臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第737號
原 告 呂豐全
訴訟代理人 呂長江
陳冠宇 律師
被 告 戴賢培
訴訟代理人 陳河泉 律師
上列當事人間返還車位事件，於中華民國108年2月14日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號地下一樓編號九
六號之停車位騰空、遷讓、返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣玖萬捌仟壹佰元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1
項定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：（一）被告應將坐
落桃園市○○區○○段○○○號土地上之建物即桃園市○○區
○○段○○○○○號地下一樓編號96號停車位（下稱系爭停車位
）騰空、遷讓、返還予原告。（二）被告不得以停放車輛、
堆放雜物或其他方式妨害原告使用系爭停車位。（三）願供
擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理中被告為本案言詞辯論
前撤回上開第2項聲明（本院卷第81頁），合於規定，應予
准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國98年間向訴外人呂長江購買門牌號碼
為桃園市○○區○○○街○○○巷○號13樓房地【下稱8號13
樓房地，土地坐落桃園市○○區○○段○○○號（權利範圍10
萬分之242）；建物坐落其上同段2574建號（權利範圍1分
之1）、同段2671建號（權利範圍10萬分之242）、同段26
72建號（權利範圍378分之1）】及系爭停車位，並已辦竣
所有權移轉登記及取得系爭停車位使用權，詎被告竟將其車
輛停放在系爭停車位，無權占有系爭停車位拒不返還，為此
，爰依民法第767條第1項、第821條規定，提起本件訴訟
。並聲明：被告應將系爭停車位騰空、遷讓、返還予原告。
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於103年7月間向訴外人 呂旺森 購買門牌號
碼為桃園市○○區○○○街○○○巷○號1樓房地【下稱6號
1樓房地，土地坐落桃園市○○區○○段○○○號（權利範圍
10萬分之242）；建物坐落其上同段2546建號（權利範圍1
分之1）、同段2671建號（權利範圍10萬分之242）、同段
2672建號（權利範圍378分之2）】，詎呂旺森隱瞞該戶無
停車位，故買賣契約上才會記載無停車位。惟被告向所屬之
福利國大廈（下稱系爭大廈）管理委員會查詢，方知系爭停
車位原配屬6號1樓房地，此分管契約非經全體區分所有權
人同意無從變更或終止，且因地下室停車位屬共同使用部分
，與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分
所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，
被告既已取得系爭停車位所在之共同使用部分所有權即2672
建號權利範圍378之2，系爭停車位之使用權自屬被告所有
，被告占有系爭停車位即非無權占有等語置辯。並聲明：原
告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、經查：（一）原告於98年6月16日與呂長江簽訂不動產買賣
契約書，內容記載原告買受不動產標示：土地坐落桃園市○
○區○○段○○○號（權利範圍10萬分之242）；建物門牌桃
園市○○區○○○街○○○巷○號13樓，建號：2574（權利範
圍全部），及汽車停車位乙個（編號B1、96號），及其共同
使用部分建號：2671（權利範圍10萬分之242）、2672（權
利範圍378分之1），業已辦竣所有權移轉登記。（二）被
告於103年7月11日與呂旺森簽訂不動產買賣契約書，內容
記載被告買受不動產標示：土地坐落桃園市○○區○○段○○
○號（權利範圍10萬分之242）；建物門牌桃園市○○區○
○○街○○○巷○號1樓，建號2546（權利範圍全部）；共同
部分建號：2671（權利範圍10萬分之242）、2672（權利範
圍378分之2）；汽車位編號：無，並已辦竣所有權移轉登
記。（三）被告迄至言詞辯論終結時仍占有系爭停車位。（
四）原告曾對被告提出竊佔刑事告訴，經臺灣桃園地方檢察
署（下稱桃園地檢署）檢察官以106年度偵字第29027號（
下稱系爭偵查案件）不起訴處分確定在案等情，有不動產買
賣契約書、土地及建物所有權狀、土地登記第一類謄本、建
物登記第一類、第二類謄本、不起訴處分書在卷為憑（本院
卷第8至13、19、32至34、45至75、89、90、193至195頁
），並經本院調取系爭偵查案件卷宗核閱無訛，且為兩造所
不爭執（本院卷第191頁及反面），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）原告為系爭停車位使用權人及相對應之2672建號建物共有
人。
1.按公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與
區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買
受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同
使用部分者，得予除外之規定（即84年7月12日修正前之
土地登記規則第72條第1款規定，98年7月6日修正後為
