宣 示 判 決 筆 錄 95年度板簡字第5460號
原 告 合願實業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張振興 律師
複 代理人 乙○○律師
被 告 緒英科技股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間95年度板簡字第5460號返還租賃房屋等事件，於中
華民國96年1月18日辯論終結，於民國96年1月30日下午4時整
，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將坐落台北縣○○鎮○○路○○○號二樓房屋全部遷讓返
還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及其中新臺幣肆拾萬元自民國
九十五年九月二十五日起、其中新臺幣壹拾萬元自民國九十五年
十月三十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
並自民國九十五年十一月一日起至遷讓返還第一項所示之房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）緣原告於95年6月1日起，將台北縣○○鎮○○路○○號2樓
約200坪建物出租予被告，押租金200000元，每月租金100
000元，被告應於每月5日前繳納，租期至100年5月31
日止，此觀房屋租賃契約書第2、3條即明。
（二）惟立約時，被告僅給付200000元租金，並要求原告先開立
700000元租金及200000元押租金，共900000元發票再給付
餘款，惟原告發票給付後，經多方催討，被告均拒絕給付
其餘租金及押租金。為此，原告特委託律師於95年9月15
日催告於文到5日內給付700000元，逾期終止租約關係。
惟被告95年9月19日收受後仍置之不理；故原告以本起訴
書狀繕本之送達，作為原告終止雙方租賃契約意思表示之
到達，兩造之租賃契約於本書狀繕本送達被告時終止。
（三）綜此，兩造之租賃契約既已終止，依據民法第455條承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物之規定，請求被告返
還租賃物；並依契約第11條第1項前段「租期未滿壹年退
租時，押金不予退還…」規定，請求被告依約定交付2000
00元押金，及自95年8月至10月未付之租金300000元，合
計500000元，並自被告95年9月19日收受催告函後，期限
屆滿翌日95年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。又租賃契約終止後，被告無權占有原告租賃物
，應自95年11月起按月賠償原告100000元，迄至交屋日止
之損害賠償等情。為此爰依契約之法律關係，求為判決如
聲明之所示。
二、被告則辯以：
（一）就原告主張之不爭執事項：
⑴被告字95年6月1日起向原告承租台北縣○○鎮○○路
○○號2樓之建物約200坪（下稱租賃標的物），每月租
金100000元，應於每月5日前繳納，租期至100年5月
31日止。
⑵兩造立約時，被告給付原告200000元租金。
⑶原告曾開立700000元租金及200000元押租金發票交付被
告，希望被告能將該年6至12月之租金，按月分期之7
張支票（每張面額100000元）一次簽發交付予原告。
⑷被告於95年9月19日收受原告所委請律師於95年9月15
日寄發之律師函。被告於收受後當日即以電話聯繫該律
師，欲與之洽談租金應給付之正確金額及給付方法，惟
遭其拒絕。嗣被告即委請三峽鎮公所調解，但原告於調
解期日並未到場。末查本件租賃標的物係原告向台北縣
三峽鎮公所承租期間內轉租予被告，該標的物內之電梯
發生故障，原告一直不予修理，造成被告所屬人、貨進
出甚為不便，被告乃委請六川電梯公司前來修理，並由
三峽鎮公所支付修繕費用。又該建物內空調機件故障，
遲至目前仍未修復，經被告找人勘估需修復費140000餘
元，原告亦認費用過高，始終不同意修理。迄今該標的
物內尚有一半空間尚無空調可用，故當原告催討租金時
，被告均以上述事由回應，並主張應扣除前所代繳之費
用始為合理，但不為原告所接受。
（二）被告就爭執事項之主張及理由：
⑴被告就租金不發生給付遲延，縱認給付遲延，亦屬不可
歸責於債務人之事由，自不負遲延責任：①按「租賃關
係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者
，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而
請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，民法第43
0條定有明文。本件租賃標的物原告未出租予被告前，
處於閒置狀態，原告將其用電功率因數更改為10，致生
超約用電遭罰（即超約附加費及遲付費用140363元）未
繳，即將遭斷電處分，被告為使租賃標的物合於約定營
業使用所需之狀態（租賃契約第4條），乃申請用電功
率因數調整為80，依上揭法條所定，被告自得從應給付
原告之租金內扣除代繳費用。然原告竟退回被告所簽發
已扣除上開金額之支票，伊始即非被告拒付租金，而係
原告受領遲延，依民法第234條規定，應由原告負遲延
責任。②次按出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合
於約定使用之狀態，此觀上揭民法第430條規定自明。
此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務
，具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持租
賃物合於約定使用之狀態，承租人非不得行使同時履行
抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人自行修繕租賃物或
於租金內扣除，係承租人之權利而非義務，出租人不履
行其租賃物保持義務或修繕義務時，承租人亦得不行使
租金扣除權利而行使同時履行抗辯權（最高法院86年度
台上字第1675號裁判要旨參照）。本件被告所為申請用
電功率因數調整及代繳超約附加費等行為，均屬原告應
負而未盡之租賃物保持義務範圍，被告自有權於租金內
扣除。又系爭租賃標的物內空調機件故障，迄今原告一
再表示費用太高而不同意被告修復，致使該租賃標的物
內一半空間尚無空調可用，鑒於前述原告拒絕於租金內
扣除代繳費用及不同意修復空調等原因，被告自得主張
同時履行之抗辯。③末按「因不可歸責於債務人之事由
，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」，民法第23
0條定有明文。本件被告原已簽發扣除代繳費用後之租
金支票予原告而遭其退回，嗣雖曾為催討，惟其始終不
同意被告扣除代繳費用，亦不曾向被告收取。又被告於
收受原告委請律師所發催告函當日，即以電話聯繫該律
師，欲洽談有關租金應給付之正確金額及給付方法，竟
遭拒絕，故縱認被告給付遲延，亦屬不可歸責於被告之
事由，自不負遲延責任。
⑵兩造租賃契約不生終止效力，被告無返還租賃物及損害
賠償之義務：①按本件被告從未表示拒付租金，伊始乃
原告退回被告所開立扣除代繳費用之租金支票，其間爭
執均因原告不同意扣除代繳費用及善盡租賃標的物保持
及修繕義務之故，迄95年9月19日原告委請律師發催告
函後，仍拒絕被告洽談租金應給付之金額及給付方法，
嗣被告聲請三峽鎮公所調解亦拒絕出席，是被告既享有
且已表示行使租金扣抵權及同時履行抗辯權，自不發生
給負遲延責任問題。②退萬步言，縱認被告給付遲延，
亦係因原告有上述拒絕受領及未盡對待給付義務等情事
，致使被告未能完成給付，應不可歸責於被告，依上揭
民法第230條所定，被告實不負遲延責任，亦即被告並
無違約情事，故原告無權終止租賃契約，其以本件起訴
書繕本之送達為終止租賃契約意思表示之到達，自不發
生終止之效力。③綜上小結，本件系爭租賃契約既不生
終止效力，被告即非無權占有租賃標的物，原告請求終
止租約後自95年11月起每月100000元，迄至交付日止之
損害賠償，即失所附麗。又被告既不負遲延責任，則原
告請求自上開催告函之期限屆滿翌日95年9月25日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，自無理由。
⑶另本件未有「退租」之事實，原告依系爭租賃契約第11
條第1項前段「租期未滿一年退租時，押金不予返還‧
‧‧」規定，請求交付押金200000元，亦無理由。
（三）綜上所述，原告之訴為無理由，請判決駁回原告之訴。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、律師函暨回執、
房屋課稅現值等影本各乙紙為證，被告則辯以系爭租賃房屋
空調機件故障，迄未修復，尚有一半空間尚無空調可用，原
告未盡其出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使
用之狀態之義務，被告自得據以行使同時履行抗辯權云云。
經查：依兩造所不爭執之不動產租賃契約書第三、六、十一
條之約定：「租金及押金（１）每月租金新台幣壹拾萬元，
於每月五日以前繳納。（２）押租保證金新台幣貳拾萬元，
於租賃期滿，乙方（即被告）騰空交還房屋時，無息返還乙
方。」、「違約處罰（１）乙方．．．拖欠租金達二期以上
，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」、
「特約條款（１）租期未滿壹年退租時，押金不予退還，．
．．」各等語。本件被告對積欠租金達二期以上，經原告催
告限期繳納仍不支付乙節，亦不爭執，是原告依上開約定終
止租金，自屬有據。至被告所辯系爭房屋未合於約定使用之
狀態云云，細繹前揭租賃契約書並未特約系爭房屋須設置空
調，難認無空調即未合於約定使用之狀態，是被告所辯，自
非可採。從而，原告據以訴請（一）被告應將座落於台北縣
○○鎮○○路○○號2樓房屋全部遷讓返還予原告。（二）被
告應給付原告500000元，及其中400000元自95年9月25日起
、其中100000元自起訴狀繕本送達翌日（即95年10月31日）
起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自95年
11月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告100000元
，自無不合，應予准許。至逾此之請求（即95年10月份之租
金100000元，於催告函到達時95年9月19日尚未屆清償期）
，尚有未合，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項第1款所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應
依職權宣告假執行。
中 華 民 國 96 年 1 月 30日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院
提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其
具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實
。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日
內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法
上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 30日
書記官陳君偉