裁判字號：臺灣臺中地方法院98年簡上字第146號民事判決
裁判日期：民國98年09月11日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決98年度簡上字第146號上訴人丙○○訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 黃柏霖 律師被上訴人順天建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○上當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年4月29日本院台中簡易庭97年度中簡字第525號第一審判決提起上訴，本院於民國九十七年八月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾貳萬元，及自民國九十八年二月二十一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣柒仟壹佰柒拾伍元由被上訴人負擔二十五分之十一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、上訴人於民國95年7月28日，與被上訴人就「順天部落格」編號7B9之房屋及其坐落之土地訂定一房地預定買賣契約書（下稱系爭契約書），上訴人於簽訂系爭契約書後，即依約繳交各期款項共計新臺幣（下同）27萬元，其餘貸款雙方約定以銀行貸款支付，上訴人因被上訴人有配合辦理貸款之銀行，遂委託被上訴人全權辦理本件貸款事宜，並先後簽立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」及其他被上訴人要求之相關貸款文件，一同交予被上訴人辦理，其後，被上訴人卻表示因上訴人債信不良故銀行拒絕核貸，惟此係由被上訴人所告知，上訴人並未接獲承辦銀行就上訴人有因信用不良情事故不予核貸之任何通知或說明。然上訴人信任被上訴人之專業與經驗，先將未繳之信用卡循環利息繳清，仍接獲被上訴人告知銀行不予核貸，遂先後提出 許乃文 、 林千瑜 及 魏蕙 如予被上訴人作為貸款名義人，詎料，被上訴人卻告知銀行仍不接受上開人為本件貸款名義人，因上開人並無任信用不良情事，且皆有穩定工作或有可供擔保之財產，均不予貸款，甚而一次拒絕四位貸款名義人，且本件貸款總額僅112萬元，金額並非鉅大，上訴人既為公司實際負責人，被上訴人指定銀行卻不貸款予上訴人，若非有可歸責於被上訴人事由所致，實難理解何以造成不能貸款情事。況且被上訴人存證信函時點為97年9月17日及97年10月6日，斯時上訴人正提出其他貸款名義人供被上訴人辦理貸款中，足證兩造仍在依約履行中，被上訴人竟發函解約，其解約難認有據。至上訴人於原審所為陳稱「當時因為被告有說我有債信不良不能貸款，但是在繳完信用卡後的循環信用之後，銀行仍不同意應貸款，之後用我太太的名義貸款，銀行又說我太太有一間房屋還在貸款，也不能貸款，之後又找我妹妹，銀行說我妹妹在應爸爸的公司上班，薪資證明也不可信，所以也不能貸款」(原審98年4月17日筆錄)，然上開各種不能貸款理由皆係由被上訴人所告知，上訴人從未接獲承辦銀行就本件貸款之任何通知或說明。綜上，上訴人於系爭契約已盡義務，卻因被上訴人所提定之貸款銀行因可歸責於被上訴人之不明原因遲不核准貸款，依系爭契約第15條第1款約定，上訴人自得依約解除系爭契約，並以上訴理由狀繕本送達被上訴人時，作為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1款規定，請求被上訴人返還已給付之價金及其法定利息。
二、縱認，被上訴人解除系爭契約於法有據並得沒收上訴人已給付款項為違約金，惟系爭契約所定之違約金額亦有過高，應予酌減返還上訴人：
１系爭契約第19條第2項所定違約金按總價款百分之20計算，
高出一般經濟成長及一般交易習慣可被容許數據，有失公平合理，原審未對此約定是否公平合理加以審酌，僅謂被上訴人沒收之27萬元未逾系爭契約約定，顯有證據未予調查之違誤。
２原審對被上訴人所稱因解約受有管理費、水電費、房屋稅、
地價稅、利息及房價下跌、銷售佣金支付之損害等事由未舉證以實其說，未予詳加研求，僅憑被上訴人一面之詞，為上訴人敗訴判決，其認事用法，容有未洽。
３被上訴人於上訴審，雖提出其明細，然就其所述⑴給付第三