第81條），亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有
人。而買受地下室停車位者，地政機關係於建築改良物登
記上就共同使用部分另編建號，記載其就共同使用部分之
權利範圍即應有部分，以示區別。惟買受地下室停車位者
，地政機關既僅登記其權利範圍即應有部分，買受人如何
得就特定停車位而為占有使用，係一問題，究係本於共有
人間之分管契約，或亦得基於買受人與原始起造人即建設
公司間之約定，則有待釐清（最高法院86年度台上字第16
55號判決意旨參照）。故區分所有權人得將停車位單獨移
轉於同一公寓大廈之其他區分所有人，出賣人應移轉停車
位相對應之共同使用部分建物之應有部分，及依分管契約
交付特定停車位之占有予買受人。
2.查原告於98年6月16日向呂長江購買8號13樓房地及系爭
停車位，業已辦竣所有權移轉登記及取得系爭停車位使用
權相對應之2672建號建物所有權（權利範圍378分之1）
乙情，有不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本
在卷可參（本院卷第8至11、45至75頁），核與呂長江於
106年7月4日在系爭偵查案件中具結證稱略以：8號13
樓房地是我在98年賣給呂豐全，當時和地下室1樓96號車
位一起賣等語相符（桃園地檢署106年度他字第3374號卷
，下稱他字卷第135頁），堪信上開買賣契約書為真實，
被告空言否認該契約書形式真正，並不可採。
3.被告雖否認原告有系爭停車位之使用權，惟查：
⑴依系爭大廈管理委員會主任委員 黃成全 於106年6月12
日在系爭偵查案件中具結證稱略以：系爭大廈的停車位
理論上用持份模式分配，且在土地權狀並無區分那個車
位，我們大廈總共有378個汽車車位，所以每個持份的
所有權人應該有378分之1。實際上，建商在跟住戶買
賣時就已分配好那1戶是配那1個車位。依105年的停
車位資料，B1的96號車位是由呂豐全使用，被告從106
年1月多開始將車輛停放在B1的96號車位，我們有用管
委會名義寄律師函給被告，請他把車輛移到其他地方，
但被告仍繼續停等語（他字卷第26、27頁），依黃成全
上開證述及2672建物登記第二類謄本（本院卷第64至75
頁）可知，系爭大廈共有378個停車位，1個停車位相
對應之共同使用部分建物為2672建號建物應有部分378
分之1，且依管理委員會保管之資料顯示，105年的系
爭停車位使用權人登記為呂豐全。
⑵次依系爭大廈地下停車場管理辦法第6條規定：「為維
護本公寓大廈安全，車位所有人如將車位轉售或出租予
其他區分所有權人，應由承購人或承租人持同買賣或租
賃契約先向管理中心登記，以便納入管理」、第7條規
定：「車位不得轉售或出租予非本社區之區分所有權人
」（本院卷第165至174頁），足證明系爭大廈區分所
有權人間關於地下停車場訂有分管之約定，車位僅限於
出租或出售予區分所有權人，且繼受人應持契約向管理
中心登記，以達公示、拘束全體系爭大廈區分所有權人
及繼受人之效力。
⑶再依系爭大廈管理委員會提供予地檢署之電磁紀錄（他
字卷第196頁，光碟附於他字卷證物袋），檔名「98與
102及103車位資料」，顯示系爭停車位係登記由呂長
江使用（本院卷154至156頁），及依檔名「104年、
105年住戶基本資料」，顯示系爭停車位係登記由原告
使用（本院卷第153頁），足證明呂長江於98年間取得
系爭停車位之使用權，嗣原告亦已買受系爭停車位之使
用權，上開分管契約之約定已登載於系爭大廈管理委員
會保管之住戶資料，且依系爭大廈停車場管理辦法第6
條約定繼受人應向管理中心登記，登記後即對全體系爭
大廈區分所有權人及繼受人有拘束力，被告於103年間
購買6號1樓房地成為系爭大廈之區分所有權人，自應
受上開分管契約拘束。
4.承上所述，呂長江有系爭停車位之使用權，則原告於98年
6月16日向呂長江購買8號13樓房地及系爭停車位，並已
辦竣所有權移轉登記及取得系爭停車位使用權，原告自為
系爭停車位使用權人及相對應之2672建號建物共有人，被
告辯稱原告無系爭停車位之使用權云云，並不可採。
（二）被告無權占有系爭停車位。
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，
買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。
2.查被告於103年7月11日向呂旺森購買6號1樓房地時，
不動產買賣契約書上停車位編號記載「無」，且呂旺森於
106年9月8日在系爭偵查案件中具結證稱略以：我於10
3年賣6號1樓房地給戴賢培，6號1樓當時沒有停車位
，我是向呂長江借B1的96號車位，我不記得6號1樓房地
當時和建商分到那2個車位，後來賣掉了，我於103年賣6
號1樓房地給戴賢培時，因為6號1樓沒有車位，所以沒
有一併賣車位，戴賢培明知道6號1樓本來就沒有附車位
等語（他字卷第192至193頁），足證明被告與呂旺森簽
訂買賣契約之時，呂旺森並無出賣系爭停車位之意思，被
告亦無買受系爭停車位之意思，買賣雙方即無達成買賣系
爭停車位之意思表示合致，被告自無法取得系爭停車位之
使用權。
3.被告雖辯稱其向系爭大廈管理委員會查詢，方知系爭停車
位原配屬6號1樓房地，此分管契約非經全體區分所有權
人同意無從變更或終止云云，惟查，被告僅提出電腦螢幕
翻拍畫面顯示「呂旺森、汽位B1-096」之照片乙紙為據（
他字卷第66頁，同本院卷第196頁），然上開畫面並未顯
示製作人，亦不知製作年月日，無法證明其真實性。況依
系爭大廈管理委員會提供之「98與102及103車位資料」
、「104年、105年住戶基本資料」（他字卷第196頁、
本院卷第153至156頁），顯示系爭停車位係分別登記由
