裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上更(一)字第62號民事判決
裁判日期：民國97年04月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決93年度上更㈠字第62號上訴人子○○
壬○○上二人共同訴訟代理人 楊榮富 律師複代理人卯○○
陳俊偉 律師 蔣志明 律師被上訴人甲○○
癸○○乙○○午○○（即 賴福傳 之承受訴訟人）巳○○（即賴福傳之承受訴訟人）寅○○（即賴福傳之承受訴訟人）酉○○（即賴福傳之承受訴訟人）亥○○（即賴福傳之承受訴訟人）申○○（即賴福傳之承受訴訟人）戌○○（即賴福傳之承受訴訟人）丁○○（即 林瑞國 之承受訴訟人）辰○○○（即 林英霞 ）（即林瑞國之承受訴訟人）
之2號辛○○（即林瑞國之承受訴訟人）丑○○丙○○庚○○戊○○未○○追加被告己○○上列十九人共同訴訟代理人 吳瑞堯 律師
周思傑 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年12月16日臺灣臺中地方法院第一審判決（民國86年度重訴字第393號），提起上訴，並為訴之追加，本院判決後，經最高法院發回，上訴人並再為訴之追加，本院於97年3月25日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴及追加之訴暨其假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原審共同被告賴福傳於八十九年二月十日死亡，其繼承人寅○○、酉○○、亥○○、申○○、戌○○、午○○、巳○○等七人，聲明承受訴訟（本院上訴卷第一宗第一六三頁），已據其提出繼承系統表及戶籍謄本各一份為證。又原審共同被告林瑞國於八十九年三月十九日死亡，其繼承人為丁○○、林英霞、 林進見 、辛○○、 林進福 等五人，上訴人聲明由其繼承人承受訴訟，有被上訴人提出繼承系統表及戶籍謄本各一份在卷可稽，是由其繼承人承受訴訟，均核無不合，合先敘明。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。又請求之基礎事實同一者，於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告之同意；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款、第二項分別定有明文。查本件上訴人於原審起訴時，原係以丑○○、丙○○、庚○○、戊○○為被告，提起本件訴訟，嗣於原審敗訴後上訴本院，據 林永傳 於本院陳稱系爭土地如附圖所示２、３部分係其父親 林朝棟 所留下，為其兄妹所共有等語，上訴人因而追加林朝棟之其他繼承人林永傳、己○○為被告即被上訴人，並經到場之林永傳表示無異議，且請求之基礎事實同一，爰依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百五十五條第二項規定，即應視為同意追加。上訴人之追加，揆諸前開說明，應予准許。又關於對被上訴人未○○、乙○○、戌○○三人部分，上訴人於97年1月31日以其三人占用之土地所建房屋前共同使用之庭院如附圖㈡編號A1，面積92平方公尺之土地，亦為無權占有，並追加請求其三人返還上開部分之土地及返還不當得利，其與起訴之原基礎事實為同一，依上開說明，亦應准許。
三、一審判決後，上訴人於96年10月11日撤回對被上訴人 楊林莊足 、林進見、林進福、林永傳、 郭文永 、 林志烽 （即 林瑞發 ）六人之訴，其六人亦皆表同意，是關於其六人部分之訴（含林志烽部分之附帶上訴）均因撤回而脫離本院繫屬，而不在本件判決之列。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：坐落於台中縣太平市○○路段105-17、-44、-47、-48、-49地號等六筆土地為伊等所共有，應有部分各二分之一，惟遭被上訴人及追加被告等無權占有並在上建築房屋及為庭院使用，其位置、面積如附圖1、2即台中縣太平地政事務所95年11月2日及96年12月14日複丈成果圖所示（惟其中附圖1編號8之建物，伊等依林瑞國於一審審理時之陳述，仍主張由林瑞國之繼承人即被上訴人丁○○等5人繼續占有），依民法第767條之規定，伊等自得請求被上訴人拆除地上物並返還占用之土地。被上訴人等或其等之被繼承人與原地主 林鑽燧 間並無租地建屋之法律關係；縱有，依63年間之土地法，承租人之優先承買權僅具債權效力，故伊等與原地主間移轉系爭土地之行為，並不因有無合法通知被上訴人行使優先承買權而受影響；且該租賃關係亦因被上訴人等未於催告期間內繳租而終止，並因迄今已超過89年5月5日修正前民法第449條之20年期限而消滅。況被上訴人乙○○、未○○、楊林莊足、午○○等七人（即被繼承人為賴福傳之承受人部分）等人之現有房屋既為二層鋼筋混凝土造、或磚造瓦頂平房、或鐵皮屋頂磚造平房，均非日據時代之建材，顯係嗣後改建之建物，該嗣後改建之建物，是否仍在原承租關係之範圍，自應由被上訴人舉證以實其說。