臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第968號
原 告 朱育頤
訴訟代理人 龍畇慈
被 告 林柏澤
兼 訴 訟
代 理 人 張家穎
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國103年5月21
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告張家穎應給付原告新臺幣壹拾貳萬零貳佰肆拾玖元。如對被
告張家穎之財產為強制執行無效果時，由被告林柏澤給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張家穎負擔百分之六十八，如對被告張家穎之財
產強制執行而無效果時，由被告林柏澤負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有
明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告龍畇慈新
臺幣（下同）19萬8,336元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於民國102年9月
27日當庭變更原告為朱育頤，並變更聲明為：被告應連帶給
付原告朱育頤19萬8,336元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息；復於103年3月19日
原告當庭變更聲明為：被告應給付原告17萬5,886元；後於
103年5月21日當庭變更聲明為：被告應連帶給付原告17萬
5,886元。經核原告上開變更均係基於同一房屋租賃之事實
，復為減縮應受判決之聲明，揆諸首揭規定，均應予准許。
二、原告主張：被告張家穎前於101年3月3日向其承租門牌號
碼新北市○○區○○街○○號11樓之房屋（下稱系爭房屋），
，約定租賃期間自101年3月10日起至102年3月9日止，
每月租金3萬，租期屆滿後即應以原狀返還，且約定被告不
得有破壞牆面、地面磁磚或釘牆鑽孔鋁窗等行為，另每月管
理費4,500元及水電瓦斯費用均應由被告張家穎負擔，而被
告林柏澤則擔任系爭租約之連帶保證人，被告張家穎並給付
押租金6萬元予原告，同時被告林柏澤簽發面額20萬元之本
票乙紙以供擔保。詎102年3月9日租期屆滿後，被告張家
穎未依約遷讓，經兩造於當日偕同現場勘查，系爭房屋凌亂
不堪，有家具、垃圾、牆壁之殘膠等未淨空，因被告張家穎
未為回復原狀致原告不同意以此現狀交屋，迄至103年3月
12日被告張家穎始將系爭房屋返還予原告。然被告張家穎遲
延返還系爭房屋期間（即自102年3月10日至同年月12日止
，計3日），受有對系爭房屋使用收益之權利，故被告應給
付原告此期間相當於租金計3,000元，及管理費計450元之
不當得利。又被告張家穎雖已遷讓，惟迄積欠原告水電瓦斯
費計3,836元（含電費2,309元、水費1,291元、瓦斯費23
6元），未為清償。另被告於103年3月12日將系爭房屋返
還予原告後，原告始發現被告張家穎為安裝窗簾而破壞系爭
房屋客廳及主臥室之落地窗鋁框架（下稱系爭落地窗鋁框架
），於系爭落地窗鋁框架上鑽孔孔洞共計30處，因孔洞無法
回復，致原告因此受有落地窗鋁框更新之損害計17萬6,600
元。另原告為釐清落地窗鋁框更新之損害，致訴訟中先於支
出鑑定費用2萬元，亦應由被告賠償。合計原告受有20萬3,
866元（計算式：遲延交屋期間之租金及管理費計3,450元
＋水電瓦斯費3,836元＋系爭落地窗鋁框架更新176,600元
＋鑑定費20,000元）之損害，嗣經扣除剩餘押租金2萬8,00
0元後（即原押租金6萬元，經兩造同意自押租金中扣除7,
000元用以抵銷系爭房屋牆面污損之回復費用即油漆費，再
經原告先行返還押租金2萬5,000元予被告，故押租金餘2
萬8,000元），被告張家穎尚應給付原告17萬5,886元，又
被告林柏澤既為系爭租約之連帶保證人，應亦負責。為此，
爰本於租賃契約、侵權行為、不當得利等法律關係，請求被
告給付上開金額。並聲明：被告應連帶給付原告17萬5,886
元。
三、被告則以：押租金確實剩餘2萬8,000元，又對水電瓦斯費
計3,836元（電費2,309元、水費374元、917元、瓦斯費
236元）並不爭執，被告願意從押租金內扣除。惟就租金及
管理費部分，被告於102年3月7日即搬走，已遷讓返還房
屋予原告，在該日原告即跟被告拿第1次鑰匙，又於同年3
月9日拿第2次鑰匙，故不應給付相當租金之損害3,000元
及期間之管理費450元。另關於落地窗鋁框確實有釘孔，是
因系爭房屋原未裝設窗簾，當時被告張家穎已向原告訴訟代
理人龍畇慈表示要裝窗簾，且表示必須要釘釘子，龍畇慈亦
口頭同意可釘洞，且嗣後於101年5月間系爭房屋冷氣安裝
完成時，龍畇慈亦有進入系爭房屋客廳查看，當時窗簾已裝