呂長江及原告使用，並非呂旺森，故被告辯稱呂旺森有系
爭停車位之使用權且出售予被告云云，難認有據。
4.被告再辯稱因地下室停車位屬共同使用部分，與建物專有
部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不
得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，被告既已
取得系爭停車位所在之共同使用部分所有權即2672建號權
利範圍378之2，系爭停車位之使用權自屬被告所有，被
告占有系爭停車位即非無權占有云云。然查：
⑴所謂「停車位與主建物不得分離」、「停車位不得單獨
讓與」指的是法定停車位應為主建物之共同使用部分及
不得將法定停車位單獨讓與非區分所有權人；如係將主
建物與停車位同時讓與非區分所有權人，或將停車位讓
與其他區分所有權人，則不受限制。此觀系爭大廈地下
停車場管理辦法第7條約定：「車位不得轉售或出租予
非本社區之區分所有權人」（本院卷第173頁），及80
年9月18日台內營字第0000000號解釋：「㈠區分所有
建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與
主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所
共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共
有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法
定停車空間所有權登記，參照（84年7月12日修正前）
土地登記規則第七十二條規定辦理。㈢區分所有建築物
內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人
應為該區分所有建築物之區分所有權人。」，應可明白
。
⑵況各區分所有權人有需停車位者，有不需停車位者，需
停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車
位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即
予除外，而無該共同使用部分之應有部分，如區分所有
權人買受停車位後，因故不需停車位者，單獨移轉於同
一公寓大廈之其他區分所有權人，並無不可，亦不違背
「主建物與停車位不得分離」之原則，而區分所有權人
間就共用部分之權利範圍調整，亦未違反「專有部分與
共用部分不得分離」之原則，且解釋上停車位使用權係
依分管契約為之，在不違反分管契約之約定下（例如本
件分管契約約定停車位不得轉售或出租予非本社區之區
分所有權人），權利人得自由處分收益，故停車位並無
與特定主建物長相左右、永不分離之必要。
⑶又本件原告係購買8號13樓房地及系爭停車位使用權，
並已辦畢所有權移轉登記取得主建物2574建號及共同使
用部分建號2671、2672建號建物所有權，並非單獨購買
系爭停車位，亦無所有權與使用權分離而為移轉之情形
，核與被告所引用之最高法院85年度台上字第569號判
決、87年度台上字第2199號判決事實不同，被告辯稱本
件原告未取得系爭停車位使用權相對應之共同使用部分
建物所有權云云，並不可採。
⑷至於被告購買6號1樓房地，出賣人呂旺森雖將2672建
號權利範圍378分之2移轉予被告，但被告既稱因出賣
人呂旺森隱瞞有系爭停車位故買賣契約上未記載系爭停
車位等語，則被告與呂旺森並無達成買賣系爭停車位之
意思表示合致，出賣人無法律上原因將2672建號權利範
圍378分之2移轉予被告，此屬另一問題，並不因此使
被告取得使用系爭停車位或任何一個被告未買受之停車
位之權利，被告辯稱其因取得6號1樓主建物及2672建
號建物所有權故有系爭停車位之使用權云云，尚不足採
。
5.承上所述，被告並未取得系爭停車位之使用權及相對應之
建物所有權，被告占用系爭停車位自屬無權占有。
（三）被告應騰空、遷讓、返還系爭停車位予原告。
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第
三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共
有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767
條第1項、第821條分別定有明文。系爭停車位坐落2672
建號建物上之特定位置，依分管契約為原告使用，被告無
權占有系爭停車位，原告為系爭車位使用權人及相對應之
2672建號建物共有人，則原告依民法第767條第1項、第
821條規定，請求被告將系爭停車位騰空、遷讓、返還予
原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821規定，請求
被告將系爭停車位騰空、遷讓、返還予原告，為有理由，應
予准許。
六、又本件係依民事訴訟法適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行
。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權
發動，無庸另為准駁之諭知。另依同法第436條第2項準用
同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保得免為
假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年2月26日
桃園簡易庭法官吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月4日
書記官王冠雁