臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹北簡字第65號
原 告 乙○○
訴訟代理人 徐國楨 律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國98年5月13日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地上建物門牌號碼
為新竹縣○○鄉○○路○○號3樓所有之共同使用部份即建號新竹
縣○○鄉○○段○○○○號所含如附圖建物測量成果圖斜線部份所示
之停車位返還原告。
被告應自民國97年10月15日起至返還第一項所示之停車位之日止
，按月給付原告新台幣貳仟元。
訴訟費用新台幣陸仟參佰伍拾元（內含裁判費壹仟伍佰伍拾元、
測量費肆仟捌佰元）由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、原告之聲明：除訴訟費用金額及假執行之宣告外，餘如主文
所示。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）原告與訴外人 李秉諺 於民國（下同）97年間向本院標得坐
落新竹縣○○鄉○○段（下稱同段）2011地號土地及其上
建物（建號2302，共同使用部份建號2306、2307），本院
於97年9月16日核發原告不動產權利移轉證明書，其中建
號2307號所含停車位編號第二號即如附圖建物測量成果圖
所示斜線部分之停車位（下稱系爭停車位），係原告標得
上開建物之共同使用部分，有車位分配表可參。原告取得
前揭建物之所有權後，發現被告已擅將系爭停車位以每月
新台幣（下同）2,000元之價格出租他人，經原告多次催
促返還，被告均置之不理。
（二）查建號2307之停車位計分十個車位，由六戶分別擁有，其
中訴外人翁 于媜 、 余榮華 各擁三個車位（編號分別為四、
五、九；一、六、七），故其二人就前揭共用2307建號持
分各為10分之3，訴外人 劉淑貞 、 彭月梅 、原告、被告等
四人則各擁一個車位（編號分別為八、十、二、三），故
持分均為十分之一。原告於97年10月15日取得上開拍得建
物之所有權狀，所有權狀上亦明確載有建號2307共用部份
，原告權利範圍十分之一。2307建號之車位雖屬共用部份
，惟所有人於購買房屋之時，已訂定分管契約，約定車位
係約定專用部份，亦有「停車位證明書」可參。
（三）原告為車位所有2307建號之共有人之一，並享有系爭停車
位之分管使用權，被告使用系爭停車位，自屬無權占有，
原告依民法第767條請求被告返還系爭停車位，應有理由
。另被告擅將系爭停車位以每月2,000元價格出租他人，
屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，原告依民法第
179條請求被告返還不當得利，亦有理由，爰訴請判決如
聲明所示。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）被告只是債權，雖然有買，但是沒有移轉，且也不能單獨
買賣，而原告因拍賣取得系爭停車位所在之附屬建物，有
物權效力。
（二）被告雖辯稱其持有系爭停車位之「停車位證明書」，故有
權使用該車位云云，惟查建商為標示區分所有建物而出具
之「停車位證明書」，乃建商自行製作之文書，僅係有停
車位之區分所有權人之證明文件，目的在利於對停車位之
管理，不具物權公示性；而原告對系爭停車位之所有權，
明確載於原告所有建物之所有權狀內，被告以該文件資為
拒絕返還系爭停車位之理由，自有未合。另本院90年度訴
字第50號、92年度竹簡字第134號判決亦認原告對系爭停
車位有排他權利，被告不得以持有「停車位證明書」為由
，拒絕返還系爭停車位。
（三）本件姑不論被告是否確有向前手購得系爭停車位，惟有關
系爭停車位可否單獨移轉及被告僅持「停車位證明書」可
否作為有權使用之依據等節，本院92年度竹簡字第134號
判決認：「本件停車空間雖然以共同使用部分登記，但是
若建商於銷售房屋時，對於購買停車位者，與未購買停車
位者於讓售契約已為約定，購買停車位空間者持有較多之
應有部分，並享有停車位之專用權，凡未購買停車位空間
之應有部分者，已放棄對停車位空間之專用權利時，只有
購買車位的人可以使用，其他人不得對停車位主張權利，
此亦屬共用部分專用權之設定方式之一。若公共設施之應
有部分多寡可公示表徵分管契約車位之有無，則應將分管
契約與應有部分結合，蓋分管契約乃從屬於應有部分之債
權契約，除在應有部分移轉時應隨同移轉外，其債權契約
不得與其所屬之應有部分分離而獨立讓與」；「足見停車
位於建物第一次所有權登記時，已登記於特定區分所有建
物之內，區分所有建物地下室公共設施應有部分之移轉，
即係停車位所有權之移轉，分管契約自亦同時移轉」（該
案判決書第6頁）；「停車空間與其他法定避難空間等公
共設施均為共同使用部分，建商為標示區分所有建物包含
停車位，出具『停車位證明書』以資證明。此一建商自行
製作之文書，僅係有停車位之區分所有權人之證明文件，
目的在利於對停車位之管理，不具物權公示性，並非共有
人全體所定之分管契約」。則依前開判決見解，亦認「停
車位證明書」非共有人全體所定之分管契約，停車位所有
權之移轉，分管契約亦同時移轉，分管契約乃從屬於應有
部分之債權契約，除在應有部分移轉時應隨同移轉外，其
債權契約不得與其所屬之應有部分分離而獨立讓與，據此
