臺灣桃園地方法院111年度訴字第1556號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第1556號民事判決

裁判日期：民國112年08月10日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1556號原告財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉 訴訟代理人 劉師婷 律師複代理人 洪暄祐 律師被告 朱興龍 上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國112年7月24日辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號A所示鐵皮屋、編號B所示鐵架及編號C所示菜園拆除，並將該土地騰空返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項得假執行。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時之聲明為：「㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖所示門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄00號附近，面積474平方公尺之鐵皮平房拆除、雜草地及種植香蕉等移除，將該土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬5,014元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自民國111年7月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,160元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第3頁）；嗣於112年6月21日撤回訴之聲明第2項、第3項，並將訴之聲明第1項變更為：「被告應將坐落系爭土地上如桃園市大溪地政事務所111年12月7日溪測法字第54700號複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）編號A所示鐵皮屋、編號B所示鐵架及編號C所示菜園拆除，並將該土地騰空返還原告。」（見本院卷第115頁）；核原告就訴之聲明第1項所追變更，是基於同一基礎事實而為，核與上開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為桃園市○○區○○段00地號土地（即系爭土地）之管理者，被告於106年10月31日與原告就系爭土地簽立國有基地標租租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期自106年11月1日起至115年10月31日止，被告即於系爭土地上搭蓋鐵皮平房、種菜等使用。惟被告欠繳自108年7月至111年7月15日止之租金共4萬5,779元，及自107年7月起至110年12月未繳納租金之違約金共3,430元，原告乃於111年6月14日發函被告，限期於同年7月15日前繳納積欠之租金及違約金，否則即終止系爭租賃契約，該函因招領逾期遭退回，惟依最高法院109年度台上大字第908號裁定之見解，已生送達之效力，而被告仍未於期限內給付租金，故系爭租賃契約乃自111年7月16日終止，原告復以起訴狀繕本之送達重申終止租約之意思表示。系爭租賃契約既已終止，被告即應將系爭土地上如附圖編號A所示鐵皮屋、編號B所示鐵架及編號C所示菜園拆除，並將該土地騰空返還原告等語。爰依民法第767條第1項前段、中段之規定提起本件訴訟，並聲明：如變更後之聲明所載。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭租賃契約已終止，為有理由。
1.原告以被告積欠租金達2年以上，經限期催告仍未給付為由，主張依系爭租賃契約第7點所指其他約定事項第19條第4款、第14款及民法第440條第1項、第3項之規定終止契約，為無理由。⑴按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。…（略）…四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。…（略）…。」，土地法第103條第4款定有明文。又土地法第103條第4款之規定屬強制規定，基地租賃契約如有違反上開規定之情形，依民法第71條規定，乃屬無效(最高法院55年度第4次民、刑庭總會會議決議㈡參照）。經查，系爭租賃契約之名稱為「國有基地標租租賃契約書」，由原告提供系爭土地予被告作為建築基地使用，是系爭租賃契約屬租地建屋契約，而有前揭土地法第103條第4款規定之適用，亦即，必須是承租人所積欠租金「以擔保現金抵償」後仍達2年以上時，出租人始得終止契約。惟查，原告就系爭租賃契約已向被告收取20萬元之履約保證金，為原告所自承（見本院卷第115頁），而本件所主張被告積欠之租金金額僅為4萬5,779元，經以履約保證金抵償後，已無其他積欠之租金，故原告自不得被告積欠租金達2年以上為由，終止系爭租賃契約。⑵原告雖主張系爭租賃契約第7點所指其他約定事項第19條第4
款、第14款乃約定：「租賃基地有下列情形之一時，標租機關得終止租約，承租人不得向標租機關要求任何補償：…（略）…。4、承租人未依約定期限繳納訂約權利金分期款、年租金或違約金，經標租機關限期催繳，屆期仍不繳納時。…（略）…。14、其他依法令規定或本租約約定得終止租約時。」，且民法第440條第1項、第3項亦規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，故其係依上開約定終止系爭租賃契約云云。然上開關於承租人積欠租金達2年經催告後即可終止租約之約定，與土地法第103條第4款所規定必須是承租人所積欠租金「以擔保現金抵償」後仍達2年以上時始得終止契約之內容有所牴觸，是依民法第71條之規定，系爭契約之上開約定乃屬無效，從而，原告依上開約定主張終止租約，亦屬無據。
2.原告以被告積欠違約金，經限期催告仍未給付為由，主張依系爭租賃契約第七點所指其他約定事項第19條第4款之約定終止租約，為有理由。⑴系爭租賃契約第七點所指其他約定事項第8條乃約定：「承租
人逾期繳納訂約權利金分期款或年租金時，標租機關應按月照欠額加收千分之五違約金，未滿一個月者，以一個月計，最高以欠額之千分之六十計」、第19條第4款則約定：「租賃基地有下列情形之一時，標租機關得終止租約，承租人不得向標租機關要求任何補償：…（略）…。4、承租人未依約定期限繳納訂約權利金分期款、年租金或違約金，經標租機關限期催繳，屆期仍不繳納時。」。
⑵經查，原告主張被告自107年7月起至110年12月止，因未繳納
租金所生之違約金共3,430元，經原告於111年6月14日發函被告，限期於同年7月15日前繳納積欠之違約金，惟被告仍未於期限內給付等情，業據原告提出被告欠繳租金及違約金計表算及存證信函為憑（見本院卷第31至34頁)，而被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張之上開情形為真；從而，被告確有積欠違約金，且經催告仍未給付之情形，故原告主張依上開約定終止租賃契約，乃屬有據，故系爭租賃契約已於111年7月16日終止，堪以認定。㈡原告請求被告將系爭土地上如附圖編號A所示鐵皮屋、編號B
所示鐵架及編號C所示菜園拆除，並將該土地騰空返還原告，為有理由。
按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條第1項定有明文。經查，系爭土地為中華民國所有，由原告管理，有系爭土地之土地建物查詢資料可參（見本院卷第21頁），兩造間就系爭土地所成立之租賃關係業已於111年7月16日終止，已如前述，惟被告卻仍以如附圖編號A所示鐵皮屋、編號B所示鐵架及編號C所示菜園占用系爭土地，有本院勘驗筆錄及桃園市大溪地政事務所111年12月7日溪測法字第54700號複丈成果圖（即附圖）可參（見本院卷第69頁、第77頁），自屬無權占用，故原告依上開規定，請求被告拆除如附圖編號A所示鐵皮屋、編號B所示鐵架及編號C所示菜園，並將所占用之土地返還予原告，即屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭土地上如附圖編號A所示鐵皮屋、編號B所示鐵架及編號C所示菜園拆除，並將該土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
五、本判決命給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果皆不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年8月10日
民事第三庭法官許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月11日
書記官謝喬安