裁判字號：臺灣高等法院臺中分院90年上字第305號民事判決
裁判日期：民國92年04月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十年度上字第三○五號
上訴人即附帶被上訴人（追加原告）壬○○
寅○○即附帶上訴人丑○○被上訴人甲○○
癸○○乙○○午○○○酉○○即賴申○○即賴巳○○即賴天○○即賴宇○○即賴亥○○即賴地○○即賴子○○即林 林進福 即林辰○○林瑤庚○○戊○○訴訟代理人丙○○追加被告丙○○
己○○被上訴人卯○○
戌○○右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十六日臺灣臺中地方法院第一審判決（八十六年度重訴字第三九三號），提起上訴，上訴人並為訴之追加，被上訴人丑○○為附帶上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命丑○○自地上物遷出返還土地及給付損害金部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
右廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人之上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含追加部分）訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：
㈠、上訴聲明：求為判決：
１、原判決不利於上訴人部分廢棄。
２、右廢棄部分：
①、被上訴人丁○○、 林英霞 、子○○、辛○○、林進福應連帶將坐落台中縣太平市
○○路段○○○號土地上如附圖（即原判決附圖、下同）所示編號１，面積一三七平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人新台幣（下同）二十三萬四千一百四十六元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人二萬二千三百三十一元。
②、被上訴人丑○○、丁○○、林英霞、子○○、辛○○、林進福連帶應將坐落同段
一○五號，如附圖所示編號７，面積九○平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人一十五萬三千八百十九元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人一萬四千六百七十元。
③、被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○應連帶將坐落同段一○五、之四八號
號，如附圖所示編號２、３，面積分別為八七、一八平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人十八萬八千零六十八元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人一萬八千六百四十五元。
④、被上訴人甲○○應將坐落同段一○五之四九號，如附圖所示編號４，面積六一平
方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人十三萬三千四百四十三元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬五千一百二十八元。
⑤、被上訴人癸○○應將坐落同段一○五號，如附圖所示編號５、９，面積分別為七
三、三七平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人十二萬四千七百六十三元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬一千八百九十九元。
⑥、被上訴人卯○○應將坐落同段一○五、之十七號，如附圖所示編號，面積分別
為一六、一三七平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人十六萬零七百四十二元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬七千九百五十二元。
⑦、被上訴人戌○○應將坐落同段一○五號，如附圖所示編號，面積二二九平方公
尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人三十九萬一千三百八十三元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人三萬七千三百二十七元。
⑧、被上訴人乙○○應將坐落同段一○五號，如附圖所示編號⒛，面積七三平方公尺
之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人十二萬四千七百六十四元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬一千八百九十九元。
⑨、被上訴人戌○○、乙○○應將坐落同段一○五號，如附圖所示編號，面積七一
平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人十二萬一千三百四十六元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人一萬一千五百七十三元。
⑩、被上訴人酉○○、申○○、巳○○、天○○、宇○○、亥○○、地○○（上列七
人為 賴福傳 之承受訴訟人）應連帶將坐落同右段一○五、之四四號，如附圖所示編號，面積分別為六二、一一五平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人二十一萬七千九百三十九元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人二萬九千九百八十六元。
⑪、被上訴人午○○○應將坐落同段一○五、之四四號，如附圖所示編號，面積分
別為三三、二○平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人七萬五千八百七十四元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人七千六百一十九元。
３、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
４、上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准假執行。
㈡、追加聲明：求為判決：追加被告己○○、丙○○應與被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○將坐落同段一○五、之四八號，如附圖所示編號２、３，面積分別為八七平方公尺、一八平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人十八萬八千零六十八元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人一萬八千六百四十五元。
㈢、答辯聲明：求為判決：
１、附帶上訴駁回。
２、附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠、就附帶上訴人丑○○部分：附帶上訴係指一訴訟標的部分勝訴、部分敗訴，一造於他造就其敗訴部分依法提起上訴後，在二審言詞辯論終結前，就其原審敗訴部分聲明上訴而言。故於合併數個標的之客觀共同訴訟，被上訴人即無對其中一個或數個已於原審全部敗訴之訴訟標的，提起附帶上訴之餘地。查上訴人起訴時係對丑○○主張如判決附圖編號６土地（地號為太平市○○路段第一○五之四七號）之所有物返還請求權，以及如判決附圖編號７土地（地號為太平市○○路段第一○五號）之所有物返還請求權等兩個訴訟標的。亦即本件上訴人與被上訴人丑○○之訴訟是屬於合併二個不同土地之所有物返還請求權。原審命丑○○返還上訴人編號６土地之判決，非屬對一訴訟標的之部分敗訴判決，而是一訴訟標的之全部敗訴判決。依上開說明，被上訴人丑○○依法自不得就此一全部敗訴判決提起附帶上訴，是被上訴人丑○○所提之附帶上訴不合法。就被上訴人丙○○部分：按丙○○於民國九十年八月三日以被上訴人辰○○、林瑤，庚○○及戊○○之訴訟代理人之身分，陳明系爭土地係 林朝棟 所租用而占有，上訴人雖否認其合法承租之事實，惟被上訴人辰○○等人之被繼承人 林永通 與丙○○、己○○同為林朝棟之子，並繼承林朝棟之義務，且此係固有必要共同訴訟，爰依法追加丙○○及己○○為被上訴人。
㈡、台中縣○○鄉○○路段一○二、之八、之一七、之二三、之二四、之三○、之三
一、之三二、之三三、之三五、之三七、之三九、之四二、之四四、之四六、之
五一、之五四、之五五、之五六、之五七等二十筆土地係上訴人二人共有，應有部分各二分之一，對造分別占有如聲明所載之土地，並於其上建有房屋，為對造所不爭，上訴人爰依民法第七百六十七條規定，提起本件訴訟主張兩造間未訂立任何契約，對造均為無權占有，請求對造拆屋還地。
㈢、上訴人係於七十六年十月十四日取得前開土地所有權，被上訴人等無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致上訴人受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將所受之利益返還與上訴人。又依平均地權條例第十六條規定，各該土地於七十六年、八十年、八十三年之法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一○三八元、一一二○元，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人於占有期間分別獲得如聲明所載之利益，被上訴人自應給付與上訴人已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起算，按年息百分之五計算之利息。
㈣、被上訴人酉○○等人之被繼承人賴福傳、午○○○、辰○○等雖分別提出 陳茂發 、 楊蕃薯 、林朝棟之「租金繳納記帳」影本以證明其就占用之系爭土地有合法之租賃關係，但上訴人已一再否認該「租金繳納記帳」影本之真正，各該被上訴人迄今均未舉證證明「租金繳納記帳」是由系爭土地原所有權人 林鑽燧 所親自或授權他人訂立，自不得據以認定渠等有租賃權。又上訴人與被上訴人間無租賃關係之存在，蓋賴福傳（承受訴訟人為酉○○等七人）並非陳茂發之繼承人，且被上訴人等主張就該土地曾與林鑽燧訂有租賃關係，則應就其主張對系爭土地有租賃契約之事實負舉證責任，各該被上訴人迄今均未舉證證明「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」由系爭土地原所有權人林鑽燧所親自或授權他人訂立，自不得僅憑其主張及占用之事實認定渠等有租賃權。又被上訴人辰○○於民國九十年七月十三日所提之繳納稻穀憑證及證明書，上訴人否認其真正，且林鑽燧於二二八事件發生前已至日本，不可能於四十四年六月二十八日至 葉作樂 律師事務所委託葉作樂製作證明書，故該證明書並不實在，不得據此認以林朝棟自日據時代起即有合法之承租權。