人銷售佣金部分，係屬被上訴人銷售系爭房屋時應先行給付之費用，非因解除契約所生損害。⑵所生利息損害部分，上訴人既自始未向銀行貸款，被上訴人何生此部分之損失。⑶上訴人遲延履行期間所生房屋管理費、水電費、房屋稅及地價稅等支出損害部分，皆未提出相關單佐證，難認真實。⑷人事管銷部分，未舉證難認真實。⑸被上訴人於98年6月26日庭期陳稱，系爭房地業已出售，迄未提出相關買賣合約書證明確受有房價下跌損失，若根本未出售，如何稱受有房價下跌損失？
三、並聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
貳、被上訴人則以：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、上訴人於原審98年4月17日言詞辯論期日對於因其債信不良而不能貸款之事實不爭執，足認上訴人辦理貸款未能通過係可歸責於上訴人，且上訴人亦不爭執，被上訴人依契約第15條約定解除契約，但被上訴人秉持經營企業之誠信，同意上訴人要求以其所指定之他人擔任貸款名義人，以使銀行同意辦理貸款，再重新訂定契約。上訴人乃先後(1)於同年7月以其胞妹許乃文，(2)及於同年10月以其友人林千瑜(後來不同意擔任上訴人人頭而中途撤回)，(3)及於98年1月以其妻 魏蕙如 為貸款名義人，三度向渣打銀行辦理貸款，但該三人亦因個人債信及意願問題而無法通過銀行之徵信作業辦理貸款，足以認定本件確實係因上訴人債信問題而無法辦理貸款，否則，上訴人何須提供該三位名義人辦理銀行貸款，其理甚明，其忽於上訴後辯稱此係單純聽信被上訴人所告知云云，顯無可採。
二、被上訴人關於系爭契約所致之損害，包含利息、管理費、水電費、稅捐及人事管銷費用，均為必要成本，因可歸責於上訴人事由而解除契約，所造成損失，實無法一一核算，僅依97年度「營業費用」及「銷貨收入」作為比例計算。查被上訴人97年度「營業費用合計為新台幣000000000元，「銷貨收入」全部合計為0000000000元，依此計算，每萬元之銷貨收入，其營業費用為1541.3元，系爭不動產之買賣價金為140萬元，依上開計算方式，系爭房屋平均分攤之營業費用為215782元。是以，被上訴人因上訴人違約所受損害，僅營業費用即高達215782元，如再加上其他損失，被上訴人所受損害，超過被上訴人沒收上訴人已繳付27萬元，兩造既約定以房地總價百分之20計算違約金，應未過高，尚無酌減必要等語，資為抗辯。
三、並聲明：上訴駁回。
參、得心證之理由
一、上訴人於原審起訴主張，上訴人於95年7月28日，與被上訴人簽訂系爭契約書，上訴人於簽訂系爭契約書後，即依約繳交各期款項共計27萬元，其餘貸款雙方約定以銀行貸款支付，上訴人因被上訴人有配合辦理貸款之銀行，遂委託被上訴人全權辦理本件貸款事宜，並先後簽立「委刻印章同意書」及「代辦貸款委託書」及其他被上訴人要求之相關貸款文件，一同交予被上訴人辦理，其後，因上訴人債信不良故銀行拒絕核貸，上訴人遂先將未繳之信用卡循環利息繳清，銀行仍不予核貸，遂提出許乃文、林千瑜及魏蕙如予被上訴人作為貸款名義人，仍未為銀行核准貸款112萬元。其間，被上訴人於97年9月17日及97年10月6日先後寄發存證信函予以解約，並將上訴人已繳之27萬元予以沒收充作違約金之事實，為被上訴人所不爭執，此部分事實，堪認為真實。上訴人又主張，其先後遭銀行不予核貸之事實，係經由被上訴人告知，並非銀行通知或說明，而上訴人與其後提供三位貸款名義人均有正當收入及穩定工作，銀行不予核貸，應係有可歸責被上訴人事由，況被上訴人解約時，上訴人仍提供上開三位貸款名義人辦理貸款中，兩造仍在依約履行中，被上訴人竟發函解約，其解約難認有據。縱認被上訴人解除契約於法有據，系爭違約金亦過高，應予酌減等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是以，本件應予審酌者，厥為上訴人不能為銀行核貸系爭貸款可歸責於上訴人或被上訴人？上訴人解除契約是否有效？系爭違約金約定是否過高？
二、系爭房地貸款不能為銀行核准貸款，係可歸責於上訴人。
(一)據卷存兩造於95年7月28日所訂立之不動產買賣契約書而觀，其上記載系爭房地買賣總價款為140萬元，於第6條：付款條件及方式「一、本條付款辦法甲方（即上訴人）應依附件
