裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第1103號民事判決
裁判日期：民國109年07月09日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第1103號原告 黃貞耀 兼訴訟代理人 黃衍洲 被告 李嘉哲 訴訟代理人 李淵源 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國109年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（以下僅記載地號）
及其上同段757建號即門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○號建物（地下一層及三樓，下稱197號建物）為原告黃衍洲所有，毗鄰之同段301地號土地及其上同段754、755、756建號即門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○號建物（地下一層及三樓，下稱195號建物）為被告所有。195、197號建物上後來增建之4、5樓建物、6樓屋頂突出物暨水泥造水塔（下稱增建部分）為原告黃貞耀與被告共有，持分各10000分之5563、10000分之4437。195、197號建物並無分隔牆設置，原告於民國100年9月起基於安全與管理方便，遂依柱心線獨資興建分隔牆。被告於106年4月10日向地政事務所申請鑑界，原告因關係人身分被通知到場，始知195號建物易主。
被告於108年2月19日再申請鑑界，依地政事務所當場鑑界結果，原告始知分隔牆之柱心線並非全是鄰195、197號建物之地籍線。原告於本院107年度彰簡字第164號分割共有物事件請求被告分擔興建費用，被告並無意願分擔。
㈡系爭分隔牆為原告獨資砌築，並未同意被告使用，被告並非
304地號土地所有權人，其無權占有該等建物。195、197建物增建部分經起造人 黃和龍 依93年度彰院 民公俊 字第0061號公證書贈與被告前手 黃衍宗 及原告黃貞耀，當時增建部分是互通，尚無分隔牆。分隔牆係原告在自己建物範圍內獨資砌築的獨立牆。爰依民法第767條第1項規定，請求被告應「除去」該等建物上所施作的工程（例：粉光、油漆、安裝插座、開關等修繕工程），恢復原貌，並偕同原告驗收通過後應「返還」原告。並為「防止」被告妨害原告所有權之虞，原告主張被告「應另行在301地號土地各樓層適宜地點，砌築獨立牆堪以支撐301地號土地其上各樓層建物」，以杜絕被告再度「無權占有或侵奪」該等建物。又197號建物自竣工迄今，經歷多次地震，抑或承租他人，因承租人改造等諸多影響，造成主建築已呈疲損狀態，尤其地下室嚴重裂痕，每逢豪大雨後，自地底冒水淹漫地下室達50公分餘，安全堪慮。原告目前籌措資金中，俟資金到位後，將拆除304地號土地上所有建物，屆時將一併拆除原告在304地號所持有之分隔牆、立柱、橫樑等建物。被告應在301地號土地各樓層適宜地點，砌築獨立牆堪以支撐301地號土地上各樓層建物。
日後原告拆除304地號土地上所有建物重建，造成301地號土地暨其上建物毀損，究責原因係因被告無意願砌築獨立牆所致，或因被告砌築之獨立牆不當，造成無法堪以支撐建物所致，被告應負完全責任，一概與原告無涉，屆時301地號土地暨其上建物所有權人或關係人不得藉故向原告索賠。
㈢被告無權占用原告所有物，應給付租金：
1.被告買受754、755、756建號建物，並未含757建號之承重牆，原告也未同意被告使用原告所有物。被告拒不負擔分隔牆工料費之半數，嗣後又不恪遵法律程序即竊占施作工程，意圖提高房屋售價，被告在主、客觀上有為自己不法利益所為，被告係無權占用或逾越應有部分使用。
2.依民法第179條、第184條第1項、第197條第2項、第796條第1項等規定，被告因故意或過失，不法侵害原告之權利，未經原告同意，擅自竊占分隔牆鳩工施作工程（例：粉光、油漆、安裝插座、開關等修繕工程），應負損害賠償責任，支付償金（租金）。又被告讓賞屋者進入含分隔牆暨已侵占之304地號土地看房、議價、販售，應依不當得利之規定返還其利益，支付租金。被告無意願共同負擔分隔牆興建費用，衍生侵權行為暨不當得利，致原告遭受損害。被告自106年1月19日購買195號建物即竊占原告建物，其應自106年1月19日起至侵權行為暨不當得利消滅日止，支付1至3樓（含地下室）承租「分隔牆」暨「已侵占304地號土地」每月租金新台幣（下同）6,400元租金給付原告黃衍洲；增建部分之分隔牆全屬原告黃貞耀所有，被告每月應支付租金6,000元，故被告每月應給付原告租金12,400元。