此外，其餘房屋，皆屋樑塌陷或老舊不堪使用，參照最高法院30年渝上字第311號判例、85年台上字第790號判決，縱原有租地建屋之法律關係存在，顯亦因房屋不堪使用而消滅，被上訴人自不得以已消滅之租賃權對抗伊等。又伊等係於民國（下同）76年10月14日取得前開土地之所有權，被上訴人無權占用系爭土地而受有相當於租金之利益，且致伊等受有損害，依民法第179條規定，亦應將渠等自81年8月1日起【發回本院審理前原請求自76年10月15日起】所受之利益返還伊等；以各該土地於81年8月1日至83年6月30日、83年7月1日至86年6月30日之申報地價每平方公尺2340元、2480元之10%計算相當租金之數額【發回本院審理前原主張依法定地價10%計算】，已到期之款項並自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五加計遲延利息予伊等情，爰依上開法律規定，提起本件訴訟，並依於本院附圖1、2之實測結果，為減縮、更正及訴之追加，求為命被上訴人甲○○、乙○○、癸○○、未○○、丑○○、丙○○、庚○○、戊○○及原審共同被告林瑞國、賴福傳及追加被告己○○分別將附圖所示之地上物拆除並返還土地，暨給付損害金之判決（上訴人另對原審共同被告 林海山 、 林仁傑 、 楊清松 、 陳水源 請求部分，或已撤回起訴，或已判決上訴人一部勝訴、一部敗訴確定）。
二、被上訴人等及追加被告則以：伊等或伊等之被繼承人自日據時期即向系爭土地原所有權人林鑽燧租地建屋，且未定期限，是伊等就系爭土地有不定期限之基地租賃關係存在，此有乙○○之被繼承人 林和尚 及丑○○、丙○○、庚○○、戊○○、己○○五人之被繼承人林朝棟、及午○○、巳○○、寅○○、酉○○、亥○○、戌○○七人之被繼承人 陳茂發 之「租金繳納記帳」在卷可證。且由上訴人子○○於75年9月9日以 林守成 等人之受任人地位用台中郵局存證信函分別通知 林朝乾 （被上訴人甲○○之前手）、寅○○（與被上訴人午○○、巳○○、酉○○、亥○○、 賴瑞光 、戌○○等人同為原審被告賴福傳之繼承）、林瑞國（被上訴人丁○○、辰○○○、辛○○之被繼承人）、乙○○、癸○○、 賴春 （被上訴人未○○之被繼承人）等人為繳納租金及行使優先承買權之通知等事實亦足佐證。從而，依民法第425條規定，該租賃關係對上訴人二人仍繼續存在，此經本件發回前本院判決所肯認，且未遭最高法院判決指摘。又基於上開租賃關係，伊等於基地出賣時有優先購買權，依64年修正後之土地法，有物權效力，惟，林鑽燧之繼承人 林守藩 、 林守直 、林守成及 林玉枝 等四人（下稱林守藩等四人）將系爭土地出賣予上訴人時，並未合法通知伊等優先承購，該買賣契約自不得對抗伊等；且原地主並未合法催告繳納欠租且未於催告繳租期間屆滿後另為終止租約之表示，難認租約已經終止；且並未通知已歿承租人之全體繼承人，該催告自不生效力。再者，本件既為不定期之租賃關係，自無上訴人所指因逾20年而使租賃關係消滅之適用。且本件系爭土地上建物固因年代久遠，外觀上較為老舊或部分須修補，然其建築主體仍為當初建造時之土角厝，並非改建，亦無因不堪使用致租賃關係消滅之情事；又縱認本件建物因48年間之八七水災毀損而有改建，參照最高法院51年度台上字第2987號判例、本院88年度上易字第71號判決意旨，出租人負有同意承租人重建之義務，且因出租人同意而繼續出租，而發生新的不定期租賃關係。是伊等使用收益系爭土地，並非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人於原審起訴部分，對被上訴人之訴為無理由，而為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人在原審此部分之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加及追加被告，聲明求為判決：㈠原判決上開不利於伊等部分廢棄；㈡上開廢棄部分：⑴被上訴人丁○○、林英霞、辛○○應將坐落台中縣太平市○○路段105、105-47地號土地上如附圖1所示編號8（面積24平方公尺）、編號9（面積112平方公尺）、編號23（面積10平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應連帶給付伊等新台幣（下同）189,602元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。
另自86年7月1日起至交還土地日止，按年連帶給付上訴人39,432元。⑵被上訴人己○○、丑○○、丙○○、庚○○、戊○○應將坐落同段105、105-32、105-48、105-49地號土地，如附圖1所示編號2（面積22平方公尺）、編號6（面積77平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應連帶給付伊等118,052元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年連帶給付伊等24,552元。⑶被上訴人甲○○應將坐落同段105-32、105-49地號土地，如附圖1所示編號1（面積64平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應給付伊等76,320元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付伊等15,872元。⑷被上訴人癸○○應將坐落同段
