裁判字號：臺灣新竹地方法院106年重訴字第274號民事判決
裁判日期：民國107年05月02日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決106年度重訴字第274號原告 方麗真 訴訟代理人 徐正安 律師複代理人 王綏愉 被告 鄭裕璋 訴訟代理人 饒斯棋 律師
張馨月 律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國107年4月2日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款所明定。查本件原告起訴時，原聲明第1項請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）700萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於民國（下同）107年3月19日具狀、107年4月2日言詞辯論期日變更前開聲明為：「被告應給付原告6,974,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」經核原告所為上開訴之聲明變更顯係減縮其應受判決事項之聲明，與起訴時請求之基礎事實同一，主要爭點共通，證據資料亦得相通，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，上開原告訴之變更合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、兩造於106年1月14日簽立不動產買賣契約書，由被告向原告購買坐落新竹市○○段○○○○○○○號土地，及其上同段5573建號建物（門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○○○號）（下稱系爭房地），權利範圍全部。系爭房地買賣總價款為1,700萬元，原告已將系爭房地移轉登記予被告（登記名義人為被告之妻 楊沁茹 ），惟就買賣價款部分除了被告前代原告向金融機構償付剩餘貸款1,000萬元外，依兩造不動產買賣契約書第2條第4項約定，於被告取得系爭房地所有權移轉登記後，即應給付原告尾款700萬元（扣除電費後請求6,974,522元）。
詎被告事後竟毫無給付之意，屢經催討，迄今仍未依約給付尾款。爰依兩造間不動產買賣契約之法律關係提起本件訴訟。
㈡、訴之聲明：⒈被告應給付原告6,974,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告之配偶楊沁茹為原告之女，被告為原告之女婿。因原告在外舉債金額過鉅，為避免系爭房地為抵押銀行查封拍賣，請求被告以1,000萬元買受系爭房地，以清償抵押債務。原告請求被告除以系爭房地為擔保向金融機構借貸1,000萬元外，再為原告向金融機構多借貸200萬元（原告自行清償200萬元本息）。故兩造於不動產買賣契約書中載明系爭房地買賣價金為1,700萬元，俾利金融機構提高抵押貸款金額至1,200萬元。系爭房屋因有占用鄰地情事，貸款額度僅有1,000萬元，原告通知代書暫停辦理系爭房地移轉及貸款事宜。嗣因原告經玉山銀行通知將對系爭房地聲請強制執行查封拍賣，原告旋即通知被告其同意僅貸款1,000萬元以清償抵押債務，續行辦理系爭房地所有權移轉及貸款事宜，原告並請求被告先代其繳納前開積欠玉山銀行7期款項及罰款共116,000元。被告以系爭房地為擔保向新竹市農會借貸1,000萬元，並於系爭房地設定最高限額抵押權1,200萬元予新竹市農會。兩造對於系爭房地之買賣價金合意為1,000萬元，被告已將該款項交付；退步言之，兩造於簽訂買賣契約時協議，被告同意於30年後將系爭土地內100坪無償贈與原告，且被告亦提供系爭房屋予原告及其2名孫子居住，原告前尚積欠被告320萬元借款未清償，且原告因無力負擔本件買賣土地增值稅776,043元及系爭房屋電費25,748元，向被告借款並請求被告代為繳納。以上顯已逾700萬元，倘認本件原告請求為有理由，被告以上開債權主張抵銷。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊若受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於106年1月14日簽立不動產買賣契約書，原告將其所有坐落新竹市○○段○○○○○○○號土地，及其上同段5573建號建物（門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○○○號），權利範圍均為全部，出賣予被告；系爭房地已於106年6月21日移轉登記予被告所指定之人即原告之女、被告之妻楊沁茹，有不動產買賣契約書、土地登記謄本及所有權移轉登記案卷在卷足憑（見本院卷第7-12頁、第27-42頁）。
