臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 97年度南簡字第1537號
原 告 甲○○
訴訟代理人 許紅道 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 黃瓈瑩 律師
上列當事人間因侵權行為損害賠償事件，經本院於民國97年10月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國94年6月22日與被告簽訂房屋租賃契約書，原告
將其所有門牌號碼台南市○區○○路3段399巷21弄12號房屋
（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期自94年7月20日起
至96年6月19日止，每月租金為新台幣（下同）16,000元，
另被告應給付保證金32,000元，被告承租系爭房屋經營「艾
琳朵娜SPA會館」，將系爭房屋內部重新裝潢，致損害內部
結構，被告於租期屆滿，未立即搬離，直至96年12月30日始
搬離。惟被告尚有租金、水電費及電話費7,878元未給付，
且系爭房屋遭被告毀損，原告已支出修復費59,000元，原告
又因系爭房受損致精神受有痛苦，爰求10萬元精神慰撫金，
爰依民法第184條、第195條第1項、第432條、租賃契約書第
5條、第3條、第7條第1款、第8條第1款提起本件訴訟。茲分
述原告請求之項目及數額如下：
⑴依租賃契約書第3條、第7條第1款、第8條第1款約定租金、
水電費及電話費應由被告負擔。被告有下列款項未給付：
①租金1,066元：被告於96年12月20日及96年12月21日2天之
租金1,066元未給付【計算方式16,000÷30×2＝1,066元
】。
②自來水費553元：被告自96年12月1日起至96年12月21日使
用自來水，應給付自來水費553元【計算方式：817元÷31
×21＝553元】。
③電費3,284元：被告自96年11月9日起至96年12月21日使用
電力，應給付電費3,284元【計算方式4,812元÷63×43
＝3,284元】。
④電話費2,975元：自96年11月至12月電話費計2,975元。
⑤以上合計7,878元。
⑵按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反
前項義務，致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任。民法第
184條第1項、第432條定有明文。又依租賃契約書第5條約定
：被告應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不
可抗拒之情形外，因被告之過失致房屋毀損，應負損害賠償
之責任。被告租用系爭房屋經營SPA會館而變更原有空間，
將室內裝潢隔間作SPA使用，被告搬離後，未回復原狀。且
被告未善盡承租人善良管理人之注意義務，系爭房屋內部因
設置SPA裝備，造成牆壁、天花板及浴廁之損毀，原告為恢
復原有空間使用，乃)拆除裝潢，包括櫃檯、三溫暖室、按
摩間、護膚間、浴廁間及冷氣，天花板、地板及清運費28,
000元、拆除後之整修費10,000元、拆除後之油漆粉刷費9,
000元、水電管路之修復費10,000元、清潔費2,000元，合計
59,000元。
⑶被告經營SPA館將系爭房屋原有空間重新裝潢為三溫暖室、
按摩室、護膚室及櫃檯，且將浴廁重新改裝，被告遷出後，
SPA館已無法繼續使用。原告為使系爭房屋能有效使用，恢
復原有空間，乃予重建。因原告為婦女，不諳房屋之修繕，
增加原告精神上諸多困擾，復因系爭房屋經廠商施作拆除工
作，產生噪音及土石灰塵，造成左鄰右舍之詬病及抱怨，致
原告增加身心負擔。又因系爭房屋之拆除曠日廢時，原告無
法將之出租，損失甚鉅，爰依民法第195條第1項之規定請求
精神慰藉金10萬元。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⑴兩造於94年6月22日簽訂租賃契約書時，原告係在急迫下未
注意之情況下，誤予刪除第4條第5款但書「不得損害原有建
築」等文字，惟此非原告之本意，原告實係基於被告要求，
僅同意刪除「於交還房屋同時應負責回復原狀」，絕未同意
被告得損害原有建築，且原告豈有任由被告損害原有建築之
理？按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句。為民法第98條所明定。又解釋當事人之契約，
應以當事人當時之真意為準。及解釋契約固屬事實審法院之
職權，惟其解釋如違背法令或有桲於論理法則或經驗法則，
自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由（最高法
院39年台上字第1053號及83年台上字第2118號判例意旨參
照）。兩造之真意，原告僅同意被告於交還房屋時毋庸回復
原狀，原告刪除「不得損害原有建築」等文字，顯係筆誤。
⑵被告經營SPA會館，將原有建築改裝設計，雖毋庸負責回復
原狀，但被告將原有建築改裝設計，有櫃檯、三溫暖室、按
摩間、護膚間、浴廁間、冷氣空調及天花板，原告於拆除該
等設備後，發現被告未盡善良管理人之注意，保管租賃物，
致使原有建築面目全非，不忍目睹，顯係被告改裝所造成。
原告之房屋毀損，與被告未盡善良管理人之注意，保管租賃
物，具有因果關係，被告應負損害賠償責任。
㈢並聲明：被告應給付原告141,472元，並自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭房屋租賃契約期滿，兩造雖未再行簽訂書面契約，惟被
告仍繼續承租系爭房屋，直至96年12月15日兩造合意終止租
賃契約，被告自系爭房屋遷離，雖尚有租金、水電費及電話
費7,878元未給付，但被告前已交付保證金32,000元，兩造
終止租賃契約後，原告迄未返還被告，爰主張在原告所得請
求7,878元範圍內予以抵銷。
