定被告有權占有系爭
土地之依據，係類推適用最高法院48年台上字第1457號判例之意旨。惟查最高法院48年台上字第1457號判例之意旨係：
「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推定土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」故上開判例意旨係指土地承買人(即原告))默許房屋承買人(即被告)繼續使用土地，但並無創設法律上租賃關係之情形，原告對此實有所誤解。
㈣縱使兩造間有租賃關係存在，惟兩造間就租金之數額、清償之時期等亦未曾達成合意，原告亦未曾催告被告給付租金。
其逕以民法第440條第3項，主張被告「遲付」租金總額已達二年云云，實有欠依據。
㈤又本件原告請求返還之土地面積為12.74平方公尺，而系爭
土地之申報地價為每平方公尺3,680元，則依土地法第97條第1項及第105條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」等相關規定，該土地年租金最高應為4,688元【計算式：12.74×3,680×10%)。故原告請求給付之租金數額為每年2萬元，顯不合於土地法上開規定。
㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告所有台中市○○區○○段○○○○號土地(即鑫港尾段第
239地號)，與被告所有同段第173地號土地相鄰，原均屬訴外人陸林惠美所有之重測前臺中市○○區○○○○段○○○○號土地之一部。
⒉陸林惠美於62年間，在上開牛埔仔段275地號土地上興建
數棟相接連之房屋，門牌號碼分別編為臺中市○○區○○路○號至24號，各房屋之外觀格局及建材等均相同。其中，陸林惠美在171地號土地上共興建有3建物，門牌號碼分別為臺中市○○區○○路○○○○○○號、同路151之16號、民航路2號；在173地號土地上興建之建物門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○○○○號（現門牌整編為民航路4號）。而後：
⑴陸林惠美於62年9月6日將173地號土地及其上坐落之建
物，以買賣為原因，移轉所有權予訴外人 陳賴玉珠 ，被告再於66年8月5日向陳賴玉珠購買取得173地號土地之所有權及系爭建物。依被告與陳賴玉珠簽立之建築改良物買賣所有權移轉契約書所載，建物係加強磚造二層樓房，一樓面積40.50平方公尺，二樓面積63.67平方公尺。
⑵陸林惠美於75年12月1日將171地號土地及其上坐落之前
開3建物均出賣予原告，土地部分並於76年1月19日移轉登記予原告。
⒊本院台中簡易庭於101年度簡上字第380號拆屋還地事件中
，囑託臺中市○○地0000000路0號房屋二樓範圍測量結果，占用171地號土地如附圖所示D部分，占用面積為12.74平方公尺。
⒋171地號土地位處臺中水湳○○○區○○○○○路、黎明
路等臺中市○○○道，附近亦有公車站牌、電器行等。又171地號及173地號土地均屬臺中市整體開發區第八單元，依臺中市中科經貿自辦市地區重劃區重劃後土地分配圖所示，重劃會已將171地號土地全部分配給原告。
㈡主要爭點：
⒈被告所有民航路4號房屋之二、三樓，如附圖所示D部分，
占用原告171地號土地，是否為無權占有？原告請求被告拆屋還地有無理由？⒉兩造就附圖所示D部分之土地，是否成立租賃契約？若有
成立租賃契約，原告是否已合法解除？⒊原告請求被告給付租金，有無理由？金額以若干為合理？
四、法院之判斷：㈠按「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之
重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則」，此有最高法院84年度台上字第2530號判決可參。
㈡針對被告所有民航路4號房屋二、三樓，占用原告系爭171地
號土地部分，原告曾於101年1月間對被告提起拆屋還地之訴訟，嗣經本院於102年11月29日以101年度簡上字第380號判決確定在案，業經本院調閱上開卷證審閱無訛。而針對被告是否有權占用系爭土地，原確定判決係認定：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。此有最高法院48年台上字第1457號判例可資參照。嗣於89年5月5日增訂施行之民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」即係以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號裁判參照）。又前開增訂條文雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，故僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且首揭判例僅謂「土地及房屋分開同時或先後出賣」，解釋上應認就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，亦有前開判例及增訂法條之適用，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號裁判參照）。再者，前開判例及增訂條文均無房屋須「全部」坐落在同一筆土地之限制，且考諸前開判例及增訂條文之本旨，乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，增訂條文並以推定租賃關係存在之方式，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。房屋坐落在二筆以上之土地上，房屋所有權人原有合法使用各筆坐落土地之所有權或地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，依「相類事實，應為相同處理」之法理，應認亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號裁判可資參照）。
⒉民航路4號房屋二、三樓越界建築之增建部分，係訴外人
陸林惠美於興建時二次施工的結果，斯時，系爭建物及171地號土地均屬陸林惠美所有，故系爭建物越界建築部分，陸林惠美原有合法使用系爭土地之所有權能。
⒊62年9月6日，陸林惠美僅將系爭建物及173地號土地出售
予陳賴玉珠，而未將系爭建物越界建築之基地即附圖所示D部分，一併出售予陳賴玉珠，被告再於66年8月5日向陳賴玉珠購買取得系爭建物；陸林惠美另於75年12月1日，將171地號土地出賣予原告。茲陸林惠美嗣後將171地號土地及民航路4號房屋先後出賣予不同人，雖系爭建物僅有越界建築部分占用系爭土地，參照最高法院48年台上字第1457號判例意旨，被告主張有權使用附圖D所示之土地，自屬有據。準此，被告抗辯其就系爭建物越界建築部分，即系爭土地如附圖所示D部分係有權占用，洵屬有據。(此有本院101年度簡上字第380號判決在卷足參)。
