裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第597號民事判決
裁判日期：民國104年10月13日
裁判案由：減少價金
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第597號原告 江明信 訴訟代理人 呂紹宏 律師複代理人 蔡皇其 訴訟代理人 黃仕翰 律師
陳鼎駿 律師被告 曾景華 訴訟代理人 屠啟文 律師複代理人 曹詩羽 律師上列當事人間請求減少價金事件，於中華民國104年9月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,385,490元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）物之瑕疵擔保責任，為法定無過失責任，被告於出售系爭房屋時向原告保證違建區域屬有權使用，更應負物之瑕疵擔保責任，原告主張減少價金，洵屬有據：
1、按「惟物之瑕疵擔保係出賣人依法應負之法定無過失責任，並不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受到影響，至民法第355條所定有關出賣人免責之規定，只限於買受人於契約成立時明知或因重大過失而不知物有瑕疵時，始有適用。至於出賣人是否知悉物有瑕疵，則非法所論。故縱然上訴人亦不知悉系爭土地已被劃入水道治理計畫範圍且即將被徵收，亦不妨礙被上訴人對上訴人主張物之瑕疵擔保之責任。」此有臺灣高等法院台中分院102年度重上字第26號民事判決要旨供鈞院參酌。
2、系爭區域被告出售時，已清楚向原告告知可使用該區域，且該天花板、棚架等更為被告搭建後一併交付原告，足認雙方買賣之標的包含系爭區域，此有證人 黃濟華 審判中陳述及被告之答辯狀可稽：
(1)證人黃濟華於審判中陳稱，有告知原告得使用該區域：「（原告訴訟代理人：出售該屋時有無向原告表示可以使用該區？）證人：大家都知道加蓋是沒有權狀的東西蓋起來下面不用想也可以使用。我有說可以利用這個空間。」（參鈞院104年7月28日審判筆錄，第3頁，第8行以下）
(2)被告答辯狀亦陳述：「被告僅係於買受後拆除該空間上原已生鏽之棚架，另行修建雨棚、天花板」（參被告民事答辯狀，第2頁，第9行以下）
3、被告曾授與代理權予黃濟華簽立切結書，同意買回系爭房屋，係因被告知悉出售時該系爭區域即有遭拆除可能，方會在他案調解時（該屋還地事件）承諾處理並買回。更證，雙方之買賣標的包含系爭無權占用他人土地之區域，被告謊稱不包含系爭云云，顯非事實，殊難採信。
4、職故，依證人證詞、被告答辯狀、原證8之切結書，足認本件意思表示一致之範圍包含系爭房屋後方區域。惟物之瑕疵擔保係出賣人依法應負之法定無過失責任，並不因出賣人是否知悉有無瑕疵之存在而受到影響，被告抗辯其屬無辜云云，於法未合，應負瑕疵擔保責任。
（二）依司法實務之見解，被告故意隱匿本件自行增建物無正當權原之事，應負「物之瑕疵擔保責任」。
1、按「系爭房屋，其建築之基地，如為第三人所有，原建築房屋人並無得為建築之正當權原，亦屬重大瑕疵之一種，倘上訴人於出賣時，隱匿此項瑕疵而故意不告知買受之上訴人，依民法第三百六十條之規定，買受之上訴人自非不得以此為向出賣之被上訴人請求損害賠償之原因。」此有最高法院46年台上字第689號判例供鈞院參照。
2、被告於雙方交易時，其不斷宣稱原告購買之不動產實際可使用之範圍大於所有權權狀所載，至少可多使用25.49平方公尺以上，並表示自行增建物所用之土地已經權利人同意。且原告當時買價亦高於當時市價許多，其高於市價之部分，為原告出錢購買自行增建物及使用權利之費用。故，自行增建物亦屬本件買賣契約之標的，至為顯然。
3、被告所簽予原告之切結書第5行以下謂：「於當初買賣不動產時，切結書人（即曾景華）表示其所自行增建之部分於真正所有權人主張權利將出面處理負責與買收人無涉」。亦可從該切結書中推認，被告於雙方交易時被告聲稱該自行增建物為有權使用，否則事後如何願意簽此切結書，亦可證明該自行增建物屬於買賣契約標的範圍內。
