臺灣南投地方法院民事簡易判決 101年度埔簡字第89號
原 告 埔里神達房屋仲介有限公司
法定代理人 林月敏
被 告 王建三
上當事人間給付仲介報酬事件，本院於101年10月8日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國101年4月14日前來原告公司，
表示欲購買店面做早餐生意，經原告公司林月敏帶往南投縣
○里鎮○○路○段317之2號房地，開價新台幣（下同）52
0萬元，經原告公司人員說明後，被告表示滿意，並簽下「
客戶帶看紀錄表」。嗣同年月16日，被告前來原告公司表示
欲購買上開房地，填具「不動產買賣意願書」和「買方給付
服務費承諾書」，表示願以450萬元承購，如議價不成，願
加價至470萬元，並填寫「委託事項變更契約書」，並當場
支付斡旋金5萬元與原告公司。賣方 陳武雄 於101年4月23日
至原告公司議價，願以470萬元成交，有銷售同意書可參。
同年4月23日，原告公司去電被告報告議價之結果，並準備
要代轉為定金，但被告表示其母中風，無心購屋，要求勿轉
為定金，原告公司請其考慮至斡旋期間結束再決定，並告知
賣方陳武雄。被告並於101年4月29日至原告公司取回其斡旋
金5萬元。詎同年5月7日許，賣方陳武雄告知原告公司，上
開房地已由永慶不動產公司賣出，成交價480萬元。原告公
司事後發現係由被告透過永慶不動產公司向賣方陳武雄購得
，購買價金為470萬元。被告所為違反與原告公司簽署之「
客戶帶看紀錄表」所載：上述物件，如果其他仲介公司已經
帶您看過，請立即向帶看人員表示，否則視為本公司帶看，
日後三個月內，您（配偶以及您二親等內之親屬）如購買上
述物件，即視為本公司居間仲介完成並支付買賣總價百分之
二之服務費，及「不動產買賣意願書」和「買方給付服務費
承諾書」上所載，若可歸責於本人之因素致本不產賣賣契約
不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人。若立書人或其配
偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上
開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲
介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之二為服務報
酬。被告違反上開約定，自應給付原告仲介費8萬5000元。
又因被告之因素，致原告無法向賣方陳武雄收取仲介費18
萬8000元（即委託銷售總價百分之四），亦應由被告賠償，
共計27萬3000元，經原告以存證信函向被告催討上開金額，
均置不理，爰依契約及侵權行為，請求被告給付上開金額等
語，聲明：被告應給付原告27萬3000元。訴訟費用由被告負
擔。
二、被告則以： 伊有 在101年4月14日簽「客戶帶看紀錄表」，
並在同年4月16日簽立「不動產買賣意願書」和「買方給付
服務費承諾書」表示願以470萬元購買系爭房地，且當場支
付斡旋金5萬元，事後因賣方出價480萬元，原告表示願出
10萬元幫我成交，但伊因母親中風，向原告表示不買，原告
表示可以，故本件買賣契約並沒有成立，伊沒有義務給付仲
介費。兩造所簽不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書
均為定型化契約，對消費者顯失公平，應屬無效，固原告之
請求為無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件爭點及本院之判斷：
本件兩造之爭點為：（一)原告主張系爭不動產意願書及買
方給付服務費承諾書，係定型化契約，顯失公平，故無效，
有無理由？（二)被告有無違反兩造之約定，而應給付原告
居間仲介費用8萬5000元？（三）被告應否賠償原告應由賣
方給付之居間仲介費用18萬8000元？本院之判斷如下：
（一）被告抗辯系爭不動產賣賣意願書及買方給付服務費承諾書
，係定型化契約，並未向被告詳細告知，即給予詳細審閱
，顯失公平，為無效等語，為原告否認，經查：
1、系爭不動產買賣意願書中，關於審閱期之定型化契約記載
：「買方業以行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及
其附件之內容無誤。買方於簽約前已審閱且充分瞭解契約
內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利。」，惟按「企
業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合
理期間，供消費者審閱全部條款內容」消費者保護法第11
條之1第1項定有明文。而消費者保護法第11條之1規定
目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業
經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制
消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解
其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公
平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契
約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係
之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。
本件兩造對於101年4月16日簽訂不動產買賣意願書及買
方給付服務費承諾書一節，均不爭執，而觀諸上開買賣議
價委託書第一欄記載：1.「買方業以行使契約審閱權，並
已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。2.買方於簽約
前已審閱且充分瞭解契約內容，因此自願放棄三日以上之
審閱權利。」等語，且被告對不動產買賣契約書及買方給
付服務費承諾書之「王建三」簽名之真正復不爭執，且參
諸被告之法庭上能為自己之權益為攻擊防禦，應非缺乏社
會經驗之人，是堪認被告於簽訂前揭契約前業已行使契約
審閱權，並充分瞭解該契約之內容無誤。從而，原告抗辯
系爭不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書，未詳細