設好，龍畇慈當場沒有表示任何意見，應認為有默示同意釘
牆或鋁框鑽孔等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其前於101年3月3日與被告張家穎簽立系爭房屋
之租賃契約，約定租賃期間自101年3月10日起至102年3
月9日止，每月租金3萬元，租期屆滿後即應遷讓房屋、回
復原狀，另每月管理費4,500元、水電瓦斯費等均由被告張
家穎負擔，被告張家穎並已給付押租金6萬元予原告，被告
張家穎給付之押租金目前剩餘2萬8,000元，又被告應給付
租賃期間之水電瓦斯費計3,836元等事實，業據其提出系爭
房屋租賃契約書、水電瓦斯費用收據影本及照片10紙為證，
復為被告所不爭，堪信為真實。至原告主張被告尚應給付遲
延遷讓系爭房屋期間所受相當於租金、管理費之不當得利，
及系爭落地窗鋁框架更新費用及鑑定費用，則為被告所否認
，並以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）被告張家
穎是否有遲延遷讓返還系爭房屋？（二）被告張家穎以鋁框
鑽孔裝設窗簾之方式，是否經原告同意？茲論述如下：
（一）被告張家穎是否有遲延遷讓返還系爭房屋？
被告張家穎雖辯稱伊於102年3月7日租約期滿時即搬走
，同年3月12日是原告自己敲定之交屋時間云云，經查，
據原告提出102年3月11日通話錄音光碟及譯文所示：「
原告訴訟代理人 龍昀慈 （下稱龍）：您昨天有弄好了嗎？
」「被告張家穎（下稱張）：弄好了！弄好了」、「龍：
什麼時候弄好了？」「張：昨天晚上」、「龍：這樣喔？
可是我昨天我昨天去還沒有弄好啊？」「張：昨天晚上弄
的，我們那個 林景易 （即被告之子）弄的」、「龍：這樣
喔？我看那個….整個都花花！」「張：對啦！他昨天晚
上林景易弄好了，沒問題啦！他搞定了」、「龍：確定有
搞定？您有去看看過了嗎？」「張：看過…應該沒問題啦
！他賣房子他專家。他還拿油漆漆咧！這個他很厲害」、
「龍：是喔？」「張：沒問題啦」、「龍：因為我昨天有
去看，我想說白天看比較清楚，昨天去看結果整個都還是
花花的」「張：那你看要不約明天」、「龍：好。那我就
跟您約明天好了。」「張：明天如果中午的話，你方便嗎
？」「龍：嗯！可以呀！明天中午可以呀！」「張：跟你
約12點半可以嗎？」「龍：12點半？明天中午12點半是嗎
？」「張：對ㄚ！可以嗎？」「龍：好好。那我就跟您約
12點半。」等語，核與原告主張之兩造前於102年3月9
日偕同於現場勘查，發現系爭房屋凌亂，有家具、垃圾、
牆壁之殘膠等尚未淨空，因被告張家穎未回復系爭房屋之
原狀，致原告不同意於102年3月9日以該現狀交還房屋
，且被告張家穎承諾會儘快回復，迄至3月11日被告張家
穎電聯原告表示系爭房屋已回復原狀，故兩造約定於3月
12日中午再次交屋等情節相符，並有系爭房屋牆壁殘膠垃
圾照片17紙為證，是堪認被告張家穎於102年3月12日始
交還系爭房屋予原告，則被告張家穎辯稱伊於102年3月
7日已搬走云云，難認可採。故原告主張被告應給付自10
2年3月10日至同年月12日止之相當於租金3,000元（計
算式：30,000元×3/30）及管理費450元（計算式：4,50
0元×3/30）之不當得利，共計3,450元，為有理由，應
予准許。
（二）被告張家穎以鋁框鑽孔裝設窗簾之方式，是否經原告同意
？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任另不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損
所減少之價額，民法第184條第1項前段、第196條分別
定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實
有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，而
原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之
主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高
法院18年上字第2855號判例意旨參照）。
2.經查，系爭房屋租賃契約第10條第2、3項確有約定：「
房屋不得有改裝設施之行為（牆面及地面磁磚不得破壞）
，若需釘牆須經出租人同意。」「前項情形承租人返還房
屋時，承租人應負責回復原狀」，可知兩造已就系爭房屋
約定不得有改裝行為，且釘牆需原告同意，而舉輕以明重
，就事後難以回復原狀之系爭落地窗鋁框架部分，依契約
之意旨，自需得原告同意始得施作，否則即應負回復原狀
之責。又系爭房屋之客廳及主臥室之系爭落地窗鋁框架骨
料部分確存有鑽孔孔洞共30處，並無法修復至原本狀態等
情，則有社團法人桃園縣土木技師公會103年2月14日桃
土技字第00000000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）
