裁判字號：臺灣臺南地方法院97年訴字第1499號民事判決
裁判日期：民國98年05月22日
裁判案由：返還押金等
臺灣臺南地方法院民事判決97年度訴字第1499號原告台灣愛佳科技股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 謝依良 律師被告昇磊工業有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 許世烜 律師複代理人 許安德利 律師上列當事人間請求返還押金事件，經本院於民國98年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟參佰柒拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告向被告承租被告所有坐落於門牌號碼：「台南縣○○鄉○○村○○路○○號」之廠房、辦公室及員工宿舍，兩造先於民國97年4月22日簽訂「租賃草約」，嗣於同月28日簽訂房屋租賃契約」，約定租期自97年5月1日至102年4月30日止，每月租金為26萬元，押金為56萬元，由於簽訂「租賃草約」當時，尚有第三人占用租賃物，為免延誤原告辦理工廠登記證，被告同意配合原告申辦工廠登記證，但要求原告須先行支付租金13萬元，故原告依約除交付被告56萬元之押金外，尚支付被告13萬元之租金。依照雙方之租賃草約第9條約定，被告至遲應於97年7月31日排除第三人之占用租賃將租賃物全部交付原告使用。詎料，被告竟繼續占用辦公室、員工宿舍亦未依租賃草約第1、9條約定，將圍牆外空地用RC填平及排除第三人之占用租賃物，將租賃物交付予原告，迭經原告分別於97年7月15日及8月
4日以存證信函催告被告依約交付租賃物，詎被告置之不理，原告遂於97年8月18日再以存證信函向被告表示解除上開租賃契約，兩造租賃契約既經解除，雙方契約即溯及既往不存在，故爰依民法第259條之規定，請求被告返還租金13萬元、押租金56萬元及賠償56萬元。
（二）兩造所簽訂之租賃草約及房屋租賃契約，並無單方得任意終止租約之約定，因此在雙方合意終止或一方依租約約定單方終止租約前，即原告於97年8月18日以存證信函催告及解除契約前，兩造間之租賃關係仍存在。
１、原告固曾以租賃範圍內廠房面積僅有824坪，未達兩造約定1,000坪，不符合原告機具排列配置需要等語，寄發存證信函向被告催告，並起訴主張被告不為給付而請求損害賠償，嗣經承審法官勸諭，原告已撤回該訴，並欲與被告繼續履約，惟被告竟繼續占用租賃範圍內辦公室、員工宿舍，並無交付原告使用之意，原告於97年7月15日即以存證信函表示願繼續履約，並催告被告依約交付租賃物，對於租金之交付並主張同時履行抗辯權，足見原告在97年8月18日前仍有繼續租賃之意。
２、然被告除未同意原告要求終止租約之請求，並於97年7月4日發函要求原告給付6、7月份之租金，後於97年8月1日發函主張原告未繳納6、7共2個月之租金，故終止雙方之租約，並沒收押租金，足認被告在主觀上亦認同兩造之租約在97年8月1日存證信函主張終止租約前，兩造間仍有租賃關係。
（三）又被告97年8月l日之存證信函不生終止合約及沒收押金之效力。
１、按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押金者，其交付押金之目的在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故須承租人積欠租金總額，除以押金抵償外，達2期以上時，出租人始得收回租賃物。本件被告收受押金56萬元，為被告所不否認，縱如被告所稱遲延二期租金26萬元，扣除該押金，仍未達2期租金之數額，被告並無終止系爭租賃契約之權利，故被告本於欠租達2期而終止系爭租賃關係並主張沒收押租金，於法無據。況原告於97年7月15日以存證信函表示對於繳付租金一事行使同時履行抗辯權，足見原告並非無故拒租金，原告拒絕繳納租金乃在於主張同時履行抗辯權。
２、被告97年8月1日之存證信函既不生終止合約之效力，則兩造租賃關係仍然存在，依照雙方所簽訂租賃草約第9條之約定，被告至遲應於97年7月31日排除第三人之占用租賃物，將租賃物全部交付原告使用，詎料，被告竟繼續占用辦公室、員工宿舍，亦未依租賃草約第1、9條約定，將圍牆外空地用RC填平及排除第三人之占用租賃物，將租賃物交付予原告，迭經原告分別於97年7月15日及97年8月4日以存證信函催告被告依約交付租賃物，但被告並未交付，並對外表示出租系爭廠房，原告於97年8月18日以存證信函催告被告依約交付租賃物，被告置之不理，原告自得於