被告自106年1月19日起迄判決定讞日止，應分二階段計算租金：①自106年1月19日起迄108年10月18日止共33個月總計409,200元（12,400元×33），共自106年1月19日起迄判決定讞日，依積欠租金總額，按年息5%計算利息加計併「積欠租金」給付。②自108年10月19日起迄判決定讞日，准予定讞日再行計算「期間租金」，並應自108年10月19日起迄判決定讞日，依「期間租金」總額按年息5%計算利息加計併「期間租金」給付。③上述「積欠租金（含加計利息）」暨「期間租金（含加計利息）」加總之「合計租金」，准予原告於判決定讞日得向被告請求一次給付，被告不得藉任何理由拖延或拒納。被告延遲給付「合計租金」，除「合計租金」外，應自判決定讞日起迄清償日，依「合計租金」總額按年息5%計算利息之違約金加計併「合計租金」給付。違約金達3個月月租金（含）未給付，經原告通知被告限期給付，仍遭被告違約拒納，原告因此涉訟所繳納之訴訟費、律師費用等，准予由被告負責賠償。判決定讞翌日起迄「侵權行為暨不當得利」消滅日，准予原告每半年得向被告請求一次給付「半年租金」74,400元（12,400元×6），被告不得藉任何理由拖延或拒納。被告延遲給付「半年租金」，除「半年租金」外，應自該期起算日迄清償日，依「半年租金」總額按年息5%計算利息之違約金加計併「半年租金」給付。違約金達一個月月租金（含）未給付，經原告通知被告限期給付，仍遭被告違約拒納，原告因此涉訟所繳納之訴訟費、律師費用等，准予由被告負責賠償。
㈣195號增建部分為未辦保存登記之合法房屋，原告黃貞耀符
合301地號土地承租人身分。依土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權。原告對被告與黃衍宗就301地號及其上195號一、二、三、四、五樓暨屋頂突出物之買賣事件，具有依同樣條件優先購買之權。上開增建部分僅辦理納稅義務人變更，並未辦妥所有權移轉登記。依土地法第104條第2項後段「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」；再參酌最高法院85年台上字第1051號敘明「依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言」，故被告與黃衍宗「系爭四、五樓」之「買賣契約書」無效，應廢棄被告與黃衍宗就四、五樓之買賣契約，原告黃貞耀得以同樣條件購買「系爭四、五樓」。原告黃貞耀得持判決書至彰化縣地方稅務局辦理納稅義務人變更。
㈤754建號某年月日某承租人因營業需要，將毗鄰304地號之外
牆拆除達30餘年之久。原756建號屬訴外人 黃衍仁 所有（為原756建號67年4月6日第一次登記之所有權狀影本，嗣後因贈與訴外人黃衍宗，原權狀經主管機關收回更換），原就未完成毗鄰304地號之外牆且無獨立進出通路，須利用他建號之門戶進出，係未完成至為獨立之定著物。755建號原就未完成毗鄰304地號之外牆且無獨立進出通路，須利用他建號之門戶進出，係未完成至為獨立之定著物。754、755、756建號係屬建築材料之組合，不失建築材料之動產獨立性，難謂為獨立之不動產。分隔牆係原告獨資依「柱心線」石切築197號承重牆完成至為獨立之「定著物」，並將197號一至三樓合併成獨立、單一不動產之客體（757建號建物），以符法制。惟分隔牆之「牆心線」並非全依地籍線砌築更非共用牆璧（被告及其前手並未共同負擔工料費），該分隔牆在使用上與197號其他主要構造無從分離而結為一體，令757建號為獨立之權利客體，為「不動產」標的物。從而，該分隔牆（承重牆）為757建號組成之重要成分，共享「不動產」法定賦予之「物權」，其所有權自屬原告所有。754、755、756建號因其不動產客體性自已喪失，被告不得依民法第811條主張取得分隔牆之所有權。縱被告買受後主張分隔牆部分逾越301地號，亦應提出拆屋還地訴訟。其拒收原告不同意渠使用分隔牆之存證信函，貿然直接僱工施作工程，顯然未依正義公平之方法，犧牲原告利益（竊占原告不動產、拒絕共同負擔系爭分隔牆工料費），圖利渠自己（意圖提高房屋售價），難認被告無違誠實信用。被告抗辯不足以作為被告有合法使用系爭分隔牆之權源。
㈥聲明：
