臺東簡易庭106年度東小字第189號民事判決

臺灣臺東地方法院小額民事判決　　　106年度東小字第189號
原　　　告　 張發財
訴訟代理人　 葉仲原 律師
被　　　告　 蔡忠輝
　　　　　　 蔡連妹
　　　　　　 蔡連花
　　　　　　 蔡連美
共　　　同
訴訟代理人　 陳信伍 律師
被　　　告　 謝進榮
　　　　　　 蔡御龍
　　　　　　 高志宏
　　　　　　 高志傑
　　　　　　 蔡嘉慧
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106年12月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國一百零六年十一月二日起，至兩造間就門牌號碼臺
東縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋之租賃關係消滅之日止，
按月連帶給付原告新臺幣柒拾捌元。
被告應連帶給付原告新臺幣參仟柒佰柒拾玖元，及自民國一百零
六年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告連帶負擔新臺幣伍佰元，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣參仟柒佰柒拾玖
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本
件原告起訴時聲明為：「㈠被告應自起訴狀繕本送達之翌日
起，按每月連帶給付原告新臺幣（下同）130元。㈡被告應
連帶給付原告7,815元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。」，嗣於民國106年12
月7日當庭將聲明變更為如後所述（見本院卷第103頁背面）
，其上揭聲明變更係基於同一基礎事實及減縮聲明，核與前
揭規定相符，自應准許。
二、本件被告謝進榮、蔡御龍、高志宏、高志傑、蔡嘉慧經合法
通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所
列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告曾就其繼受之坐落臺東縣○○鄉○○段
○○○○號土地（下稱系爭土地）遭門牌號碼臺東縣○○鄉○
○村○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）之繼受人即被告無
權占用乙事提起拆屋還地訴訟，並經臺灣高等法院花蓮分院
以104年度原上易字第5號判決（下稱系爭確定判決）確認系
爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在，是系爭房屋占用系爭
土地如附圖所示B部分（面積162.8平方公尺）為有權占用，
則被告既為系爭土地之承租人，爰依民法第179條、第421條
第1項、土地法第97條、第105條之規定，按系爭土地申報地
價年息10%計算，請求被告應連帶給付自起訴日回溯5年期間
相當於之租金之不當得利7,815元，及自最後收受起訴狀繕
本之被告收受翌日起，按每月連帶給付130元等語。並聲明
：㈠被告應自最後收受起訴狀繕本之被告收受翌日起，按每
月連帶給付130元。㈡被告應連帶給付7,815元，及自最後收
受起訴狀繕本之被告收受翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。
二、被告蔡忠輝、蔡連妹、蔡連美、蔡連花則以：系爭土地屬農
地，以系爭土地申報地價年息10%計算租金，顯屬過高，應
以年息3%至4%計算較為合理，且系爭判決係於106年6月17日
始告確定，租金自此時起算始為正確，原告請求回溯5年部
分，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告謝進榮、蔡御龍、高志宏、高志傑、蔡嘉慧經合法通知
，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳
述。
四、本院之判斷：
（一）系爭房屋之繼受人即被告與系爭土地之繼受人即原告間，
應推定有租賃關係存在：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租
賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42
5條之1第1項定有明文。依民法債編施行法固無溯及適用
之規定，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交
易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，
亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上
字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及
房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應
推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述
法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂
乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉
讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或
法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓
人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間
，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房
屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第23
44號判決意旨參照）。其因再轉讓而承受土地所有權之人
，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有
權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默
許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土
地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對
土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年5
月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）。