105、105-48、105-49地號土地，如附圖1所示編號5（面積36平方公尺）、編號11（面積45平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應給付伊等96,587元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付伊等20,088元。⑸被上訴人未○○應將坐落同段105地號土地，如附圖1所示編號14（面積14平方公尺）、編號16（面積86平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應給付伊等119,250元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付伊等24,800元。⑹被上訴人乙○○應將坐落同段105地號土地，如附圖1所示編號17（面積74平方公尺）、編號18（面積21平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應給付伊等113,282元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年給付伊等23,560元。⑺被上訴人午○○、巳○○、寅○○、酉○○、亥○○、申○○、戌○○應將坐落同段105、105-44地號土地，如附圖1所示編號21（面積95平方公尺）、編號28（面積19平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應連帶給付伊等126,079元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年連帶給付伊等26,232元。⑻被上訴人乙○○、未○○、戌○○應將坐落同段105地號土地，如附圖2所示編號A1（面積92平方公尺）之建物拆除，並將該占用之土地返還伊等，且應連帶給付伊等109,710元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年7月1日起至交還土地日止，按年連帶給付伊等22,816元。⒊第一、二、三審訴訟費用由被上訴人負擔。⒋伊等願以現金或等值台灣銀行無記名可轉讓定期存單為被上訴人供擔保，請准宣告假執行。被上訴人等及追加被告則答辯聲明求為判決：㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡第一、二、三審訴訟費用均由上訴人負擔。㈢如受不利之判決，伊等願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、查本件上訴人主張伊等就系爭土地因登記而取得所有權，為被上訴人及追加被告等人分別於其上占用之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出土地登記簿謄本一份為證，復經本院會同兩造到場勘驗，並囑託台中縣太平地政事務所複丈屬實，製有附圖1、2之複丈成果圖各乙件附卷可憑，是上訴人此部分之主張，堪信為真實。
五、次查：被上訴人及追加被告辯稱：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃之關係，並按各住戶占用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，後被政府徵收，僅剩部分建地（含系爭土地）未被徵收，乃委託訴外人 葉作樂 管理及收租，嗣林鑽燧死亡，仍由其繼承人林守成、林守藩、林守直、林玉枝等人繼續委託葉作樂管理等情，並提出小作料領收通帳一份及租金繳納記帳三份等影本為證，且參以卷附所提出林守成等四人與上訴人子○○於昭和五十八年（即中華民國七十二年）八月二十日所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約，當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：．．」等語，暨該和解契約書第八條及第九條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及「由租地人．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情報，並應盡力協助等情，益資證明上訴人之前所有權人林守成等四人有委託其親戚葉作樂管理系爭土地及將系爭土地出租予當時之承租人。則被上訴人及追加被告辯稱於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，亦堪以採信。