4、綜上，該自行增建物為無權占有他人土地，如今已遭權利人訴請拆除在案。顯見，被告於雙方交易之初所稱已取得權利人同意云云，顯非事實。系爭自行增建物為買賣標的之一部分，且未取得正當權原，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。
（三）被告應受原證8協議書之拘束，就本件系爭房屋應負瑕疵擔保責任：
1、原證8協議書係由黃濟華所簽立，且伊於調解時亦表示本件欲負買回之責任，且與原告簽立原證7、原證8之書面文件，此有調解筆錄可證：「（法官：請第三人黃濟華報到入庭）黃濟華：這是加蓋的鐵皮屋，拆會害到別人，那牆是別人建。可能不能測量。（法官：黃濟華先生是否願意測量有占到時負擔拆除費用？）黃濟華：願意，我們一定會配合聲請人解決問題。擋土牆是山壁，我不敢拆，有安全顧慮。可以請法院執行處來拆除，拆除的費用我願意負擔，至於房屋的部分我來處理。」（參原證9）訴外人黃濟華係代理曾景華出面處理江明信與 洪國金 之土地爭議，足認黃濟華係有代理之權限，其於原證8之協議書簽上被告之名，並表示願意負責之意思，故被告曾景華應受原證8拘束，並就本件系爭房屋負瑕疵擔保責任。
2、被告民事答辯狀第2頁以下表示：「嗣被告（按：原告）約於102年4月間未透過仲介、自行向原告表示要購買系爭房地時……」，顯與事實不符，被告曾景華及其配偶黃濟華為經營士豪房屋仲介有限股份公司之人，此有經濟部商業司公司登記資料可證（原證10）。原告購買系爭房屋時，均由訴外人黃濟華出面為處理，其二人均為專業銷售房屋之人，且被告出售該房屋時，另行修建雨棚及天花板。故被告對於該房屋有占用他人土地之事，為有專業判斷能力之人，絕非被告所稱無辜之人。原告刻意隱瞞該土地未經所有權人土地，無土地使用之正當權原一事，應負瑕疵擔保責任，至為灼然。
（四）原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第354條第1項本文、第359條、第179條之規定，請求被告返還減少之價金1,376,460元：
1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第354條第1項、第359條、第179條分別定有明文
2、依最高法院87年台簡上字第10號判例意旨謂：「買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。」是以，買受人所得主張之價金減少請求權，性質上應屬形成權，且一經買受人行使，即生減少價金之效果，故若買受人已為給付，就該減少之價金，即應以不當得利之法律關係為請求。
3、本件中，原告買受之系爭標的物可使用範圍為權狀所載之
107.02平方公尺以及被告所稱之有權使用自行增建物之25.49平方公尺，共計132.51平方公尺。如今，該自行增建物部分遭訴請拆除，且土地無法使用。
4、職此，原告滅失之價值，應以無法使用之面積為計算標準。故原告無法使用之面積為25.49平方公尺，其市價為每坪5.4萬元，共計1,376,460元。（計算式：25.49平方公尺*54,000元＝1,376,460），被告所受領之買賣價金其中之1,376,460元部分，即無受領之法律上原因，應返還予原告。
（五）又被告所售之增建物為無權使用，且未依約未出面與權利人協議土地使用權利，更使系爭增建物遭訴外人起訴，並受敗訴判決確定。此所生之另案訴訟費，依被告所出具之切結書約定，亦應由被告負擔。故被告尚應給付原告9030元：
1、按「起訴，應以訴狀表明下列各款事項，提出於法院為之：一、當事人及法定代理人。二、訴訟標的及其原因事實。三、應受判決事項之聲明。」、「第一項第三款之聲明，於請求金錢賠償損害之訴，原告得在第一項第二款之原因事實範圍內，僅表明其全部請求之最低金額，而於第一審言詞辯論終結前補充其聲明。其未補充者，審判長應告以得為補充。」民事訴訟法第244條第1項、第3項分別定有明文。
2、被告與原告簽訂之切結書第11行以下謂「若因此至買受人背負任何民刑事責任，切結書同意人同意承擔所有民刑事責任，且與買受人無涉」可知兩造雙方就該無權占有他人土地之事，因此所生之民事債權債務關係，應由被告承擔。足認該協議包含本件原告於他案中因敗訴所生之訴訟費用、拆除自行增建物之費用。上開所述費用均由被告負擔，至為灼然。
