裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第1308號民事判決
裁判日期：民國104年05月04日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第1308號原告 陳桂山
陳月 陳桂森 陳麗花 陳貴福 共同訴訟代理人 鄭秀珠 律師被告 吳玉淑 兼訴訟代理 吳姿儀 人被告 鄭聰課 上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國104年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由被告吳姿儀、吳玉淑未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
原告聲明：㈠確認原告對於法務部行政執行署（下稱執行署）
彰化分署（下稱執行分署）96年度房稅執字第51551號行政執行事件（下稱系爭執行事件）所拍賣，坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○○號建物及坐落同段241地號土地上門牌號碼同街393號建物（下就該2筆土地合稱系爭土地，各自稱為239地號、241地號土地；就該2筆建物合稱系爭建物，各自稱為381號、393號建物），有優先購買權；㈡確認被告吳姿儀、吳玉淑與被告鄭聰課間，於系爭執行事件就系爭建物因拍賣而成立之買賣關係不存在。陳述：
㈠系爭土地為原告共有。原告之被繼承人 陳居財 曾與被告鄭聰
課訂立合建契約，被告鄭聰課因而在239地號土地上起造381號建物，並在241地號土地上起造393號建物，惟因彼等間曾有訴訟，迄未辦理所有權第1次登記。
㈡執行分署於系爭執行事件查封義務人即被告鄭聰課所有系爭
建物，並於民國103年7月2日第2次拍賣時拍定，其中381號建物由被告吳姿儀得標，393號建物由被告吳玉淑得標。然系爭建物拍定後，執行分署竟未依土地法第104條規定通知原告優先購買，且於103年7月14日核發權利移轉證書予被告吳姿儀、吳玉淑，復於原告聲明異議時，否認原告有優先購買權，為此請求判決如聲明所示。
被告鄭聰課聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠原告之被繼承人陳居財曾與被告鄭聰課訂立合建契約，被告
鄭聰課因而在239地號土地上起造381號建物，並在241地號土地上起造393號建物。
㈡原告對於系爭執行事件之拍賣過程知之甚明，且執行程序業已終結，其等就系爭建物並無優先購買權。
被告吳姿儀、吳玉淑未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為聲明：原告之訴駁回。陳述：
㈠執行分署已核發權利移轉證書予被告吳姿儀、吳玉淑，且執行程序業已終結，原告提起本件確認之訴，欠缺確認利益。
㈡系爭土地係原告繼承自陳居財而來。陳居財曾與被告鄭聰課
訂立合建契約，被告鄭聰課因而在239地號土地上起造381號建物，並在241地號土地上起造393號建物，因彼等對於建物之分配發生爭執，迄未辦理所有權第1次登記。
㈢土地法第104條第1項後段規定之優先購買權，係指基地所有
權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利。上開合建契約，性質上固含有使用借貸、買賣或互易關係，即陳居財同意被告鄭聰課在系爭土地上起造系爭建物，以達合建分售共同開發之目的，然彼此間並無租賃關係存在，陳居財亦未設定地上權予被告鄭聰課，上情並經被告鄭聰課於103年1月27日在執行分署陳述無訛記明筆錄。執行分署因系爭土地為原告共有，於拍賣前均已合法通知原告，如原告確有優先購買權，本得檢具證據資料以資行使；則執行分署於拍定後，縱未再予通知，程序上亦無瑕疵可言。又執行分署於原告聲明異議時，曾通知其補正關於優先購買權之證據資料，然原告僅提出土地登記謄本，自難謂其有該項權利，執行署因而駁回異議，尚無不合。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為原告共有（本院卷第14至17頁）。
㈡原告之被繼承人陳居財曾與被告鄭聰課訂立合建契約，被告
