裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第2196號民事判決
裁判日期：民國112年02月22日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2196號原告 王依晨 訴訟代理人 楊婷鈞 律師被告 陳仁傑
陳仁忠 陳仁全 陳仁世 陳錦鑾 受告知訴訟人臺中商業銀行股份有限公司法定代理人 王貴鋒 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，分歸被告陳仁傑、陳仁忠、陳仁全、陳仁世、陳錦鑾取得，並按附表所示「分割後應有部分比例」欄所示比例維持共有。
二、兩造共有臺中市○○區○○段000號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號房屋，分歸被告陳仁傑、陳仁忠、陳仁全、陳仁世、陳錦鑾取得，並按附表所示「分割後應有部分比例」欄所示比例維持共有。
三、被告陳仁傑、陳仁忠、陳仁全、陳仁世、陳錦鑾，依次應各補償原告如附表「補償王依晨之金額」欄所示之金額。
四、訴訟費用由兩造依附表「分割前應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告陳錦鑾經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），及坐落系爭土地之臺中市○○區○○段000○號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭房屋，系爭土地及系爭房屋下合稱系爭房地），均為兩造共有，且均未有不能分割或訂有不分割期限等情形。因系爭房屋全棟面積僅131平方公尺，是系爭房地如採原物分割，各共有人所分得之房屋面積甚小，有害各共有人日常使用系爭房屋，故應採變價分割對全體共有人最為有利，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款，請求將系爭房地變價分割等語。並聲明：兩造共有之系爭房地，請求准予變賣分割，所得價金由兩造按附表「分割前應有部分比例」欄所示比例分配之。
二、被告則以：於原告經法院拍賣程序取得系爭房地應有部分前，系爭房地即已先經全體共有人同意達成不分割之約定，原告自應受前開不分割系爭房地約定之拘束。又被告為母子及兄弟關係，長居系爭房屋而對其有深厚情誼，現系爭房地經全體被告同意，由被告陳仁忠、陳仁世居住使用中，如將系爭房地變價分割，部分被告恐將失去賴以生活及終養之處所，故請求系爭房地分割後由被告維持共有，被告願以金錢補償原告新臺幣（下同）110萬元等語，資為抗辯。並聲明：
（一）兩造共有系爭土地，准予分割由被告按附表所示「分割後應有部分比例」維持共有。（二）兩造共有系爭房屋，准予分割由被告按附表所示「分割後應有部分比例」維持共有。（三）被告應金錢補償原告並負連帶清償責任。
三、本院之判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分比例如附表「分割前應有部分比例」欄所示比例，業據原告提出系爭房地之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本各1份為證（見本院卷第51至55、57至59頁），且被告對上情不爭執，可信為真。而參照上開系爭土地登記第一類謄本，系爭土地使用分區及使用地類別均記載為空白；參照上開系爭房屋建物登記第一類謄本，系爭房屋主要用途記載為住家用，則依系爭房地之使用目的，無不能分割之情形，又兩造亦無就系爭房地以契約訂有不分割之期限，則原告訴請分割系爭房地，自無不可。
(二)至被告雖抗辯：於原告經法院拍賣程序取得系爭房地應有部分前，系爭房地即已先經全體共有人同意，達成不分割系爭房地之約定，原告繼受訴外人即原共有人 陳泊蓉 之系爭房地應有部分，自應受前開不分割系爭房地約定之拘束，不得請求分割系爭房地等語。惟查，被告所稱之上揭事實，既經原告否認，被告又僅以被告供述為憑，未提出其他證據以核實其說，尚難使本院認上開事實為真；復查，原告自本院拍賣程序取得陳泊蓉之系爭房地應有部分，該次拍賣公告載明：「本件建物現由債務人（編按：即陳泊蓉）家屬自住，本件係拍賣債務人之應有部分，『無分管契約』，拍定後不點交，共有人有優先承買權」等情，有本院民國111年2月17日中院平民執110司執五字第104827號公告1份在卷可證（見本院卷第139至140頁），是兩造無就系爭房地以契約訂有不分割之期限之情，應堪認定，被告前開所辯，難採認之。
(三)又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項分別定有明文。查兩造前經本院臺中簡易庭調解，無法就系爭房地分割之方法達成協議，有本院臺中簡易庭中司移調字第417號111年11月2日調解程序筆錄、調解事件報告書各1紙附卷可查（見本院卷第149、151頁），準此，原告依前開條文之規定，請求以裁判分割系爭房地，洵屬有據，本院自得依前開條文所規定之方法酌定分割方案。
(四)系爭房地均應分歸被告取得，並均按附表所示「分割後應有部分比例」欄所示比例維持共有。
1.按法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平（最高法院109年度台上字第926號判決可資參照）。又按分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院91年度台上字第805號判決可資參照）。
2.經查，系爭土地總面積為40平方公尺，其上建有系爭房屋；房屋係於60年建築完成之鋼筋混凝土加強磚造2層住家，全棟總面積131平方公尺，其中合法登記部分共71.2平方公尺、未辦保存登記部分共59.8平方公尺等情，有系爭房地之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、原告拍得系爭房地應有部分比例1/8之本院111年5月2日中院平民執110司執五字第104827號不動產權利移轉證書各1份為證（見本院卷第35至36、51至55、57至59頁），堪信為真實。又查，被告所稱被告5人均為母子及兄弟關係，長居系爭房屋，且系爭房屋現由被告陳仁忠、陳仁世居住使用中等情，業據被告陳仁傑庭呈被告陳仁忠、陳仁世現仍居住於系爭房屋之照片為證（見本院卷第225頁），且為原告於言詞辯論時不爭執，依民事訴訟法第280條第1項，應視同被告自認，堪認為真。