3、原告收受開庭通知（原證9），方知被告並未出面協議自行增建物之使用權利。於該案調解中，原告無奈同意訴外人洪國金之主張拆除系爭自行增建物，並因此支付訴訟費用。
4、又訴外人洪國金之起訴狀(原證6)，其訴訟標的金額為821,390元，依民事訴訟法第77條之13規定，本件原告因此支出訴訟費用9,030元。
5、末者，系爭屋後區域，原告不得以下，僅得將該區塊買下，現為所有權人，該屋索性免遭拆除，並無支出任何拆除費用。爰起訴狀所稱之拆除費用，現已無庸再請求。
6、職故，被告未依切結書約定出面與訴外人協商，導致本件原告因此支出9,030元裁判費，依雙方所簽訂之切結書約定，此損害賠償責任，應由被告負擔，昭然明甚。
（六）綜上，被告聲稱系爭增建物為有權使用，使原告支付將近一倍市價購得系爭房地，惟系爭增建物為無權佔用，且被告亦未依約出面協議自行增建物之使用權利，致系爭增建物業遭拆除，致原告受害甚深。職故，被告依法應返還減少價金之不當得利、另案訴訟費用。
（七）證據：提出不動產買賣契約書及附件、土地所有權狀、建物所有權狀、 呂宗達 律師事務所103年5月30日103年度律宗字第10305031號書函、洪國金民事起訴狀、土地登記謄本、地籍圖謄本、照片、 邱仕立 與江明信103年6月25日協議書、邱仕立103年4月15日授權書、士豪房屋專任委託銷售契約書、曾景華103年7月5日切結書、臺灣新北地方法院板橋簡易庭103年度板調字第210號通知書、103年度板調字第210號103年10月27日調解程序筆錄等影本為證據，並聲請訊問證人黃濟華。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
1、兩造於102年5月1日，就原為被告名下門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋及其座落土地（新北市○○區○○段○○○號。下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（參原證4），約明由被告以1,050萬元之價格將系爭房地出售予原告，系爭房地產權業已於102年6月13日登記至原告名下並辦畢交屋手續。
2、嗣系爭土地後方之鄰地（大巒段229地號）於兩造交屋後近9個月之103年3月4日分割出229-1地號土地，該229-1地號土地所有權人嘉利實業股份有限公司再於103年4月30號將該筆土地賣予訴外人邱仕立（參被證2），邱仕立再於同年7月15日售予訴外人洪國金，洪國金隨即以系爭房地後方加蓋之建物佔用伊所有之229-1地號土地為由對原告提起拆屋還地訴訟（參原證6）。。
（二）雙方於買賣系爭房地時，被告有無向原告承諾「系爭房屋後方增建物已取得其他土地所有權人之同意，具土地使用之正當權源」等語情事？被告否認有為上開表示（附件2）。實則，被告向前手買受系爭房地當時，房屋後方空間即已經前手砌牆、貼磁磚而使用（參被證1），被告僅係於買受後拆除該空間上原已生鏽之棚架，另行修建雨棚及天花板，並未擴大使用面積，亦從未居住於該處，被告持有系爭房地期間，亦從未有任何第三人出面向被告主張權利；且系爭房地土地面積有153.51平方公尺，而系爭房屋面積僅為107.02平方公尺（參原證2、3），是該房屋後方空間所在位置是否係佔用鄰地、抑或是座落自有土地上，被告自始亦屬不知。嗣被告約於102年4月間未透過仲介、自行向原告表示要購買系爭房地時，被告除將原出售價格1260萬元（前份書狀誤繕為1270萬元）降至1050萬元，並表明屋後增建係自前手使用迄今外，另亦清楚向原告表明「現況交屋」，此嗣亦經雙方於102年6月21日簽名確認（見原證一買賣契約書第12點）。是被告出售系爭房屋時，從未向原告表示「自行增建物部分，已取得其他土地所有權人之同意，具土地使用之正當權源」此語，原告就此自應舉證以實其說；況設若被告真有口出此語（假設語），焉有未明載於買賣契約、以保障原告權益之理？
（三）就系爭房地後方增建佔用他人土地乙節，被告對之應否負物之瑕疵擔保責任？
1、按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」民法第373條本文定有明文，此合先陳明。
