臺灣屏東地方法院民事判決 109年度屏簡字第49號
原 告 天稑不動產仲介股份有限公司
法定代理人 王春玲
被 告 廖慧慈
兼訴訟代理 顏文正
人
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國109年4月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣（下同）23萬元，及自109年2月14日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用2,430元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之
交付前，以230,000元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告廖慧慈授權被告顏文正於108年1月30日與原
告簽訂一般委託銷售契約書，委託原告以1380萬元銷售門牌
號碼屏東縣○○市○○路○○○巷○○號房屋及所坐落之屏東縣
○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下合
稱系爭不動產），原告 嗣仲介 被告2人以1150萬元將系爭不
動產出售予訴外人 洪皓瑋 ，於108年11月14日簽訂不動產買
賣契約，兩造並於同日簽訂委託事項變更契約書（以下與一
般委託銷售契約書合稱系爭契約），變更委託銷售總價為
1150萬元、服務報酬為23萬元；並經被告顏文正簽立客戶服
務費確認單，約定服務費23萬元由履約保證專戶之房屋價金
中提撥，並已完成過戶、交屋。詎被告顏文正竟因要求原告
仲介人員代為清空房屋不遂，指原告服務態度不佳而拒付服
務費，為此起訴請求被告給付上開服務費等語，並聲明：被
告應給付原告23萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：依照系爭契約第7條第9款約定，原告有義務協助
進行交易安全之風險控管，惟本件交易買方並未依照買賣契
約第4條所訂給付價款之時程匯款及開立本票，原告明知買
方尚未匯入完稅款115萬元並補足貸款不足餘額58萬元，竟
要求代書 張純銘 通知被告交付印鑑證明予原告以辦理產權移
轉，並同時要求被告清空屋內雜物準備交屋，導致本件房產
交易風險全由被告自行控管。當初因原告仲介人員服務態度
不錯，故仍願意給付2％服務費，原告於簽約後服務態度不
佳，扣減服務費實屬合理，本件僅願意給付115,000元服務
費等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡請改裁定
被告應給付原告115,000元之仲介服務費；㈢如受不利判決
，合泰經建履保公司已有被告23萬元擔保，請准宣告免為假
執行。
三、兩造於108年1月30日就系爭不動產簽訂一般委託銷售契約書
，嗣原告仲介訴外人洪皓瑋與被告於108年11月14日簽訂不
動產買賣契約，買賣價金為1150萬元，買方分別於108年11
月15日、11月19日、12月12日匯入履約保證帳戶（下稱履保
帳戶）10萬元、10萬元及95萬元（以上合計為第一期簽約款
115萬元）、173萬元（含第二期完稅款115萬元及貸款不足
差額58萬元），價金尾款5,657,562元（即買方貸款862萬元
，代償系爭不動產貸款2,962,438元後之餘額）亦於108年12
月27日匯入履保帳戶而支付完畢，被告亦已於108年12月28
日完成交屋。兩造並於108年11月14日簽訂委託事項變更契
約書（以下與一般委託銷售契約書合稱系爭契約），變更委
託銷售總價為1150萬元、服務報酬為23萬元；並經被告顏文
正簽立客戶服務費確認單，約定服務費23萬元由履約保證專
戶之房屋價金中提撥。上開履保帳戶之價金已於108年12月
31日扣除23萬元保留款後，出帳由被告領取等情，業據兩造
提出系爭契約、系爭不動產買賣契約書、客戶服務費確認單
、履保公司通知簡訊、價金履約專戶明細暨點交證明書等件
為證（本院卷第4-25、59-61頁），並為兩造所不爭執，堪
信為真實。
四、法院之判斷
㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項
，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之
人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為
營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能
力，有調查之義務，民法第565條、第567條定有明文。次按
解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。次按契約應以當事人立約當時之
真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資
料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上
字第453號判例亦可資參照。被告雖辯稱原告依系爭委託契
約第7條第9款約定，有義務為其控管交易風險云云，惟查上
開約款內容係「乙方（即原告）於仲介買賣成交時，為維護
交易安全，『得』協助辦理有關過戶及貸款手續」（本院卷
第7頁）。自系爭委託契約之全部約款用字綜合觀察，於負
有義務之情形，均使用「應」字（如第6條第4款、第6款）
；使用「得」字則係當事人具有選擇權之情形（如第8條第7
款：委託之標的物若曾有兇殺、自殺或非自然身故等因素致
死或求死行為並致死等情事發生，買方『得』逕行解除契約
，甲方（即被告）『應』無條件返還價款予買方）。則同契
約第7條第9款自應為相同解釋，即原告為維護交易安全，有
權選擇協助辦理有關過戶及貸款手續。而縱然原告選擇協助
辦理上開相關手續，依文義解釋亦應僅限於協助辦理過戶、
貸款之流程細節，至於買方不支付價金、或賣方不依約過戶
交屋之風險控管，因雙方業已共同申辦履保帳戶，此部分均
已明訂於買賣雙方與合泰建築經理股份有限公司之價金履約
保證書，原告並未經手價金保管給付，產權移轉手續亦係由
代書即地政士進行，尚難謂原告負有為被告控管交易風險之
義務，被告所辯尚屬無據。
㈡、再者，原告所請求之報酬數額係兩造約定，經被告顏文正於
締結買賣契約後另行簽署委託事項變更契約書以確認本件服
務費用數額，足見至締結買賣契約時，被告均認可原告之服
務價值達23萬元之數。原告既已完成居間媒介訂約之主要義
務並協助辦理過戶、交屋事宜，事實上買方亦確實給付價金
完畢並完成交易，被告並未與買方有任何履約上之糾紛，應
認原告已盡其善良管理人之注意義務，請求給付上開報酬並
無為數過鉅失其公平之情形。被告徒以原告服務態度不佳主
張扣減報酬，尚無實據，本院自難為有利於其之認定。
㈢、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有
同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第
2項分別定有明文。本件原告請求被告給付報酬，係以支付
金錢為標的，是原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌
日即109年2月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。綜上，原告請求被告依照系爭委託契約及委託事項變更
契約書約定給付服務報酬23萬元及自109年2月14日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假
執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被
告如預供相當之擔保，得免為假執行。至被告聲明以合泰經
建履保公司之保留款作為擔保云云，因該履保帳戶內款項並
非提出於法院之擔保金，合泰經建履保公司亦非本件訴訟當
事人，被告抗辯尚屬無據。又本件訴訟費用確定為2,430元
，命由敗訴之被告負擔，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。
中華民國109年4月17日
屏東簡易庭法官麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月17日
書記官潘豐益