六、本件主要爭點，厥為：被上訴及追加被告就系爭土地是否有租地建屋之法律關係存在？該租賃關係是否已經原地主林鑽燧之繼承人合法催告被上訴人而未依限繳納欠租而經合法終止或已因改建、房屋不堪用而使租賃關係消滅，使被上訴人及追加被告繼續占有系爭土地屬於無權占有？數端。茲分別審究如下：
㈠關於被上訴人及追加被告就系爭土地是否有租地建屋之法律關係方面：
被上訴人等及追加被告主張其就系爭土地有租地建屋之法律關係等情，業據其提出葉作樂以林鑽燧名義出具予林和尚、 楊蕃薯 、陳茂發、林朝棟等人之租金繳納記帳憑證五份、相關戶籍謄本、及民國72年8月20日上訴人子○○與原地主林鑽燧繼承人間之和解書、73年5月15日 李燕參 代理林守直等四人與子○○、 李文騫 間買賣契約書、75年9月9日上訴人子○○以林守成等人之受任人地位以台中郵局所寄發之「催告租金」存證信函、授權書等文件，乙○○、甲○○以泛亞銀行本票繳租至84年12月31日由上訴人收訖之資料，暨64年間因上訴人子○○經葉作樂逕以已死亡之林鑽燧名義將系爭土地出賣並已為移轉登記，為被上訴人之被繼承人或前手林朝乾（為甲○○之前手）、 林永通 （為丑○○、丙○○、庚○○、戊○○、己○○五人之被繼承人），賴春（為未○○之被繼承人）、楊蕃薯（為楊林莊足之配偶）等32人以有利害關係之承租人地位訴請塗銷登記經獲勝訴之二、三審判決書（本院68年度上字第1154號最高法院70年度台上字第1468號）等在卷可稽（見一審卷第一宗第196-270頁，本院上訴卷第二宗第55-67頁，更㈠卷第三宗第161-197頁、第198-204頁）。上訴人雖對上開存證信函、法院判決授權書、和解書、買賣契約書等之真正不予爭執，惟否認上開租金收據之真正，並以上開68年確定判決對被上訴人等並無既判力，其訴訟標的亦非關於系爭土地之租賃關係人75年9月9日之存證信函關於行使優先權之通知連同繳租之催告，均係觀念通知而已，並非意思表示，亦非自認被上訴人等之租賃關係存在等語置辯。惟查：㈠如上所述，關於系爭土地之出租管理，向由葉作樂律師為之，此迭據上開買賣契約書、和解書、授權書等記明其旨趣可參，而被上訴人等所提出之上開租金記帳憑證，均蓋有葉作樂之印文，其形式相同，其時間、收租處理方式亦與該時之情節相符，自均堪信為真實。依此，足認被上訴人丑○○、丙○○、庚○○、戊○○、己○○（以上七人為林朝棟之繼承人）、乙○○（為林和尚之繼承人）、楊林莊足（為楊蕃薯之配偶）、午○○、 賴陳秀 、寅○○、酉○○、亥○○、申○○、戌○○（以上七人為陳茂發之繼承人）就系爭土地確曾有繳納租金之事實。㈡上訴人雖稱：按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提臺中地院六十八年度訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故子○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語，惟查，上開判決係先予認定有租賃權者有包括本件被上訴人丑○○、丙○○、庚○○、戊○○、己○○五人之被繼承人林永通、被上訴人未○○之被繼承人賴春、被上訴人楊林莊足之被繼承人楊蕃薯在內等32人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，具有利害關係，因而為該32人就塗銷所有權登記部分為勝訴之判決。並就其餘12人，以其就系爭土地並無租賃關係，而就該土地之登記即無法律上之利害關係為由，最高法院因而改判該12人敗訴之判決。兩相比較，益徵上開確定判決就其間租賃關係存否之事實認定，足為本件就兩造間有無租賃關係存在之證據予以參酌。至其中關於被上訴人乙○○部分雖在該12名敗訴者之列，惟此乃因其不及提出 上開林 和尚繳租之憑證等資料為證所致，是就被上訴人乙○○部分，不能以上開確定判決之結果為其不利之認定。㈢系爭土地之前所有人林守成等人於75年2月22日之授權書中，授權本件上訴人子○○代理處理包括系爭土地在內之36筆土地之繼承登記、土地讓售、土地管理等事宜，所謂土地管理事宜，即指系爭土地之租賃關係確認及催繳收租等事宜，而上訴人子○○隨即以林守成等人受任人之地位，於75年9月9日依序以台中郵局1230、2015、1218、1226、1223、2009號存證信函分別通知林朝乾、寅○○、林瑞國、乙○○、癸○○、賴春等人（其中林瑞國乃由辛○○、丁○○、辰○○○共同繼承自林朝棟之租賃關係）；賴春則為被上訴人未○○之被繼承人林朝乾為被上訴人甲○○之前手，寅○○則與午○○等七人共同繼承自賴福傳、陳茂發、乙○○、賴春、林朝乾三人並為68年確定判決之訴訟當事人，足見上訴人子○○乃明知並確認林朝乾等人為系爭土地之承租人而予以通知，而非僅止於觀念通知，其足為依此所及包括辛○○、甲○○、 賴英 等14人對系爭土地確有租賃事實存在之證明。綜上，被上訴人及追加被告共19人主張其就系爭地有租地建屋之法律關係存在等情，堪信為真實。
㈡關於被上訴人及追加被告等19人就系爭地之租賃關係是否已經消滅或經終止而不存在方面：