㈤、上訴人七十五年九月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日另案上訴準備書狀之自認，不僅與事實不符，且係出於錯誤，則上訴人陷於錯誤所為另案不實之自認及通知，自不得作為有利被上訴人認定之依據，蓋當事人之一造於別一事件所為不利於己之陳述，縱與他造主張之事實相符，亦僅可作為法院依自由心證認定事實之資料，究未可與民事訴訟法第二百七十九條之自認同視。又自認之撤銷，如自認人能證明與事實不符且係出於錯誤者，即可為之，此經最高法院分別著有二十八年上字第二一七一號判例及七十五年台上字第二八二號判例可參。查原判決駁回上訴人請求之理由，無非以上訴人在七十五年九月九日優先承買權通知之存證信函，及臺灣臺中地方法院（下簡稱臺中地院）六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴訟審理時，上訴人於該案第二審第二次之準備書狀內已自認被上訴人或其被繼承人就系爭土地與前地主間有租賃關係，而部分被上訴人亦有提出租金收據影本為證云云為據。惟查林鑽燧已於民國四十七年八月十六日死亡，對於系爭土地已非權利義務之主體，自無法親自或授權葉作樂將系爭土地出租他人，本件被上訴人午○○○所提租賃文件載明：「租賃期間自四十九年一月一日起，出租人為林鑽燧」，係在林鑽燧死亡後訂立，自屬偽造之文件，退步言，縱使其為真，亦因契約之一造（出租人林鑽燧）自始不存在而契約不成立，被上訴人午○○○自無從取得租賃權。又被上訴人午○○○及訴外人賴福傳（訴訟承受人為酉○○等七人）雖另提出文件載明：「承租人為楊蕃薯或陳茂發，租賃期間自三十八年一月一日起，出租人為林鑽燧」雖係在林鑽燧死亡以前訂立，但查其與林鑽燧死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故均非林鑽燧所為。且賴福傳並非陳茂發之繼承人，其他被上訴人迄今仍未能提出任何向林鑽燧承租系爭土地之文件，其竟主張就系爭土地享有租賃權，顯屬無據。況依台中縣稅捐稽徵處大屯分處八十九年二月三日函所示，系爭土地上之建物僅被上訴人乙○○辦理稅籍登記，其他則否，其於被上訴人之建物顯係基於買賣契約向訴外人 郭振坤 等人購買，並取得事實上處分權，不得反據此而認其有合法之占有權源。而上開租賃文件之原本，被上訴人於原審始提出供上訴人辨識，上訴人始發現被上訴人偽造租賃文件之情事，足證上訴人七十五年九月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日另案上訴準備書狀之自認，與事實不符且係出於錯誤，則上開上訴人陷於錯誤所為另案不實之自認及通知，自不得作為有利於被上訴人認定之依據。
㈥、上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與對造或其被繼承人訂立租賃契約及收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之意旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於五十四年三月十五日仍以受林鑽燧委託為由而至臺中地院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名義所製作之「租金繳納記帳」及其於五十四年三月十五日至臺中地院以獲林鑽燧授權之認證，而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系爭土地享有合法有效之承租權。葉作樂與上訴人寅○○間之法律行為嗣經 林守直 等人承認而溯及發生效力，而對造與葉作樂間之所為，直至上訴人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出租行為。
㈦、上訴人在辦理系爭土地移轉登記事宜時，固曾由寅○○代原所有權人發存證信函與部分對造或其被繼承人，惟於此之前，上訴人二人因未曾看過部分被上訴人所據以主張享有租賃權之「租金繳納記帳」，無法確知對方是否享有租賃權，惟為迅速辦理登記事宜，始以占有人為對象而發送，自不得據該存證信函而認收受信函者即有合法之承租權。蓋土地法第一百零四條第二項之催告，屬觀念通知（或稱事實通知），而非意思表示，亦即行使催告者僅將一定之事實（就本件而言為買賣）告知對方，並基於法律之規定，使其發生一定之法律效力。寅○○代為發送該催告時之認知，既與事實不符，且因其非意思表示，自無法因該催告而使收受該催告者得以承認並取得承租權。
㈧、另按民事訴訟法第四百條第一項規定，確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。此有最高法院七十三年台上字第三二九二號判例可參。對造雖提出臺中地院六十八年度訴字第二○四○號判決、本院六十八年度上字第一一五四號判決、及最高法院七十年度台上字第一四六八號判決，以圖證明其有租賃權，惟依各該判決所示，該案訴訟標的為確認買賣關係不存在，故寅○○與 林守成 、林守直、 林玉枝 、 林守藩 間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，且本件對造中僅乙○○、卯○○、辰○○、午○○○之配偶楊蕃薯、林永通同時為該案之當事人，其他則否。又本院六十八年度上字第一一五四號判決理由已說明：「被上訴人部分（即指 張英隆 、乙○○等十二人及 王昭明 ）雖無租賃關係，惟其他部分之被上訴人（張英隆、乙○○等十二人及王昭明除外）租約是否終止，既有爭執，上訴人寅○○又未請求確認」（見該判決理由書第五段倒數第五行），足見該判決除認乙○○對系爭土地無租賃關係外，對該案其他被上訴人是否有租賃關係並未作實體審酌認定，對造自不得據此判決為有利於己之認定。
㈨、依稅捐稽徵處大屯分處九十年八月二日函所載，系爭土地上之建物僅被上訴人乙○○辦理稅籍登記，其他則否，而乙○○無租賃權，已如前述；其他被上訴人及附帶上訴人之建物，顯係基於買賣或繼承等原因自郭振坤等人承受，並取得事實上處分權，而渠等並未舉證證明其前手對系爭土地有租賃權存在，是對造辯稱其對系爭土地有租賃權，自屬無據。且被上訴人甲○○於本院審理時到庭陳稱：「（系爭房子是何時建造？）我爸爸在六十幾年買的．．房子有無付租金我不了解，前手已經過世，他以何名義使用土地我不知道。」等語，此亦足認被上訴人甲○○確無法證明其對系爭土地有租賃權存在。
㈩、又按經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀為陳述。證人以書狀為陳述者，仍應具結並將結文附於書狀，經公證人認證後提出。民事訴訟法第三百零五條第三項及第六項分別定有明文。又法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實，並須於訊問前命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證。此有最高法院二十年上字第二四九○號判例可參。查對造於原審所提林守直等三人於八十七年五月十三日所為之確認書，係在本案繫屬中，被上訴人未經原審法院允許，亦未經上訴人同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為上訴人否認其為真正，該林守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證。另證人 謝扶憲 雖到庭證稱：「我們去日本時林鑽燧已經死掉，他的大兒子林守藩也因為本件土地的事死掉，林守成、林玉枝、林守直等三人希望土地能夠圓滿的給佃農，所以才具授權書．．林守成等三人有說蓋房屋給佃農住，佃農都有繳租金，是否有租賃關係，我不知道．．。」，惟查其證詞與證人 林清標 所證：「他們三人（即林守成、林守直、林玉枝）說以前的事都不知道。」等語不符，自不可採。況林守成等三人授權謝扶憲之授權書係記載：「本人等前委託寅○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人洽談解決承買事宜。」等語，配合林清標前開證詞，可知關於系爭土地上有無佃農、有無優先承買權等情事，應是前往洽談之謝扶憲等人（含一位台南的律師），告知林守成等人，非其等原先即知。且林守成等三人於八十四年四月五日已非所有權人，其若能收回土地，屬有利於己之事實，其為圖私利而出具授權書，又無庸負刑事責任，何樂不為？此即其立該授權書之原因，自亦不得據以為有利於對造之認定。
、對造雖辯稱上訴人寅○○於七十五年九月間所寄發催告行使優先承買權之存證信函未告知真正之價金，上訴人係違法取得系爭土地云云。惟上訴人已一再否認被上訴人就系爭土地有基地租賃權，被上訴人更未證明租賃權存在，是被上訴人自無基地優先承買權可言，更不因上訴人所為錯誤之通知而取得基地租賃權。況土地法第一百零四條第二項係於六十四年七月二十四日所增訂，於此之前，承租人之優先購買權僅具債權效力。本件究有無該項之適用，應依買賣契約訂立時究在六十四年七月二十六日以後抑七月二十五日以前（六十五年台上字第二七○一號判例參照）。又無權代理或無權處分經本人或有處分權人之承認，即溯及於法律行為時發生效力。查系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人寅○○訂立買賣契約，並於六十四年一月十五日完成移轉登記，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，寅○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，此為被上訴人所是認，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故對造縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗上訴人。況被上訴人於七十六年以前即知悉上訴人買受系爭土地之事實，在逾十五年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使上訴人相信被上訴人無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，被上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，其不得再行使此一權利，亦屬至明。故無論上訴人寅○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及寅○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響上訴人二人就系爭土地所有權之取得。