㈢綜上所述，本件兩造所涉主要爭點既與前訴訟即本院101年
度簡上字第380號拆屋還地事件之重要爭點相同，本院自不得為相異之認定。故被告抗辯就附圖所示D部分之土地係有權占有一情，自屬有據。從而，原告先位聲明主張被告無權占有系爭土地，依民法第767條或962條之規定，請求被告拆屋還地，自無理由，應予駁回。
㈣又「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民法第425條之1第1項亦定有明定。本件兩造既係先後輾轉自同一所有權人陸林惠美分別受讓系爭171地號土地及民航路4號之房屋，自應推定在房屋得使用之期限內，就基地部分有租賃關係存在，且租賃期限不受民法第449第1項不得逾20年之限制。故兩造間就系爭171地號土地如附圖所示D部分，應成立不定期基地租賃契約甚明。
㈤原告固又主張被告積欠租金達二期，已以存證信函催告，並終止基地租賃契約等語，惟查：
⒈按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103條定有明文。
又「民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回」；「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。」亦有最高法院86年度台上字第2258號、87年度台上字第2475號判決可資參照。
⒉本件兩造就系爭171地號土地如附圖所示D部分，既成立不
定期基地租賃契約，參照上開說明，自應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時始消滅，非有土地法第103條各款所列事由，原告不得終止契約。
⒊又按不定期之基地租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外
，達二年以上，依土地法第103條第4款之規定，出租人得收回土地，惟出租人仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人始得終止契約。本件原告固曾於102年12月25日寄發存證信函予被告，惟上開存證信函之內容係記載：「緣 台端 於民國76年1月19日與本人成立坐落於台中市○○區○○○段○○○○號之土地租賃契約(此為推定租賃，並經台灣台中地方法院101年度簡上字第380號判決在案)，合先敘明。惟台端迄今尚未給付系爭不動產之租金達26年，已超過兩期應納租金之總額。台端顯已違反租賃契約之本旨，本人即日依民法第449、440條終止土地租賃契約」等語，此故有上開存證信函影本一份在卷足參，惟原告於存證信函中並未敘明被告積欠之租金數額，亦未定相當之期限催告被告繳納，難認已有合法催告，揆諸前揭說明，本件原告之催告不生效力，所為終止基地租賃契約之意思表示自不合法。
㈥另按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣
；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」民法第439前段定有明文；又「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」，同法第126條亦有明定。本件兩造間就系爭171地號土地如圖所示D部分既成立不定期基地租賃契約，被告使用系爭土地，自應給付租金。
㈦再按租用基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條規
定，以不超過該土地申報總價年息10％為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。土地法第105條準用同法第97條第1項關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院49年台上字第1230號判例、87年度台上字第2996號判決意旨參照）。再按計算相當於租金之利益，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。在本件中，本院審酌：系爭土地位處臺中水湳○○○區○○○○○路、黎明路等臺中市○○○道，附近亦有公車站牌、電器行等；且系爭土地係屬臺中市整體開發區第八單元，依臺中市中科經貿自辦市地區重劃區重劃後土地分配圖所示，重劃會已將171地號土地全部分配給原告等情，為兩造所不爭執，堪予採認；另被告占用系爭土地如附圖所示D部分位置，在系爭建物及171地號房屋之後方，又在系爭建物二樓樓地板下方，與外界並無通路，亦經本院調閱101年度簡上字第380號卷宗內之現場照片審閱無訛；再參以系爭土地於100年之公告現值為每平方公尺3萬元，但99年1月之申報地價僅3,680元，可知二者差距逾8倍，本院綜合各情，認被告占用系爭土地如附圖二所示D部分所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價之10％計算為適當。
㈧再查，系爭土地於96年至98年之申報地價為每平方公尺為3,
300元；99年1月申報地價為每平方公尺為3,680元；100年後之申報地價為每平方公尺6,480元，有土地登記第二類謄本為證。被告無權占有系爭土地如附圖二所示D部分面積為12.74平方公尺，從而，原告請求被告給付起訴前5年之租金合計33,659元【計算式：①98年之租金為3,300元/平方公尺×
12.74平方公尺×10%×1年＝4,204元，元以下四捨五入，下同。②99年之租金為3,680元/平方公尺×12.74平方公尺×10%×1年＝4,688元。③100年至102年之租金為6,480元/平方公尺×12.74平方公尺×10%×3年＝24,767元。合計：4,204＋4,688＋24,767＝33,659元】；及自起訴狀繕本送達之翌日即103年2月12日起至返還如附圖所示D部分土地之日止，按年給付原告8,256元【計算式：6,480元/平方公尺×12.74平方公尺×10%＝8,256元】，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
㈨本件所命給付為未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，
被告 陳明 願供擔保免為假執行，亦應准許，爰酌定相當之擔保金准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲明即失所附麗，應併駁回之。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年4月7日
民事第三庭法官高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月7日
書記官鄭淑英