⒈上訴人指稱： 縱伊 等與被上訴人間就系爭土地有租地建屋之
關係，惟該不定期限之租約已逾20年，且部分已經改建，部分已毀壞而不堪居住，其原有之租賃關係應已消滅云云，惟按不定期限之租地建屋法律關係，原不受民法第449條第一項租期不得逾20年之限制，不因民法第449條於89年新增第3項而受影響，而本件系爭土地之租賃關係原不定期限，自無因已逾20年而消滅之理。次查，被上訴人在系爭土地上之房屋，雖部分為水泥磚造，固經本院現場勘驗屬實，並經上訴人提出現場建物照片在卷可稽（本院卷上訴第一宗第一三一頁至一三七頁），但系爭土地上之房屋尚屬老舊之建築物，且經本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調系爭房屋稅稽徵資料，該處於九十年八月二十四日函覆所載，原課徵面積之房屋為加強磚造、磚造或土造，有該處九十年八月二十四日以九十中縣稅屯密二字第九０五０四六九四號函附卷可稽（見本院上訴卷第一宗第一０五頁至一０六頁），按房屋稅條例係於五十六年四月十一日修正公布，五十七年一月一日施行，而上開房屋並未載明其建造完成日期，僅餘存五十七年開始之房屋稅計課紀錄表，故上開房屋究係於何時興建完成，及五十七年一月之前有否課徵房捐及房屋稅難以確定，故僅能就該五十七年房屋稅計課紀錄表移載起課日期為五十七年一月，復有該處九十一年十月七日以中縣稅屯分房字第０九一０三四九三０五００號函在卷可稽（見本院九十年度上字第一０二號卷第三宗第三十七頁），是則房屋稅之稽徵應始於五十七年，並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，即房屋稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月開始設籍納稅，尚不能以此即謂當時有改建之事實，且系爭土地上之建物外觀，仍保留當初原始建材之土角厝材料，其主體結構仍在，是亦難認係拆除重建。且其間歷經48年間之八七大水災，縱有因此修建，應亦在原出租人應同意重建之範疇之內（最高法院51年台上字第2987號判決要旨參照），不能據此即指其原有租約已經消滅。又系爭房屋雖部分老舊屋頂凹陷，但其遮風蔽雨之功能依然存在，此揆之上訴人所提出之現場照片即明，是亦不能據此即認其已不堪使用。綜上斷之，上訴人以上開事由指系爭租賃關係已經消滅，被上訴人已屬無權占有系爭土地云云，均不可取。
⑵上訴人復稱：原地主林鑽燧之繼承人林守藩等四人於72年8
月20日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂前於63年12月24日所為無權代理及無權處分行為自因林守藩等四人之承認，而溯及合法有效，此又在土地法第104條第2項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人及追加被告縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，要不得據以對抗伊等，伊等所為移轉系爭土地之行為，並不因有無合法通知被上訴人行使優先承買權而受影響。又參諸學者孫森焱之論著，民法第440條第1項之催告，僅須表示對特定債權，請求債務人給付之意思為已足，並無須表明其確定之金額或數量。而上訴人子○○於75年9月9日受林守直等四人委任以存證信函催告繳租，就積欠租金年度、給付標的、方式及期限等事項，均已載明，準此，姑不論同函之催告優先承買通知是否合法，催繳租金部分則為合法有效，即令被上訴人就系爭土地有租賃關係存在，亦於收到催告函後，未於十日內繳納租金，而生終止之效力。而伊等登記為系爭土地之所有權人，又係在前揭催告函屆滿後之76年10月14日，且為該所有權移轉登記之原因即買賣，亦發生於催告期滿後之同年6月27日，則伊等乃在系爭租賃關係經終止後，被上訴人等對系爭土地已無租賃權之情形下取得其所有權，被上訴人仍繼續占有系爭土地，對伊等而言，即屬無權占有云云。惟查，被上訴人等或其被繼承人等向林守直等人繳租之地點，原為將稻谷送至太平鄉新光村李永昌碾米廠繳納，或按市價折現送至為其管理系爭土地之葉作樂律師事務所乙節，有葉作樂律師於民國54年3月15日至台灣台中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分請求法院公（認）證後以認證書第134號通告，54年認證書第134條通告可證。基此，本件系爭租用基地興建房屋契約，係屬債權人往取之債務，並非被上訴人赴償之債務，但上訴人子○○上揭催告函則通知被上訴人等至其委任之 游振福 處繳清，顯為不合法之催告。又其中原承租人 林枝 已死亡，依法概括承受其權利義務者有林瑞國及林瑞發，但上訴人未對林瑞發為催告，又原承租人陳茂發亦已死亡，繼承人有午○○、巳○○、寅○○、亥○○、申○○及戌○○等人，但上訴人未對午○○、巳○○、酉○○、亥○○、申○○及戌○○為催告，亦難認為合法之催告。上訴人之催告既非合法，則被上訴人等未據繳納欠租，且上訴人復未合法聲明終止租約，即難認被上訴人就系爭土地之租賃關係已經合法終止。