97年8月14日解除租約及請求被告給付125萬元（13萬元+56萬元+56萬元＝125萬元）。
（四）系爭租賃契約包括廠房及建物。
１、本件房屋租賃契約簽訂當時，係由被告法定代理人乙○○指導其配偶來親書契約內容，苟廠房以外建物為被告法定代理人及其家人之住處，被告無意出租該建物，就此切身利害問題，被告理應將之排除於出租範圍外。況本件房屋租賃草約及契約已明白載明租賃標的為「臺南縣○○鄉○○村○○路○○號」，並未將廠房之外建物排除，使用範圍當然包括該地址之廠房及建物。
２、租約簽訂前，被告法定代理人表示因其公司執照、營利事業登記證及工廠登記證之地址均登記於「台南縣○○鄉○○村○○路○○號」，因被告尚有銀行貸款未清償，原有證照須保留不可異動，否則銀行如認為被告遷址不再營業，將會要求被告清償貸款，被告遂提議增編一門牌號碼供原告申請工廠登記之用，因此租賃草約第5條方會約定被告會無條件提供相關文件配合原告辦理工廠登記證申請及門牌整編。由上可知，「增編門牌」係被告為避免銀行追討貸款所提議之處置方式，並非如被告所言「門牌增編係為區別兩造各自使用範圍」。
３、另由租賃草約第7條約定「工業區管理費及垃圾清運費每月3,607元，由承租人負擔」，可知被告確係將廠房及建物全部出租予原告，否則，苟被告僅係部分出租，豈有要求原告全部負擔之理。
（五）兩造系爭租賃契約既因被告拒絕交付租賃物，經原告合法解除契約，原告自得爰依契約解除後回復原狀之規定，請求被返還租金13萬元，並依雙方租賃契約附加條款（二）之約定，請求返還押租金56萬元及損害賠償56萬元，合計125萬元，為此聲明：（１）被告應給付原告125萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年11月5日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。（２）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）系爭房屋內並無「員工宿合」、廠房以外之建物乃被告法定代理人之住宅與被告公司之辦公室，此部分並未在承租範圍內。蓋因系爭廠房於訂立契約時，僅有一個門牌號碼，因此，租賃契約之租賃標的物始載明「台南縣○○鄉○○村○○路○○號」。但訂約前被告法定代理人乙○○已與原告原法定代理人 翁興旺 約定好僅出租廠房，被告之辦公室及被告法代之住宅不出租。故此兩造才會在租賃草約第5條約定：「動力增加、工廠登記申請、門牌增編」，此乃區別兩造各自用範圍。被告旋於同年4月23日向台南縣政府提出申請增加門牌1戶（見本卷第71頁），若被告要全部工廠連同辦公室及被告法定代理人之住家均出租予原告使用而不保留時，雙方則無庸辦理門牌增編。
（二）證人 陳秀香 之證詞不利於被告部分，均不足取：
１、證人與原告法定代理人甲○○係姊妹，其證詞難免偏頗。
２、證人稱租賃範圍包括一棟4層樓的建物及廠房一節，與事實不符。蓋4層樓建物為被告之辨公家及被告法定代理人之住宅，未包括在出租範圍內。
３、又被告97年7月31日已經清空廠房。蓋兩造有約定另一半廠房由訴外人繼續承租至97年7月31日，故5、6、7月之租金均減半僅收130,000元·況依證人所稱：「但是我們於簽約完後，我們有去丈量只有七、八百坪，不符合使用，我於訂約完後一、二天我有打電話給被告質疑他說述的坪數不足，我在6月5日的時候有告訴被告要終止契約」，足見係原告放棄租賃，而非被告未清空廠房。
（三）原告主張被告未交付租賃物前，行使同時履行抗辯權一節，於法不合：系爭四層樓房屋，係被告自己之辦公室及法定代理人之住宅，被告不可能因出租廠房，致自己失去登記地址致使公司遭撤銷登記；法定代理人也不會將自己房屋出租他人後再搬到外面承租房屋居住，因此廠房以外之4層樓房不在出租範圍內，故原告以「辦公室及員工宿含」未交付其使用為由主張同時履行抗辯，非有理由。又原告承租之主要目的係要放置機械之廠房，工廠廠房已在訂約後，就能交付一半供原告使用；至97年7月31日已能讓原告全部使用，則契約之重要標的均已能交付原告使用，但原告不予受領，不將其機械進駐，卻反而指責與被告未將與租約無關之「辦公室與員工宿含」清空，足見原告並無要搬入系爭廠房，其以97年7月15日存證信函要求被告將「辦公室與員工宿舍」清空為由行使同時履行抗辯權，乃虛偽之意思通知，且違反誠信原則而不生效力。
（四）被告以原告遲延二期以上租金未付為由終止租約，依法有效：
１、原告之押金已因原告違約，由被告依約定加以沒收，蓋依租賃契約附加條款第（二）項約定：「未租滿5年毀約不租，應沒收租金」，原告自承其於97年6月5日向被告表示「宣告放棄租賃物」、「因不適用，租賃已無意義」而不租，且又對被告提起損害賠償訴訟要求退回租金，則原告毀約之事實甚明。