、被上訴人另辯稱：依上訴人寅○○與林守藩等四人於七十二年八月二十日訂立之和解書及中文譯本第八條及第九條之約定，可看出本件系爭土地已出租給被上訴人等云云，惟查該和解書第八條、第九條係記載：「乙（即林守藩等四人）對甲（即上訴人寅○○）以本件現有的狀況交付即可，有關本件土地的借地權、借家權、永久耕作權等權利的有無，賣主無責任上的問題。」、「有關本件土地附有的借地者、借家者、永久耕作者等優先購入權的主張，勿論有效、無效，所有紛爭由甲承擔，其費用及責任，甲亦不得為難乙等。」等語，亦即僅表明林守藩等四人對系爭土地之占有人無論有無租賃權等權利，均以現況點交，並未承認系爭土地確有合法有效之租賃權存在，是被上訴人依此一和解契約書稱系爭土地已出租給被上訴人云云，顯屬無據。另關於被上訴人提出林守直等三人於八十七年五月十三日所立之確認書，其內容不僅與前開林守直等三人訴訟繫屬前所立三份授權書之內容相違，亦與臺中地院七十四年度繼字十七號確定判決，及本院七十三年度再字第七號確定判決意旨所採認之事實不符，自非事實。
、又按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止，最高法院著有三十年渝上字第三一一號判例可參。由此可知，租地建屋未定期限者，出租人如未同意承租人改建，租約至原房屋不堪使用時終止。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此舉不僅已違反租賃契約，同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使用狀態，甚至因之拆除而終止，此有最高法院八十五年度台上字第七九○號判決可參。查被上訴人乙○○所占用如原判決附圖所示編號部分上之建物，為水泥磚造鐵皮加蓋之二層樓房屋（如現場勘驗照片），其房屋稅之起課日期為六十三年十月，並於六八年及八十年分別增建六七．七㎡、六．三㎡、一八．四㎡；被上訴人甲○○所占用如原判決附圖所示編號４部分上之建物，亦為水泥磚造鐵皮加蓋之二層樓房屋（如現埸勘驗照片）；被上訴人酉○○等人所占用之如原判決附圖所示編號部分上之建物，為鐵皮加蓋之一層樓建物（如現埸勘驗照片），均非日據時期所建之房舍且經改建，是縱使被上訴人或其前手曾與林鑽燧簽訂基地租賃契約，此契約亦因原建物不堪使用且經改建而消滅，被上訴人自不得以已消滅之租賃權對抗上訴人。
三、證據：除援用於原審所提之證據外，另提出建物照片二十七張、對照表一份、稅籍資料影本一份為證，並請求勘驗現場及向台中縣稅捐稽徵處大屯分處調取系爭房屋之課稅資料。
乙、附帶上訴人方面：
一、附帶上訴聲明：求為判決：
㈠、原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
㈡、右廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用，由附帶被上訴人負擔。
㈣、如受不利判決，附帶上訴人願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠、按附帶被上訴人就丑○○部分提起上訴，故依民事訴訟法第四百六十條規定，被上訴人丑○○自得就敗訴部分，提起附帶上訴。
㈡、次按系爭建物原係訴外人 林枝 於日據時期所建造，系爭建物所坐落之基地於日據時期即已向林鑽燧租用。林枝為 林瑞國 、丑○○、 林瑞聰 及 林瑞朝 之父，其權利義務於林枝死亡之後由林瑞國、丑○○、林瑞聰、林瑞朝及其他繼承人所共同繼承，現尚未辦理遺產分割，僅因兄弟均已成人而分管使用該系爭建物而已。再佐之被上訴人寅○○以林守成等人之代理人名義亦曾對林瑞國、林瑞朝及 林招濂 發存證信函催繳租金（按林招濂係林瑞聰之子）。至於附帶被上訴人寅○○以林守成等人之代理人名義雖僅對林瑞國、林瑞朝、林招濂三人發存證信函催繳租金，而漏未對丑○○寄存證信函催繳租金，係因其對租賃物之使用情形未調查清楚所致，不能以其漏未對丑○○寄函催繳租金，即謂丑○○對系爭土地無租賃權存在，而原審既認定林瑞國對系爭土地有租賃權存在，則居於同戶同處之丑○○自亦有租賃權存在。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：戶籍謄本一份、存證信函影本三份（第三
五八四、一二一八、二二五號）為證。
丙、被上訴人丑○○、甲○○、乙○○、癸○○、午○○○、酉○○、申○○、巳○○、天○○、亥○○、地○○等十一人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢、如受不利判決，願供擔保，請求宣告免予假執行。
二、陳述（含被上訴人丁○○、子○○、林進福、未○○○、辛○○之被繼承人林瑞國未死亡前之陳述）：除與原判決記載相同，予以引用外，補稱：
㈠、被上訴人等均為合法之承租人，非無權占有系爭土地：
①、按被上訴人等或被上訴人之繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期時起就系爭土地
即已有基地租賃之關係，當時係以林鑽燧委託之台灣信託株氏會社發給之「小作領收通帳」作為繳租憑證，待林鑽燧遷居日本後，其委託訴外人葉作樂管理及收租，嗣林鑽燧於民國四十七年八月十六日死亡後，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託葉作樂管理，凡此有林守藩等四人與上訴人寅○○於昭和五十八年八月二十日（中華民國七十二年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地買賣契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方之繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下．．」等語可證明葉作樂於林鑽燧去世之後就系爭土地仍有管理權。上訴人主張於民國六十三年間葉作樂冒名將各該土地售與寅○○、 李文騫 （即 李燕參 之子），而以寅○○為登記名義人，於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂並未受託管理系爭土地，並無管理處分權．．等語。惟查：葉作樂律師上開盜賣林鑽燧所有土地之行為，僅能證明其盜賣當時林鑽燧已死亡，其無法再以林鑽燧之名義出賣土地及移轉所有權而已，且其土地過戶過程，並未先辦理繼承登記，即逕為所有權移轉登記，於法有違，然不能以其對林鑽燧之土地無「處分」之權限，即因此認定其對林鑽燧之土地無「管理」之權限。有關葉作樂律師以林鑽燧之名義向被上訴人等系爭土地之承租人收租，並立具「租金繳納記帳」為憑，此可參被上訴人巳○○（基地承租人為陳茂發，其繼承人為巳○○）所提出之租金繳納記帳影本一份（租賃始期為三十八年一月一日）、及以楊蕃薯（被上訴人午○○○之配偶）為承租人之租金繳納記帳影本一份（租賃始期為三十八年一月一日）。葉作樂雖於林鑽燧死亡後仍繼續以林鑽燧之名義製作租金繳納記帳單，其收租記載方式雖有瑕疵，但被上訴人確有繳納租金，履行承租人之義務為不容否認之事實，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人間就系爭土地已存在之基地租賃關係，並不因該租金繳納記帳之記載方式有瑕疵而受影響。況該租金繳納記帳只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權但不以代理人身分簽章，並不影響系爭基地租賃契約之效力。至於部分承租人目前無法提出該繳租之證明，係因年代久遠逸失，或因祖先去世，一併連同其遺物燒毀，或因舊繳租證明經葉作樂收回，或因另案訴訟提出給律師轉呈於法院，故不能以部分被上訴人目前無法提出繳租之證明，即遽認其無租賃權，仍應調查其他事證，以資審認。
②、又被上訴人乙○○、卯○○、訴外人楊蕃薯（被上訴人午○○○之夫）、訴外人
林永通（繼承人為被上訴人辰○○、林瑤、庚○○及戊○○）等人於六十八年四月十九日對上訴人寅○○等人所提出之確認買賣關係不存在之訴（原審案號臺中地院六十八年度訴字第二○四○號）審理時，上訴人寅○○及日本地主林守成等人於該案第二審上訴狀第二次準備書狀內就前開被上訴人或其被繼承人有租賃關係乙節已為自認（見該卷第二審第一百八十頁、一百八十二頁），且原審六十八年度訴字第二○四○號民事判決理由第二點亦肯認系爭土地原屬訴外人林鑽燧所有，租予本件被上訴人乙○○、卯○○、訴外人楊蕃薯、林永通。
③、且依上訴人寅○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂
立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被上訴人等。
④、又經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書可見林守直、林守成、林玉枝三人於
八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權訴外人謝扶憲，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜之權限，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語，可見被上訴人就系爭土地確有承租權。
⑤、又依被上訴人乙○○、甲○○等二人曾委託 王金順 於八十四年三月二日以中區管
理局第三十四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，寄給上訴人寅○○及壬○○二人，經壬○○收受，寅○○拒收退還，然上訴人均委託 張文俊 律師於八十四年四月十九日中律俊字第○四一九之二號函，表示上開租金本票予以收受，但移作損害賠償金云云，足見上訴人有承認該存證信函所列之人為承租人，只是認為已無權占有，移作損害賠償金而已，然上訴人此舉，並非合法，並不影響被告等作為承租人之權利。稽此，被上訴人等人確為合法之承租人，殆無疑義。
⑥、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契