再者，葉作樂於63年間以已死亡之林鑽燧名義訂約並移轉系爭土地所有權予上訴人子○○時，林鑽燧既已死亡，已不得為權利之主體，不發生由本人或其繼承人追認之問題，林鑽燧之繼承人其後與上訴人子○○和解追認，要屬以相同條件於76年間再訂另一買賣契約而已，是不能認係63年間之買賣，而應適用76年間所為買賣之法律始為適法。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例參照）。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定。是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否則不得對抗承租人。查本件上訴人子○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二二三、一二
二六、二０一三、二０一五、一二一八、三五八四、二九０
０、一二一八、三五八四、二二五等號存證信函分別通知被上訴人癸○○、乙○○、楊林莊足之配偶楊蕃薯、賴福傳（即午○○、巳○○、寅○○、亥○○、申○○、戌○○之被繼承人）、林瑞國（即 林阿暖 、林英霞、辛○○、林進見、林進福之被繼承人）、林永傳、己○○之父林朝棟（即丑○○、林媱、庚○○、戊○○之被繼承人林永通之父）、郭文永，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻榖照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於子○○之事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與子○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，顯與原來買賣契約之約定不符，上訴人雖主張子○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，但查：上訴人此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，又未明示其等被上訴人等人占有之面積多少及應繳之租金數額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符，不足採信。另上訴人子○○以林守直等人之授權人地位與上訴人壬○○、子○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向其等被上訴人等人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人子○○於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，從而，基地承租人得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與子○○、壬○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非指經上訴人子○○刻意提高後之不實價格。按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」（最高法院四十九年台上字第二三八五號判例參照），本件上訴人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而，上訴人自不能持上開買賣契約對抗其等基地承租人即被上訴人及追加被告。上訴人再以其等被上訴人及追加被告未繳納租金，並限期十天內繳納，逾期以訴狀為終止兩造之租賃關係等語，即屬依法不合，再藉此聲明終止本件之租約關係，洵屬無據。
七、綜上，本件被上訴人及追加被告就系爭土地之租地建屋法律關係，既仍有效存在，其繼續占有使用系爭土地即非無權占有，其使用系爭土地，自亦無不當得利之可言。具上訴人取得系爭土地之所有權，既不能對抗被上訴人及追加被告，自亦無從以土地所有權人之地位，主張被上訴人及追加被告等為無權占有並請求返還不當得利。原審法院就上訴人於原審對被上訴人請求部分，為上訴人敗訴之判決，駁回其在原審此部分之訴及假執行之聲請，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄改判，並於本院追加被告並為訴之追加，均無理由，連同假執行之聲請，均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無涉，爰不一一論列。
據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國97年4月8日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官李平勳法官朱樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官陳妙瑋中華民國97年4月10日
Ａ