２、又原告未付6、7月租金之事實，為原告所不爭執，且被告已經催告其繳納，但原告仍未給付。因原告有遲誤二期租金經催告未付之事實，經被告依法終止契約，是原告主張同時履行抗辯，不合法且違反誠信原則。
（五）原告之經營者經營工廠非一朝一夕，應明知遷廠並非兒戲，必須先確定新廠房能夠容納舊廠房內必須保留使用的機具連同新購機具，以及在新廠房能符合其生產動線、消防逃生動線等，才有可能承租、遷廠。因此，任何正常人，尤其是經營工廠已數十年之人，不可能在尚未測量、確定其機具能置入新廠房生產之前，就先簽約。況依原告97年
5月22日存證信函已說明於簽約前，至少已派公司主管及協力廠商到現場測量2次以上，以安排機具安裝位置，顯見原告在簽約前，已對租賃物之狀況有相當充分了解，是原告簽約後再主張廠房坪數不足、不合用等毀約之藉口，均不足取。
（六）因兩造間之租賃契約已於97年8月l日經被告為終止之表示而消滅，租賃關係已不存在，而原告並無解除契約之權利，固原告請求返還租金、押租金及損害賠償並無理由，為此聲明：（１）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（２）如受不利判決，願供擔保，請准免假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）不爭執事項：
１、原告有支付13萬元（5月份租金，但因出租廠房只有一半，故租金減半），支付押租金56萬元。
２、原告就6、7月份租金未付。
（二）爭執事項：
１、原告是否可以被告未交付租賃物予原告，對6、7月份租金行使同時履行抗辯權？
２、被告以原告遲延二期以上租金未付為由於97年8月1日終止租約，是否有效？
３、原告於97年8月18日向被告表示解除系爭租賃契約並請求被告返還租金13萬元、押金56萬元、賠償56萬元，是否有理由？茲將爭點一一說明如下：
１、原告是否可以被告未交付租賃物予原告，對6、7月份租金行使同時履行抗辯權？
①原告主張被告並未如依約交付1,000坪及員工宿舍給予原
告，原告自得拒絕給付被告6、7月之租金云云。經查：原告主張承租廠房依雙方之約定為1,000坪，此為被告所否認，而此屬於有利於原告之事由，原告自應對此負舉證責任。原告主張「雙方約定租賃面積1,000坪」之證據為證人陳秀香之證詞以及租賃草約第7條之約定。本院傳訊證人陳秀香到院證稱：「當初被告有保證說他們的廠房有一千坪」；「問：當初為何沒有寫在契約書上？答：因為過度的相信被告，所以沒有寫在書面上」（見本卷第56頁）；而本院審酌證人陳秀香為原告法定代理人甲○○之妹妹，且負責接洽承租廠房事宜，故對於本案之證詞難免有偏袒之虞，自不可採。而依據租賃草約第7條之約定，其僅載明：「工業區管理費及垃圾清理運費每月3,607元，由承租人負擔」，依其契約條款之記載，尚無法看出被告保證出租面積為1,000坪。再證人陳秀香證稱：「我們的廠房有運輸帶，所以需要比較大的空間」（見本卷第55頁）。足見，原告承租廠房所欲放置之機器有運輸帶，需要比較大的空間，依常理判斷，租賃廠房面積是否1,000坪，此為承租之重要條件，應會載明在租賃契約內，但竟未載明在契約書內，顯違反常情，故實難依上述證據證明被告有保證出租廠房1000坪。再原告主張系爭廠房內4層樓之員工宿舍亦在出租範圍，被告逾期並未搬遷，故拒絕給付
6、7月租金等語，此為被告所否認，並抗辯系爭4層樓建物是被告私人住處並非員工宿舍，自非租賃範圍內。經查：系爭4層樓建物之員工宿舍部分，依雙方所簽定之租賃草約及租賃契約，並未載明有所謂「員工宿舍」，故是否有員工宿舍已令人生疑。再依被告所提出之照片可知，除一樓有辦公桌椅外，其餘依其屋內設計規劃及家具大都為家庭成員個人生活用品，實難看出規劃為員工宿舍，而系爭廠區內亦無其他建物可為員工宿舍，故應認原告主張並不可採。被告對於並未搬出系爭4層樓建物等情並不爭執，惟抗辯當初租賃草約即排除系爭4層建物在承租範圍內。經查：依系爭租賃草約第5條約定「動力增加、工廠登記證申請、門牌增編..等有關工廠設立申請之相關資料，出租人須無條件提供，配合辦理完成」；第6條約定：「出租人自用之水電費，由出租人每月補貼承租人」，有租賃草約1紙附卷可查，依上述租賃草約，可看出雙方尚約定有門牌增編之情事，出租人尚有獨立門牌及使用水電之情形，故若全廠區包含4層樓建物均出租予原告，被告在系爭廠區即無使用水電之可能，雙方何需多此一舉還要增編門牌及約定水電費分擔？故雖上開租賃草約並未載明，應可推知原告同意被告繼續在系爭廠區內占有使用，雙方才會特別約定被告使用水電費之分擔。綜上所述，本院認被告抗辯系爭4層樓乃被告之住家，非出租範圍，兩造同意被告繼續使用住家，因此為門牌增編及水電費用分擔之約定較為可採。
