裁判字號：臺灣新北地方法院104年重訴字第524號民事判決
裁判日期：民國105年07月20日
裁判案由：分割共有物
臺灣新北地方法院民事判決104年度重訴字第524號原告 陳曜焜 訴訟代理人 曾允斌 律師被告 陳曜宏
陳俊邦 前二人共同訴訟代理人 李岳霖 律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，分割方法如下：由原告取得如附圖二所示甲部分（面積二七五點四四平方公尺）；由被告陳曜宏取得如附圖二所示乙部分（面積二七五點四四平方公尺）；由被告陳俊邦取得如附圖二所示丙部分（面積二七五點四四平方公尺）。並由原告及被告陳曜宏各按附表二所示金額補償被告陳俊邦。
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段○○○地號土地，予以變賣，所得價金按如附表一應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造各按附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段、第256條分別定有明文。又分割共有物之訴，共有人所主張之分割方法，僅供法院參考而已，故原告所為分割方法之變更，非屬訴之變更或追加（最高法院97年度台上字第1593號判決意旨參照）。
二、本件原告起訴原訴之聲明係：①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號，面積826.33平方公尺土地准予分割，分割方法為如起訴狀之附圖一所示A部分（面積275.44平方公尺）由原告單獨所有；如起訴狀之附圖一所示B部分（面積55
0.89平方公尺）由被告陳曜宏、陳俊邦共有。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000地號，面積99平方公尺土地，應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配（見本院104年度重調字第57號卷第3頁）。嗣於本院民國104年10月16日囑託新北市新莊地政事務所現場測量後，於104年12月2日提出民事準備（一）狀，變更聲明為：①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號，面積826.33平方公尺土地准予分割，分割方法為如新莊地政事務所104年10月16日複丈成果圖即附圖一所示甲案所示。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000地號，面積99平方公尺土地，應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配（見本院卷第60頁）。後於本院105年5月17日言詞辯論期日當庭庭呈民事變更聲明狀，變更訴之聲明為：（一）先位聲明：①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號，面積826.33平方公尺土地應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000地號，面積99平方公尺土地，應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配。（二）備位聲明：
①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號，面積826.33平方公尺土地准予分割，分割方法為如附圖二所示甲部分（面積275.44平方公尺）由原告單獨所有；如附圖所示乙部分（面積275.44平方公尺）由被告陳曜宏單獨所有；如附圖二所示丙部分（面積275.44平方公尺）由被告陳俊邦單獨所有。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000地號，面積99平方公尺土地，應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配（見本院卷第114頁至第117頁）。核其主張僅為分割方法之變更，屬更正事實上之陳述，而非訴之變更或追加，合於前揭法條規定，亦應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，面積826.33平方公尺（下稱系爭238地號土地）以○○○區○○段○○段○○○○號，面積99平方公尺（下稱系爭108地號土地）為兩造所共有（上述二筆土地，下合稱系爭土地），應有部分比例各為三分之一。系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，且兩造間亦無不得分割之特約，爰依民法第823條第1項、第824條第1項及第2項規定請求就系爭238地號及108地號之土地予以分割。而兩造對系爭共有物之利用情形於感情上或生活上是否具有密不可分依存關係，暨得評估自身資力，決定是否參與競標或行使優先承買權之權利，以單獨取得共有物之所有權，對於共有人而言，較為有利，是以先位主張就系爭土地予以變價分割。
（二）又兩造所共有之系爭238地號土地，係源自於父母而來，屬於祖產，前方面臨新五路二段50米以上大路，後方則為新城一路，且系爭238地號土地面積約為250坪，倘以原物分割，原告及被告二人每人均有約83坪土地可作為建築基地使用。復依華人文化，對於房屋或土地之分法，均係依序由龍邊（即土地或房屋左手邊）分起，依序給長子、次子、三子，爰斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值，請求就系爭238地號土地如附圖二所示分割方法予以分割，而將附圖二示甲、乙、丙之位置分別分配予原告、被告陳曜宏、被告陳俊邦。並依鑑定補充報告第43頁及第44頁之價格，由原告找補被告陳俊邦1,619,744元，被告陳曜宏找補被告陳俊邦120,004元；另因系爭108地號土地，面積僅99平方公尺，換算約30坪，倘原物分割於全體共有人，將使系爭土地過於細分，且難以發揮經濟上利用價值，原物分割顯有困難，故備位請求就系爭238地號土地如附圖二所示上述分割方法予以分割，就系爭108地號土地予以變價分割。
