裁判字號：臺灣高等法院臺南分院101年抗字第118號民事裁定
裁判日期：民國101年08月27日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺南分院民事裁定101年度抗字第118號抗告人 黃國棟 代理人 許良宇 律師相對人 王冠斐 上列抗告人因與相對人間分割共有物強制執行聲明異議事件，對於中華民國101年06月13日臺灣臺南地方法院101年度執事聲字第44號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄，發回臺灣臺南地方法院。
理由
一、抗告人聲明異議及抗告意旨：原法院100年度司執字第91650號強制執行事件（下稱系爭執行事件），所執行之標的門牌臺南市後壁區下茄苳74號未保存登記房屋（下稱系爭建物），為抗告人與相對人共有，應有部分各2分之1，該建物於民國（下同）101年3月28日，經原法院進行第一次拍賣，雖由相對人以新臺幣（下同）78萬元得標，然因該建物坐落之基地臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），為抗告人所有，且相對人前於原法院100年度簡上字第9號分割共有物事件之準備程序，復自承系爭土地，當初為其爺爺所有，系爭建物為其爺爺所建，已經超過30年以上等語，則系爭建物與其坐落基地同屬一人所有，縱事後因故讓與相異之抗告人與相對人，依法亦應認有租賃關係，依土地法第104條第1項規定，系爭建物出賣時，為基地所有權人之抗告人，亦有依同樣條件優先承買之權。乃原法院竟違反土地法第104條第1項規定，及辦理強制執行事件應行注意事項（下稱注意事項）第43點第6項、第44點第l項等規定，未通知抗告人優先承買，並維持所屬司法事務官駁回抗告人優先承買權之聲請，以有無優先承買權之爭執，係屬事實認定問題，應另循民事訴訟解決，而裁定駁回抗告人之聲明異議，自有未當。爰提起抗告，求廢棄原裁定，並准抗告人就系爭建物，有依同樣條件優先承買之權等語。
二、經查抗告人向原法院司法事務官提出之異議，係對司法事務官否准伊以系爭建物坐落基地所有人之地位，依土地法第104條第1項，主張就系爭建物有依相對人於101年3月28日第一次拍賣程序所拍定之同樣條件優先購買之聲請，而認原法院司法事務官之處分違背土地法第104條第1項，注意事項第43點第6項、第44點第1項等規定，並非對原法院執行處101年3月05日送達抗告人之原拍賣公告內容不服提出異議。乃原裁定竟以：原法院執行處…訂101年03月28日下午3時30分行第一次公開拍賣，該拍賣公告除已於同年月05日送達抗告人外，抗告人並於同年月08日陳報已將公告刊登報紙之粘貼單，是以抗告人對上開拍賣公告之內容當無推稱不知之理，苟抗告人對該公告內容仍認不妥，亦可比照101年2月23日所具聲請狀，向原法院執行處提出聲請或聲明異議，乃抗告人斯時並未有何意見，顯見抗告人當時對該公告內容並無認為不妥之處，其後參與拍賣之人僅有共有人二人，以其中相對人所出78萬元較高，原法院民事執行處依拍賣公告備註第7點宣告由相對人拍定，程序並無何違誤等由，駁回抗告人提出之異議，維持所屬司法事務官駁回抗告人聲請之處分，已見原裁定對抗告人之異議內容有所誤會。且苟認抗告人異議為無理由，理應就所屬司法事務官之處分，如何無違上揭土地法及注意事項等規定，敘明其認定之理由，然原裁定僅以前詞駁回抗告人之異議，對抗告人異議意旨所主張之土地法及注意事項等規定均未加調查並予論述，已有裁定不備理由之違誤。
三、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。又強制執行法第12條第1項規定當事人或利害關係人，對於強制執行之命令，或對於執行推事、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時，應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即屬代債務人出賣之人），故執行拍賣基地時，關於土地法第104條之規定亦在適用之列。卷查抗告人主張系爭建物及其坐落之土地，早先為相對人之祖父 王景叁 所有，嗣該建物及土地由王景叁之繼承人 王瑞隆 （即相對人之父親）與 王瑞豊 （即相對人之叔父）二人，於83年08月16日辦理分割繼承登記完畢，應有部分各為2分之1，嗣王瑞隆於85年02月16日將其土地應有部分贈與其妻 王楊秀菊 ，繼於97年06月18日將建物應有部分賣予其女即相對人，已據提出土地登記簿、原法院100年度簡上字第9號分割共有物事件、100年2月22日準備程序筆錄、及契稅申請書各影本等件在卷為證（見本院卷第25-27頁）。又抗告人於原法院97年度執字第65945號，對於王楊秀菊、王瑞豊之清償債務強制執行程序中，以352萬7千元承受系爭土地全部（即原為王楊秀菊、王瑞豊各自應有之2分之1部分），及系爭建物原為王瑞豊應有之2分之1部分，亦為兩造在上揭分割共有物事件審理中所不爭執之事項。據依似已足認系爭房屋及土地原同屬一人王景叁所有，嗣因迭經繼承、贈與、買賣及強制執行，致先後讓與相異之抗告人與相對人。則抗告人主張其依民法第425條之l第1項規定，應可推定受讓系爭建物之相對人，與受讓系爭土地之抗告人間有租賃關係，而此是否有排除土地法第104條第1項規定之適用，尚非無審究餘地。抗告人以原法院所屬司法事務官，於系爭執行程序就系爭建物優先承買之處分，違反土地法第104條第1項為由，依強制執行法第12條第l項聲明異議，自應就此部分予以調查說明。
四、又按拍賣不動產之公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其他應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。而拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，依辦理強制執行應行注意事項第43點第6項規定，即屬應於拍賣公告載明之其他應記明之事項。亦迭經最高法院著有93年度台上字第1792號判決、90年度台抗字第133號、第364號裁定意旨足參。注意事項第44點第l項亦明訂不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。拍定人未繳足價金或承受之債權人逾期未補繳價金與其應受分配額之差額，致再定期拍賣時亦同。顯見拍賣公告內應否載明該優先承買權利，及該不動產經拍定後應否通知依法有優先承買權利人，皆為執行法院辦理強制執行時應遵守之程序規定。乃原法院竟違反土地法第104條第1項規定，及注意事項第43點第6項、第44點第l項等規定，未於拍賣公告就嘉苳段355地號土地所有權人，是否有優先承買權乙節予以記載，以促使有意投標者注意及之，拍定後復未通知該土地所有權人，就優先承買之行使與否表示意見，亦有未當。為此抗告人以原法院所屬司法事務官，就系爭建物優先承買之處分，違反土地法第104條第1項，注意事項第43點第6項、第44點第1項等規定為由，依強制執行法第12條第l項規定聲明異議，益屬有據。
五、綜上所述，原法院所屬司法事務官，逕行駁回抗告人優先承買權之聲請，是否妥適，顯非無審酌必要。原裁定仍維持所屬司法事務官之處分，而裁定駁回抗告人之聲明異議，自有未洽。抗告人執詞指摘原裁定不當，求予廢棄，即為有理由。爰由本院將原裁定廢棄，且因優先承買權之准駁，為原法院強制執行之事務，並發回原法院另為適當之處理。至抗告人就系爭建物優先承買權之主張，苟為相對人所否認，其實體法律關係之爭執，應另行提起確認優先承買權存否之訴，核屬另一問題，併此敘明。
六、據上論結，本件抗告為有理由，應依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第492條，裁定如主文。
中華民國101年8月27日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官曾平杉法官林永茂上為正本係照原本作成。
不得再抗告。
中華民國101年8月27日
書記官岑玢