②又原告主張第三人占用系爭廠房一半面積，故對於6、7月
之租金行使同時履行抗辯權云云。惟查：依照雙方之租賃草約第9條約定：「承租人同意先付租金13萬元，（5/1計起），同時申辦工廠登記證，申請時間需2-3月，值此期間，出租人負責清除第三人租約」；第10條約定：「出租人交付另1/2租賃物後，租金正式開始起算」，有租賃草約1紙附卷（見本卷第5頁），因此可知，在6、7月期間，因兩造僅約定1/2廠區承租範圍，其餘1/2由第三人占用，原告自不得以被告未於7月31日前令第三人搬遷而拒絕給付6、7月租金，原告此部分主張亦無理由。
③綜上所述，系爭租賃契約被告並未保證系爭廠房1,000坪，
且租賃範圍亦未包含系爭4層建物，故被告並無交付系爭4層建物予原告之義務，原告自不得以「未達1,000坪」及「占用4層樓員工宿舍」及「未於7月31日前令第三人搬遷」為由拒絕給付6、7月租金行使同時履行抗辯權。
２、被告以原告遲延二期以上租金未付為由於97年8月1日終止租約，是否有效？
①被告抗辯原告並未繳納6、7月之租金，經定期催告，而原告
仍未給付，故於97年8月1日發函定期催告原告繳納，原告並未繳納，故被告終止契約。原告則主張伊給付押租金56萬元予被告，依土地法第100條之規定，被告應先以押租金抵償後，達2個月以上者，始得終止契約云云。
②按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租
金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，此土地法第100條第3款定有明文。而前開所謂擔保金乃在擔保承租人之租金債務及債務不履行之損害賠償。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有分懲罰性違約金及賠償額預定性違約金，所謂懲罰性違約金即以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰。經查：兩造之租賃契約附加條款第（2）條約定：「租約簽訂以5年為一期，如未達5年者為毀約，雙方毀約者，乙方（即原告）押金沒收」，有租賃契約1紙附卷可查。故依照雙方之租賃契約文義，系爭押金乃在擔保雙方5年租賃期間內不得任意終止契約或因一方可歸責之事由致他方解除或終止契約，具有強制5年期限履行為目的，故本院認該條款之約定，是雙方為擔保5年期租約效力之強制罰，性質上為懲罰性違約金之約定，而非擔保租金債務及債務不履行之損害賠償，故非可作為抵扣積欠租金之用。而原告於97年5月22及97年5月29日發存證信函給被告表示終止租約，並於97年6月5日提起訴訟終止契約，並拒絕給付97年6、7月之租金，顯係可歸責於原告之事由致被告得以終止契約，依據雙方之契約附加條款第（2）條之約定，應認原告已構成毀約，被告自得沒收該56萬元，且不得抵扣積欠之租金。
③綜上所述，本件原告積欠97年6、7月之租金已達2期，且因所
交付之56萬元，因原告未達5年租賃期限即任意解除及終止契約，構成毀約，依雙方租賃契約之約定被告得予沒收，且不得抵償租金，因此被告於97年7月4日已發函定期催告原告，有存證信函1紙附卷可查（見本卷第30頁），而原告仍未繳納，從而，本件被告依民法第440條第2項之規定於97年8月1日終止租賃契約（見本卷第32頁），於法有據，應准許之。
３、原告於97年8月18日向被告表示解除系爭租賃契約並請求被告返還租金13萬元、押金56萬元、賠償56萬元，是否有理由？經查：系爭租賃契約，雙方並無約定被告擔保廠房1,000坪以及承租範圍包含4層建物，又6、7月之租金本因第三人占用一半廠區始減租一半，因此被告並無違約事項，原告自不得以被告未令第三人搬遷另一半廠區拒絕給付6、7月之租金，因此，原告未依約繳納6、7月2月之租金，係可歸責於原告之事由遲付租金，已如上述。且因被告並未違反雙方之契約，原告並無解除契約之權限，從而，本件原告請求被告返還租金13萬元、押金56萬元及賠償56萬元，於法無據，應無理由。
四、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為13,375元（即第一審裁判費），而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國98年5月22日
民事第二庭法官田玉芬以上正本證明與原本無異如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中華民國98年5月22日
書記官劉紀君