2、本件系爭229-1地號土地係於兩造交屋（102年6月13日）後之103年3月4日始自229地號土地分割而出，而訴外人洪國金亦係於兩造交屋後之103年7月15日始取得229-1地號土地所有權，是徵諸上揭民法規定，被告於102年6月間將系爭房地點交予原告後，系爭房地之利益及危險既已於交屋後由原告承受負擔，嗣後於103年間縱突有第三人洪國金出面主張權利，亦無要求被告負瑕疵擔保責任之理。遑論本件買賣標的、即不包括前手於屋後增建之增建物之系爭房地，原即無何瑕疵存在。
（四）如被告應負瑕疵擔保責任，原告得主張減少之買賣價金為何？被告於出售系爭房地予原告時，對該增建物是否有佔用鄰地一事全然不知，亦從未向原告表示該增建物有使用他人土地之合法權源等語。今系爭房地交易價格所及之土地、房屋本體原無何瑕疵存在，該增建物亦係於被告交屋予原告後始遭他人出面主張權利，原告就此主張物之瑕疵而減少價金云云，於法尚有未洽。
（五）綜上所陳，被告出售系爭房地予原告時，除對該增建物是否有佔用他人土地情事全然不知、自無可能向被告表示「自行增建物部分，已取得其他土地所有權人之同意，具土地使用之正當權源」等語外，另已向原告言明現況交屋等語明確，今原告起訴要求被告返還減少之價金云云，難謂有據。
（六）證據：提出照片、異動索引等影本為證據。
參、本院依職權調取本院板橋簡易庭103年度板調字第210號民事卷宗。
肆、得心證之理由：
一、原告主張兩造前於102年5月1日就門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋及其坐落之土地新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分1/5訂定買賣契約書，由被告以1,050萬元價格將前揭不動產出售與原告，已於102年6月13日辦理所有權移轉登記予原告並已交屋完畢等情，為被告所不爭執，並有原告提出之兩造於102年5月1日訂定之不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀等影本在卷可參（見本院卷第7至30頁及第51至52頁），則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告另主張前揭房屋後增建物佔用毗鄰土地，遭鄰地所有權人請求拆除，因而請求減少價金等節，被告固不爭執前揭房屋有佔用鄰地之情事，惟否認原告得請求減少價金等語。經查：
（一）上開房屋所坐落大巒段238地號土地所毗鄰之大巒段229地號土地於103年3月4日分割出229-1地號土地，該229-1地號並移轉予嘉利實業股份有限公司，嗣再於103年4月30日移轉予訴外人邱仕立，邱仕立再於103年7月15日移轉予訴外人洪國金，嗣洪國金以前揭房屋後方加蓋建物佔用上開大巒段229-1地號土地為由，對本件原告提起拆屋還地訴訟，該案原告洪國金及該案被告即本件原告江明信於103年12月25日在本院板橋簡易庭成立調解（103年度板調字第210號），其調解條件為：「一、相對人願將所有門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋坐落於聲請人所有新北市○○區○○段○○○○○○○號土地上之部分（面積25.49平方公尺，即上開土地遭佔用全部，範圍如附圖地籍圖謄本所示）拆除、騰空，並將佔用土地返還聲請人。二、聲請人其餘請求拋棄。三、聲請費用各自負擔。」等情，為被告所不爭執，並有原告提出之洪國金103年8月18日民事起訴狀繕本、土地登記謄本、地籍圖謄本、照片、呂宗達律師103年5月30日103年度律宗字第10305031號書函及被告提出之照片、地籍異動索引等影本在卷可參（見本院卷第21至30頁及第51至52頁），並經本院調取本院板橋簡易庭103年度板調字第210號民事卷宗核閱屬實，則原告此部分主張亦堪信為真實。