約對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。本件，被上訴人為系爭土地之承租人，既如上述，則姑不論上訴人寅○○及壬○○二人係以不實之買賣及違法之登記取得本件系爭土地，退步言，縱認其係合法取得系爭土地，被上訴人不僅得行使基地承租人之優先購買權，亦得依上開規定，主張買賣不破租賃，其租賃契約對上訴人二人仍繼續存在。
㈡、被上訴人就系爭土地之真正買賣有以同一條件購買之優先購買權，上訴人二人係以違法方式取得系爭土地，不得對抗被上訴人：
①、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優
先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法條訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」、「：：現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第二人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。：：」最高法院六十五年台上字第二七○一號、六十七年台上字第四七九號判例闡釋甚明。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權之目的，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否則不得對抗承租人。又依土地登記規則第七十七條規定：『申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣』。但依同法第一百零四條或第一百零七條規定「優先購買權人放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請」。
②、本件，上訴人寅○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九
日依序以台中郵局第二○一五、一二二九及二○一三、一二一八、一二二六、一
二二三、二九○○等號存證信函分別通知訴外人巳○○（被上訴人賴福傳之子，原承租人陳茂發之繼承人）、訴外人楊蕃薯（已死亡，為被上訴人午○○○之配偶）、訴外人林瑞國（繼承人為被上訴人丁○○、林英霞、子○○、辛○○、林進福等五人）、被上訴人乙○○、癸○○、卯○○等人，其存證信函意思表示之通知意旨僅表明「其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣六○五○元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之 游振福 依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於寅○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與寅○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬），且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六○五○元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示被上訴人等占有之面積多少及應繳之租金數額，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告。甚至上訴人寅○○以林守直等人之授權人地位與上訴人壬○○、寅○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六○五○元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向被上訴人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何行使優先購買權？且被上訴人為系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與寅○○、壬○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人寅○○灌水提高後之不實價格。基此，上訴人寅○○、壬○○於申請辦理上開三十六筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為被上訴人等優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，甚為明確。上訴人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法，然迄目前為止，被上訴人等人均尚未收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被上訴人等人行使優先購買權之意旨，故被上訴人尚不知其真正之買賣條件為何，尚無從行使該項權利，又何來上訴人所主張之喪失其權利。被上訴人等人除以本訴狀向上訴人表示願以寅○○與林守直等人間之真實買賣契約書（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地外，另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨。
③、依寅○○與林守直等人於七十二年八月二十日所簽訂之和解契約書，其第一條約
定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約以當時流通的，中華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直等人嗣後出具授權書給寅○○，同意寅○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違，如有違背，即屬違背委任之本旨，且屬越權之行為。而寅○○既違背委任人林守直等人之委任本旨，擅自將土地買賣所有權移轉契約書上之價金，從「新台幣一百零四萬元及日幣一千萬元」提高為「新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元」，此部分係屬「越權行為」。
④、又林守直等人雖授權寅○○得全權處理系爭三十六筆土地，並得讓售該三十六筆
土地，然壬○○並非向林守直等人購買系爭三十六筆土地之人，其亦非寅○○所指定之登記名義人（按依林守直等人與寅○○所訂之上開和解契約書並無關於買受人得自由指定登記名義人之約定），且依壬○○於刑事偵查中自承其就系爭三十六筆土地之應有部分二分之一，係林守成等人將系爭三十六筆士地出賣於李燕參，李燕參之子李文騫再於七十四年六月二十五日將其從李燕參處受讓三十六筆土地應有部分二分之一債權為由與壬○○簽訂不動產買賣契約書，可見，壬○○取得系爭卅六筆土地應有部分二分之一之權利，並非從寅○○處而來，而係從李文騫、李燕參處而來。然寅○○既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及寅○○（應有部分各二分之一）。又依原審向台中縣霧峰地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產契約無關，可證上訴人壬○○主張其係向李文騫承購繼受權利云云，並不可採。
⑤、又按林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化
代表處認證，表明渠等並不知有上開買賣情事。蓋林守成等四人既依和解書將系爭三十六筆土地全部出賣給寅○○，又何來李燕參以代理人之地位再次將系爭三十六筆土地出賣予寅○○、李文騫。況嗣後辦理登記時，完全與該李燕參所為之不動產買賣契約書無關，顯見李燕參上開所為之不動產買賣契約書，係違反林守成等人授權之委任本旨。又壬○○於第一次偵查庭，即坦承其係以新台幣七百五十萬元購買系爭三十六筆土地應有部分二分之一，顯見系爭土地全部價格亦僅一千五百萬元，上訴人於辦理土地過戶時，竟以每平方公尺六○五○元之價格通知被上訴人等人（全部三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六○五○元之積，即等於新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元），並以總價金新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元另行訂立土地買賣所有權移轉契約書，足見上訴人涉有如上之偽造文書之犯行甚明。又就寅○○是否有支付價金以及究竟支付多少價金乙節，依林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取得寅○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得寅○○之其他任何款項（按依該和解書所另外約定之新台幣一百零四萬元，在訂立和解書之前，已經葉作樂律師取得），基此，可認定原地主林守成等四人所取得之買賣價金，僅係依和解書之約定內容所示之新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元而已，並無「新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元」，此觀上開確認書已載明林守成等三人特別聲明：「．．又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權寅○○依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段第六一號等三十八筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，吾等三人並不知寅○○竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十六年六月二十七日（西元一九八七年六月二十七日）擅自將上開三十六筆土地由寅○○以吾等三人之被授權人名義與寅○○、壬○○訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正（折合每平方公尺土地價值新台幣六千零五十元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到上訴人所交付之新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事實上並無其事，應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及終止對李燕參、寅○○、李文騫之有關授權」等語自明。