3.本院審酌系爭房地共有人有6位、上開系爭房地面積及利用狀況、系爭房屋應屬堪用且仍由被告陳仁忠、陳仁世實際使用中等情，認若全依全部共有人之應有部分為原物分割，分別由各共有人各自取得系爭房地之獨立所有權，於系爭土地方面，將使土地過於細分，部分共有人所取得之面積過於狹小，不利於利用，且可能因此產生系爭房屋基地利用問題，恐導致部分可供使用之系爭房屋面臨必須拆除之狀態，衍生相關之訴訟紛爭，而導致全體共有人之不利益；於系爭房屋方面，將使各共有人所分得之房屋面積過小，不敷各共有人各自對分得之房屋為日常使用。又若依全部共有人之應有部分為原物分割，並讓全部共有人就系爭房地維持共有，將強迫與5名被告不具親屬關係、未對系爭房地有利用計畫之原告，與被告共同協商系爭房地之利用，徒增兩造成本，且易造成系爭房地使用分配之爭議，不利於全體共有人。準此，系爭房地應屬各共有人均受原物之分配顯有困難之情形，而應將系爭土地以原物分配之方式分配於部分共有人。
4.本院亦參諸首揭法條規定及說明，認因系爭房屋仍實際使用中，系爭房屋之保存應予優先考慮，故系爭房屋應與其坐落之系爭土地同分歸於相同共有人，以利分得系爭房屋之共有人取得系爭房屋之土地利用權限，令系爭房屋得以繼續使用，發揮經濟上之價值；又考量被告陳仁忠、陳仁世為系爭房屋現住人，被告陳仁傑、陳仁全、陳錦鑾與上開現住人均為同一家族之親屬，且被告自承渠等均同意由被告陳仁忠、陳仁世於分割後繼續使用系爭房地，如將系爭房地分歸於被告共有，渠等自可基於親屬關係協調系爭房地利用問題，分割後較不易生爭議，亦符合各共有人使用系爭房屋之現狀，減少各共有人所受損害；末兼衡系爭房屋為屋齡逾50年之鋼筋混凝土加強磚造平房，經濟價值非鉅，被告長居系爭房屋，渠等依存於該房屋之親族與生活情誼，高於該房屋之客觀經濟價值。綜上，本院經權衡後，認系爭房地均分歸於被告按附表所示「分割後應有部分比例」維持共有，係對於系爭房地全體共有人最有利之分割方案，以盡量兼顧系爭房地實際利用現狀，並使得未實際利用系爭房地之共有人原告能脫離共有關係，無須再負擔未實際利用之稅捐等費用支出，亦減少分割後可能產生之系爭房地土地利用權源、系爭房地分配使用問題，最有利於全體共有人。
(五)被告應依如主文第3項、第4項所示之方式，以金錢補償原告。
1.按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決先例可資參照）。
2.關於本件金錢補償基準即系爭房地之價格，本院審酌原告於111年3月17日本院強制執行拍賣拍得系爭房地應有部分比例1/8時，系爭土地應有部分比例1/8之拍定價格為134萬8,888元、系爭房屋應有部分比例1/8之拍定價格共為4萬元（見本院卷第35至36頁），此價格經由法院不動產拍賣程序估價、公開拍賣，尚屬合理價格；再考量原告以上開金額拍得系爭房地應有部分比例1/8，該金額迄今之期限利益，兼衡原告所拍得係持分，認以上開拍定價格，再加上自拍定日111年3月17日起至言詞辯論終結日112年1月9日止，合計298日，以年息百分之5計算之金額，計算系爭房地之合理價格，應屬公允。至原告雖主張：原告因拍得系爭房地應有部分比例1/8，而支出30萬元仲介費，應予考量記入系爭房地之價格等語，因仲介費非屬投標法拍屋之必要成本，故原告上開主張，無足採憑。是經計算後，原告分割後未分得系爭房地，因而短少之系爭土地應有部分比例1/8價值為140萬3,952元（計算式：0000000*0.05*298/365+0000000≒0000000，元以下無條件捨去，以下同）、系爭房屋應有部分比例1/8價值為4萬1,632元（計算式：40000*0.05*298/365+40000≒41632），以上合計144萬5,584元（計算式：0000000+41632=0000000）。
3.揆諸前開條文規定及說明，每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。是原告分割後未受系爭房地分配，因而短少之系爭土地應有部分比例1/8價值140萬3,952元、系爭房屋應有部分比例1/8價值4萬1,632元，被告各應按其所多分得系爭房地之價值，即按附表所示「分割後應有部分比例」欄所示比例，以金錢補償原告。故經核算後，被告陳仁傑、陳仁忠、陳仁全、陳仁世、陳錦鑾，依次應各補償原告如附表「補償王依晨之金額」欄所示之金額。
四、綜上所述，原告依據民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求本院判決分割系爭房地，為有理由，應予准許。爰依民法第824條第2項第1款但書、第3項、第4項規定，命系爭房地應依主文第1項、第2項進行分割，且被告應依如主文第3項、第4項所示之方式，以金錢補償原告。
五、末查，分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其原應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第5項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國112年2月22日
民事第一庭法官王詩銘以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國112年2月22日
書記官黃英寬附表：
共有人分割前應有部分比例分割後應有部分比例補償王依晨之金額（新臺幣）王依晨1/8無陳仁傑1/42/741萬3,024元陳仁忠1/42/741萬3,024元陳仁全1/81/720萬6,512元陳仁世1/81/720萬6,512元陳錦鑾1/81/720萬6,512元