1.被告應自106年1月19日起至侵權行為暨不當得利消滅日止，應按月給付原告租金12,400元。①其中409,200元，自106年1月19日起迄判決定讞日，依積欠租金總額，按年息5%計算利息加計併「積欠租金」給付。②自108年10月19日起迄判決定讞日，准予定讞日再行計算「期間租金」，並應自108年10月19日起迄判決定讞日，依「期間租金」總額按年息5%計算利息加計併「期間租金」給付。③上述「積欠租金（含加計利息）」暨「期間租金（含加計利息）」加總之「合計租金」，准予原告於判決定讞日得向被告請求一次給付，被告不得藉任何理由拖延或拒納。被告延遲給付「合計租金」，除「合計租金」外，應自判決定讞日起迄清償日，依「合計租金」總額按年息5%計算利息之違約金加計併「合計租金」給付。違約金達3個月月租金（含）未給付，經原告通知被告限期給付，仍遭被告違約拒納，原告因此涉訟所繳納之訴訟費、律師費用等，准予由被告負責賠償。
2.被告應自判決定讞翌日起6個月內，完成在301地號土地各樓層適宜地點，砌築獨立牆堪以支撐301地號土地上各樓層建物。日後原告拆除304地號土地上建物重建，造成301地號土地暨其上建物毀損，究責原因係因被告無意願砌築獨立牆所致；或因被告砌築之獨立牆不當造成無法堪以支撐建物所致；被告應負完全責任，一概與原告無涉。屆時301地號土地暨其上建物所有權人或關係人不得藉故向原告索賠。
3.被告應除去建物範圍上所施作工程（例如：粉光、油漆、安裝、插座、開關等修繕工程），恢復原貌，並應偕同原告驗收通過後返還原告。並自判決定讞翌日起，被告不得再委託房屋仲介引導賞屋者進入原告所持有建物範圍看房，違者原告得依法究辦。
4.廢棄被告與訴外人黃衍宗間關於195號四、五樓暨屋頂突出物之買賣契約，確認原告黃貞耀優先購買權存在。排除被告妨礙原告圓滿行使「優先購買權」暨排除被告妨礙原告圓滿行使「事實上處分權」。
5.准予原告自判決定讞翌日滿6個月後，原告不待乎再另行法律程序得逕行拆除分隔牆部分或全部暨得逕行拆除在304地號上之梁柱，以利他用。
6.訴訟費用（含裁判費、土地測量費、地政規費、鑑定費、證人旅費等類推一切訴訟所生之費用）由被告負擔。
7.如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告於106年1月19日向前手黃衍宗購買195號建物時，原告
所稱之分隔牆即已存在，被告無竊占原告之土地或分隔牆之情形。被告所有之195號建物於67年4月6日辦妥第一次保存登記時，四周之牆壁已存在，否則如何能測出各層樓之面積。否認原告195、197號建物之分隔牆為其於100年間鳩工興建，原告請求被告應除去分隔牆上所施作工程並將分隔牆返還原告，應屬無據。另被告所委託之房屋仲介未曾進入原告之建物內看房。
㈡依彰化地政事務所109年1月7日彰土測字第48號土地複丈成
果圖所示，195、197號二間建物間之分隔牆有一半坐落在原告所有304地號土地上，另一半坐落在被告所有301地號土地上。退萬步言，縱二間建物間之分隔牆為原告獨資興建，因該另一半坐落在被告所有301地號土地上之分隔牆於構造上係依附於被告所有195號建物，在構造上及使用上均無獨立性，無獨立之所有權，顯然已與195號建物相結合而成為195號建物之重要成分，且此種結合具有固定性、繼續性，非毀損不能分離且分離需費過鉅，則依民法第811條規定，坐落在被告所有之301地號土地上之分隔牆即無單獨之所有權存在，應由原建物之所有權人即被告取得195號建物之分隔牆之所有權，被告在該分隔牆上粉光、油漆、安裝插座及開關自無侵害原告之所有權。從而，原告請求返還不當得利及除去分隔牆上所施作工程並將分隔牆返還原告，不應允許。
㈢原告請求被告在301地號土地各樓層適宜地點砌築獨立牆以支撐301地號土地上各樓層建物云云，並無法律上之依據。
㈣195、197號建物增建部分未辦理保存登記，黃衍宗得將建物
增建部分出售予被告，原告不得主張買賣無效。又原告黃貞耀並非301地號土地之承租人，於黃衍宗出賣195號建物及該該建物增建部分時，自無土地法第104條第1項優先購買權之適用。從而，原告主張被告與黃衍宗間之買賣契約無效，其得優先購買黃衍宗就系爭建物之權利範圍等語，自不足採等語。
㈤聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：㈠查原告主張304地號土地及其上197號建物為原告黃衍洲所有
，毗鄰之301地號土地及其上195號建物為被告所有之事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本為證（見本院卷第