⒉經查，系爭土地與系爭房屋原同屬訴外人即被告之被繼承
人 蔡却生 所有，再訴外人即原告之父 張仲宏 與蔡却生於00
年0月00日訂定契約書，就蔡却生所有坐落臺東縣○○鄉
○○段00000000000地○0○○地○道路0000地號土
地一筆，出賣抵償積欠張仲宏之債務稻穀9萬台斤。 嗣蔡
却生於00年0月00日以買賣為原因，移轉系爭土地所有權
登記予張仲宏，堪認蔡却生於00年間將系爭土地移轉登記
予張仲宏所有，揆之上開說明，系爭土地轉讓之事實，雖
發生於民法第425條之1增訂前，惟仍應以民法第425條之1
之法理為基礎，推斷土地受讓人與讓與人間，在房屋得使
用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受
讓者使用土地，據此，系爭房屋之讓與人蔡却生與系爭土
地之受讓人張仲宏間，應推定在系爭房屋得使用期限內，
有租賃關係存在。被告為蔡却生之繼承人，而原告為張仲
宏之繼承人，揆之上開說明，被告及原告分別繼受系爭房
屋及系爭土地，故除兩造有反對之特約外，應推斷系爭土
地所有人即原告對之默許被告繼續承租，而本件復無證據
顯示兩造間就此有特約約定，是堪認系爭房屋之繼受人即
被告與系爭土地之繼受人原告間，應推定有租賃關係存在
等情，業經臺灣高等法院花蓮分院以系爭確定判決認定，
此有該判決及確定證明書在卷可查（見本院卷第7至13頁
），並經本院核閱上開案卷屬實，且為兩造所不爭執，足
堪認定。
（二）原告得向被告請求租金：
⒈按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文，而上開法
文所稱申報年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言
，並非必須照申報價額年息百分之十計算，尚須斟酌基地
及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及
建築物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較
，以為決定。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97
條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148
條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價
。另依平均地權條例第16條，舉辦規定地價或重新規定地
價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地
價百分之八十為其申報地價。
⒉經查，本件最後收受起訴狀繕本之被告收受起訴狀繕本之
翌日係106年11月2日（見本院卷第74頁），而系爭土地10
1年度期間公告地價為每平方公尺60元；102至104年度期
間公告地價均為每平方公尺90元；105至106年度期間公告
地價為每平方公尺120元（見本院卷第97頁），是系爭土
地各該年度之申報地價應為每平方公尺48元、72元、96元
而系爭土地使用分區為「空白」，此有土地登記謄本在卷
可查（見本院卷第14頁），而系爭土地其上有系爭房屋及
曬穀場，附近為農田等情，有勘驗筆錄及現場照片可稽（
見本院103年度原訴字第9號卷第99至111頁），是本院認
依系爭土地申報地價年息6%計算租金，較為合理。而系爭
房屋占用之面積為162.8平方公尺，則系爭房屋占用系爭
土地之租金自起訴日即106年7月25日起回溯5年至101年7
月26日止之金額為3,779元（計算式如附表所示，元以下
四捨五入，下同），自106年11月2日起之每月租金為78元
（計算式：162.8平方公尺×96元×6%÷12＝78元），是
原告請求被告連帶給付3,779元，及自106年11月2日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自106年11月2日
起至兩造間就系爭房屋之租賃關係消滅之日止，按月連帶
給付原告78元之租金，為有理由，應予准許，逾此部分之
請求，則屬無據，不應准許。
⒊至被告雖辯稱：系爭確定判決於106年6月17日始告確定，
租金自此時起算始為正確，原告請求回溯5年部分為無理
由等語。惟系爭房屋之讓與人蔡却生與系爭土地之受讓人
張仲宏間，應推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係
存在，而被告及原告分別繼受系爭房屋及系爭土地，堪認
系爭房屋之繼受人即被告與系爭土地之繼受人原告間，應
推定有租賃關係存在等情，為系爭確定判決認定如前，是
兩造間之租賃關係並非自106年6月17日系爭確定判決確定
時始發生，被告上開所辯並不足採。
五、綜上所述，原告依租賃及繼承之法律關係，請求被告給付如
主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項適用小額訴訟程序所
為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應就原
告勝訴之部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條之23
準用同法第436條第2項，再準用同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項，
並依同法第436條之19規定，確定訴訟費用額為原告已繳納
之第一審裁判費1,000元，其中被告應連帶負擔500元，餘由
原告負擔。
中華民國106年12月21日
臺東簡易庭法官朱家寬
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須以判決違背法令為理由，於判決送達後20日
之不變期間內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數檢附
繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月21日
書記官許惠棋
附表（元以下四捨五入）：
①101年7月26日起至101年12月31日止之不當得利損害金：
162.8平方公尺×48元×6％×158/365日＝203元
②102年1月1日起至102年12月31日止之不當得利損害金：
162.8平方公尺×72元×6％＝703元
③103年1月1日起至103年12月31日止之不當得利損害金：
162.8平方公尺×72元×6％＝703元
④104年1月1日起至104年12月31日止之不當得利損害金：
162.8平方公尺×72元×6％＝703元
⑤105年1月1日起至105年12月31日止之不當得利損害金：
162.8平方公尺×96元×6％＝938元
⑥106年1月1日起至106年7月25日止之不當得利損害金：
162.8平方公尺×96元×6％×206/365日＝529元
⑦總額：
203元+703元+703元+703元+938元+529元＝3,779元