⑥、又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭
土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：「本人等前委託寅○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，可見，上訴人寅○○所為之上開不實買賣及過戶，並未經原地主同意，並授權謝扶憲處理，以便向寅○○及壬○○收回土地，另行出賣給被上訴人等承租人。
⑦、上訴人雖辯稱寅○○等買受系爭土地後，須繳納遺產稅、土地增值稅、積欠之地
價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六○五○元，為查上訴人此項主張含糊其詞，並未說明其計算方式及各項稅捐，費用之細目金額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符，並不足採信。
⑧、上訴人主張林守直等人既有移轉土地所有權於其之真意，縱於實際登記時所載價
金不符，除有無效或得撤銷之原因而經撤銷外，尚不生所有權移轉登記應否撤銷之問題云云。惟查依林守直等人先後出具授權書給李燕參一人或李文騫、寅○○二人或寅○○一人，其授權意旨均只同意寅○○一人取得系爭三十六筆土地，壬○○並不包括在內，故上訴人二人之所有權移轉登記程序，已涉及越權之問題。又本件尚有牽涉被上訴人等基地承租人之優先購買權問題，上訴人不僅以非法手段辦理過戶之手續，復以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為不僅有無效之原因，為自始當然無效外，且不能對抗被上訴人等基地承租人，故本件被上訴人之優先購買權應適用六十四年七月二十四日所增訂土地法第一百零四條第二項新法之規定，即被上訴人之優先購買權具物權效力。
㈢、就上訴人主張被上訴人所有之系爭土地上建物均於民國五十七年一月開始設籍納稅，而認渠等房屋有改建事實，惟查房屋稅條例於民國五十六年四月十一日公佈，民國五十七年一月一日施行，則房屋稅之稽徵應始於民國五十七年且並非新建之房屋，始需繳納房屋稅，房屋稅實施條例之前已經存在之建築物，亦需繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月起開始設籍繳稅，自為當然之理，並不能以此即謂當時有改建之事實。再者，被上訴人在五十七年以後仍有繼續繳租之事實，縱認原不定期限之基地租賃契約自五十七年已屆期消滅，亦因被上訴人有繼續繳租，而地主亦繼續收租，而更新或成立新的不定期限基地租賃契約，被上訴人就系爭土地仍有合法之使用權源。
㈣、就上訴人主張其就被上訴人租賃權存在之自認係出於錯誤，與事實不符，不生自認之效力，惟查被上訴人租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及上訴人寅○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人寅○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書及中文譯本一份及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證上訴人承認被上訴人租賃權之存在。
㈤、就上訴人壬○○主張其非本院六十八年度上字第一一五四號民事判決及最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決之當事人，不受寅○○自認之拘束，然查上述民事判決所記載，被上訴人等原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人寅○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認，基此，原出租人即地主林守成等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係，被上訴人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人，且基於民法第四百二十五條所定買賣不破租賃原則，該租賃契約自及於系爭土地之受讓人即上訴人寅○○及壬○○，上訴人壬○○雖否認自認之效力，並不影響本件之判斷。
㈥、就上訴人主張被上訴人未於起訴狀繕本送達翌日起十日內給付前積欠之租金，原租約即終止並應返還土地，然查上訴人係以違法方式取得系爭土地，其以所有人自居而向被上訴人催告限期繳租，其催告並不合法，自不生效力。退步言，縱認上訴人屬合法之所有權人而得向被上訴人收租，然上訴人催告意旨，僅表明限期繳納，逾期終止租約等等，並未明確表明各被上訴人所占有之面積為何？租金如何計算？積欠租金各為多少？到何處繳納等情，被上訴人縱要繳租亦無從繳起，故上訴人上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之效力，其遽行終止租約顯非合法。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：租賃契約（以林朝棟為承租人）、附件暨律師函等影本各一份、戶籍謄本一份（賴福傳）、存證信函影本五份（優先承買權及催繳租金，第二○一五、一二二九、一二一八、一二二三、一二二六號）、存證信函（第一一二○號、檢附支付租金之銀行本票用，中區管理局第三十四支局第七十五號）二份、戶籍謄本三份（林朝棟、賴福傳、林瑞國）、本院八十九年度上字第二七九、二六五號民事判決影本各一份、本院六十八年度上字第一一四五號民事判決影本一份為證，及請求向台中縣稅捐稽徵處大屯分處函查房屋稅課徵之相關事宜，並傳訊證人林清標、謝扶憲。
丁、被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○、丙○○部分：被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序到庭所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○之被繼承人為林永通，林永通、丙○○、己○○之父林朝棟為系爭土地之承租人，並依約繳納租金，且上訴人寅○○於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴自認其有租賃關係存在，林永通為該訴之原告，林朝棟死後，房屋為現其子女共同繼承，並未分割，該房屋為丙○○之兄弟姊妹所共有，而該房屋現為 林永興 在居住。
三、證據：提出租金繳納記帳及該案判決書影本各一份為證。
戊、被上訴人卯○○、戌○○、己○○、丁○○、未○○○（即林英霞）、子○○、辛○○、林進福等人均未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
己、本院依職權向臺中縣太平市地政事務所調取系爭土地七十六年十月三日霧字第二四一五四號之土地所有權移轉登記之全案申請資料。
理由
甲、程序方面：
一、原審共同被告賴福傳於八十九年二月十日死亡，其繼承人巳○○、天○○、宇○○、亥○○、地○○、酉○○、申○○等七人，聲明承受訴訟（本院卷第一宗第一六三頁），已據其提出繼承系統表及戶籍謄本各一份為證。又原審共同被告林瑞國於八十九年三月十九日死亡，其繼承人為丁○○、林英霞、子○○、辛○○、林進福等五人，上訴人聲明由其繼承人承受訴訟，有被上訴人提出繼承系統表及戶籍謄本各一份在卷可稽，是由其繼承人承受訴訟，均核無不合，合先敘明。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。又請求之基礎事實同一者，於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告之同意；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款、第二項分別定有明文。查本件上訴人於原審起訴時，原係以辰○○、林瑤、庚○○、戊○○為被告，提起本件訴訟，嗣於原審敗訴後上訴本院，據丙○○於本院陳稱系爭土地如附圖所示２、３部分係其父親林朝棟所留下，為其兄妹所共有等語，上訴人因而追加林朝棟之其他繼承人丙○○、己○○為被告即被上訴人，並經到場之丙○○表示無異議，且請求之基礎事實同一，爰依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百五十五條第二項規定，即應視為同意追加。上訴人之追加，揆諸前開說明，應予准許。
三、就被上訴人丑○○提起之附帶上訴部分，依民事訴訟法第四百六十條第一項規定「被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。」，即附帶上訴係指訴訟標的部分勝訴、部分敗訴，一造於他造就其敗訴部分提起上訴，在第二審言詞辯論終結前，就其敗訴部分聲明上訴以期兩造當事人獲得平等之保護。本件上訴人對被上訴人丑○○本於所有權及不當得利之法律關係，起訴請求如附圖所示６、７部分應予拆屋還地及交付不當得利，原審就其中請求如附圖所示７部分為上訴人敗訴，編號６部分為上訴人勝訴之判決，顯就同一訴訟標的之請求為一部勝訴、一部敗訴，故上訴人主張係數個訴訟標的，尚有未合，為不足採。為此，上訴人就其敗訴部分上訴本院，被上訴人丑○○乃就原審命其返還上訴人之編號６土地及交付不當得利敗訴判決不服而提起附帶上訴，自合於上開規定。又依同條第二項規定「附帶上訴雖在被上訴人之上訴期間已滿或曾捨棄上訴或撤回上訴後，亦得為之。」即縱被上訴人之上訴權已喪失，仍得提起附帶上訴，基此，本件被上訴人丑○○雖於原審判決後提起上訴，因未繳納上訴費用而經原審法院予以駁回上訴確定，其上訴權因而喪失，但本件既經上訴人對其提起上訴，故依該條項之規定，被上訴人丑○○仍得提起附帶上訴，且有其附帶上訴利益存在，及為達紛爭解決一次性之訴訟經濟目的，被上訴人丑○○之附帶上訴，應予准許。