51、59、67、75、83、85、87頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡原告主張195、197號建物上後來增建部分為原告黃貞耀與被
告共有，持分各10000分之5563、10000分之4437之事實，固據其提出彰化縣政府工務局使用執照、本院公證書、彰化縣地方稅務局房屋稅籍資料等為證（見本院卷第89、91-102、
459、461頁）。查上開增建部分經被告起訴請求分割共有物，經本院107年度彰簡字第164號判決原物分割，經原告黃貞耀提起上訴，業經本院108年度簡上字第116號事件認定195號建物增建部分並無獨立門戶、通道可供出入，與195號建物在使用上結為一體，無從與之分離而單獨使用，自不具使用上獨立性，僅具增加195號建物之經濟使用功能目的，非為獨立之權利客體，自應為195號建物所有權範圍擴張所及，197號建物上之增建部分亦同此理，非為獨立之權利客體，僅為197號房屋所有權擴張後之一部，兩造間並無共有頂樓增建所有權之法律關係，而廢棄原判決，駁回被告分割之請求確定等情，業經本院調卷參酌，並有另案判決附卷可參（見本院卷第509-523頁）。是原告主張增建部分為原告黃貞耀與被告共有，為無可採。
㈢原告主張被告無權占用其所有之分隔牆及304地號土地之事實，為被告所否認。經查：
1.原告主張195、197號建物間之現有分隔牆，係原告於100年9月起獨資興建之事實，為被告所否認，原告雖提出照片為證（見本院卷第105-115頁），然此僅為施工情形，並不能證明原告主張為真。
2.又縱認上開分隔牆係原告興建。惟本件經囑託彰化縣彰化地政事務所測量195、197號建物之地下室、一至三樓間之牆壁位置，依彰化縣彰化地政事務所測量結果，上開房屋一樓30
1、304地號之地籍線係在牆壁中，其他柱子因二地號通視程度不同，無法量測，另地下室、二樓及三樓之共同牆壁部分，由於建物內部未能通視且有障礙物，故無法標示地下室、二樓及三樓之成果圖，此有彰化縣彰化地政事務所109年3月10日彰地二字第1090002231號函及所附複丈成果圖可稽（見本院卷第327、329頁）。至於原告雖稱係立柱之柱心線採取依序逐漸往304地號土地偏移云云（見本院卷第31頁），然此係原告單方計算，依原告所提平面圖（見本院卷133頁），參以被告所提複丈結果（見本院卷第309、311、313頁）之各樓層面積均相同，不能認為有原告所舉證證明各樓層柱子位置不同。按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。民法第811條定有明文。本件
195、197號建物及其上增建物之分隔牆縱認係原告興建，惟坐落在被告所有301地號土地部分建築分隔牆所用之水泥、砂石等動產，已附合而成被告所有195建號建物之重要成分，應由被告取得所有權。
3.195號建物增建部分及197號建物增建部分，業經另案判決非屬獨立建物，已如前述，則原告主張被告就增建使用範圍逾越其應有部分，即無可採。
4.綜上，195號建物與197號建物間之分隔牆，並非全在原告所有304地號土地上，在被告所有301地號土地範圍已成為被告所有195號建物之重要成分，被告自有權使用。另195號建物之增建部分非獨立建物，應為195號建物所有權範圍擴張所及，被告亦有權使用。從而，原告主張被告使用其所有之分隔牆及304地號土地，構成侵權行為，應給付相當於租金之不當得利，請求判決如其聲明第1項，並依民法第767條規定，請求判決如其聲明第2、3、5項，均為無理由。
㈣原告主張被告與其前手黃衍宗就195號增建部分之買賣無效
，原告黃貞耀符合301地號土地承租人身分，有優先購買權云云，為被告所否認。查195號建物與197號建物係獨立之建物，其上之增建部分為該二間建物之所有權人各自所有，並非原告黃貞耀與被告共有，已如前述。則被告之前手黃衍宗自得將195號建物及該建物增建部分出賣予被告。是原告主張原告黃貞耀為301地號土地承租人，原告黃貞耀有優先購買權，被告與黃衍宗間之買賣無效，請求判決如其聲明第4項，亦為無理由。
㈤綜上所述，本件原告之請求均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國109年7月9日
民事第三庭法官羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月9日
書記官林曉汾