臺灣臺北地方法院簡易民事判決 101年度北簡字第6288號
原 告 捷運讚不動產經紀有限公司
法定代理人 張榮隆
訴訟代理人 陳守文 律師
複 代理人 李易哲 律師
被 告 黃若蓮
上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國101年7月16日言詞
辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬元，及自民國一百零一年三月九
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 黃鳳茹 於民國100年8月7日，委託原告銷
售其所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路122之1號14樓之
房屋（新北市○○區○○段4989建號）暨其坐落之所有持分
土地（新北市○○區○○段○○○○號）（下稱系爭房屋），
委售價格新臺幣（下同）1,680萬元，委託銷售期間自100年
8月7日起至同年10月31日止，雙方並簽有不動產委託銷售契
約書。原告依上開委託銷售契約覓得被告有意買受系爭房屋
，經原告居間協調買賣雙方，賣方黃鳳茹同意將銷售價格變
更為1,430萬元，故買賣雙方最終同意以1,430萬元作為系爭
房屋之買賣價金，並於101年2月5日簽立買賣契約書（下稱
系爭買賣契約），原告業已完成雙方買賣居間義務，依兩造
之居間契約（下稱系爭居間契約）自得請求居間服務報酬。
同日，兩造合意被告應於101年2月20日給付28萬元予原告作
為本件買方應負擔之服務報酬，並有兩造簽訂之服務費應收
款憑條為憑然被告迄今仍未依約給付原告服務報酬28萬元，
被告顯已違約遲延給付。本件原告與被告間存有居間法律關
係，而原告不僅為報告訂約機會之報告居間，並兼有訂約之
媒介居間，然無論如何原告之居間報酬，於買賣雙方因原告
居間媒介下而成立買賣契約時，即應許原告請求報酬。並聲
明：被告應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告辯稱：被告並未委託原告仲介買賣房子，原告所檢附之
一般委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書，均為
原告與賣方黃鳳茹所簽訂，被告並未與原告簽訂如上述之委
託銷售契約書，被告亦未與原告約定仲介服務報酬。又依不
動產仲介業內部之規定，不動產仲介公司所提供之不動產買
賣契約書，應給予買方3日之契約審閱期，於本件原告所提
供之不動產買賣契約書，係於101年2月5日提供予被告簽訂
，惟被告於第2天101年2月6日即通知原告公司之營業員張建
右及店長張榮隆表示不買了，並未經過契約3天之審閱期，
足見該不動產買賣契約書尚未成立生效，並無服務報酬之問
題。至於住商不動產服務費應收款憑條，亦於101年2月5日
簽立，已因該不動產買賣契約書尚未成立生效，而失所附麗
，亦成為無效之憑條，原告自不得再依據該憑條向被告請求
服務報酬等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張訴外人黃鳳茹於100年8月7日，委託原告以總價1
,680萬元銷售系爭房屋，嗣黃鳳茹於101年2月5日同意將銷
售價格變更為1,430萬元，被告於同日與黃鳳茹簽訂系爭買
賣契約，買賣價金為1,430萬元，另被告於同日簽立服務費
應收款憑條之事實，業據提出不動產一般委託銷售契約書、
委託銷售契約內容變更同意書、不動產買賣契約、服務費應
收款憑條等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告與黃鳳茹就系爭房屋成立買賣契約，故被告應
給付原告居間報酬28萬元，為被告所否認，並以前揭情詞置
辯。是茲就兩造爭執之點，分述如下：
(一)兩造間成立居間契約：
按稱居間者，謂當事人間約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有
明文；又居間契約如何成立，法無特別規定，應適用民法第
153條之規定，僅因當事人意思之合致而成立，既不須有何
方式，亦不須有何現實交附，故居間為不要式契約及諾承契
約。查被告雖辯稱未委託原告居間買賣系爭房屋，並未與原
告簽訂委託書或約定居間報酬等語，惟依被告簽立之服務費
應收款憑條記載「本人委託貴公司成交新北市○○區○○路
122之1號14樓。仲介服務費總計新台幣貳拾捌萬元整...」
等語，參以黃鳳茹原委託銷售價格為1,680萬元，於101年2
月5日同意將銷售價格變更為1,430萬元，被告及黃鳳茹於同
日復依原告之媒介簽訂系爭買賣契約，足證被告確委由原告
為其居間媒介系爭房屋之買賣，並依原告媒介就緒之價金與
出賣人黃鳳茹簽訂系爭買賣契約，是原告主張兩造間成立居
間契約，並約定居間報酬為28萬元乙節，應屬有據，被告上
開所辯，要無足採。
(二)被告不得拒絕給付報酬：
1、次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，民法第568條第1項定有明文。被告雖辯稱原告所提供
之不動產買賣契約書，係於101年2月5日提供予被告簽訂，
惟被告於第2天101年2月6日即通知原告表示不買，並未經過
契約3天之審閱期，足見該不動產買賣契約書尚未成立生效
，原告不得請求報酬等語。按企業經營者與消費者訂立定型
化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條
款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消
費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇
特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡
及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保
護法第11條之1固定有明文。惟系爭不動產買賣契約書之當
事人係被告與黃鳳茹，其二人雖係經原告居間仲介而就系爭
房屋為交易，然黃鳳茹並非前開規定之企業經營者，被告於
系爭房屋買賣亦非消費者，自無消費者保護法之適用，是系
爭買賣契約尚無審閱期之適用，被告指原告於101年2月5日
提供其簽署不動產買賣契約書，被告於第2天101年2月6日即
通知原告表示不買，並未經過契約3天之審閱期等語，顯有
誤會。
2、查系爭買賣契約書載明：立契約書人買方黃若蓮（以下簡稱
甲方）、賣方黃鳳茹（以下簡稱乙方），茲乙方將所有後開
不動產出售甲方，經雙方一致同意訂立不動產買賣契約，約
定條款如后，以資共同遵守。第一條：不動產標示：土地坐
落○○○區○○段○○○○號。建物門牌○○○區○○路122之
1號14樓。權利範圍：全部。…第二條：買賣價金之給付與
收受：一、不動產買賣總價款：新台幣壹仟肆佰參拾萬元整
（含車位總價款內）。二、付款方式如下：第一期簽約款、
第二期用印款新台幣參拾萬元整，第三期完稅款新台幣壹仟
萬元整，第四期尾款新台幣肆佰萬元整…等語，堪認被告與
黃鳳茹間就系爭房地之坐落位置、面積、價金、付款方式等
，已具體約定且無二致，即已就系爭房地之買賣契約必要之
點意思表示合致，堪認系爭房屋買賣契約業已成立生效，被
告抗辯系爭買賣契約書尚未成立生效乙節，並不可採。
3、再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後
契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上
字第1646號判例意旨參照）。被告另辯稱其已與黃鳳茹解除
系爭買賣契約等語，並提出和解書為證。惟查，系爭買賣契
約確係由原告媒介居間而成立，已如前述，即令嗣後因被告
表示不買，黃鳳茹同意解除系爭買賣契約，亦不影響原告得
向被告請求系爭服務費之權利。是原告主張系爭買賣契約由
其媒介就緒，被告應依服務費應收款憑條約定，給付原告系
爭服務費28萬元，要屬有據。
五、綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付28萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年3月9日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，即有理由，應予准許。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規依據，不予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國101年7月26日
臺北簡易庭
法官蕭清清
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月26日
書記官陳香伶
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,980元
合計2,980元