四、本件被上訴人卯○○、戌○○、辰○○、林媱、庚○○、戊○○、丙○○、己○○、丁○○、未○○○（即林英霞）、子○○、辛○○、林進福均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：系爭土地係伊二人所共有，應有部分各二分之一，對造分別占有如附圖所示之土地，並於其上建有房屋，因兩造間未訂立任何契約，其屬無權占有，伊等自得依民法第七百六十七條規定，訴請對造拆除地上物，將其等所占有之土地返還給伊等。又伊等係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，對造無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益，且致伊等受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與伊等，依平均地權條例第十六條規定，各該土地於七十六年、八十年、八十三年之法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一千零三十八元、一千一百二十元，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則對造於占有期間分別獲得利益，自應返還與伊等，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息，爰基於民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定，提起本件訴訟，求為命被上訴人丑○○、甲○○、乙○○、午○○○、癸○○、卯○○、戌○○、辰○○、林瑤、庚○○、戊○○及原審共同被告林瑞國、賴福傳分別將附圖所示之地上物拆除並返還土地，暨給付損害金，均如原判決伊訴之聲明所示之判決（原審判命丑○○自地上物遷出返還土地及給付損害金，駁回其餘請求；上訴人壬○○、寅○○及被上訴人丑○○分對不利部分之判決提起上訴、附帶上訴。至原審判決原審共同被告 林仁傑 、 楊清松 、 陳水源 部分，未據聲明不服，已告確定）。上訴人並於本院為訴之追加，求為命追加被告己○○、丙○○應與被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○拆除地上物返還土地及給付損害金為如追加聲明所示之判決。
二、被上訴人（含被上訴人丁○○、子○○、林進福、未○○○、辛○○之被繼承人林瑞國未死亡前之陳述）則以：伊等或伊等之被繼承人與原地主林鑽燧就其占用部分有基地租賃之關係，並按各該占用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟林鑽燧之繼承人與上訴人就林鑽燧所有同段六一號等三十六筆土地（含系爭二十筆土地）之全部買賣價款僅為新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，加上日幣一千萬元，然上訴人寅○○為恐上開土地承租人以前開價格行使優先購買權，竟以明知不實之事項，由上訴人寅○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄存證信函給伊等或伊等之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新臺幣六千零五十元（即折算每坪約二萬元），按伊等及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內辦理買賣契約，並交付全部價款，同時催繳自五十四年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第一百零四條第一項前段及第二項之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是以伊等既係有權占用系爭土地，並非無權占有；附帶上訴人丑○○並以：系爭建物原為其父林枝於日據時期所建造，系爭建物所坐落之基地於日據時期即已向林鑽燧租用，林枝死亡之後由伊及林瑞國、林瑞聰、林瑞朝、其他繼承人所共同繼承，現尚未辦理遺產分割，僅因兄弟均已成人而分管使用該系爭建物而已，至於附帶被上訴人寅○○以林守成等人之代理人名義雖僅對林瑞國、林瑞朝、林招濂（按林招濂係林瑞聰之子）三人發存證信函催繳租金，而漏未對伊發存證信函催繳租金，係因其對租賃物之使用情形未調查清楚所致，不能以其漏未對伊發函催繳租金，即謂伊對系爭土地無租賃權，則居於同戶同處之伊自亦有租賃權存在等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張伊等就系爭土地因登記而取得所有權，為被上訴人及附帶上訴人等人分別於其上占用之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出土地登記簿謄本一份為證，復經原審法院囑託台中縣霧峰地政事務所測量，製有測量成果圖（即如附圖所示）一份附卷可憑，是上訴人此部分之主張，堪信為真實。
四、被上訴人丑○○、甲○○、癸○○、乙○○、午○○○、酉○○、申○○、巳○○、天○○、宇○○、亥○○、地○○（含附帶上訴人丑○○及被上訴人丁○○、子○○、林進福、未○○○、辛○○之被繼承人林瑞國未死亡前之陳述）辯稱：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃之關係，並按各住戶占用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，後被政府徵收，僅剩部分建地（含系爭土地）未被徵收，乃委託訴外人葉作樂管理及收租，嗣林鑽燧死亡，仍由其繼承人林守成、林守藩、林守直、林玉枝等人繼續委託葉作樂管理等情，並提出小作料領收通帳一份及租金繳納記帳三份等影本為證，且依林守成等四人與上訴人寅○○於昭和五十八年（即中華民國七十二年）八月二十日所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約，當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：．．」等語，且該和解契約書第八條及第九條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及「由租地人．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情報，並應盡力協助等情，益資證明上訴人之前所有權人林守成等四人有委託其親戚葉作樂管理系爭土地及將系爭土地出租予當時之承租人。則其等被上訴人及附帶上訴人辯稱於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，亦堪以採信。
五、其次應審究者，被上訴人或其繼承人之租賃關係是否存在：①、被上訴人甲○○辯稱：伊曾委託王金順以中區管理局第三十四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，經上訴人表示收受但移作損害賠償金，及伊所居住使用之系爭土地之原占有人為訴外人 林朝乾 ，上訴人寅○○曾對林朝乾為行使優先承買權之通知表示有租賃關係存在，及於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴亦自認伊有租賃關係存在等語，並提出該判決書及存證信函一二三０號影本各一份為證。②、被上訴人癸○○辯稱：伊曾受上開通知行使優先承買權，上訴人表示伊有租賃關係等語，並提出存證信函第一二二三號影本一份為證。③、被上訴人乙○○辯稱：伊曾委託王金順以中區管理局第三十四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，經上訴人表示收受但移作損害賠償金，上開通知行使優先承權，及上訴人壬○○於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴自認伊有租賃關係存在等語，並提出存證信函第一二二六號及該判決書影本各一份為證。④、被上訴人午○○○辯稱：伊配偶楊蕃薯為承租人，均依約定繳納租金，亦曾受上開通知，且上訴人壬○○於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴自認伊有租賃關係存在，提出繳納記帳本、存證信函第一二二九號及該判決書影本各一份為證。⑤、被上訴人酉○○、申○○、巳○○、天○○、宇○○、亥○○、地○○辯稱：伊祖父陳茂發為承租人，依約定繳納租金，及巳○○曾受上開通知等語，並提出租金繳納記帳、存證信函第二○一五號影本各一份及戶籍謄本一份為證。⑥、被上訴人丁○○、林英霞、子○○、辛○○、林進福等人未於本院準備程序及言詞辯論期日到場，惟據其被繼承人林瑞國於本院準備程序中辯稱：伊曾受上開通知行使優先承買權，並承認伊有租賃關係等語，並提出存證信函第一二一八號、第三五八四號影本各一份及戶籍謄本一份為證。⑦、被上訴人辰○○、林瑤、庚○○、戊○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，惟據其於本院準備程序中辯稱：辰○○、林瑤、庚○○、戊○○之被繼承人林永通，及丙○○之父林朝棟為系爭土地之承租人並依約定繳納租金，且上訴人寅○○於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴自認伊有租賃關係存在，訴外人林永通為該訴訟之原告，而追加被告丙○○、己○○和訴外人林永通同為林朝棟之繼承人等語，並提出租金繳納記帳、該判決書影本各一份及戶籍謄本一份為證。⑧、被上訴人卯○○、戌○○於本審雖未到場陳述，及提出任何證明，惟據被上訴人卯○○於原審辯稱：上訴人寅○○於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴自認伊有租賃關係存在等語，並提出該判決書影本一份為證；被上訴人戌○○於原審辯稱：伊所居住使用之土地之原占有人為 賴春 ，而上訴人寅○○於臺中地院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在之訴自認伊有租賃關係存在，並提出該判決書影本一份為證。⑨、附帶上訴人丑○○辯稱：系爭建物原係訴外人林枝於日據時期所建造，系爭建物所坐落之基地於日據時期即已向林鑽燧租用，而林枝為林瑞國、丑○○、林瑞聰及林瑞朝之父，其權利義務於林枝死亡之後由林瑞國、丑○○、林瑞聰、林瑞朝及其他繼承人所共同繼承，現尚未辦理遺產分割，僅因兄弟均已成人而分管使用該系爭建物，且上訴人寅○○亦曾對伊兄弟林瑞國、林瑞朝及林招濂發存證信函催繳租金，則居於同戶同處之丑○○自亦有租賃權存在等語，並提出戶籍謄本一份、存證信函影本三份（第三五