㈡依租賃契約書第4條第5款約定：「房（屋）於有改裝設施之
必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自
行裝設。」，兩造並同意將原印有「但不行損害原有建築，
乙方於交還房屋同時應負責回復原狀。」等字樣刪除，顯見
被告事先獲得原告之同意，得就系爭房屋之設施加以改裝，
事後毋庸負責回復原狀。又被告向原告承租系爭房屋經營SP
A會館，為原告所明知，而經營SPA會館必須將房內設施加以
改裝，乃眾所周知之事，被告向原告承租後，即委請 葉耀鴻
代為室內改裝設計，葉耀鴻在改裝之前曾至現場履勘提出改
裝計畫，當時原告在現場知悉，顯已同意，則依兩造之約定
，在終止租賃契約後，原告應不得請求被告回復原狀，則其
請求拆除所有裝潢及整修、油漆、清潔等費用，即屬無據。
此外，原告並未提舉證證明被告有何未盡善良管理人之義務
，致其房屋受損之情事，原告主張被告應負損害賠償之責，
即屬無據。被告並無故意或過失侵害原告權利之情事，原告
亦未提出任何證據證明被告有何故意或過失之行為致侵害其
權利之情事，則原告請求給付其精神慰撫金100,000元，並
無理由，應予駁回。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告積欠原告租金、水電費及電話費7,878元。
㈡被告尚未返還原告保證金32,000元。
四、本院得心證之理由；
原告主張兩造於簽訂租賃契約時，固約定被告於於交還系爭
房屋不需負回復原狀之責，惟並未約定被告得得損害系爭房
屋，詎被告未盡善良管理人之注意，保管租賃物，將原有建
築改裝設計，設有櫃檯、三溫暖室、按摩間、護膚間、浴廁
間、冷氣空調及天花板時，毀損系爭房屋，原告已支付修復
費用59,000元，且受有精神痛苦等情，惟為被告所否認，並
以上開情詞為辯，茲本件兩造爭執之事項在於：
㈠兩造就租賃契約書第4條第5款約定之真意為何？
㈡原告請求精神慰撫金有無理由？
㈢被告得否以保證金主張抵銷？
五、兩造就租賃契約書第4條第5款約定之真意為何：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年度上字
第1118號判例意旨參照。本件租賃契約第4條第5款約定：「
房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原
告）之同意後得自行裝設。」，兩造並同意將契約條款原印
有「但不行損害原有建築，乙方於交還房屋同時應負責回復
原狀。」等文字刪除，此觀租賃契書自明。本件被告向原告
承租系爭房屋用以經營SPA會館，而有將系爭房屋內部加以
改裝之必要，此為原告事先所知情同意，此為原告所不爭執
，是被告於徵得原告同意後自行裝設櫃檯、三溫暖室、按摩
間、護膚間、浴廁間、冷氣空調及天花板，核與兩造之約定
並無不合。
㈡被告就系爭房屋在改裝經營SPA會館所需設備時，就設置櫃
檯、三溫暖室、按摩間、護膚間、浴廁間、冷氣空調及天花
板時，勢必會對於原有建物有所損害，兩造乃同意將約定條
款原印有「但不行損害原有建築，乙方於交還房屋同時應負
責回復原狀。」等文字予以刪除，俾使被告於改裝設施時，
就系爭房屋所受之損害，於交還系爭房屋時，無需負回復原
狀之責，惟兩造之真意，應以改裝設施必要程度範圍內者為
限，非謂被告因改裝設施，即得任意毀損系爭房屋，堪可認
定。
㈢原告主張被告未盡善良管理人之注意，保管租賃物，於改裝
系爭房屋時，毀損系爭房屋，原告已支付修復費用59,000元
等情，固據其提出照片18幀、估價單3紙、免用發票收據、
收據各1紙為證，惟為被告所否認，經查，原告提出之估價
單3紙、免用發票收據、收據各1紙均為私文書，既為被告所
否認，依民事訴訟法第357條之規定，應由原告舉證證明其
為真正，惟原告並未舉證證明之，難認上開私文書為為真實
可信。退步言之，縱認原告提出之估價單3紙、免用發票收
據、收據各1紙為真正，惟細觀其支出項目及數額分別為：
拆除天花板、地板（含清運）28,000元、土水整修10,000
元、油漆工程9,000元、水電修理10,000元、房屋清潔2,000
元，應屬原告回復原狀所支付之費用，難認係被告逾越改裝
設施必要程度範圍，任意毀損系爭房屋，原告所支付回復原
狀之費用，此外，原告亦不能舉證證明被告有何未盡善良管
理人之注意，以及有何故意或過失行為損害系爭房屋，原告
此部分之請求，尚嫌無據。
六、原告請求精神慰撫金有無理由：
被告既不構成故意或過失侵權行為，已如上述，且依原告之
主張，被告亦非侵害其身體、健康、名譽、自由、信用、隱
私、貞操、或其他人格法益，自無民法第195條第1項請求非
財產上損害賠償適用之餘地。
七、被告得否以保證金主張抵銷？
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項
前段規定甚明。被告尚積欠原告租金、水電費及電話費7,87
8元，被告尚有保證金32,000元未返還原告，依租賃契約書
第3條第2項約定：「保證金32,000元於租賃期滿交還房屋時
無息返還」，被告既已將系爭房屋交還原告，原告自應返還
保證金予被告，是以被告主張抵銷，為有理由，於二者相互
抵銷後，原告已無餘額可向被告請求。
八、綜上所述，原告依據民法第184條、第195條第1項、第432條
、租賃契約書第5條、第3條、第7條第1款、第8條第1款之法
律關係，請求被告應給付原告141,472元，並自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無
理由，應予駁回。
九、本件訴訟費用確定為1,550元（即第一審裁判費），應由敗
訴之原告負擔。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 27 日
臺南簡易庭法官 張桂美
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 27 日
書記官謝安青