（二）本件原告前於103年6月25日與曾為前揭大巒段229-1地號土地所有權人邱仕立訂定協議書，其協議內容為：「立協議書人邱仕立（以下簡稱甲方）、江明信（以下簡稱乙方）就拆屋還地事件，經雙方協議，訂立協議條款如後以資遵守：○○○區○○段○○○○○○○號土地』。第一條：限期拆除：就上開乙方私自搭建使用部分，乙方承諾於民國103年7月15日以前，先拆除私自搭建之天花板部分，並清除所擺放之傢俱、物品及其他地上物。第二條：暫緩拆除：就上開乙方私自搭建使用部分，雙方同意就擋土牆、地板及兩側隔間牆部分暫緩拆除。第三條：附條件拆除：兩造同意就前條暫緩拆除部分，於甲方以現狀向新北市土城區區公所申請會勘審核通過時，乙方則免除前條占用部分拆除義務，反之，前開審核未通過時，乙方應於五日內即時拆除，乙方逾時違反拆除義務，無條件授權甲方拆除，拆除費用由乙方負擔，絕無異議。第四條：上開協議條件係出自兩造自由意思喜悅簽署並無任何脅迫詐欺等情，為恐口無憑特立此書壹式貳份，由兩造各執壹份為憑，以昭信守。」等語在卷可參（見本院卷第28至29頁）；依上開協議書內容所示，乃與訴外人洪國金與本件原告在法院所成立之調解，其標的相同，均為前揭大巒段229-1地號土地所有權人與本件原告間就前揭原告所有房屋增建部分佔用大巒段229-1地號土地之爭端解決，本件原告均承諾將佔用到大巒段229-1地號土地上之增建物拆除，將大巒段229-1地號土地返還與該土地之所有權人。
（三）另本件被告之配偶黃濟華於103年7月5日以本件被告曾景華名義簽署切結書交與本件原告，其內容記載：「茲因不動產買賣事宜，切結書人曾景華小姐所有之土地及建物部分出售予買受人江明信先生，出售之土地為新北市○○區○○段○○○○號及其上建物建號為639建號，面積為90.82平方公尺，附屬建物平台面積為16.20平方公尺（下稱系爭標的物），其土地買賣總價金為新台幣壹仟零伍拾萬元，現已辦理所有權登記移轉在案，於當初買賣不動產時，切結書人表示其所自行增建之部分於真正所有權人主張權利將出面處理負責與買收人無涉，迺買受人於103年5月30日所有權人邱仕立先生發函主張權利並訂於103年7月15日協議拆除完畢，今切結書人同意於103年12月31日協助處理系爭標的物買賣事宜，若無法於期限內出售本系爭標的物，切結書人同意原價買回，並負擔因移轉所產生之所有費用，若因此致買受人背負任何民刑事責任時，切結書人同意承擔所有民刑事責任，且與買受人無涉。」等語在卷可參（見本院卷第34頁），被告對上開切結書之真正並不爭執，則上開切結書亦堪認定為真正。依照前揭切結書內容所載，係本件被告承諾代房屋買受人即本件原告處理房屋增建物佔用鄰地之糾葛，並承諾於103年12月31日代售前揭房屋，若無法於於前揭期限內出售該房屋，即由被告買回前揭房屋，有上開被告名義簽署之切結書影本在卷可參；本件原告並簽署委託銷售契約書將前揭房屋委託訴外人士豪房屋公司南雅店出售，此有士豪房屋專任委託銷售契約書影本可資參考（見本院卷第31至33頁），可見雙方就系爭不動產買賣契約標的物房屋之增建部分佔用鄰地之解決方式，係由出賣人承諾代為出售房屋或買回房屋方式，實際上將買賣價金返還與買受人，究其實際乃為解除契約，返還價金一節，當堪以認定。
（四）依前揭被告所出具之切結書所載，雙方就系爭房屋買賣契約之標的物佔用鄰地問題，其合意成立之解決方式為解除契約，將買賣價金返還與買受人即本件原告，已如前述，至於出賣人即本件被告取得用以返還與買受人之價金方法，則約定先由被告以原告名義出售該房屋，倘未能於約定之103年12月31日前將房屋賣出，將賣得之價金交與原告而使原告收回前已付出之價金，則由被告負責買回該房屋，以交付價金方式使原告收回前已付出之價金，依上述情節觀之，雙方就系爭房屋買賣契約業已合意解除契約，僅其返還價金之期限為被告將該房屋出賣與第三人而取得價金之時，最遲之給付期限為103年12月31日，是以，雙方於102年5月1日就前揭房屋所訂定之不動產買賣契約業已經雙方合意解除而消滅一節，當堪以認定。
三、綜上所述，兩造前於102年5月1日就前揭房屋所訂定之不動產買賣契約業已經雙方合意解除而消滅，雙方應負回復原狀之責任，然原告主張依據業已消滅之買賣契約關係，依民法第354條第1項、第359條、第179條之規定，請求被告返還減少價金之不當得利1,376,460元及其他損害賠償9,030元，共1,385,490及其利息等節，尚非可採，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國104年10月13日
民事第三庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月13日
書記官郭祐均