裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第1004號民事判決
裁判日期：民國99年04月30日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第1004號原告甲○○訴訟代理人 李清輝 律師
余欽博 律師被告乙○○○訴訟代理人 邱正明 律師複代理人 顏伍男 律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於九十九年四月八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒仟伍佰元，及自民國九十八年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國97年6月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告買受被告所有坐落臺北市○○區○○段4小段554地號、應有部分120/3,604之土地及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路4段195巷4弄3號3樓之房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新台幣（下同）822萬元。原告業已給付全部買賣價金822萬元，被告亦已辦畢所有權移轉登記，並於97年9月15日完成交屋。依系爭契約之「建物現況確認表」第4欄及「標的物現況說明書」第23項所示，被告均已簽認系爭房屋並無龜裂或傾斜之情形。
詎原告於97年9月25日進行裝潢工程時，發現系爭房屋竟有傾斜現象，經委由晟太聯合技師事務所 陳宗珷 技師實施系爭房屋垂直傾斜測量及室內水平高程測量結果，判定系爭房屋確實有向屋後及向左傾斜，原告隨即於97年10月8日以存證信函通知被告，並主張被告應負瑕疵擔保責任。嗣後，兩造合意由陳宗珷技師就系爭房屋是否確有傾斜再度進行檢測，依陳宗珷技師所提出之鑑定報告觀之，系爭房屋確有傾斜情形無誤，是被告就此應負瑕疵擔保責任。又系爭房屋既有傾斜之瑕疵，雖經原告支出469,300元修復，但實質上仍有價值貶損之損失。為此，爰依系爭買賣契約第8條第5項、第359條之規定，請求減少買賣減金400萬元，並依民法第179條規定，請求被告返還減少價金後所受之利益400萬元。再者，被告居住系爭房屋長達18年，竟惡意隱瞞交易上之重要資訊，未告知系爭房屋傾斜之情況，致原告陷於錯誤而締約，除屬可歸責於被告事由之不完全給付外，亦屬詐欺之侵權行為。為此，爰依民法第227條第2項、第184條第1項前段規定，請求因系爭房屋進行補強工程，致原告須在外租屋2個月所生之損害30,000元等語。並聲明：被告應給付原告403萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭契約總價雖為822萬元，然公告土地價值為3,991,250元
，建物部分官方核定價值僅149,600元，縱原告主張有瑕疵存在，減少價值計算方式應由原告負舉證責任。
㈡同意因房屋修繕致原告須在外租賃房屋之金額以一個月1萬5千元計算租金，但應僅計15天。
㈢聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請準宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年6月29日簽訂系爭契約，由原告買受被告所有坐
落臺北市○○區○○段4小段554地號、應有部分120/3,604之土地及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路4段195巷4弄3號3樓之房屋，買賣價金為822萬元。
㈡原告業已給付全部買賣價金822萬元，被告亦已辦畢所有權移轉登記，並於97年9月15日完成交屋。
㈡被告及其代理人 蘇添成 確於系爭契約之附件「標的物現況說
明書」第23項就系爭房屋是否有龜裂或傾斜之情形，均簽認系爭房屋並無龜裂或傾斜之情形；蘇添成並於系爭契約之附件「建物現況確認表」作同樣之確認。
㈢兩造於97年10月2日簽訂協議書，合意委由晟太聯合技師事
務所檢測系爭房屋是否有傾斜，並同意以該檢測結果作為雙方後續協商之依據，雙方均不得對檢測結果提出再行檢測之異議。又鑑定結果認系爭房屋確有向屋後傾斜。
㈣原告於97年10月8日以存證信函主張被告應負瑕疵擔保責任。
四、得心證之理由：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。查原告主張系爭房屋傾斜乙節，為被告所不爭執（本院卷第114頁），而衡諸社會通念，足認房屋傾斜對房屋之價值及通常效用造成相當程度之減損，自應認係瑕疵無疑，從而，原告主張依民法第359條前段請求減少價金，固非無據。惟按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段有明文規定；原告主張系爭房屋因上開傾斜瑕疵，應減少價金400萬元（包含工程上之修復補強及建物扶正之費用，及非工程上補償即系爭房屋實質上貶損價值）乙節，為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實應負舉證責任。原告雖提出估價單2紙（本院卷第45至46頁）為憑，然觀其內容（如「廚房砌磚」、「浴室打底貼磁磚」、「管路門窗修補粉光」、「線板」、「天花板」），核屬裝潢工程之內容而非系爭房屋傾斜修復或補強工程，自無從據以為應減少若干價金之認定基礎。又本院先後送台北市不動產估價師公會及中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定，均因原告不願預納鑑定費用而退回，原告復稱不再聲請鑑定，雖民事訴訟法第222條第2項規定「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」，然本件原告可透過聲請鑑定證明其所受之損害，並無不能證明或證明顯有重大困難之情形，自無民事訴訟法第222條第2項之適用。綜上，原告未能證明系爭房屋因傾斜瑕疵而減少若干價值，是其請求減少價金400萬元並請求被告返還，尚嫌無據。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，並得請求損害賠償，民法第227條定有明文；而如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於己之事由所致，自應由其負舉證之責任。被告所交付之系爭房屋有傾斜之問題，已如前述，自應認被告未依債之本旨提出給付，而有不完全給付之情事，被告復未能舉證證明其無可歸責性，是原告自得依上開法文請求被告負損害賠償責任。查原告主張因系爭房屋傾斜，致其室內裝修工程進行至一半後須停工鑑定釐清狀況與責任，並另為補強工程，於97年9月25日發現房屋傾斜後就停工，直至同年11月15日才復工，此段期間須額外在外租屋，每月租金1萬5千元，計2個月，總計3萬元等情，被告則稱同意以1萬5千元計算每月租金，但至多僅能計算15日之租金等語。經查，原告所稱因系爭房屋傾斜，致其室內裝修工程進行至一半後須停工鑑定釐清狀況與責任，工期因而延長故須額外支出租金乙節，有晟太聯合技師事務所鑑定報告書（本院卷第29至43頁）足證其確曾送鑑定，尚合於常情；至原告所稱工期因而延長2個月等語，被告僅承認15日，原告復未舉證證明其工期確實因系爭房屋傾斜而延長2個月且無其他因素參與，是僅得以15日計算原告因系爭房屋傾斜致須額外支出之租金，計7,500元【計算式：15,000÷2=7,500】。又原告另依民法第184條第1項前段為相同之損害賠償請求，但因原告僅能證明受有7,500元之損害，自無從以民法第184條第1項前段為訴訟標的獲得更有利之判決，是本院無就民法第184條第1項前段此項訴訟標的更為裁判之必要，併此敘明。
㈢綜上所述，原告請求被告給付7,500元，及自起訴狀繕本送
達翌日即98年2月26日（本院卷第67頁參照）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。又兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
五、假執行之宣告：本判決所命給付之金額及價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中華民國99年4月30日
民事第二庭法官歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年4月30日
書記官吳貞瑩