八四、一二一八、二二五號）為證。經查，本件被上訴人癸○○、乙○○、卯○○、戌○○為承租人，被上訴人甲○○、午○○○、酉○○、申○○、巳○○、宇○○、 賴瑞足 、地○○、丁○○、林英霞、子○○、辛○○、林進福、丙○○、辰○○、林珊、戊○○等人分別為原承租人之繼承人（或繼受人），亦為正當權源而占有，堪認其等被上訴人並非無權占有系爭土地。另附帶上訴人丑○○雖未經上訴人寅○○為上開通知，惟占有之系爭土地及房屋既係其與兄弟林瑞國、林瑞聰及林瑞朝共同繼承其父林枝而來，且上訴人又未舉證林枝死後，其遺產已辦理遺產分割，故附帶上訴人辯稱係因兄弟均已成年而分管使用該系爭建物並非無據，況上訴人寅○○以林守成等人之代理人名義亦曾對林瑞國、林瑞朝及林招濂發存證信函催繳租金（按林招濂係林瑞聰之子），堪認其居於同戶同處之丑○○自亦有租賃權存在。上訴人雖主張上訴人寅○○於七十五年九月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日臺中地院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴中準備書狀之自認，不僅與事實不符，且係出於錯誤，因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，對系爭土地已非權利義務之主體，自無法親自或授權葉作樂將系爭土地出租他人，本件被上訴人午○○○等人所提之租賃文件載明之出租人均為林鑽燧，租賃期間分別為自民國六十二年一月一日起、自五十二年一月一日起，顯係在林鑽燧死亡後始訂立，自屬不實文件，縱使其為真，亦因契約之一造死亡，而自始不存在，而其他部分文件其製作日期，雖在林鑽燧死亡之前，但與林鑽燧死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故均非林鑽燧所為等語。然按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而為自認者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文，最高法院八十八年度台上字第八八六號、八十八年度台上字第七九二號亦著有判決可參照。但查，上訴人主張上開租金繳納記帳單係偽造，惟未舉證以實其說，為不可採，另被上訴人甲○○、癸○○、乙○○、午○○○、酉○○、申○○、巳○○、天○○、宇○○、亥○○、地○○、丁○○、林英霞、子○○、辛○○、林進福等人所提出之存證信函，經本院依職權向臺中縣太平市地政事務所調取系爭土地七十六年十月三日霧字第二四一五四號之土地所有權移轉登記之全案申請資料查證屬實，並有影本附卷可稽，足見系爭土地確實出租予其等被上訴人及附帶上訴人之事實，益徵被上訴人午○○○於六十八年四月十九日對上訴人寅○○等人所提出之臺中地院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴審理時，上訴人寅○○在該案第二審上訴狀第二次準備書狀內就前開被上訴人或其被繼承人與前地主間有租賃關係乙節之陳述，難認有何錯誤或與事實不符之情形。且上開民事判決，經寅○○等人上訴第二審即本院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決審理結果，亦認定 陳尚文 等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人寅○○及訴外人林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開本院六十八年度上字第一一五四號民事判決書第三頁第十二行及第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書第三頁正面倒數第三行以下），即均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在。復參以林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：「本人等前委託寅○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，證人林清標於本院另案準備程序中亦證稱「當時我受太平鄉 李福財 、 韓秋南 、 鄭萬水 、 林永和 四人代表全莊的人委託去日本拿回認證授權書、確證書，我有拿民事起訴狀資料給林守直、林玉枝、林守成看，他們三人都有同意才去駐日東京辦事處處理，我也有請他們三人吃過二次飯，六十幾年我去日本時把林鑽燧死亡證明書拿回來，他們三人說以前的事都不知道，林守藩有和寅○○接洽過，寅○○也有和他們和解，他們以前有授權謝扶憲處理，謝扶憲都沒有回消息，他們很失望，我又去找他們，他們就委託我，林守藩還沒有死之前我和他電話聯絡五、六次．．」等語（見本院九十年度上字第一０二號卷第二宗第一二０頁），並提出授權書影本一份為證，證人謝扶憲於該案中亦證稱「我們去日本時林鑽燧己經死掉，他大兒子林守藩也因為本件土地的事死掉，林守成、林玉枝、林守直等三人希望土地能圓滿的給佃農，所以才出具授權書．．」等語（見本院九十年度上字第一０二號卷第二宗第一三四頁），而上訴人對上揭書證是否為偽造或變造又未舉證以實其說，應認為真正，益徵上訴人之主張為不可採。上訴人雖再以被上訴人乙○○於本院六十八年度上字第一一五四號判決（原審案號為臺中地院六十八年度訴字第二０四０號）理由謂被上訴人乙○○「雖無租賃關係，惟其他部分之被上訴人租約是否終止，既有爭執．．」，認為本件被上訴人乙○○並無租賃關係等語，惟查上開判決係因被上訴人乙○○未提出上開存證信函第一二二六號及該判決書影本各一份等證物以證明其有租賃關係之故，且若訴訟標的以外之事實，縱令與為訴訟標的之法律關係有所影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除抵銷之情形外，尚不能因該判決已確定而認此項判斷有既判力（最高法院七十三年度台上字第三二九二號著有判例可資參照），故上訴人之上開主張難執為不利於被上訴人乙○○之證據。
六、上訴人另謂：縱上訴人與被上訴人間有租賃關係，不定期限租約亦已因被上訴人之改建而終止，且被上訴人等現今所居住者，均為鋼筋水泥加強磚造之房舍，屋齡不超過三十年，顯非日據時期所建之房舍，倘若真有訂立租約，則房舍必已經改建，非當時訂約時所建之房舍，依最高法院三十年渝上字第三一一號，三十七年上字第六八八六號判例要旨，其租賃權即已消滅等語。惟查：被上訴人在系爭土地上之房屋，雖部分為水泥磚造，固經本院現場勘驗屬實，並經上訴人提出現場建物照片在卷可稽（本院卷第一宗第一三一頁至一三七頁），但系爭土地上之房屋尚屬老舊之建築物，且經本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調系爭房屋稅稽徵資料，該處於九十年八月二十四日函覆所載，原課徵面積之房屋為加強磚造、磚造或土造，有該處九十年八月二十四日以九十中縣稅屯密二字第九０五０四六九四號函附卷可稽（見本院卷第一宗第一０五頁至一０六頁），按房屋稅條例係於五十六年四月十一日修正公布，五十七年一月一日施行，而上開房屋並未載明其建造完成日期，僅餘存五十七年開始之房屋稅計課紀錄表，故上開房屋究係於何時興建完成，及五十七年一月之前有否課徵房捐及房屋稅難以確定，故僅能就該五十七年房屋稅計課紀錄表移載起課日期為五十七年一月，復有該處九十一年十月七日以中縣稅屯分房字第０九一０三四九三０五００號函在卷可稽（見本院九十年度上字第一０二號卷第三宗第三十七頁），是則房屋稅之稽徵應始於五十七年，並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，即房屋稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月開始設籍納稅，尚不能以此即謂當時有改建之事實，故上訴人之上開主張，為不足採。
七、上訴人再稱：按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提臺中地院六十八年度訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故寅○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語，惟查，上開判決係先予認定有租賃權者有被上訴人陳尚文、 賴銘鎮 等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，惟對系爭土地之使用，兩造並未定有確切之書面契約，為兩造所不爭執，故本院尚非不得參酌該判決所敘述之理由及證據，以認定其等被上訴人及附帶上訴人就系爭土地是否有租賃關係存在之證據。
八、關於優先承買權部分：上訴人主張：縱認被上訴人及附帶上訴人等人具有合法之承租權，伊仍合法取得所有權，至系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人寅○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由訴外人張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，寅○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故其等被上訴人及附帶上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗上訴人，況其等被上訴人及附帶上訴人於七十六年以前即知悉伊二人買受系爭土地之事實，在逾十四年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使 伊相信渠 等無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，其等被上訴人及附帶上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，故無論上訴人寅○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及寅○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響伊二人就系爭土地所有權之取得等語，惟查：
①、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優
先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例參照）。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定。是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否則不得對抗承租人。
②、本件上訴人寅○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日
依序以台中郵局第一二二三、一二二六、二０一三、二０一五、一二一八、三五