㈡、義務人兼債務人楊沁茹向新竹市農會貸款1,000萬元，並以系爭房地設定最高限額抵押權予新竹市農會，擔保債權總金額1,200萬元，且於106年6月21日辦畢抵押權設定登記，有土地登記謄本及抵押權設定登記案卷資料附卷可稽（見本院卷第12頁、第22-26頁）。被告以上開1,000萬元貸款代原告向原貸款之金融機構清償債務。
四、本件爭點：兩造就系爭房地之買賣價金真意為何？原告請求被告給付剩餘價金6,974,522元（700萬元扣除電費），有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上第1421號判決意旨參照）。
㈡、經查，依兩造不動產買賣契約書第二條約定記載：系爭房地買賣總價款雙方議定新台幣壹仟柒佰萬元。106年6月21日移轉登記（登記原因發生日期：106年5月2日）予被告所指定之人即原告之女、被告之妻楊沁茹，前開土地義務人兼債務人楊沁茹向新竹市農會貸款1,000萬元，設定最高限額抵押權予新竹市農會1,200萬元（登記日期：106年6月21日），有不動產買賣契約、土地登記謄本、新竹市地政事務所函附所有權移轉登記案卷在卷足憑（見本院卷第7-13頁、第21-42頁）。原告與被告、楊沁茹於106年5月2日簽立協議書記載：立協議書人方麗真以下簡稱甲方，立協議書人楊沁茹以下簡稱乙方，甲乙雙方協議如下：一、乙方於民國106年5月2日以新台幣壹仟柒佰萬元整向甲方購置其所有座落新竹市○○段○○○○○○○號土地，持分全部，及其地號上建物，建號5573房屋持分全部。二、乙方承諾於30年後，即民國136年5月1日前無條件將新竹市○○段○○○○○○○號土地內之一百台坪土地，無償贈與於甲方，其相關稅費－土地增值稅、印花稅、贈與稅及地政規費、代書費等皆由甲方支付，恐口無憑，特立此協議書為證（見本院卷第82頁）。次查，系爭房地曾於103年間設定抵押權予臺灣新光商業銀行股份有限公司、104年間設定抵押權予玉山商業銀行股份有限公司，嗣經查封，於106年6月2日塗銷查封，於106年6月21日以買賣移轉登記予被告配偶楊沁茹，同日設定抵押權予新竹市農會，106年7月7日清償臺灣新光商業銀行股份有限公司、玉山商業銀行股份有限公司，有異動索引等可佐（見本院卷第83-87頁）。
㈢、再查，證人 吳治緯 於本院審理中證稱：被告找我說他岳母即原告的房屋要賣給他，他就約時間帶我到原告的家裡去簽署契約，當初沒有講買賣總價，只有講要貸款到1200萬買賣價要寫多少，我們拿計算機依銀行貸款七成倒除，大概寫1700萬。雙方用印之後，被告拿契約去找銀行估價作業，他們希望可以貸到1200萬，但是銀行後來的答案是只能貸到1000萬，原因是現在幾乎每一家銀行政府規定買賣件都要做實價登錄，銀行估價內部作業發覺原告的房屋有侵占隔壁的土地，所以沒辦法貸到1200萬，那時候我們想要解決這個問題，我去找地政事務所測量課，但是地政說要界址調整、雙方不動產都要沒有銀行的抵押貸款，而且雙方要協議，但是當時協議不方便，所以只能貸到1000萬，我跟被告說只能貸到1000萬，被告告知原告，結果原告的兒子打電話給我，叫我停止這個買賣的動作，因為我們的買賣件都要送到稅捐處去移轉，後來買賣暫停，但是後來又進行的原因是因為被告告訴我說，因為本金利息好幾期沒有繳，快要被查封拍賣，原告那邊繼續，同意1000萬，就繼續作業，過戶到被告的太太即原告的女兒名下，當初用計算機算買賣價金最主要要解決他原來的債務問題，原告那時候欠銀行大概1000萬的債務，被告的太太也就是原告的女兒貸款1000萬交給原告清償債務，中間他們有再寫一個協議書，將來被告這邊要過回一百坪土地給原告或者原告的子孫，但是因為是農地，在89年1月4日政府有農地重新規劃，89年1月4日之後農地分割後每筆土地需要2500平方公尺以上，只能用持分移轉的方式，但是現在房地合一稅，第一年賣方有賺的話要繳百分之四十給政府，超過一年到第二年之間是給政府百分之三十五，因為剛移轉完畢，而且又有稅的問題，所以就暫時沒有過回去一百坪給原告，1000萬貸款就當作是買賣價金，兩造實際的買賣價金多少我不清楚，當初簽約1700萬只是為了要貸款解決銀行債務問題而已。