，本件被告自不得以持有「停車位證明書」作為有權使用
系爭停車位之依據，該分管契約亦不得單獨移轉予被告，
故被告抗辯顯無理由。
三、被告則求為駁回原告之訴，並答辯如下：
（一）原告起訴略謂於97年間向法院標得坐落於新竹縣○○鄉○
○段○○○○○號土地及其上建物（建號2302，共同使用部份
建號2306、2307），有本院97年9月16日核發不動產權利
移轉證明書。其中2307建號所含之系爭停車位即為原告標
得上開之共同使用部份，請求返還。
（二）查系爭2307建號所含之系爭停車位為一共用部份，依公寓
大廈管理條例規定公寓大廈共用部份經約定供特定區分所
有權人使用者為約定專用部份。依上開條例第4條第2項規
定專有部份不得與其所屬建物共用部份之應有部份及其基
地所有權或地上權之應有部份分離而為移轉或設定負擔。
意即共用部份（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交
換或設定抵押權等。
（三）次查系爭停車位係屬約定專用部份（屬專有部份之情形）
，依公寓大廈管理條例第4條第1項之規定，因其得自由使
用、處分、收益，並排除他人干涉。
（四）於未查封之前，94年3月被告就已經向原使用權人 林嘉元
購買系爭停車位，97年7月被告搬進去就開始使用。系爭
停車位是約定專用部分，被告與林嘉元並沒有登記、過戶
，因為認為只是使用權，沒有權狀，所以沒有登記。被告
在該約定專用之2307建號部分，含本件系爭停車位在內有
二個停車位，其中一個出租，一個月租金也是2,000元。
另原告所提之二個判決，與本案無關，社區住戶行之有年
之管理規範，早已形成約定，非被告所說的無公示性。
（五）原告於事實理由一所述共同使用部份，依其呈庭之不動產
權利移轉證書備註含共用部份湖南段2306、2307建號之共
用部份，所指應為公寓大廈管理條例第4條第2項之共用部
分（即公共設施），並非原告所稱之車位分配表。又原告
於事實理由二既已知悉車位雖屬共用部份，且所有人於購
買房屋之時已訂定分管契約，約定車位係約定專用部份，
依約定專用部份之性質，自有公寓大廈管理條例第4條第1
項之適用。被告就原告所稱同段2307建號所含之系爭停車
位有正當之使用權，理由如后：⑴系爭停車位為一約定專
用部份，依公寓大廈管理條例之規定，約定專用部分並非
共用部份之公共設施，該約定專用部分由原所有權人即林
嘉元購買取得，依公寓大管理條例之規定所有權人得自由
處分。⑵被告取得系爭停車位之專用權利，緣於被告於尚
未查封之前，以買賣之方式向原使用人林嘉元購得，原所
有權人林嘉元即將系爭停車位之證明書交予被告持有為憑
，被告有合法占用、正當使用權源，屬有權占有，並非如
原告所稱為無權占有，是原告起訴之事實顯無理由。
參、法院之判斷：
一、原告主張其與訴外人李秉諺因法院拍賣而於97年9月16日共
同取得同段2011地號土地及其上2302建號建物（含共用部分
同段2306、2307建號）之所有權，其嗣並於97年10月15日取
得上開拍定建物所有權之全部等情，業據原告提出本院不動
產權利移轉證書、建物登記謄本、建物所有權狀等件影本為
證，並為被告所不爭執，原告上開主張堪信為真。原告又謂
本件公寓大廈共用部分之同段2307建號建物係供作停車空間
使用，共劃有十個停車位，依區分所有權人對該2307建號建
物之持分定其使用權，為約定專用部分，其既已取得同段23
07建號建物應有部分十分之一，為共有人之一，則其就該建
物應有部分所對應之系爭停車位即享有分管使用權之事實，
亦據其提出建物標示部、建物所有權部等建物登記資料、建
物登記謄本及停車位證明書等件為證；惟為被告以其於本件
相關建物未被查封前，即向系爭停車位之原使用權人林嘉元
買受系爭停車位之專用使用權，而系爭停車位係屬約定專用
部分，並非共用部分，以其已向原使用權人林嘉元買受取得
系爭停車位之專用權利，並獲交付系爭停車位之「停車位證
明書」，其就系爭停車位自屬有權占有，原告以其為無權占
有請求返還系爭停車位，應屬無據等語置辯。
二、按本件兩造所爭執之系爭停車位，位於同段2307建號建物內
所示編號二之停車位，已經本院偕同兩造親至現場履勘無訛
，有本院98年2月12日勘驗筆錄附卷可稽，並囑請新竹縣新
湖地政事務所派員測繪所製如附圖所示之建物測量成果圖在
卷可按。則本件所應審究者，乃原告對於系爭停車位是否有
專用使用權？被告占有使用系爭停車位是否無權占用？
三、按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區
分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分
及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大
廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而
所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約
定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大
廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人
專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使
