臺灣新北地方法院93年度訴字第1203號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第1203號民事判決

裁判日期：民國93年12月16日

裁判案由：損害賠償

臺灣板橋地方法院民事判決九十三年度訴字第一二０三號
原告丙○○訴訟代理人 田振慶 律師
吳彥鋒 律師 楊偉奇 律師被告乙○○訴訟代理人 林復宏 律師
林紹源 律師複代理人丁○○右當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國九十三年十二月二日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣叁拾肆萬貳仟元，及自民國九十三年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十；餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告經由鈞院九十一年度執水字第二七○六六號強制執行事件之拍賣程序，買受台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號建物（含增建部分，以下簡稱系爭建物），及該建物坐落之土地全部，並於民國九十二年十一月二十六日經鈞院發給權利移轉證書，而取得前述不動產之所有權。被告前向系爭建物之原所有人承租系爭建物經營「 恩祥 護理之家」，租約於九十二年六月十四日到期後，並未續約，卻仍無權佔有系爭建物，經原告於九十二年十一月二十五日以存證信函催告被告支付房屋使用費，被告仍置若罔聞，僅於同年十二月二十三日與原告訂立買賣契約，向原告買受上述不動產，並於九十三年二月三日完成移轉登記。然就九十二年十一月二十六日原告取得上述不動產所有權之日起，迄至九十三年二月三日原告移轉上述不動產所有權與被告之期間，被告未經原告同意，無權佔用系爭建物，受有相當於租金之利益，被告仍無意償還。查系爭建物原租金為每月新臺幣（下同）三十八萬元，自原告取得該不動產所有權之日（九十二年十一月二十六日）起，至移轉該不動產所有權與被告之日（九十三年二月三日）止，計二個月又八日，被告無權佔用系爭建物而受有相當於租金之利益八十六萬一千三百三十三元，自應返還予原告，為此依民法第一百七十九條規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告八十六萬一千三百三十三元，及自九十二年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（原告起訴聲明之金額原為九十萬六千六百六十七元及利息，嗣於本院九十三年十一月十八日言詞辯論期日當庭減縮為八十六萬一千三百三十三元及其利息，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許）。
二、被告雖抗辯原告尚未取得系爭建物之交付前，依民法第三百七十三條規定，不得享有系爭建物之收益權云云。惟拍定人取得拍定物之程序，非必以點交為要件，故應以拍定人取得法院所發權利移轉證書之日及取得該拍定物之所有權之時，為拍定物之利益及危險移轉之時點，有最高法院八十九年台抗字第一六六號裁定意旨可稽。故原告於九十二年十一月二十六日取得鈞院核發權利移轉證書之時，即取得系爭建物之利益甚明。又不動產於辦妥所有權移轉登記時，買受人即可本於所有權人之地位，依民法第七百六十七條之規定，向無權占有人請求返還，而無須出賣人再行讓與返還請求權，故學者通說均認於此種情形，應解為自權利移轉之時起，買受人即得以所有人資格行使權利，承受利益當然包含於其中，故原告於取得系爭建物之權利移轉證書時起，即承受系爭建物之利益，至為灼然。
貳、被告抗辯：
一、按買賣標的物之危險及利益，自交付時起始由買受人承受，民法第三百七十三條定有明文。故不動產買賣契約成立後，所有權雖移轉而標的物未交付者，買受人仍無收益權，最高法院三十三年上字第六○四號判例、四十六年台上字第六十四號判例均有明示。又強制執行之拍賣為買賣之一種，拍定人需取得標的物之交付占有後，始能享有拍賣標的物之利益，故原告雖於九十二年十一月二十六日取得系爭建物所有權，然系爭建物始終由被告一前屋主之認可而占有使用，原告尚未取得系爭建物之交付，依前揭規定，自無享有系爭建物利益之權，其訴請被告返還不當得利，顯非有據。
二、原告與被告洽談系爭不動產買賣價金時，已表明買賣價金包含被告九十二年十一月起至九十三年二月間使用系爭建物之代價，為當時雙方僅口頭承諾，並未形諸文字。
三、被告自九十二年十二月二十三日起使用系爭建物已屬有權占有：系爭建物本由被告基於租賃關係而占有，嗣被告於九十二年十二月二十三日與原告簽訂買賣契約，向原告買受系爭不動產，依民法第三百四十八條規定，原告付有交付系爭不動產與被告之義務，而物之交付，不以現實交付為限，觀念交付即民法第七百六十一條所定之簡易交付、占有改定與指示交付均包括在內，則依民法第九百四十六條準用同法第七百六十一條規定，被告就系爭建物自買賣契約成立之日起，即已接受原告之交付，依民法第三百七十三條規定，系爭建物之利益，當然屬於被告享有，最高法院四十六年台上字第六十四號判例亦著有明文。因此，即認被告於九十二年十一月二十六日起無權占用系爭建物，惟自同年十二月二十三日起，被告以買受人之地位占用系爭建物，即屬有權占用，故被告無權占用之期間亦僅二十七日，以每月租金三十八萬元計算，亦僅受有利益三十四萬二千元（000000*27/30=342000）而已。
四、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：原告經由本院九十一年度執水字第二七○六六號強制執行事件之拍賣程序，買受系爭建物及所坐落之土地全部，並於九十二年十一月二十六日經本院發給權利移轉證書，取得前述不動產之所有權。被告前向系爭建物之原所有人承租系爭建物經營「恩祥護理之家」，租金每月三十八萬元，租約於九十二年六月十四日到期後，並未續約，卻仍繼續占用系爭建物。嗣被告於同年十二月二十三日與原告訂立買賣契約，向原告買受上述不動產，並於九十三年二月三日完成所有權移轉登記。
肆、法院之判斷：
一、按房屋所有人將房屋出租後，因負債房屋遭查封，所有人對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，承租人仍繼續使用該房屋，所有人雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，承租人不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由第三人拍定，取得權利移轉證書，第三人以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認承租人為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許，此有最高法院六十七年度第九次民庭庭推總會議決議(二)可資參照。本件被告向原屋主承租系爭建物，租期約定自八十九年六月十五日至九十二年六月十四日，嗣系爭建物於九十一年十二月二十三日經法院實施查封，並於九十二年十一月二十六經原告拍定取得所有權等情，為兩造所不爭執，並經本院調閱本院九十一年度執字第二七○六六號拍賣抵押物執行卷宗查明，有卷附之租賃契約及查封筆錄可憑。被告於租期屆至後，雖繼續占用系爭建物，然依上開最高法院決議之意旨，被告不能主張不定期繼續租約之效果，故被告於租期屆至後占用系爭建物，為無權占用有，堪予認定。
二、第按「民法第三百七十三條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第九十八條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人(即上訴人)請求賠償。」此有最高法院八十七年台上字第一九八七號判決可資參照，被告抗辯原告尚未取得系爭建物之交付，依民法第三百七十三條規定，不得享有系爭建物之收益權云云，不足採取。
三、被告另抗辯其向原告買受系爭建物時，口頭約定買賣價金包含被告九十二年十一月起至九十三年二月間使用系爭建物之代價云云，為原告所否認，被告就此有利於己之事實，雖聲請訊問證人甲○○為證，惟甲○○到場證述稱：兩造簽訂買賣契約時伊並不在場，之前雙方洽談買賣條件，伊亦不在場，但是被告簽約後回來告訴伊說買系爭房屋六千多萬，包括增值稅、房租，是買清的等語（參見卷八八頁），是伊證人之證詞可知，證人並未在場親自見聞兩造訂約情形及洽談買賣之條件，其證述稱系爭房屋價金六千多萬包括房租云云，僅係聽聞被告陳述之傳聞而已，尚難採為有利被告之認定。
四、惟被告於九十二年十二月二十三日與原告簽訂買賣契約，向原告買受系爭不動產，依民法第三百四十八條規定，原告依約即負有交付系爭建物與被告之義務。而系爭建物於兩造簽訂買賣契約前，既由被告基於原屋主之交付而占有，則依民法第九百四十六條準用同法第七百六十一條第一項但書之規定，被告就系爭建物自買賣契約成立之日起，即已接受原告之交付，依同法第三百七十三條，該屋之利益由此當然歸屬被告（最高法院四十六年台上字第六四號判例參照）。兩造買賣契約第四條付款約定之第三次款欄下雖記載「第三次款．．．於貸款核撥時交付之，同時點交房地」云云，然系爭房地本即由被告占有使用中，並無另行點交之問題，上開點交房地之約定，應屬贅語，不能執此認為被告於貸款核撥日始受交付系爭房地。故被告無權占用系爭建物之期間僅九十二年十一月二十六日起至同年十二月二十二日止，共二十七日，以每月租金三十八萬元計算，所受利益為三十四萬二千元（000000*27/30=342000）。
五、從而原告依民法第一百七十九條規定請求被告返還相當租金之不當得利三十四萬二千元，及自支付命令送達翌日即九十三年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開金額之請求，則為無理由，應予駁回（原告於九十二年十一月二十六日始取得系爭房地所有權，原告於前一日即同年月二十五日尚無請求被告給付之權利，其即行催告被告給付使用系爭房地之費用，被告尚不因而負遲延責任，故本件遲延利息，應以支付命令送達翌日起算）。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如
主文。中華民國九十三年十二月十六日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
法官許月珍右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月二十日
書記官劉昌明