而且後來我又聽被告講原告並要求他在100坪的土地上蓋一棟房屋給原告。100坪的協議書我有簽署，100坪的協議書是雙方寫的，我有簽名，蓋房子可能是口頭上承諾。兩造沒有告訴我說尚有尾款要交付或房屋要交屋的事情，實際上我所知道房屋現在還是原告在住。原告有要求被告在那100坪的土地上蓋房子，我有親耳聽到。但是被告跟我說那時候還有些問題，也就是貸款1000萬或1200萬要跟鄰居做界址調整後，才沒有糾紛。停止的時候是原告的兒子打電話給我說停止，要再繼續進行，是被告通知我的，大部分都是被告跟我聯繫。按照一般銀行貸款都是在土地價值的七成，但是要看銀行。我聽被告說原告欠銀行貸款大約1000萬。這樣倒算回去，土地價值大概是是1500萬。因為政府打房，銀行貸款有的六成、有的七成、有的八成，最重要是要看貸款的人條件來決定他的成數。實價登錄是寫1700萬，我認為真實，因為包含100坪以及蓋房子，一定超過1700萬。被告他們自己有房子，不用買，房屋也是原告在住，100坪一般來說買農地有餘錢，當時變建地比較有價值，後來牽涉到分割的問題，目前分割不可能，持分移轉也可以，但是談買100坪的時候，因為原告的債權債務問題，反而是整個被買下來，本來是被告要跟原告買100坪，因為現在農發條例不能割100坪，還沒有做這個動作的時候，原告找被告要被告整個買下來，是為了銀行債務的問題。土地增值稅原則上要由賣方給付，房屋過戶的契稅、地政事務所的規費、印花稅及代書費要由買方負擔。那時候他們同意要過戶，要用印印鑑章，一般先簽約私契然後再用印印鑑章公契，賣方並須附土地房屋權狀正本、印鑑證明以及身分證影本等語（見本院卷第72-74頁）。
㈣、參酌證人前開陳述與系爭房地買賣登記過程及內容、協議書記載相符，堪以採信。由上以觀，兩造間系爭不動產買賣契約記載之買賣總價款1,700萬元，係為求能向銀行貸款至1200萬元而計算出來之金額，尚非兩造約定之買賣價金。兩造間係約定由被告配偶楊沁茹以系爭房地向銀行金融機構貸款1000萬元並負擔貸款債務，並以協議書之約定─於30年後，即136年5月1日前無條件將新竹市○○段○○○○○○○號土地內之一百台坪土地，無償贈與於原告。又兩造訴訟代理人均陳述：就贈與前開土地外，被告尚同意提供在系爭土地上建屋供原告居住，惟稱此非買賣之對價（見本院卷第103頁正反面）。又原告之配偶對被告之父親等尚有債務，被告並有支出增值稅等，亦據原告訴訟代理人陳述在卷（見本院卷第103頁正反面），被告則稱前開土地贈與、建屋供原告居住、原告對被告債務及為原告支出稅費等，已超過700萬元（見本院卷第99頁），惟兩造間各自認知之金額及債權人仍有差異；況且，原告因急於解決其債務問題避免系爭房地遭拍賣，且被告為原告女婿，貸款債務人又為原告女兒，就買賣價金除貸款1000萬以外，於辦理移轉登記時兩造、楊沁茹尚簽署前開協議書，足認兩造均認知系爭房地價值不僅1000萬元，復參酌證人吳治緯前開證述，1000萬元僅係指貸款金額，加計土地贈與、建屋供原告居住等，或已超過1,700萬元，然兩造間就房地總價均未曾講明。綜上以觀，尚難認兩造間就系爭房地之價金即約定為1,700萬元，則請求被告給付6,974,522元，尚不足憑。
㈤、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，起訴請求被告應給付原告6,974,522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告所為之假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年5月2日
民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月2日
書記官郭春慧