告知及給予其合理之審閱期間，該契約無效等語，不足酌
採。
（二）原告主張被告已於「客戶帶看紀錄表」及「買方給付服務
費承諾書」簽名，被告違反於委託期間屆滿後2個月內，
就上開房地與賣方成交之約定，自應依約視為原告已完成
居間仲介之義務，被告應給付原告委託承買價款8萬5000
元等語，被告則予否認，辯稱：本件契約並未成立，伊自
不必給付仲介費用等語，查兩造於101年4月14日由原告
帶被告看上揭房地，由被告於客戶帶看記錄表上簽名，並
於101年4月16日簽立不動產買賣同意書、買方給付服務
費承諾書，表示願以450萬元承購，如議價不成，願加價
至470萬元，並填寫「委託事項變更契約書」，並當場支
付斡旋金5萬元與原告公司。賣方陳武雄於101年4月23
日至原告公司議價，願以470萬元成交等情，有原告所提
客戶帶看記錄表、買方給付服務費承諾書、委託事項變更
契約書及銷售同意書各1紙在卷可按，為被告所不爭執，
被告嗣後以其母中風為由，向原告取回斡旋金5萬元，而
終止兩造之契約，惟於委託期間屆滿後2個月內，自行與
賣方陳武雄進行上開房地之買賣，此經證人陳武雄到庭證
述明確，雖證人陳武雄證稱該銷售同意書是在其將系爭房
地賣予被告之後，原告公司人員要求其填寫，說是怕公司
派人來查云云，然證人陳武雄自承有委託原告公司出賣系
爭房地，亦有委託永慶房屋等語（件本院101年10月8日
言詞辯論筆錄），而按一般委託買賣房地，均會事前與受
託仲介之公司簽立銷售委託書或同意書，再由仲介公司進
行居間仲介買賣，是證人陳武雄所稱係原告公司事後要求
其填寫云云，顯與一般委託買賣房屋之情形不合，為不足
採。證人陳武雄確有委託原告公司居間仲介出賣系爭房地
（出賣人為 游炎秋 ，陳武雄為代理人），並簽立銷售同意
書一節，應堪認定。而被告於原告公司人員帶往看系爭房
地，被告於客戶帶看記錄表上簽名，並於101年4月16日
簽立不動產買賣同意書、買方給付服務費承諾書，表示願
以450萬元承購，如議價不成，願加價至470萬元，並填
寫「委託事項變更契約書」，並當場支付斡旋金5萬元，
客觀上業已知悉如於兩造約定之上開期間內，其配偶與二
親等親屬不得就系爭房地，與賣方進行買賣成立，同意視
為受託人已完成居間仲介，並給付委託承買價款百分之2
之約定，而簽名於買方給付服務費承諾書上，有該承諾書
在卷可佐。再者，被告願以承買之價格470萬元，與賣方
陳武雄委託銷售之價格係470萬元，亦屬一致，有被告所
簽立之「委託事項變更契約書」及陳武雄所簽立之「銷售
同意書」在卷可資比對，而被告竟以其母中風為由，要求
原告勿將斡旋金轉為定金，並於事後向原告取回斡旋金5
萬元，而終止與原告之契約。惟被告於契約終止後，仍應
遵守其與原告之約定，被告或其配偶、二親等內之親屬於
賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時
，被告同意視為受託人已完成居間仲介之義務，仍應給付
委託承買價款百分之二為服務報酬。上開約定，係屬懲罰
性違約金之性質，於債務人有違約情事時，其請求權即已
發生，不因契約解除或終止而隨同消滅（最高法院61段台
上第2922號判例可資參照）。本件被告於終止與原告間之
上開契約後，即於101年5月7日與委託原告出售系爭房
地之陳武雄訂立系爭房地之買賣契約，並於同年5月25日
完成登記，有原告所提土地登記第二類謄本在卷可按，且
為被告所不爭執，而兩造約定之違約金，以委託承買價款
百分之二計算，經核諸原告之支出人員薪資、租金及其他
利益之損失等，其約定之違約金，尚屬相當，從而，原告
主張被告違反「客戶帶看記錄表」及「買方給付服務費承
諾書」之上開約定，於終止兩造契約後，即與委託之賣方
完成系爭房地交易，應依約給付原告委託承買價款百分之
二之違約金等語，為有理由。準此，被告委託承買價款為
470萬元，則其應給付原告之違約金為9萬4000元，然原
告已與被告於不動產買賣契約書上特別約定仲介服務費減
讓為8萬5000元，故原告此部分主張被告應給付8萬5000
元，為有理由，應予准許。
（三）原告主張因被告與證人陳武雄（為所有人游炎秋代理人）
就系爭房地透過永慶房屋公司為買賣，致原告無法取得對
出賣人之仲介報酬即委託銷售總價之百分之四，共計受有
18萬8000元之損失，爰依民法第184條之規定，請求被
告負損害賠償責任等語，然為被告所否認，經查：按「因
故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
」民法第184條第1項前段定有明文。而損害賠償之債，
以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相
當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如
不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（
最高法院48年台上字第481號判例可資參照）。本件原告
所主張其對系爭房地出賣人原可取得仲介報酬，為委託銷
售總價百分之四，固有原告所提銷售同意書1紙在卷可佐
，則本件系爭房地出賣人亦有委託原告銷售，如出賣人未
由原告居間仲介完成買賣，則原告無法取得任何報酬。故
雖被告違反上開約定，致原告無法取得出賣人之仲介報酬
，然係因出賣人並未經由原告居間仲介完成買賣所致，並
非因被告之行為而受有此損害，是原告此部分之損失，與
被告之行為間，難認有何相當因果關係存在，從而，原告
主張被告應負侵權行為責任，應賠償原告18萬8000元之損
害等語，為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依契約及侵權行為法律關係，請求被告給付
8萬5000元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請
求，即為無理由，應予駁回。
五、本件係民事訴訟法第427條第1項之事件，為被告敗訴判決
之部分，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告
假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國101年10月22日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年10月22日
書記官王聖貿