（一）付款明細表之規定，並於接獲乙方書面繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納地點以現金或即期支票或匯款至本公司指定之銀行專戶如數壹次繳清。甲方如以支票繳納，應以其本人為發票人或經其背書者為限。二、依前項規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息補繳期款時一併繳付乙方，如逾期壹個月不繳並經乙方以書面催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第十九條違約之處罰規定處理。」於第15條：貸款約定「一、第五條房地總價內之部分價款新台幣112萬元整，由金融機構之貸款給付，並由甲乙雙方另立「委刻印章同意書」【如附件（二）】及「代辦貸款委託書」【如附件（三）】，由甲乙雙方依約辦妥手續，乙方於取得貸款金額後，即交還禁止背書轉讓之本票予甲方。其貸款金額少於上開預定貸款金額，如係不可歸責於雙方時，甲方得分壹年加計利息按月平均攤還，其利率以年息百分之6計算。如可歸責於乙方時，貸款金額為原預定貸款金額百分之70以下者，甲方有權解約，倘其貸款金額為原預定貸款百分之70以上（含）者，甲方應分貳年加計利息按月平均攤還，其利率以年息百分之6計算。如可歸責甲方時，甲方應於接獲通知之日起三天內以現金一次（或即期支票）向乙方繳清或補足。…。」又於第19條：違約之處罰「…二、甲方違反第6條第2項及第12條第6項規定者，乙方得沒收依房地總價百分之20計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，甲乙雙方並有解除本契約。…。」依上開約定，上訴人應依系爭買賣契約第6條約定付款，即按附件（一）付款明細表規定之方式付款，該付款明細表載明：土地金額總價為672,000元，其中銀行貸款為512,000元，而房屋款金額總價為728,000元，其中銀行貸款為608,000元。是以，上訴人有依附件（一）付款明細表方式付款之義務。
(二)上訴人主張因被上訴人公司所指定之貸款銀行遲未撥款，致使上訴人無法以貸款金額繳納產權移轉及相關之稅、規費，顯係可歸責於被上訴人之事由云云。惟查，上訴人於98年4月17日言詞辯論期日對於因其債信不良而不能貸款之事實不爭執，足認上訴人辦理貸款未能通過係可歸責於上訴人，而非可歸責於被上訴人。其後於本院雖改稱，原審上揭陳稱，係據被上訴人告知，並未據銀通知或說明等語云云。查銀行辦理貸款，貸款人申請銀行貸款並非經申請即當然審核通過，銀行尚審查申貸人（即上訴人）個人信用等問題，故除由貸款人備齊相關證件外，尚須辦理對保事宜，對保時，銀行會與貸款人、保證人當面進行對保動作，確定是否貸款人、保證人本人貸款及審查其他相關資料，如對保後經核對其等債信無誤後核准貸款，始通知貸款人到銀行辦理開戶手續，並撥發貸款款項等情，為一般人所知之手續，是銀行貸放款項時，所考慮之事項胥與貸款人或保證人本人有關，與居間之代書或建設公司無關，故不予核貸時衡情當會通知貸款人本人。縱銀行未通知貸款人本人，被上訴人既為賣方，如任一貸款名義人為銀行所核准，其馬上可回收資金，當無故意就可貸款事實告知上訴人不可貸款，甚而另通知提供其他貸款名義人必要，而銀行會通會續辦對保動作，顯然之前貸款名義人未經核准貸款，是以縱銀行未通知貸款名義人，而為被上訴人所轉知，亦無礙於因上訴人或其所提供貸款名義人無法貸款事實。是以，系爭貸款不能核准，係可歸責於上訴人。
三、系爭契約業因被上訴人行使解約權而溯及無效。系爭貸款因上訴人個人信用等問題，致貸款未能通過，與被上訴人無關，已如前述，依系爭買賣契約第6條、15條及第19條約定內容觀之，上訴人有違反上開契約第6條規定，且貸款未通過係可歸責於上訴人，依上開契約第15條規定上訴人應於接獲通知之日起三天內以現金一次（或即期支票）向乙方繳清或補足。查被上訴人於97年9月19日寄發存證信函通知被上訴人收受存證信函七日內備妥相關文件至被上訴人公司辦理貸款事宜；嗣於97年10月6日再寄發存證信函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約書第19條約定沒收已繳價款27萬元。按諸上開說明，上訴人違反系爭買賣契約第6條約定，被上訴人解除系爭買賣契約，尚屬合法。