（三）聲明：求為判決⑴先位聲明：①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號，面積826.33平方公尺土地應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000000000地號，面積99平方公尺土地，應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配。③訴訟費用由兩造按如附表一所示之應有部分比例負擔。⑵備位聲明：①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號，面積826.33平方公尺土地准予分割，分割方法為如附圖二所示甲部分（面積
275.44平方公尺）由原告單獨所有；如附圖二所示乙部分（面積275.44平方公尺）由被告陳曜宏單獨所有；如附圖二所示丙部分（面積275.44平方公尺）由被告陳俊邦單獨所有。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000000000地號，面積99平方公尺土地，應予變價分割，所得價金依附表一所示應有部分比例分配。③訴訟費用由兩造按如附表一所示之應有部分比例負擔。
二、被告則以：
（一）系爭238地號土地原為兩造兄弟所共有，雙方各持有三分之一之應有部分，雙方原欲共同合作興建房屋，然因查知原告於92年間竟擅自將父親 陳清波 名下透天厝移轉，嗣經三人協議，原告願以當初仍係母親名下之系爭238地號土地之持分，將其所應分得之應有部補償被告。豈料原告竟食言，帶不識字母親向地政機關謊報權狀遺失，旋將系爭
238地號土地登記為自己所有，而原告所涉偽造文書犯行，業經臺灣高等法院以102年上易字第422號確定在案，俟被告經提起民事訴訟請求移轉系爭238地號土地之應有部分後，原告始而請求分割共有物。然被告間仍欲維持合作興建房屋計畫，是以依此比例，被告2人應分得系爭23
8地號土地之應有部分三分之二，餘三分之一則由原告所分得。
（二）再者系爭238地號土地因發展迅速，不少建商均有意洽購，而土地面積越大，關係到住宅容積率、建蔽率等問題，系爭238地號之土地既位於重劃區內，僅得透過鄰地合作以達最大利用效益，而土地之另一側已經興建大樓，另一側僅興建一樓平房式建築，且地主亦表明在尋找合作之機會，是以同意依105年5月6日新莊地政之複丈成果圖所示之分割方案予以分割，並願意找補予原告。又依鑑價報告之鑑價標準，係以系爭238地號及鄰地237地號視為一宗土地作為準地，並採用偏向直接買賣途徑比較法，及類似建築開發途徑的土地開發分析法予以綜合評估。再者依鑑價報告書內容，運用比較法評估土地比較價格，計算系爭土地分割後因鄰地開發效益，分割後土地每坪竟比未分割前減少相當於七折之價值，顯見土地分割後，導致腹地面積縮小而造成價格跌幅。況系爭238地號土地未分割前，兩造理應各分得相當於新臺幣（下同）50,185,683元土地價值，分割後價值減損7折外，如附圖二所示之乙區塊亦無從與鄰地合併利用，故不應以上開鑑定價格作為找補之依據。同意原告於本院105年6月22日言詞辯論期日所稱之找補方式，即以第二次鑑定報告為準，由被告陳俊邦找補原告1,619,769元，被告陳曜宏找補被告陳俊邦120,
009元。
（三）就系爭108地號土地，因其面積僅約99平方公尺，如以原物分割，客觀上顯有困難，並使土地過於細分，不利使用，故請求將系爭108地號土地原物分割，由被告2人共有，按應有部分比例補償於原告。又查系爭108地號土地占地面積小，其交易成交條件及機率均不佳。早年亦為工業重鎮，致土地利用限制較高，況新莊區目前人口不斷外移，房產需求量也往板橋區發展，整體房價呈現負成長，目前系爭地段土地之市價，較諸公告現值已為相當，爰以土地公告現值50%作為補償方案計算之標準，即補償原告1,143,450元（計算式：69,300×50%×99×1/3＝1,143,
450元）。
（四）併為答辯聲明：①兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號，面積826.33平方公尺土地，准予分割，其分割方法如105年5月6日複丈成果圖，即附圖二所示，甲部分由被告陳俊邦分得，乙部分由被告陳曜宏分得，丙部分由原告分得，並由被告陳俊邦找補原告1,619,769元，被告陳曜宏願找補原告120,009元。②兩造共有坐落新北市○○區○○段○○段000000000地號，面積99平方公尺土地，分歸被告陳曜宏、陳俊邦按應有部分各二分之一共有，並由被告陳曜宏、陳俊邦二人補償原告1,143,450元。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，同法第824條第1至4項亦定有明文。查系爭土地為兩造共有應有部分如附表一所載等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷為憑，應可認為真正。又系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限情事；然因各共有人對於分割意見歧異，目前無法達成協議分割等情，既亦為兩造所未爭執，而可認為真正。是本件兩造間確有不能以協議方式決定分割方法甚明。揆諸上開法律規定，原告請求裁判分割系爭共有土地，自屬有據，應予准許。
（二）按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。而共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人，則有最高法院51年台上字第271號判例、90年度台上字第1607號判決意旨可資參照。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。