用。次按公寓大廈之停車位，有僅就停車位部分獨立編列建
號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施
（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種停車位，
倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該共同使用部分即
該獨立建號建物之應有部分；第二種停車位，因全部公共設
施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買
停車位，亦因公共設施應有部分係抽象存在於全部共有物上
，故其應有部分當及於停車位部分。本件公寓大廈之共用部
分包含有同段2306、2307建號建物，其中2307建號建物內劃
有十個停車位，供作停車空間使用，為兩造於履勘現場時所
自承，又該共用之2307建號建物係附屬於特定之專有部分建
物，非為全體區分所有權人所共有，亦有原告提出之建物登
記謄本可稽，則同段2307建號建物內之停車位，應屬前開第
一種停車位所示性質，各個停車位應由何人專用，應視該人
是否為同段2307建號建物登記謄本上所載特定專有部分建物
之所有權人及該等所有權人間之分管協議而定。
四、再按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，
如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共
用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契
約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移
轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬
共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對
應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其
已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物
分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物
者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821
條但書規定之適用，最高法院91年度台上字第242號裁判要
旨可資參照。查同段2302建號建物（包括共用部分同段2307
建號建物應有部分十分之一）原係訴外人林嘉元所有，此有
本院依職權調取本院95年度執字第11817號執行卷卷內所附
建物登記謄本可稽，另被告又自陳其係自訴外人林嘉元處購
得系爭停車位之使用權，則可知訴外人林嘉元與其他共有同
段2307建號建物之區分所有權人間，就共用之停車空間已有
分管之約定，訴外人林嘉元就系爭停車位應有專用使用權，
此亦為兩造所不爭執。嗣原告既因法院拍賣及買賣而取得同
段2302建號建物所有權全部及同段2307建號建物應有部分十
分之一，則揆之前揭最高法院判決要旨所示，原告自亦取得
系爭停車位之專用使用權。雖被告又辯稱其於該等建物被查
封前已向系爭停車位之原使用權人林嘉元買受車位使用權，
且獲交付停車位證明書，惟如前所述，本件公寓大廈區分所
有權人對於共用部分停車位之使用，係以對於該2307建號建
物之持分若干而定，則縱使被告確有向原使用權人林嘉元價
購系爭停車位之使用權，然因其並未受有同段2302建號建物
所有權或2307建號應有部分之移轉登記，自不得主張對於系
爭停車位有專用使用權，而對抗原使用權人林嘉元以外之人
，是被告無權占用系爭停車位，應可認定。
五、綜上，原告係同段2307建號建物之共有人，系爭停車位為原
告分管並取得專用使用權，惟為被告無權占有，均如前述，
則原告本於所有權之法律關係，請求被告返還系爭停車位，
洵屬有據，應予准許。又無法律之原因而受利益，致他人受
有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。原
告就系爭停車位有專用使用權，被告無權占有系爭停車位，
自屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，再依被
告當庭自陳出租停車位每月租金為2,000元，則原告請求被
告返還自其取得同段2302、2307建號建物之所有權（系爭停
車位之專用使用權）即97年10月15日起至被告返還系爭停車
位止，按月給付相當於租金之不當得利賠償金2,000元，為
有理由，亦應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權
宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
竹北簡易庭 法 官張百見
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官呂聖儀
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日