上訴人雖辯稱，被上訴人於97年9月19日以存證信函通知被上訴人備妥相關文件至被上訴人公司辦理貸款事宜；嗣於97年10月6日再寄發存證信函解除系爭買賣契約，期間均在斯時上訴人正提出其他貸款名義人供被上訴人辦理貸款中，足證兩造仍在依約履行中，被上訴人竟發函解約，其解約難認有據等語云云。惟上訴人既自承斯時係其提供其他貸款名義人供被上訴人辦理貸款中，顯在上訴人因債信不良不為銀行核准貸款之後，其未能於接獲被上訴人通知之日起三天內以現金一次（或即期支票）向被上訴人繳清或補足，違反系爭契約第6條約定，依系爭契約第19條第2款約定，被上訴人行使解約權，於法有據。至被上訴人解除契約後，系爭契約溯及失其效力，無從因兩造合意使已失效之契約再度生效，是被上訴人辯稱，其秉持經營企業之誠信，同意上訴人要求以其所指定之他人擔任貸款名義人，如銀行同意辦理貸款，再重新訂定契約，始符當事人真意，應屬有據。
四、系爭契約所約定違約金過高，應予酌減為15萬元。
(一)按民法第250條第1項、第251條、第252條分別規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」。「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金」。「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，無待債權人請求給付後始得核減。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院95度台上字第857判決參照）。
(三)本件依兩造系爭契約第19條第2款規定，上訴人若未依系爭契約第6條第2項履行，被上訴人得解除系約，並得沒收依房地總價百分之20計算之金額，但該沒收金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。本院審酌前揭約定內容，兩造前揭違約金之性質，應屬懲罰性違約金賠償。本院復審酌：上訴人對於被上訴人所提利息損失金額及及其計算方式不為爭執，僅爭執係上訴人既未向銀行貸款，何來被上訴人利息損失等語(詳上訴人準備書狀一)，而依被上訴人提供之順天部落格分戶貸款專案所示利率水準，上訴人應係投資客戶。又被上訴人陳稱系爭工地全部銷售完畢，上訴人不為爭執，則被上訴人因解除契約前已支付代銷公司為買賣價款之6%，但依卷附業務銷售及廣告企劃承攬合約書第6條、第7條約定，代銷公司得請求款項為總價款6%，而其付款方式依約於開工款收訖並票據兌現後，共得請求承攬報酬之90%，其餘10%尾款需結案後三個月始得請款，而系爭契約既經解約在案，代銷業者自不能請求尾款，是系爭房地被上訴給付代銷公司之承攬報酬為7萬5600元，又系爭房地業已銷售他人，則被上訴人解除契約後另須委請仲介公司銷售所須支付之銷售佣金費用約為買賣價金之4%計算即5萬6000元，及於銷售前所生必要之住戶應繳付管理委員會所生管理費、水電費、房屋稅、地價稅及管理系爭房屋之人事管銷費用等費用，為一般人可得而知之事，原告給付價金遲延期間為5月左右(97年4月間房屋完工，同年5月間辦理產權移轉，同年10月間解除契約)，若以5月期間及被上訴人於原審提出之利息為3%計算，利息損失約為1萬7500元；及於銷售前所生必要之住戶應繳付管理委員會所生管理費、水電費、房屋稅、地價稅及管理系爭房屋之人事管銷費用等費用，為一般人可得而知之事，上訴人因被上訴人未履行契約所受之投資損失並非巨大，故上訴人抗辯系爭違約金約定顯屬過高應有理由，被上訴人請求上訴人給付違約金以15萬元始為適當，就超過15萬元部分，上訴人得請求被上訴人退還，故上訴人請求被上訴人給付12萬元及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金，即屬有據。
四、從而，上訴人請求被上訴人給付12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分請求為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
肆、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條判決如主文。
中華民國98年9月11日
民事第一庭審判長法官張瑞蘭
法官劉正中法官陳學德上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國98年9月11日
書記官