暨所附照片8紙在卷可稽，可知被告張家穎於承租系爭房
屋時確有於客廳及主臥室之系爭落地窗鋁框架上鑽孔一事
。復參諸上開照片，該孔洞之數量及分布狀況，確已嚴重
影響系爭落地窗鋁框架原應有之美觀功能，又既已無法回
復原狀，被告即應負擔系爭落地窗鋁框架之更新費用。
3.至被告張家穎辯稱：其於承租系爭房屋時已向原告代理人
龍畇慈表示要裝窗簾，原告代理人龍畇慈亦口頭同意其可
以釘洞，後101年5月間龍畇慈亦有至系爭房屋時查看冷
氣，龍畇慈看見窗廉後沒有表示意見，應認有默示同意釘
牆或鋁框鑽孔云云，然此為原告所否認，則揆諸前揭法條
，被告自應就得同意此一有利於己之事實，負舉證之責，
被告迄未提出任何直接有此約定之證據，自難為有利於被
告之認定。且倘被告欲裝設窗廉，亦得選擇以魔鬼氈或3M
掛勾等避免破壞屋內設施方式為之，又縱被告欲鑽孔以加
強窗廉之穩固程度，亦應選擇於可事後修補之牆面鑽孔，
再予以填補，惟被告卻執於鑽孔在無法修復之系爭落地窗
鋁框架處，自無必要，難認為原告所同意，是被告上開所
辯洵難採信。
4.次按依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，固
得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（如修理材
料以新品換舊品，應予折舊）。系爭房屋及系爭落地窗鋁
框架係於100年7月25日裝設完成，有系爭房屋建物所有
權狀在卷可佐，至被告102年3月12日遷讓系爭房屋時，
實際使用約1年7月又17日，依營利事業所得稅結算申報
查核準則，提列折舊以1年為計算單位，其使用期間未滿
1年者，按實際使用月數相當於全年之比例計算之，不滿
1月者，以1月計，是估計為1年8月，再據系爭鑑定報
告書所載，落地窗鋁框更新支出之費用為新臺幣（下同）
為17萬6,600元，更新之折舊價差顯非必要，自應扣除，
本院依行政院公布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊
率表之規定，系爭鋁框應屬表列之第二項「房屋附屬設備
」中之給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他」，
以為適用標準，即系爭落地窗鋁框架之法定耐用年限為十
年，每年折舊千分之206，系爭落地窗鋁框架之折舊金額
為5萬5,637元〔計算式：①第一年：176,600元×0.20
6＝36,380元；②第一年八月：（176,600元－36,380元
）×0.206×8/12＝19,257元，合計55,637元，元以下四
捨五入〕，則扣除折舊後，原告得請求之落地窗鋁框更新
費用計為12萬0,963元（計算式：176,600元－55,637元
＝120,963元），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回
。
5.至原告請求此鑑定費用2萬元部分，則係實現原告損害賠
償債權之支出，且因被告之侵權行為所致，堪認係原告所
受之財產損害，自得請求賠償，故原告執此主張，亦屬有
據。
（三）綜上：原告所受損害合計為12萬0,249元（計算式：遲延
交屋期間之租金及管理費計3,450元＋水電瓦斯費3,836
元＋鑑定費20,000元＋落地窗鋁框更新折舊後120,963元
），經扣除剩餘押租金2萬8,000元後，被告張家穎尚應
給付原告12萬0,249元。
五、按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債
務時，由其代負履行責任之契約；保證人於債權人未就主債
務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，
民法第739條及第745條分別定有明文。準此，基於保證債
務之補充特性，於債權人未就主債務人之財產強制執行而無
效果前，保證人得拒絕清償。查被告林柏澤為保證人，尚非
連帶保證人，此觀系爭租賃契約書之立契約人欄自明，是應
認於原告對於被告張家穎之財產為強制執行無效果時，始由
被告林柏澤之財產清償之。
六、從而，原告本於租賃契約、侵權行為、不當得利之法律關係
，請求被告張家穎應給付原告12萬0,249元，如對被告張家
穎之財產為強制執行無效果時，由被告林柏澤給付之，為有
理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
八、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年5月30日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官洪任遠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月30日
書記官馬秀芳