（三）經查，系爭238地號土地屬不規則長四方型，有新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，並無不能採用原物分割之情形，且各共有人之意願，除原告外，被告二人均願以原物分割，而審酌本件並無事實上或法律上之困難而無法以原物分割之情形，認系爭238地號土地之分割以原物分配予兩造較為適當，原告主張以變價分割方式無足憑採。又查附圖一之甲案及乙案，因被告二人不願意繼續維持共有，而希望各自取得分得土地，不願創設新的共有關係（見本院卷第100頁正面），是附圖一之甲、乙二方案均不足採。另審酌依被告所提出之分割方案如附圖二所示，分割後土地呈狹長型，對於建築規劃而言較為不利，被告二人均有意願合併開發，而反觀原告則因與被告二人先前有因圍籬笆事件而有嫌隙無法一起合併開發（見本院卷第157頁反面），倘將附圖二所示丙區塊由原告取得，甲乙區塊由被告二人取得○○○區○○鄰○○○段239地號土地已蓋有14層集合住宅大樓，而同段237地號則為空地，此有本院104年10月16日之勘驗筆錄附卷足憑（見本院卷第40頁），而原告復因宿怨無法與被告二人合併開發，因丙區塊分割後已為狹長型之基地，又夾在無法合併開發之被告與已蓋成之14層集合住宅大樓中間，實非常不利於原告，而倘若將乙、丙二區塊分予被告二人，則因被告二人本有合併開發之意願，在乙丙二區塊整合成一大區塊下，因基地變成較為方正而不狹長，則較有利於土地之建築，顯然較能發揮土地利用效益，而被告陳曜宏表示願意取得附圖二所示乙區塊，原告與被告陳俊邦復均不反對，且原告倘分得甲區塊亦可與鄰地即同段237地號之空地合併開發土地，況原告亦同意就甲區塊與丙區塊之價差作補償，並無不公平之處，是本院綜參上情以觀，認系爭238地號土地之分割方法以附圖二所示之分割方法即由原告取得如附圖二所示甲部分；由被告陳曜宏取得如附圖所示乙部分；由被告陳俊邦取得如附圖二所示丙部分，較為妥適。
（四）第按共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，亦有最高法院92年度臺上字第782號裁判意旨可資參照。而查，本件依原物分割就因位置不同所產生之價格不同，爰依中信不動產估價師聯合事務所105年3月2日鑑定補充報告之內容（見鑑定報告第46頁，甲部分計算式為：575,840×83.32＝47,978,989元，鑑定機關誤算為47,978,969元，丙部分計算式為535,519×83.32＝44,619,443元，鑑定機關誤算為44,619,477元，乙部分為46,479,229並無計算誤算），認應由原告找補被告陳俊邦1,619,769元（計算式：【47,978,989＋46,479,229＋44,619,443】/3＝46,359,220元，47,978,989－46,359,220＝1,619,769元），被告陳曜宏應找補被告陳俊邦120,009元（計算式：46,479,229－46,359,220＝120,009），是本院認本件以如附圖二所示之甲、乙、丙原物分配於原告、被告陳曜宏、陳俊邦2人；及由原告及被告陳曜宏各以附表二所示金錢補償被告陳俊邦方式為分割方案，較為兼顧兩造之意願，自屬公允妥適。
（五）末查，系爭108地號土地，面積僅99平方公尺，形狀為狹長形，有土地登記謄本及地籍圖謄本等件在卷可參（見本院104年度重調字第57號卷第9、11頁），本院參酌上開地籍圖所示系爭108地號為狹長形土地之現況，面積亦不大，如以原物分割，兩造分得土地更形狹小之情況下，將來就分得土地之利用困難，且於使用性質或面積過小之特性以觀，若貿然以原物分割，均不能符合上述分割共有物之原理原則，各共有人將來就分得土地之利用困難；而雖被告二人有意願就原物分割後二人分得系爭108地號土地全部並繼續保持共有，再以公告現值之50%為計算標準找補原告應有部分，然一般政府徵收土地係以市價徵收，或以公告現值為準，被告二人就上述以公告現值之50%找補之計算標準之依據為何並無法舉證以實其說，且原告不同意原物分割，亦不同意被告所提之找補方式，本院參酌前揭分割共有物之原理原則，及相關法令之規定等一切情狀，因認系爭108地號土地應以變價分割之方式進行分割，所得價金按各應有部分比例分配予各共有人，所造成之變動及損害尚屬輕微，且符合經濟及公平均衡原則，對於全體共有人最為有利。
四、綜上所述，原告依據民法第823條第1項前段、第824條第
2項第2款之規定之規定，訴請就系爭土地裁判分割，經核並無不合，且依前開理由，爰判決如主文第1、2項所示。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、末查，分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由訴訟費用負擔，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中華民國105年7月20日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月20日
書記官陳怡眞附表一：
┌───────────────┐│新北市○○區○○段○○○○號土地││新北市○○區○○段二小段108地││號土地│├──┬────┬───────┤│編號│所有權人│應有部分比例│││││├──┼────┼───────┤│1│陳曜焜│3分之1│├──┼────┼───────┤│2│陳曜宏│3分之1│├──┼────┼───────┤│3│陳俊邦│3分之1│├──┴────┼───────┤│合計│全部│└───────┴───────┘附表二：
┌──┬────┬───────┐│編號│所有權人│找補金額│││││├──┼────┼───────┤│1│陳曜焜│1,619,769│├──┼────┼───────┤│2│陳曜宏│120,009│└──┴────┴───────┘