八四、二九００、一二一八、三五八四、二二五等號存證信函分別通知被上訴人癸○○、乙○○、午○○○之配偶楊蕃薯、賴福傳（即酉○○、申○○、巳○○、宇○○、亥○○、地○○之被繼承人）、林瑞國（即 林阿暖 、林英霞、辛○○、子○○、林進福之被繼承人）、丙○○、己○○之父林朝棟（即辰○○、林媱、庚○○、戊○○之被繼承人林永通之父）、卯○○，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻榖照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於寅○○之事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與寅○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，顯與原來買賣契約之約定不符，上訴人雖主張寅○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，但查：上訴人此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，又未明示其等被上訴人等人占有之面積多少及應繳之租金數額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符，不足採信。另上訴人寅○○以林守直等人之授權人地位與上訴人壬○○、寅○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向其等被上訴人等人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人寅○○於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，從而，基地承租人得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與寅○○、壬○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非指經上訴人寅○○刻意提高後之不實價格。按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」（最高法院四十九年台上字第二三八五號判例參照），本件上訴人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而，上訴人自不能持上開買賣契約對抗其等基地承租人即被上訴人及附帶上訴人。上訴人再以其等被上訴人及附帶上訴人未繳納租金，並限期十天內繳納，逾期以訴狀為終止兩造之租賃關係等語，惟上開催告意旨，僅表明其等被上訴人及附帶上訴人有欠租，限期十日內繳納，逾期終止租約云云，並未表明其等被上訴人及附帶上訴人積欠租金年度為何？積欠之租金各有多少？以稻穀或現金繳納？是上訴人上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之效力，故上訴人主張其等被上訴人及附帶上訴人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，並予以終止租約等語，亦要無可採。
③、上訴人另主張壬○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年六月間與李文
騫訂立不動產買賣契約書，向李文騫承購繼受權利而來云云，惟查，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予壬○○部分，均未以書面通知其等被上訴人及上訴人或其被繼承人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，是否合法，已有可疑。又依本院向台中縣太平地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書無關。
④、上訴人再謂被上訴人及附帶上訴人所提出林守直等三人於八十七年五月十三日之
確認書，縱該確認書確由林守直等人所立，惟係於本案繫屬中，被上訴人等人未經法院允許或同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為伊等否認為真正，無證據能力，依民事訴訟法第三百零五條第三項及第五項之規定及最高法院二十年上字第二四九○號判例要旨，該林守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證等語。惟其等被上訴人及附帶上訴人所提出上開認證書是屬書證之一，並非證人之訊問，故依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定「私文書經本人或其代理人簽名或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」，本件其等被上訴人及附帶上訴人所提出之林守直等三人於八十七年五月十三日之確認書（見原本院卷第二宗第一四八頁），經林守成等三人簽名、蓋章，並經公證單位亞東關係協會認證，依上開規定，應推定為真正，且本件上開被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及上訴人寅○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人寅○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書及中文譯本一份可證（見本院卷第二宗第八十二至九十二頁）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書（見原審卷第二宗第八十七頁）影本各一份附卷可證，已如前述，依上訴人寅○○與林守成等人於七十二年八月二十日所簽訂之和解契約書，其第一條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直等人嗣後出具授權書給寅○○，同意寅○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違，然上訴人寅○○等人既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及寅○○應有部分各二分之一（李燕參以林守直等人之授權人地位，於七十三年五月十五日與李文騫、寅○○訂立不動產買賣契約書），則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予壬○○部分，均未以書面通知被上訴人及附帶上訴人基地承租人以同一條件行使優先購買權，則上訴人是否取得系爭土地，顯有可爭議。因而，林守成等三人才於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，表明渠等並不知有上開買賣情事，故上訴人主張被上訴人等人所提出林守直等三人於八十七年五月十三日所立之確認書，其內容與前開林守直等三人訴訟繫屬前所立三份授權書之內容部分相違，及與臺中地院七十四年度繼字第十七號確定判決、本院七十三年度再字第七號確定判決意旨所採認之事實不符，即不得為採證之憑證，實不可採。
⑤、至於上訴人主張稱被上訴人及附帶上訴人未於相當期限內表示以同一條件優先承
購之意，已喪失其權利云云。惟如上所述，上訴人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。惟迄今上訴人並未舉證證明已再為通知，或被上訴人及附帶上訴人等均已收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要其等被上訴人及附帶上訴人行使優先購買權之證明，是尚難認為其等被上訴人及附帶上訴人已喪失其優先承買之權利。
⑥、承上所述，本件被上訴人及附帶上訴人為系爭土地之承租人，則上訴人係以買賣
之原因登記取得本件系爭土地，依民法第四百二十五條第一項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，依上開買賣不破租賃之規定，其等租賃契約對上訴人仍繼續存在，被上訴人及附帶上訴人既為有權占用系爭土地，自非無權占有，故上訴人訴請被上訴人及附帶上訴人拆屋還地，及自七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被上訴人及附帶上訴人無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致伊受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其等所受之利益返還與上訴人，並依平均地權條例第十六條規定，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人及附帶上訴人於占有期間自分別獲得如其上訴聲明所載利益之損害賠償，依法洵屬無據。
九、綜上所述，本件上訴人之主張為不可採，被上訴人及附帶上訴人之抗辯，尚屬可信。從而，上訴人本於民法第七百六十七條、第一百七十九條前段規定，請求被上訴人及附帶上訴人為如聲明所示拆屋還地及交付不當得利，即屬無據，應予駁回。原審就附帶上訴部分，為附帶上訴人敗訴之判決，即有未洽，附帶上訴人附帶上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，附帶被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請因敗訴已失所附麗，應併駁回，爰由本院將此部分廢棄改判如主文第二項所示。至上訴人之上訴部分，原審法院為上訴人敗訴之判決，依法並無不合，其上訴意旨，仍執陳詞指稱原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其追加之訴亦無理由，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決之結果，並無影響，無庸一一論述，併此敘明。
十一、據上論結，本件附帶上訴為有理由、上訴人之上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十九日~B1事第七庭審判長法官簡清忠~B2法官陳賢慧~B3法官盧江陽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官康孝慈中華民國九十二年四月三十日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｂ