裁判字號：臺灣新竹地方法院106年訴字第540號民事判決
裁判日期：民國107年03月30日
裁判案由：返還土地
臺灣新竹地方法院民事判決106年度訴字第540號原告 林木清 訴訟代理人 姜震 律師被告竹北華城社區管理委員會法定代理人 李淑真 訴訟代理人 李銘洲 律師
簡詩家 律師 吳蒙眷 上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國107年3月13日辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落新竹縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示圍牆部分面積二四‧二二平方公尺、警衛室面積二四‧八七平方公尺、道路部分面積五○六‧四七平方公尺、回收場面積二○‧三二平方公尺、分隔島面積八○‧一二平方公尺、人行道面積三六‧四一平方公尺、花圃一部分面積一三‧八九平方公尺及花圃二部分面積二七‧八四平方公尺等地上物拆除，並將土地騰空交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾捌萬柒仟玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
㈠、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。又所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。查依竹北華城社區（下稱系爭社區）住戶規約第9條之1第1項及第7項規定，被告服務及執掌範圍包括公共建物、土地、社區道路之管理維護事項，及其他有關系爭社區之管理及服務事項，有竹北華城公寓大廈住戶規約附卷可稽（見本院卷第97頁），故對於系爭社區區分所有建物共用部分自有管理權。所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。原告主張如附圖所示各地上物係系爭社區全體住戶所共有，而拆除地上物，並返還土地之請求，被告雖非該訴訟標的法律關係之主體，但對於該被占用之地上物既有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，且不以業經合法報備為必要，揆諸前開判決意旨，即為適格當事人，合先敘明。
㈡、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查本件原告起訴時原聲明請求：⒈被告應將座落竹北市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示紅色部分所示地上物警衛室面積36平方公尺及綠色部分所示地上舖設之瀝青柏油路700平方公尺拆除，將土地騰空交還原告；二、願供擔保請准宣告假執行；⒊訴訟費用由被告負擔。嗣經本院囑託新竹縣竹北地政事務所派員現場實施測量後，原告乃變更上開聲明第一項如主文第一項所示，核屬因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告於77年2月4日因買賣取得系爭土地（重測前為新竹縣○○市○○段○○○段000地號土地）所有權，惟被告未經原告同意而在系爭土地上設有如附圖所示各區塊之地上物，作為圍牆、警衛室、道路、回收場、分隔島、人行道及花圃使用，而屬無權占有。原告自得依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除上開地上物，並將土地騰空返還。
㈡、依系爭社區住戶與原建商之房地預定買賣契約書第7條第2項約定所載，原建商原擬以重測前大眉段大眉小段221-2、221-7、222、222-4地號等四筆土地（以下各稱重測前221-2、221-7、222、222-4地號土地）供作該建案共用部分之使用，惟參被證十異動索引可知上開重測前221-2、
221-7地號土地均經原告於90年11月12日出售於訴外人惠台建設股份公司（下稱惠台公司），由此可知系爭土地自始並未出售予惠台公司，被告確實為無權占有。
㈢、系爭社區依建築執照所核之出入口（建築線）係位於臨接竹北市○○○路」處，且該中華路社區出入口目前仍係持續提供社區住戶來往進出使用，而被告現占有使用位於鳳岡路之系爭土地，乃係私自另行開設而違法使用，是系爭社區既另有原法定之出入口，被告將其無權占用之系爭土地返還予原告，亦未造成被告之不便。
㈣、為此聲明：被告應將座落新竹縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示圍牆部分面積24.22平方公尺、警衛室面積
24.87平方公尺、道路部分面積506.47平方公尺、回收場面積20.32平方公尺、分隔島面積80.12平方公尺、人行道面積36.14平方公尺、花圃一部分面積13.89平方公尺及花圃二部分面積27.84平方公尺等地上物拆除，並將土地騰空交還原告；願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、系爭土地於重測前之地號為大眉段大眉小段222地號，作為系爭社區之對外通行用地，此依訴外人即系爭社區建案之出賣人 漢光 建設股份有限公司（下稱漢光公司）、惠台公司與買受人訂立之房地預定買賣契約書第7條第2項約定：「為增進本杜區之美觀及便利性，賣方另取得與本社區基地相鄰、坐落於新竹縣竹北市○○段大眉小段第221-2、221-7、222、222-4等地號土地上所設置之景觀休閒設施及通路之永久使用權供本社區住戶使用」；漢光公司於91年5月3日另出具系爭社區相鄰農地永久使用權切結書，表明業已取得系爭土地，參以出賣時漢光公司負責人 劉芷青 於本院103年度訴字第311號損害賠償事件證述：「買賣合約有提供公共設施給社區使用，有取得使用權，上開通路之永久使用權，漢光建設、惠台建設都同意住戶使用上開（重測前）221-2、221-7、222、222-4土地」；惠台公司於該事件所提答辯狀辯稱：「林木清曾告知 林克宇 （即惠台公司之訴訟代理人）已將土地出售」，及本件證人林克宇到庭證稱：「…我就去拜訪原告，我問他竹北華城的那兩塊土地（按即系爭土地及同段876地號土地）是怎麼回事，他表示那個土地他都已經賣掉了，等於是跟他沒關係了。」、「（重測前）222、222-4地號（即系爭土地及同段876地號土地）土地所有權狀當初是保留在惠台公司，在另案訴訟過程中，惠台公司在保險箱內尋獲。…就公司意見來說，所有權狀這麼重要的東西，絕不會有誤交情形，一定有相當的買賣關係才會交給建設公司」等語，且系爭土地及同段876地號土地所有權狀亦經惠台公司交付予被告收執，原告至今並未因遺失而申請補發所有權狀等情，顯見系爭土地業經原告出賣予漢光公司、惠台公司，上開公司再交付予系爭社區永久使用，則系爭社區自得本於占有連鎖關係而為有權占有。
㈡、次依前揭房地預定買賣契約書附件一土地分割示意圖所示，重測前221-2、221-7、222、222-4等地號土地為通行景觀用地，其中深綠色部分更係提供予部分住戶之「約定專用」用地，而重測前221-2、221-7地號土地原為原告所有，後登記為惠台公司，現已輾轉移轉登記予訴外人即漢光公司董事長劉芷青之子 劉志傑 所有，以及惠台公司確實取得系爭土地與876地號土地等情，顯見漢光公司、惠台公司當時確係向原告購買上開4筆土地無訛，方得作為系爭社區用地，以及約定提供予特定住戶使用。
㈢、另自新竹縣竹北地政事務所106年12月2日函覆結果，可知原告除於85年10月19日以遺失為原因申請補發系爭土地所有權狀外，未曾再以相同事由申請系爭土地所有權狀之補發，倘如原告所稱其系爭土地之所有權狀乃誤交建設公司而遺失，則豈有可能歷經十數年未曾發覺，而未申請補發權狀？況且，土地所有權狀乃表彰土地權利之重要文件，且為土地相關登記所必備之文件，而於土地交易時，更須逐一清點而交付，果系爭土地並非原告與建設公司買賣之標的範圍，則建設公司理應退回該所有權狀，豈會由建設公司特意保管置放於保險箱內？是原告主張實與不動產交易常情相去甚遠。況系爭土地與同段876地號土地乃作為系爭社區通行範圍，現登記名義人均為原告，倘若上開二筆土地均未由原告出賣予建設公司，則以該二筆土地所在位置，將使系爭社區同段855、878至893地號土地建物所有權人無法對外通行，建設公司自不可能作如此不合常理之規劃，益證原告所稱未出賣土地乙節洵屬不實。
㈣、又系爭土地上之柏油、警衛室等地上物，係由建設公司鋪設興建，並非被告或社區住戶為之，而被告僅係依公寓大廈管理條例與建設公司進行移交手續，尚非將該等設施所有權或事實上處分權移轉予被告，而參系爭社區公寓大廈住戶規約第3條第2項規定別墅社區之重大修繕或改良應由所有權人會議決議；第9條之1規定管理委員會服務及職掌範圍，則為公共建物、土地、道路、機電設備等之管理維護，是可見被告僅得為管理維護，而無逕行拆除之事實上之處分權限等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於77年2月4日以買賣為原因登記為系爭土地（重測前為新竹縣○○市○○段○○○段000地號土地）之所有權人。
㈡、系爭土地如附圖所示各區塊現狀為系爭社區之圍牆、警衛室、對外聯通道路、回收場、分隔島、人行道、花圃等公共設施。
㈢、系爭社區建案之出賣人漢光公司、惠台公司於出售系爭社區之房地預定買賣契約書與買受人約定「取得與系爭社區基地相鄰之含系爭土地在內所設置之景觀休閒設施及通路之永久使用權供系爭社區住戶使用」等情。
㈣、被告持有系爭土地之所有權狀。
四、本件爭點：被告占有使用如附圖所示各區塊有無正當法律權源？原告依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除如附圖所示各區塊之地上物，並將該部分土地騰空返還原告，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件兩造對於系爭土地現登記為原告乙節並不爭執，惟被告抗辯系爭土地係由系爭社區原建商惠台公司、漢光公司向原告買受取得，並興建如附圖所示各區塊之地上物後，再交付系爭社區，故系爭社區係基於占有連鎖而有權占有系爭土地等語，揆諸上開說明，被告自應就系爭社區有正當權源占有系爭土地之事實，負舉證之責。
㈡、經查：
１、系爭社區建案之出賣人漢光公司、惠台公司於出售系爭社區之房地預定買賣契約書第7條第2項，與買受人約定「取得與系爭社區基地相鄰之含系爭土地在內所設置之景觀休閒設施及通路之永久使用權供系爭社區住戶使用」等情，固為兩造所不爭執（見本院卷第23頁），被告並另提出漢光公司於91年5月3日出具之系爭社區相鄰農地永久使用權切結書，載明「該公司取得與系爭社區基地相鄰、座落於新竹縣竹北市○○段大眉小段221-2、221-7、222、222-4等地號農地，並於上述土地除約定專用及農舍保留預定地外設置景觀休閒設施及通路供本社區住戶使用。系爭社區全體住戶及承購戶得享有上開設施、通路之永久使用權」等語，亦有該切結書在卷為憑（見本院卷第58頁）。惟觀之上開契約書及切結書之內容，洵屬系爭社區出賣人惠台公司、漢光公司與買受人因買賣系爭社區房地，就該標的物應具有之品質與效用所為之約定及擔保，其效力僅及於該買賣契約之當事人即惠台公司、漢光公司與買受人間，尚不得執此對原告為任何主張，自難憑此逕認原告有出賣系爭土地於惠台公司、漢光公司之事實。況觀諸該房地預定買賣契約書第7條第2項後段但書「但不排除原地主之權利」之記載，益徵該房地預定買賣契約書不得對抗原告，是被告關此之抗辯，難謂可採。
２、又被告抗辯系爭土地之所有權狀業經惠台公司交付被告，原告亦未以遺失為由申請補發所有權狀，顯見原告確已出售系爭土地予該建設公司云云。查系爭土地之所有權狀現為被告持有乙節，為兩造所不爭執，堪信為真正。而本院依職權向新竹縣竹北地政事務所調取系爭土地所有權狀換發資料，經該所分別以106年12月12日北地所登字第0000000000號及107年1月16日北地所登字第1070000332號函覆在案，依上開函覆資料所示，原告除於85年10月19日因權狀遺失，而申請補發，經竹北地政事物所於86年1月28日補發外，確無其他補發權利書狀之情事，有上開竹北地政事務所函附書狀換發申請書、人工登記簿及重測前後地籍異動索引謄本在卷可參（見本院卷第169至176頁、第192至198頁），然是否得憑此遽認系爭土地業經原告出賣於惠台公司，不無疑問。況細譯上開房地預定買賣契約書及切結書所載供系爭社區住戶使用之4筆土地，其中重測前
221-2、221-7地號土地，原告於90年間以買賣為原因移轉登記予訴外人惠台公司，此有該2筆土地之異動索引表可資參考（見本院卷第140至145頁），若原告果有連同系爭土地在內出售予訴外人惠台公司，理應一併辦理所有權移轉登記，何以獨漏系爭土地未予辦理，顯悖於交易常情及經驗法則，是被告抗辯原告已出售系爭土地予訴外人惠台公司云云，殊嫌無據，即難信採。
３、另據證人林克宇於本院107年1月5日言詞辯論期日到庭證述：「（問：是否曾擔任惠台公司於本院另案103年度訴字第311號事件之訴訟代理人？）有。（問：是否曾在該案事件進行中與本件的原告有碰面？）有。那時竹北華城社區告我們公司公設沒做，也包括兩筆土地的使用權問題，這兩筆土地是原告的，所以我就去拜訪原告，我問他竹北華城的那兩塊土地是怎麼回事，他表示那個土地他都已經賣掉了。（問：那個土地都已經賣掉了，是何意？）他表示那個土地已經賣掉了，等於是跟他沒關係了，原告年紀也很大了。（問：是否知道是哪兩筆土地？）就是要出入竹北華城社區的那兩筆。」、「（被告訴訟代理人問：請問證人，《提示被證9》原告所講的那兩筆土地是否就是（重測前）222-4、222地號土地？）對。（被告訴訟代理人問：（重測前）222、222-4地號土地所有權狀是否保留在惠台公司？）當初是保留在惠台公司。在另案訴訟過程中，惠台公司在保險箱內尋獲。（被告訴訟代理人問：原告稱所有權狀是誤交給建設公司，證人有何意見？）就公司意見來說，所有權狀這麼重要的東西，絕不會有誤交情形。一定有相當的買賣關係才會交給建設公司。」、「（原告訴訟代理人問：請問證人，是否知道原告出售幾筆土地給建設公司？）不知道。（原告訴訟代理人問：你剛才說公司和原告有相當的買賣關係才會把權狀交給公司，請問這兩筆土地有無合約？）沒有，找不到。（原告訴訟代理人問：證人去找原告，原告有無提到這兩筆土地是多少價格出售？）沒有。」等語（見本院卷第180至183頁），準此，證人林克宇既不知原告出售多少筆土地予惠台公司，當無從知悉系爭土地是否業已出售。又其證稱不知惠台公司以多少價格向原告購買系爭土地，且惠台公司並無系爭土地之買賣契約，則原告與惠台公司間是否曾就系爭土地達成買賣之合意，亦非無疑。證人林克宇雖證述原告於另案曾稱系爭土地已出賣，若非原告與惠台公司間定有相當的買賣關係，原告不會將系爭土地之所有權狀交付建設公司等語，然究其證言並未說明原告所稱系爭土地究係出售於何人，且證人林克宇並未親自見聞原告出賣系爭土地於惠台公司等情，況惠台公司前因未施作系爭社區公共設施及未解決通路問題而與系爭社區住戶有爭訟，關於通路部分即係系爭土地，是惠台公司就原告是否出售系爭土地予惠台公司一節，顯係具有利害關係，難期曾任另案惠台公司訴訟代理人之證人林克宇得為客觀公正之證述，其證詞之憑信性尚屬有疑，難以遽信，是其證稱系爭土地業經原告出售於惠台公司云云，僅屬其單方面臆測之詞，不足作為對被告有利之認定。
４、再查，前揭房地預定買賣契約書第7條第2項及該契約書附件一土地分割示意圖，固與買受人約定原告原所有之重測前221-2、221-7、222、222-4等地號土地將作為系爭社區通行景觀用地，而221-2、221-7地號土地，業經原告於90年間移轉所有權予惠台公司，有該契約書及附件一、異動索引表在卷可查（見本院卷第40、139、140、144頁），惟仍尚不足以據此認定原告已出售系爭土地於惠台公司，已如前述，原告復主張系爭社區依建築執照所核准之出入口（建築線）係該社區臨竹北市○○路處，現位於鳳岡路系爭土地之出入口，係私自另行設置乙節，業據其提出GOOGLE地圖印製圖、照片等件為證（見本院卷第159至161頁），被告對此並未爭執，堪認為真正。洵此，系爭土地既非屬系爭社區之基地，且系爭社區原已有規劃並核准之出入口，自毋須於取得系爭土地之使用權或所有權後，始能為完整之規劃，社區鄰近系爭土地之土地亦無不能通行之問題。被告辯稱原告所有之系爭土地與同段876地號土地係系爭社區通行範圍，倘若原建設公司未取得上開二筆土地之所有權，將使系爭社區同段855、878至893地號土地建物所有權人無法對外通行乙節，難認有據。
５、又被告自承如附圖所示各區塊地上物為原建築公司即惠台公司、漢光公司所興建，後交付於系爭社區使用，則系爭社區取得各該地上物之事實上處分權，亦堪認定。從而，被告既未能舉證證明系爭社區原建築公司惠台公司、漢光公司係合法受讓系爭土地之所有權，而於系爭土地興建前揭地上物，是以，系爭社區輾轉占有使用如附圖所示各區塊土地，即欠缺正當法律權源。據此，原告依民法第767條第1項之規定，訴請被告拆除如附圖所示各區塊之地上物，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，本件原告主張被告無權占用系爭土地，為有理由，被告前開所辯，尚屬無據。從而，原告基於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖所示各區塊之地上物拆除後，將土地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、被告雖具狀聲請傳喚證人劉志傑、 劉西庭 到庭作證，待證事實為原告有將系爭土地出售予建設公司等情，惟證人劉西庭於前案系爭社區住戶與訴外人惠台公司、漢光公司訴訟繫屬中曾到庭作證，其就有關系爭土地所為證述略以「住戶有在使用土地，但不清楚漢光公司是否有取得土地的所有權」等語，業據被告提出該事件104年2月25日言詞辯論筆錄影本1份附卷可稽（見本院卷第65頁），並經本院依職權調取本院103年度訴字第311號民事卷宗核閱無訛，是證人劉西庭既已於前案證述不清楚漢光公司是否有取得系爭土地之所有權，本院認尚無再次傳喚之必要。至證人劉志傑部分，因其已另案起訴請求原告與系爭社區住戶就含系爭土地在內之土地容忍其通行，業據被告陳明在卷（見本院卷第204頁），亦難期其於本事件得為客觀公正之證言，況本件判決之基礎已臻明確，被告上開聲請核無必要，無從准許，至兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予說明之。
九、據上論述，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年3月30日
民事第一庭法官蔡欣怡上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月30日
書記官蕭宛琴