鄭聰課因而在239地號土地上起造381號建物，並在241地號土地上起造393號建物，迄未辦理所有權第1次登記；系爭土地未因系爭建物之起造而設定地上權、典權或有租賃關係（本院卷第14至17、67、69、73、131頁）。㈢執行分署於系爭執行事件查封義務人即被告鄭聰課所有系爭
建物，並於103年7月2日第2次拍賣時拍定，其中381號建物由被告吳姿儀得標，393號建物由被告吳玉淑得標，於103年7月14日核發權利移轉證書（本院卷第75至77、83至88頁）。
㈣執行分署於拍賣系爭建物前，曾合法通知原告，惟系爭建物
拍定後，未依土地法第104條規定通知原告優先購買；原告為此於103年8月20日聲明異議，執行分署乃發函通知於10日內補正關於優先購買權之證據資料，經原告提出土地登記謄本；上開異議經執行署於103年10月17日決定予以駁回（本院卷第94至102頁）。
民事訴訟法第247條第1項前段規定「確認法律關係之訴，非原
告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」。土地法第104條規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」。是本件主要爭點在於：
㈠原告提起本件確認之訴，有無即受確認判決之法律上利益？㈡原告就系爭建物有無優先購買權？民事訴訟法第247條第1項前段所謂即受確認判決之法律上利益
，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。就他人間之法律關係，須自己有具體的、個人的法律上之利益，始得提起確認其法律關係成立或不成立之訴；否則，即無提起確認之訴之法律上利益，而欠缺權利保護必要之要件。其次，土地法第104條第1項後段所謂基地所有權人之優先購買權，具有相對之物權效力，其一旦行使優先購買權，即係對於房屋之出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在。又優先購買權之行使，須以出賣人有效出賣其房屋與第三人為基礎；苟買賣關係不存在，則該項權利即無從發生。經查：
㈠原告聲明第1項請求確認其對系爭建物有優先購買權，惟被
告即執行義務人鄭聰課與拍定人吳姿儀、吳玉淑均予否認，則原告之優先購買權是否存在，將影響其得否因該項權利之行使，而取得系爭建物之所有權，且此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，依前揭說明，應認原告此部分請求，有即受確認判決之法律上利益，不因執行程序已否終結而受影響，此與行政執行法第9條第1項規定之聲明異議，限於執行程序終結前始得為之者，尚有分別。被告以被告吳姿儀、吳玉淑已取得權利移轉證書，及執行程序業已終結為由，否認原告之確認利益（本院卷第51頁、第131頁反面），自非可採。
㈡原告聲明第2項請求確認被告間因拍賣而成立之買賣關係不
存在，然此部分如果屬實，原告將無優先購買權可言，是原告並無即受確認判決之法律上利益，不得提起之。原告以執行分署已核發權利移轉證書予被告吳姿儀、吳玉淑為由，認其聲明為正當（本院卷第131頁正面），自非可取。原告此部分之訴為無理由，自應以判決駁回之。
土地法第104條第1項規定之優先購買權，係指房屋與基地分屬
不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，此有最高法院69年台上字第945號判例可稽。經查：系爭土地為原告共有，其被繼承人陳居財曾與被告鄭聰課訂立合建契約，被告鄭聰課因而在系爭土地上起造系爭建物，惟系爭土地未因系爭建物而設定地上權、典權或有租賃關係之事實，為兩造所不爭，並與原告提出之系爭土地登記謄本及本院調取之系爭執行事件卷宗所附103年1月27日執行筆錄相符，依上開說明，尚難僅因原告為系爭土地之共有人，逕認其等對系爭建物有優先購買權。至於執行分署於系爭建物拍定後，未依土地法第104條規定通知原告優先購買一節，雖亦為兩造所不爭，然此部分應屬原告得否依行政執行法第9條第1項聲明異議之問題，不影響原告之優先購買權不存在之事實。是原告請求確認其對系爭建物有優先購買權部分，其訴亦無理由，自應以判決駁回之。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國104年5月4日
民事第一庭法官廖政勝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國104年5月4日
書記官陳美敏